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城市化背景下－－商业地产研究专题研究商业地产研究业态？商业地产小知识业种？－－以什么方式卖－－卖什么商业地产研究历史上的八次业态创新次数名称业态开始时间高潮期特征1百货商店1852年1860－1940扩大品种2一价商店1878年1880－1930同一价格3连锁商店1859年1920－1930组织创新4超级市场1930年1935－1965自选购物5购物中心1930年1950－1965商店聚集6自动售货机第二次世界大战后1950－1985自动售货7步行商业街1967年1967－？漫步购物8多媒体销售1980年1980－？电视、网上购物商业地产研究业态手风琴定律综合化专业化杂货店1860年前专业店1860年后百货店1930年后便利店1950年商业街20世纪60年代时间城市化背景下的商业地产城市与商业地产――“城”与“市”商业地产一般都分布在城市最重要的地段，最显要的位置，代表着城市的形象，注重商业地产项目与整个城市的协调统一，将能够为城市增光添彩。“城市”要有个观念的更新，不然，“城”建得“美仑美奂”，“市”却冷背呆滞了。没有“市”的“城”，怎么还叫“城市”？解读“城”与“市”城市化背景下的商业地产从“城”与“市”的关系看商业发展•一是要特别重视城市发展的趋向，去抓住商业发展的机遇；•一是应以商业发展的前瞻性、拉动性，影响、促进城市建设的规模转型。对于大型商业地产项目这种有大影响力和拉动力的商业巨市，更当如此。解读“城”与“市”城市化背景下的商业地产综观中国的商业版图，以广州、上海、北京为核心的珠江三角洲、长江三角洲和京津塘地区已经开始从行政区划上的城市群落逐步形成从“中心城市—大城市—中型城市—小城市”的逐层辐射的城市商圈，各商圈内呈现出高度一体化的融合局面。现在，广州、上海、北京之间的商业较量已经上升到城市商圈的高度。城市商圈的高度城市化背景下的商业地产未来的商业地产人才，－－是既懂城市运营又懂商业规律和房地产运作的复合人才－－要站在城市、地产与商业之间，为商业地产项目开展包括商业前期定位、营销方案、出售出租的完善的服务流程，明白应该建多大的商业，商业业态是如何搭配的，实现商业与城市、与房地产最有价值的对接，充分实现城市与商业、商业与房地产的市场联动。商业地产对人才的要求城市化背景下的商业地产研究商业业态的规律业态的变化研究城市、商业与房地产的结合，是目前摆在商业地产开发商面前最棘手的问题。城市化背景下商业与地产的对接商业地产诱惑天河城广场样板效应天河城广场总投资12亿元，建筑面积16万平方米，营业面积10万平方米的天河城广场成为广州少有的大型高档购物中心，每天的客流平均达到20万人次，2002年整个购物中心的营业额达到36亿元，已成为广州最繁华的商业中心之一。商业地产的发展态势商业地产研究商业房地产的三重利诱惑：•一重利，商业赢利和物业升值；•二重利，提升开发企业知名度，增加股票在资本市场上的吸引力；•三重利，以物业增值和现金流吸引银行，增加授信额度。商业房地产魅力如斯，各路玩家纷纷下水，按需各自设计不同模式。只是地产一旦冠以“商业”的名头，就不再是单纯的地产项目，房地产业迅速回收资金和物业经营升值成为商业地产商的万有定律。商业地产的发展态势中外商业发展规模对比分析商业地产的发展态势GDP中商业所占比例美国零售商业50强（亿美元）中国零售商业50强(人民币亿元)英法德日美国中国零售总额占零售总额零售总额占零售总额15％左右16－17％10％左右491021.4％542.071.74%同发达国家相比，中国商业总体规模过小，大型商业所占市场份额很小。中外连锁商店比较商业地产的发展态势创新阶段发展阶段成熟阶段衰落阶段美国1859－1900（40年）1901－1970（70年）1970后？