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-0-MobileResearchActivitesofETRI建设工程施工阶段各关键管控点风险类型与防范措施中国建筑房地产专业律师网主讲人：董振武房地产企业风险防范实战系列培训课程之-1-【导语】建设工程施工阶段产生的十七大致命伤房地产合作开发处理不得当导致竹篮打水一场空招投标不合法导致合同无效影响工程结算建设工程施工合同条款不完备，导致抗风险能力弱建设工程施工合同无效、解除运用不当，合法权益保护不利没有妥善处理在建工程抵押与预售的关系导致官司缠身工期延误且被施工企业“牵着鼻子走”工程质量确有问题，但质量索赔时取证难、推进难企业无端卷入施工现场安全事故遭遇“狮子大开口”变更洽商手续不完备导致虚增工程成本签证管理混乱导致现场工程师乱签证施工企业选择不谨慎，导致后续纠纷不断因甲供材料出现质量问题或者工程延期问题引起的赔偿责任问题不合理的合同计价方式导致房地产企业需增工程成本竣工验收合格后出现问题方感为时已晚工程管理不规范导致在工程款与质量索赔等诉讼中举证困难农民工讨薪使得开发企业长期不得安宁开发商面对建筑商的优先受偿被动无措-2-【一】施工企业选择风险防范与典型案例解析施工企业选择风险防范与典型案例解析房地产合作开发法律风险与防范措施招投标风险防范、问题解决之道与典型案例解析建设施工阶段合同管理风险与合同管理体系建立合同效力与合同解除权灵活运用在建工程抵押与担保潜在风险分析与防范意见工期风险防范关键管控点、工期延误解决之道与典型案例解析工程质量问题关系理顺、妥善处理与典型案例法律层面如何防范、应对安全事故与典型案例一二三四五六七八九十十一十二十三十四十五十六十七变更洽商中容易出现的问题与管控措施现场签证管理要点与解析材料采购方式分析与风险预测预决算实战技巧与风险防范竣工验收法律风险与防范措施开发商如何打赢工程欠款与质量索赔案件农民工讨薪实践应对全接触建筑商优先受偿实操应对策略-3-【一】施工企业选择风险防范与典型案例解析典型案例：山东某房地产公司因多付工程款而被恶意诉讼、恶意保全案件北京某医药公司因进度款控制不合理而被恶意停工案件安徽某劳务公司被恶意欠薪案件对发包方：1、恶意停工2、恶意诉讼3、恶意保全对分包人：恶意欠薪-4-1、房地产合作开发的几种形式与操作方式2、房地产合作开发合同的有效要件3、两种无效的合作开发房地产合同与法律后果分析4、四类不属于合作开发房地产合同的合同及处理原则5、签订房地产合作开发合同应注意的十个问题6、房地产合作开发过程中比较常见的纠纷解决方式7、房地产合作开发中需注意的问题8、房地产合作开发典型案例解析及合同范本【二】房地产合作开发法律风险与防范措施-5-房地产合作开发过程中比较常见的纠纷解决方式投资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定，合作双方对房屋实际建筑面积的分配比例出现分歧依法需经有批准权的人民政府批准但未经批准，没有取得建设工程规划许可证，擅自变更建设规划房屋实际建筑面积超出规划建筑面积，经有批准权的人民政府主管部门批准当事人违反规划开发建设的房屋，被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑责令拆除合作开发房地产当事人约定以投资数额确定利润分配比例的，当事人未足额出资的【二】房地产合作开发法律风险与防范措施-6-【二】房地产合作开发法律风险与防范措施尽职调查报告法律意见书合作开发协议经典案例天津某房地产项目合作开发案例天津某度假村项目合作开发案例合作交流提纲房地产合作开发典型案例解析及合同范本-7-【三】招投标风险防范、问题解决之道与典型案例解析1、建设工程招投标的法律性质，招标可以采取哪些形式2、什么是强制招标？哪些项目必须招标？