搜索
上海浦东嘉里城案例研究业务发展与咨询顾问中心李寅山前言这是一个地铁商业综合体虽开发企业全部持有但自2011年开业至今便人气高涨、生意兴隆受到商业地产同行热烈追捧无论规划设计，商业运营可堪称为商业地产教科书PART1.花木国际社区概况PART2.浦东嘉里城项目概况【报告提纲】PART3.浦东嘉里城业态布局【区域概况】项目位于“陆家嘴后花园”著称的浦东花木国际社区，毗邻陆家嘴、张江高科和多个知名国际社区，地理位置优越，为高端人士聚集地碧云国际住区花木板块东面连接张江高科技园区，南面衔接世博新城，西面临陆家嘴国际金融中心、北面靠世界级企业总部基地金桥，地理位置极佳。花木以“陆家嘴后花园”著称，聚集了“浦东绿岛”世纪公园和联洋国际社区，形成了高尚的人居氛围。截至2010年9月30日，区域人口23万，其中有来自104个国家和地区的外籍人士2万余人。东郊别墅住区陆家嘴国际金融中心世博新城【周边配套】毗邻浦东绿岛世纪公园及上海新国际博览中心，景观资源丰富上海新国际博览中心由上海陆家嘴展览发展有限公司与德国展览集团国际有限公司建设，是世界最具吸引力国际展览及活动场馆之一。展览面积逾200,000帄方米，共设有17个展厅，配备先进设施，各类国际性展会全年轮番登场，每年吸引约200万名海内外观众和2万余名国内外参展商。浦东嘉里城与上海新国际博览中心的1号入口大厅相连上海新国际博览中心世纪公园世纪公园有“浦东绿岛”“绿肺”之称，占地140.3公顷,总投资为10亿元人民币,是上海市区最大的城市公园之一。【区域竞品】区域在租成熟项目为联洋广场和大拇指广场，目前正招商项目为喜马拉雅和博览汇广场联洋广场大拇指广场证大喜马拉雅中心博览汇广场证大喜马拉雅中心联洋广场证大大拇指广场证大大拇指广场和联洋广场为联洋国际社区商业中心，目前经营状况良好博览汇广场、证大喜马拉雅及嘉里城均为花木板块商业，但其受嘉里城影响，目前均经营惨淡。PART2.浦东嘉里城项目概况上海浦东嘉里城房地产有限公司成立于2006年5月，是一家中外合资企业，由嘉里建设有限公司、香格里拉（亚洲）有限公司、新加坡长春产业有限公司和陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司投资开发。【企业背景】项目隶属于上海浦东嘉里城房地产有限公司，为中外合资，由嘉里建设、香港香格里拉、新加坡长春产业及陆家嘴金融四家企业联合成立嘉里建设有限公司：是一家在香港交易所上市的地产公司，由郭鹤年家族持有，成立于1978年。主要业务是物业发展及投资、经营及拥有物流及货仓业务、进行与基建有关之投资、及拥有及经营酒店业务。香格里拉(亚洲)有限公司：隶属于嘉里集团，于1992年8月14日在百慕达注册成立。其先在香港联合交易所上市，然后在新加坡交易所作第二上市。公司的主要业务是投资控股。其附属公司主要从事拥有和经营酒店和相关物业，以及提供酒店管理和相关服务。上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司：成立于1992年8月30日，成立以来公司一直致力于陆家嘴金融贸易区的开发建设，公司经营范围：房地产开发、经营、销售、出租和中介；市政公用基础设施的开发建设。新加坡长春产业有限公司上海浦东嘉里城房地产有限公司23.2%40.8%16%20%【企业背景】嘉里建设及香格里拉均隶属于嘉里集团，资金实力雄厚，目前企业已进驻内地三十多个城市，本案为企业布局上海的第五个项目嘉里建设上海项目嘉里不夜城静安嘉里中心上海商贸大厦上海嘉里华庭嘉里国际公寓浦东嘉里城1996年1996年嘉里集团由郭氏兄弟集团于1949年创立，为亚太地区最大的多元化发展集团之一，旗下的嘉里建设有限公司和香格里拉（亚洲）有限公司均为香港联交所上市公司。企业于1988年进驻中国大陆，近年来，已在沿海和内地三十个城市投资发展数十个项目。其中主要为（一）植物油、粮食、饮料加工系列；（二）香格里拉酒店系列；（三）房地产系列；（四）可口可乐饮料系列。