法国1866－1900（35年）1901－1960（60年）1960后日本1926－1960（35）1961－1971（10）1972年后中国1990－2010（20年）2011－2020（10年）2020年后中国与西方国家的差别距美、法100年，距日40年距美、法、日50年同发展阶段同发达国家连锁商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考中外百货商店比较商业地产的发展态势创新阶段发展阶段成熟阶段衰落阶段美国1850－1899（50年）1900－1929（30年）1930－1979（40年）1980年后法国1852－1880（28年）1880－1914（34年）1914－1950（36年）1950年后日本1904－1922（18）1923－1937（14）1938－1973（35）1974年后中国1894－1949（55年）1950－1995（45年）1995－2025（30年）2025年后中国与西方国家的差别距美、法50年，距日本30年距美、法、日60年距美、日60年，距法30年距美、日50年，距法75年同发达国家百货商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考中外超级市场比较创新阶段发展阶段成熟阶段衰落阶段美国1830－1935（5年）1936－1965（30年）1966－2000（35年）2001年法国1959－1962（3年）1963－1968（5年）1969－日本1953－1959（7年）1960－1989（30年）1990－香港1960－1971（11年）1972－1982（10年）1982－中国1981－2000（20年）2001－2020（20年）2020年中国与西方国家的差别距美、50年，距法日港30－40年大体相距30－40年大体相距30－40年同发达国家超级市场的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考日本各类型购物中心比较参考邻里型社区型区域型超区域型商圈半径（公里）1－23－510－2030－40时间距离（分）3－55－810－1520－30商圈人口（万人）1－25－1050－100200以上停车场容量（辆）50－100300－5002000－50005000－10000商店组成超级市场综合超市1家百货店2家百货店2－6家专业商店专业商店综合超市2家综合超市2－3家综合店饮食服务服装店服装店药店其它饮食服务饮食服务洗衣店杂货店杂货店其它其它其它10－20家20－40家100－200家180－250家商业低进入壁垒的后果商业地产的发展态势在中国，进入市场的壁垒过低使行业中的企业规模向两极发展，大企业盲目扩张和小企业无节制发展，导致“低市场集中度和过度竞争”进入市场壁垒低进产品差别程度低企业小型化大企业盲目扩张市场过度竞争市场集中度低商业地产研究商业地产的发展态势另一方面，地方行政垄断造成异地市场的高进入壁垒商业地产研究总结目前商业物业市场的现状不难看出：开发商和投资者对于商业物业的开发和投资均表现出极大的热情。许多开发商在项目前期就聘请专业公司从建筑结构、主题定位、消费人群定位、行业组合、店铺划分等方面进行详细策划。面对越发挑剔的投资者，专业化分工必然引入商业地产竞争之中。商业地产的发展与成熟，意味着消费型地产正向生产型地产裂变。商业地产是“三高产品”：高风险、高回报、高技术含量。商业地产市场发展条件商业地产研究国外参考：主要判断元素：人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件•人均GDP3000－4000美元时，家庭汽车拥有率15－20％，大型商业地产发展（ShoppingMall）－－开始发展•人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％，大型商业地产发展（ShoppingMall）－－成熟发展商业地产市场发展条件（ShoppingMall）商业地产研究亚洲及国内（含香港、新加坡等）：主要判断元素：人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量•都市型大型商业地产发展条件城市人均GDP水平达到2500美元•郊区型大型商业地产发展条件城市人均GDP水平达到4000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达15－20％商业地产市场发展条件（ShoppingMall）商业地产研究国内之所以与欧美发展大型商业地产发展的GDP水平有明显的差距，但仍然具备发展大型商业地产项目，主要因素在于其人口密度远远大于欧美城市的人口密度，消费总量决定大型商业地产发展的市场潜力。