3、必须招标未招标导致合同无效的三种情形与典型案例分析4、《招投标法》规定的导致中标无效的七种情形与法律后果分析5、招投标过程中需注意的法律问题6、招投标与缔约过失索赔7、招投标管理制度优化模板与招投标文件完备条款范本-8-实质性谈判建设工程招标流程图低中标、勤签证、高索赔【三】招投标风险防范、问题解决之道与典型案例解析中标无效与毁标招投标过程中需注意的法律问题-9-主体总包招标文件分包招标文件精装修工程招标文件园林总包招标文件招标代理协议招投标工具汇总【三】招投标风险防范、问题解决之道与典型案例解析招投标管理制度范本招投标合同范本招投标管理制度与办法范本招投标预案管理制度范本物资招投标管理细则工程及服务招投标管理细则招投标流程图汇总招投标管理细则常用图表汇总招投标管理制度优化模板与招投标文件完备条款范本-10-【三】招投标风险防范、问题解决之道与典型案例解析招投标流程图汇总工程项目招投标流程图招标队伍资质审查流程标文件会签流程招标立项流程招投标总流程图-11-【三】招投标风险防范、问题解决之道与典型案例解析招投标流程图汇总采购计划总表项目招标实施方案审批表项目招标申请书工程/服务招标投标人资格审查签批表物资招标投标人资格审查签批表项目招标推荐投标人汇总表工程/物资/服务招标评标委员会专家审批表招标项目评标报告（主要内容）工程/服务招标评标预中标方案审批表物资采购招标评标预中标方案审批表项目评标报告和预中标方案招投标领导小组审批表招投标项目工作结束后文件归档的基本内容和要求招投标项目备案申报（汇总表）-12-【三】招投标风险防范、问题解决之道与典型案例解析招投标流程图汇总采购计划总表项目招标实施方案审批表项目招标申请书工程/服务招标投标人资格审查签批表物资招标投标人资格审查签批表项目招标推荐投标人汇总表工程/物资/服务招标评标委员会专家审批表招标项目评标报告（主要内容）工程/服务招标评标预中标方案审批表物资采购招标评标预中标方案审批表项目评标报告和预中标方案招投标领导小组审批表招投标项目工作结束后文件归档的基本内容和要求招投标项目备案申报（汇总表）-13-【三】招投标风险防范、问题解决之道与典型案例解析招投标工具汇总招标立项申请书表招标单位信息汇总表拟派项目经理部成员一览表安全文明施工补充协议对本工程款支付要求承诺书关于给承建商、材料设备供应商的一封公开信技术标开标评价表经济标开标评价表-14-【四】建设施工阶段合同管理风险与合同管理体系建立1、房地产开发各阶段所涉及的合同文件及法律法规2、房地产开发项目合同管理组织机构3、工程项目合同的主要内容4、合同管理的主要任务5、工程项目合同的索赔-15-供应单位1金融机构承包商1承包商n业主供应单位n勘察设计院咨询（监理）单位施工合同n供应合同n贷款合同业主的主要合同关系保险公司业主分包商1分包商n承包商运输单位加工承揽单位租赁单位分包合同n运输合同工程承包合同劳务供应商材料供应商承包商的主要合同关系【四】建设施工阶段合同管理风险与合同管理体系建立-16-【五】合同效力与合同解除权灵活运用1、合同的成立、生效与无效2、合同效力认定原则3、建设工程合同效力认定4、常见的几种无效建设工程合同5、建设工程合同无效在实践中处理6、建设工程合同解除及解除后的处理7、房地产企业应如何预防建设工程无效8、房地产企业要怎样灵活运用建设工程合同解除-17-审查发包方与承包方是否具备建设与承包施工资格审查合同内容是否符合法律规定和产业政策以及是否违反国家利益和社会公共利益审查合同当事人的意思表示是否真实审查合同是否经过了必要的程序审查总分包是否合法【五】合同效力与合同解除权灵活运用建设工程合同效力认定-18-个体施工队伍在没有资质的情况下违法承揽小型建设工程施工单位冒用、盗用营业执照、资质证书承揽工程建筑施工企业的分支机构以自己的名义对外承揽工程非建筑施工企业超越经营范围对外承揽建设工程【五】合同效力与合同解除权灵活运用最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第1条个人、合伙组织挂靠没有资质的施工企业挂靠不具有工程总包资格的建筑企业挂靠联营。建筑施工企业以联营名义联合承包建设工程。必须招标而未招标中标无效黑白合同承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的常见的几种无效建设工程合同-19-【五】合同效力与合同解除权灵活运用黑白合同的四种表现形式与效力认定白合同黑合同情形招标前实质性谈判补签黑合同白合同变更备案白合同没备案