嘉里建设目前在上海建设有上海商贸大厦、嘉里不夜城、国际公寓静安嘉里中心等项目。1997年2001年2011年2012年【地块四至】项目仅两面临路，其中北临花木路，西临芳甸路，但均为双向六车道，通达性较好花木路双向六车道芳甸路双向六车道【项目简介】由商业、五星级酒店、办公、服务式公寓四大物业类型组成的33万㎡商业综合体，全部持有经营指标数值单位占地面积58948.6㎡总建筑面积331576㎡地上建筑面积230000㎡其中30层酒店70000㎡28层服务式公寓34000㎡43层办公92000㎡3层商业45000㎡绿化率15.11%层高酒店134.3m公寓式酒店99.8m办公179m商业23.8m停车位1200个【操作团队】知名设计规划、星级酒店及世界三大行进行招商管理建筑设计：KPF建筑事务所凯达环球设备设计：迈进机电景观：地茂景观商业室内：伍兹贝格ARA（室内）MOTT万隆（幕墙）酒店管理：香格里拉服务式公寓：香格里拉办公顾问：CBRE（世邦魏理仕）办公租赁：CBRE+仲量联行商办管理：嘉里管理商业顾问及租赁：Savills（第一太帄戴维斯）PART3.浦东嘉里城业态布局商业概况办公概况酒店概况服务式公寓概况【外部人流交通】项目人流主要来源于周边居民、展会人员以及地铁三大类，故基于交通及人流来访，设置地上两大人流主入口，并辅以两大次主入口31234世纪公园及北侧居住人流4展会人流1周边居住人流2地铁人流主入口，承接地铁、展会及周边居民人流导入次入口，承接地铁人流导入主入口，承接周边居民人流导入次入口，承接展会人流导入【外部车流交通】车流主要沿花木路导入，沿芳甸路导出，共设有3个车库出入口，1、3号口分别进、出，2号口为进出口1231办公、酒店及公寓主要入口商业及酒店、公寓出入口23办公、酒店主要出口【内部B1层横向交通】本由地铁人流、车库人流及地上会展人流构成，设置5部上下扶梯，形成倒8字动线112233引入地上会展人流下地下车库，引入地下车库人流下地下车库，引入地下车库人流【内部L1层横向交通】来自不同方向人流均可从不同区域快速进入内部，并到达所需楼层，保证了商铺的昭示性112332【内部L2层横向交通】环形动线，积极引入办公及酒店人流，同时增设2部进入三层电梯332121【内部L3层横向交通】主要为酒店及办公配套，通过两部电梯与二层商业相连1122【内部竖向交通】通过电梯贯通B1-L2层，将客户快速分流至所需楼层，增加购物便利性B1FL1FL2F331221【B1业态】单层商业使用面积约9160㎡，主要以休闲餐饮及生活超市为主餐饮2214.824%生活品味1423.7316%时尚服饰409.494%美容/个人护理629.347%服务111.471%童装/玩具518.866%超市3854.6742%B1各业态面积占比餐饮1739%生活品味1125%时尚服饰49%美容/个人护理716%服务24%童装/玩具25%超市12%B1各商家数量占比【B1业态比例】本层商家数量共44个，餐饮、超市及生活品味三大业态占比82%位置规划面积使用面积业态品牌B103203.48203.48餐饮斗香园B104274.81274.81餐饮釜山料理B105a119.3119.3餐饮友乐达台北精致面馆B105b344.95344.95餐饮和民B106149.95228.89餐饮沁泰B10778.94B109a46.0746.07餐饮赛百味B109b100.44100.44餐饮越味风B110150.26150.26餐饮食之秘B111124.95124.95餐饮TableauB112a54.5854.58餐饮贝瑞熊酸奶冰激凌B112b54.5854.58餐饮快乐柠檬B11390.2190.21餐饮芭斯罗缤B114136.22136.22餐饮——B124172.36172.36餐饮味千拉面B125a39.1639.16餐饮豪品德式咖喱香肠店B125b39.1639.16餐饮宝珠奶酪B12635.3835.38餐饮西树泡