商业地产之成功经验

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料商业地产之成功经验日前，北京青年报组织了京城第一场商业地产论坛，一批涉足于商业地产的建设者、研究者、大型商业拥有者就北京商业地产的前景和存在的种种问题进行了专题研讨。没有饱和的商业只有欠缺研究的商圈鲁炳全[北京博智商业地产研究院首席专家]：有消息说，2006年商业地产的放量应该在150万平方米左右，而且未来一两年内还有更多的放量，目前来看北京商业地产主要集中在三个地区：CBD地区，海淀中关村地区，第三东部地区的周边地带。我一直比较推崇的观点，量的本身并不能够决定北京市商业地产的命运，从整个城市生存空间和城市需求角度来讲，如果用欧美发达国家人均口径来统计，我们现有的商业地产拥有比例远远没有饱和。我觉得首先我们对量的感性认识首先从商圈特性谈起，有人说，现在都讲北京商业地产处在扎堆的不良分歧当中，从表面上讲，我认为这种说法是对的。目前出现了几家欢乐几家愁的局面，原因是什么呢？第一是对商圈的研究非常低级，我们站在所谓的专业研究角度看，商圈到底要研究哪些因素，这些商家他们对商圈的理解和开发商、投资商对商圈的理解不一样。CBD商圈和中关村商圈之间的差异到底有多精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料大，这两个商圈的比较依据是什么，目前来讲还是比较模糊的。第二对市场定位把握不准，三年前有个案例———上海新天地，一直推销一个概念，城市时尚生活中心，城市生活中心加一个时尚，时尚第一是生活潮流的引导，第二是把生活品质的追求放到其中，关键还是生活需求满足的问题。现在消费者市场需求处在不断的升级、不断的盘整过程中。第三是业态组合的问题，面对北京目前商业地产尚不成熟的现状，我们要从商圈特性、从市场定位、从业态组合上理性理解，然后找准我们自己的位置。张天翔[诺丁山商业管理集团有限公司执行董事]：国际商业地产如何看待北京，我举几个项目：一个是全球最大商业地产开发商西门地产最近进入中国市场，跟凯德置地和深国投合作在国内开发商业地产，初步有12个大型计划，全球排第二的是西田，刚刚在北京建立临时的办事处，还没有正式运作，但是雏形已经形成了，全球第三大也是亚洲最大的SM集团已经进入国内好多年了，我们跟SM是合作伙伴，最近在中国要发展50个SHOPpingMALL的计划，原来全球最大的两个商业地产项目———加拿大的爱德民顿SHOPPingMALL和美国MALL开发商三五集团正式进入国内，目前正在跟国内非常大的地产商洽谈并购。国际排名一、二、三、四的商业地产开发商全部进精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料入国内市场，中国目前在商业地产领域发展的一些大的集团也开始在加速发展，比如铜锣湾集团、万达集团、华润集团、金源集团。在这基础上，大家对商业地产现状理解的非常深了，大概几个方面已经形成共识：第一，运营管理的重要性，前几年停留在最开始的商业开发商，后来在招商阶段，现在逐渐地意识到商业运营管理才是商业项目成功的最关键因素，因为商业是长期经营的项目，不是短期行为，包括8%回报率也好，9%回报率也好，都要通过商业运营实现，最终达到发展商、投资者、经营者（商户）和消费者四方共赢的局面；第二，地产和商业完全不同的两个思路，这个大家也形成共识了，但是形成共识可能理解的不是很深刻；第三，商业是不断升级的，从这个角度讲，最新的商业模式远远没有达到饱和程度。金融政策影响商业地产李文杰[北京中原顾问总经理]：所谓商务地产，在市场上投资回报一直是比较高的，中原去年的统计，商务地产投资回报大概超过10%，有一些个别办公楼能达到12%-15%，住宅包括高级公寓回报，现在呈下降趋势，从原来10%，降到现在低于8%。但是随着最近一段时间，从2004年以来，整个房地产投资市场投资者占的比重不断增加，大家可以看到商务地产在市场上变化也不太一样。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料我们分析，商业地产最主要体现在商业地产的开发商，他要研究四个方面的领域才能够取得比较好的投资效果。第一，开发商自身的投资；第二，面对出售方的投资客的研究；第三，对商户经营研究；第四，要研究消费者。我们可以看到在市场上有一些市场或者一些商业经营或者投资没有达到预期效果，甚至失败，我觉得最主要他们研究市场领域方面有所缺失，有些开发商只研究回报没有研究消费者和商户，有些没有研究到最终消费者，所以商业地产方面，我们也分析开发商的投资随着市场竞争不断加剧，真正做好商业地产开发要研究好上述四个方面，才能真正达到投资预期效果。商业地产受金融影响是非常明显的，去年宏观调控政府多次制订调整抑制房价政策，我们也多次呼吁，希望能够放开商务地产的金融政策市场，在压制住宅领域价格上涨的同时，放开商务地产投资市场。具体体现在两个方面：第一，适当提高对投资商务地产按揭的成数，从六成适当能够放开一些；第二，能够适当放开按揭年限。而现在的情况是，一部分银行甚至降到了五成八年，对于投资者在投资商务地产上来讲影响是非常大的。这些投资不投到商业地产一定投到住宅领域，而直接的结果就是导致北京市住宅房价不断升高。从整体市场上讲，我们希望政府制订宏观调控政策时候，防止住宅领域房价上升过快的同时，应该放开商务地产投资领域的一些限制，特别希望一些金融政策的限制，使投资者能够将目前在高储蓄情况之下一些投资精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料渠道拓宽，这对商业地产的发展是有重要意义的。