商业房地产项目开发的基础条件，是项目所面对核心商圈的消费总量，因为它体现了核心商务圈的人口基数，也体现了核心商圈的能力，也包括了GDP的水准。商业地产市场发展条件（ShoppingMall）商业地产研究商业地产开发定位尺度人均GDP业态发展情况1000美元百货商店兴起2000至3000美元超级市场兴起6000美元便利店兴起8000美元仓储式商店兴起12000美元购物中心大发展的时代尺度一：经济水平在世界视野里，各种零售业态的出现具有一定的规律性。商业地产研究尺度二：交通状况国外大型商业地产（ShoppingMall）的发展经验告诉我们，当一个社会进入到汽车时代，才为ShoppingMall的出现提供了可能。从交通形式上来说，所谓ShoppingMall，尤其是郊区的ShoppingMall，必须依托于高速公路和城市的环路，这意味着消费者比较依赖汽车。只有当一个城市进入了汽车社会，或者说开始进入汽车社会，那么ShoppingMall在一个城市的建设才能真正的发展起来，否则只能是城市型的购物中心。商业地产开发定位尺度商业地产研究城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化。从这个规律性来看，依据城市化发展水平来发展大型商业地产是很好的选择。商业地产开发定位初级阶段城市化率30%以下商业向城市的几何中心聚集零售行业的特征：－－向心聚集中级阶段城市化率70%以下零售行业的特征：－－离心分散商业向城市的几何中心发展高级阶段城市化率70%以上零售行业的特征：－－离心聚集商业离开城市的几何中心，向郊区聚集商业地产研究零售商――商业开发商――房地产开发商――由于居住开发需要有商业配套设施，因此房地产开发商被迫进入商业项目开发领域。各种开发机构――因为拥有适合的商业用地而进行开发。其它类型的开发商――包括其它行业转型进入商业地产项目开发。商业地产开发商的类型商业地产研究商业增加值对GDP的贡献度•商业便利指数比较外来人口占城市购买力的比重商业集聚力商业地产指标体系的比较商业地产用地的选择购物人口交通易达性分析竞争项目发现区位分析用地区位和交通人口状况分析商业地产用地的选择用地形状高差变化可进入性视觉可达性用地物理状况评估商业地产用地的选择比较恰当的方法有三：•一是模仿巴黎城市的做法，将商业地产项目建在各线地铁的终点或主要交通道口；•二是在新建小区建立规模适当的商业地产项目；•三是在传统社区采取老网点重新整合的方法发展商业地产项目。地址的选择商业地产类型和规模常见的类型有：•折扣型――•专卖型――•景观型――•娱乐型――生活型――商业地产项目开发的类型和规模的确定商业地产研究商业项目分级标准商业地产研究超广域？商业地产小知识广域？分类指标设置地域功能定位服务对象客流量服务人口基本商业面积基本设置业态与业种配套行业市中心商业区城市规划的中心商业区；历史形成的商业集聚地购物、文化娱乐休闲、旅游并与金融、商务结合国内外及本市消费者50万30万平米大型百货店、专业店、专卖店，文化娱乐、餐饮旅馆、金融服务、旅游服务、展示、图书报刊、邮电业区域商业中心居民聚居区、商务集聚地、公共交通集散地周边购物、文化娱乐、休闲该地区及外来消费者25万20万10万平米购物中心、超市、百货店，文化娱乐、餐饮旅游、金融服务、图书报刊、邮电业居住区商业人流集中，交通便利的地段保障该地居民的日常生活，提供必要的服务当地居民5万2.5万平米超市、便利店、医药店，菜市场、餐饮生活服务、图书报刊邮电业街坊商业街坊主要出入口，居民主要途径地提供日常必须商品及便利服务当地居民0.4万0.06万平米便利店、餐饮店，生活服务业专业街商业中心周边，交通便利处提供专门商品或专业服务购买专门商品，寻求专业服务的消费者街长200米以上，专业店30家以上特色专业店、专卖店配套服务新城商业中心城市规划的新城中心