芙B101131.97324.33生活品味顺电·脉B102192.36B116148.07148.07生活品味基本生活B117112.11112.11生活品味朴坊B119308.24308.24生活品味设乡味B12174.9474.94生活品味雷诺瓦B123b22.8222.82生活品味乐淘工坊位置规划面积使用面积业态品牌B12776.9976.99生活品味九福坊B129a52.5952.59生活品味青珑工坊B131209.06209.06生活品味爱丽丝欧亚玛B131c4040生活品味Lilli'sB112c54.5854.58生活品味天福茗茶B115142.11142.11时尚服饰热风B123a51.0951.09时尚服饰阿努比斯银饰B120a100.23100.23时尚服饰HIPANDAB118116.06116.06时尚服饰巴黎三城B13280.38313.74美容/个人护理屈臣氏B133122.49B134110.87B135a36.4736.47美容/个人护理佰草集B129b21.8721.87美容/个人护理瑞莱B130a74.6974.69美容/个人护理鸥美药妆B130b4040美容/个人护理维衡生B120b14.1214.12美容/个人护理玛丽法宝B122128.45128.45美容/个人护理莎莎B130d60.0560.05服务干洗服务B12851.4251.42服务惠普印象玩家中心B135b133.52133.52童装/玩具欧开蒂B136126.17385.34童装/玩具mothercareB137259.17B1083854.673854.67超市Ole'【B1商家明细】【L1业态】单层商业使用面积约7484㎡（不包含TheBREW·酿、TheCOOK·厨），主要以休闲餐饮及时尚服饰为主【L1业态比例】本层商家数量共42个，汇集国内较多中高端品牌，主要以时尚服饰及餐饮为主时尚服饰2868.0638%餐饮282437%生活品味531.137%美容/个人护理1147.0415%服务129.12%超市122.031%L1各业态面积占比时尚服饰1536%餐饮1331%生活品味614%美容/个人护理614%服务13%超市12%L1各业态商家占比位置规划面积使用面积物业类型品牌L105317.891282.77时尚服饰GAPL106283.98L107233.16L108447.74L140172.4500时尚服饰H&ML101189.98L13531.6531.65时尚服饰divaL13666.4766.47时尚服饰CuffzL138126.78251.79时尚服饰罗燕L139a125.01L139b149.11149.11时尚服饰motiviL139c184.24184.24时尚服饰test-tubeL12794.0594.05时尚服饰LENSCRAFTERS亮视点L13037.4937.49时尚服饰BirkenstockL1823030时尚服饰PH7L10452.7952.79时尚服饰CKUnderwearL1833030时尚服饰韩国帽子店L102a466.6754.5时尚服饰AEROSOLESL102c35.89时尚服饰CASIOL102b376.28餐饮新元素L125a134.6267.31时尚服饰厉宁定制男装L125b67.31餐饮ChaMi+茶米家L126802.39802.39餐饮新旺茶餐厅L137339.32339.32餐饮香溢培客位置规划面积使用面积物业类型品牌L131281.57281.57餐饮蓝蛙L11397.63212.93餐饮有心上海点心L114115.3L110113.48200.23餐饮星巴克L11186.75L112124.08124.08餐饮面包新语L115102.79102.79餐饮大茴香·粉L116103.86103.86餐饮纽约客披萨L13292.992.9餐饮香啡缤L133a120.3460.17餐饮酷圣冰激凌L133b60.17餐饮美仕唐纳滋L121