从地产商层面讲，今年的市场，不管从办公市场还是从商业地产市场竞争比过去都大，2006年商业地产和商务办公地产市场都呈现非常多元化局势，第一商业地产从市场表现方面，开发商更多的重视后期经营，这是一个很明显的特征，对于商务办公来讲，目前由于北京市甲级写字楼在2006-2007年是落成高峰，所以2007年以前租金水平其实上涨还是有限的，我们觉得会维持目前水平，但是从今年开始也会出现一个新趋势，办公会随着北京市轨道交通的发展，逐渐脱离商务核心区，向周边一些生态绿色独栋、智能化办公发展，比如温榆河天竺地区，北京东部朝青地区，通州地区，亦庄，西南丰台开发区都逐渐形成低密度独栋办公区域。什么样的模式适合北京商业地产陈云峰[明天地产业务发展总监]：作为两个以住宅为主体的大盘，国美第一城和明天第一城的商业部分有两个特点：第一是优势方面，国美和明天的品牌优势，在北京普通住宅上打开局面之后，北京老百姓，像买国美电器一样地也买房子的账的，包括商业方面，很多人对国美这个品牌寄予很大希望，我们给国美第一城打造的广告就是与国美共创财富；第二点规模上，具备区域商业中心的条件，我们定位于区域商业中心，具有一定的辐射力，不仅仅能满足本社区的需求，也能够对本区域内的商业行为产生影响。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料王颖林[望京商业中心营销总监]：针对于商业地产这个新课题，北京开发商有很多教训是深刻的，我们在实践中遇到的问题往往是一样的。拿望京国际商业中心为例，看到望京人往往不能在望京里吃喝娱乐，打造一个望京商业中心成为我们的设想，最早名叫望京国际商业中心，主力店第一是化妆商场，第二国美电器，第三星美国际影城，在前期市场定位上我们还是想打造成真真正正为望京居民和大山子商圈以及丽都商圈人提供一个时尚休闲中心场所。考虑到望京韩国人聚集的特点，我们把一部分租给韩国第二大商业管理公司，我们做了一个GD韩国城。我相信北京的商业地产前景非常广阔，1995年华堂商场有一个资料，华堂在日本所有店加起来的总和是当时1995年中国所有商业加起来的营业额，中国商业地产或者北京商业地产任重道远，可增长空间是很大的。焦青[中坤投资集团总裁]：对于中坤集团来说，我们的项目全部涉及商务地产和商业地产，大钟寺是2006年北京市重大工程，一共43万平方米，是三环以内规模最大的商务地产项目。做一个怎样的商业业态能够匹配大钟寺，我们经过了五次调整，从最早的国际批发中心到物流港，最后经过严格的调查分析确定了国际城市生活休闲中心。这个概念推出来以后，对大钟寺过去的商业性质进行了改变和提升。做这样的定位和大钟寺商业气氛有关系，海淀区政府到大钟寺考精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料察以后发现这条路形成了海淀区一条商业动脉，最后定位成大钟寺商圈。所以我们在营造商圈的过程中，从设计开始，就引进商业专家参与，进行了国际招标，在这个过程中几乎世界各地有名的商业模式都考察了，所以才有了城市生活休闲中心的定位，它既不是完全纯粹的购物，也不完全是批发，主要是满足生活休闲、休闲购物、餐饮娱乐活动，我们推出蓝街、艺术街，以及准备做北京市最大的五万平方米酒吧，这样的定位使产品符合了当地的商业氛围。眼下市场上对商业地产有种种说法，但我认为事实胜于雄辩，特别这几年城市改造，为商业地产提供了广阔的空间，同时通过商业地产的兴起创造了更多的就业机会，为国家创造出了更多的税源。不能用地产的思路去做商业范小冲[阳光100副总经理]：商业地产我们有过很辛酸的经历，1996年，在广西南宁我们建立了一个南宁最好的商场两万平米，盖得很漂亮，公司舍不得卖，认为开商场就是开银行，有稳定的现金流，而且是自营，因此当时我们引进了经营团队，大张旗鼓开始了经营，当时很有名气，但后来不是太理想，直到后来关张。通过这件事情我们发现，地产和商业是两个不同思路，一定用商业观念做商业地产才能做好，如果以地产思路做商业肯定要失败。今天商业地产对阳光100也越来越重要了，现在我们商业主要分精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料两块：第一块社区商业，因为社区商业一方面等于能够提升大盘价值，对大盘整个开发成熟各方面起着很重要的作用，另一方面社区商业本身也提升客户价值。而且社区商业购买力也非常稳定，贴近社区、贴近客户，所以竞争力也很强，如果在金融方面能找到一些突破口，可能会成为突破商业的亮点。第二块城市商业，做大型建筑综合体，在城市中心，靠不同功能的建筑群，我们商业实际上以商务为中心，有酒店、写字楼带着商业街，还有一些高档公寓。中国商业发展的非常快，前几年大家看百货店，后来大卖场，包括MALL，包括商业街，随着人民生活水平的提高，随着大家休闲活动越来越多，非零售商业在很多地方已经超过50%了，这样业态非常丰富，无论白天、晚上，非常具有生命力，而不是传统的百货大楼进去就买东西，今天时代已经发生变化了，一个社区不仅需要几个副食店，现在需要有酒吧、健身房、图书室、网吧等等，包括餐饮、购物，俱乐部活动等等。规避风险是商业地产成功的关键马静[锦绣大地物流港副总经理]：锦绣大地物流港在2005年11月6日开盘，总体量有50万平方米左右，目前为止销售得非常好，社会对这个项目非常认可。热销的原因，我们认为是提出了一个全新精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料的产权式商铺概念。产