商业地产周刊611期1

１电子邮件：[e-mail]商业地产周刊第611期2011年9月15日Thursday星期四上海溢昕投资咨询有限公司咨询热线：（8621）3382346133823462。●和住宅地产完全不同的商业地产，真的有那么好把控吗？就拿商场来说，最近一段时间，某机构随机调查了上海部分大型的商场，足迹遍布黄浦、徐汇、杨浦、闸北等上海市中心核心地段，但结果显示几家欢喜几家愁，一个客流旺盛的好商场有许多因素组成，而对上海这样一个国际化的大都市来说，好的综合体仍然欠缺。●在近日召开的2011上海零售商大会上，静安区商务委主任透露，随着“十二五”后期大中里项目的开业，静安南京路将形成“大中里”、梅恒泰“金三角”以及静安寺“金五星”三大商圈。●随着限购限贷的调控政策陆续出台，住宅市场的投资热潮已逐渐“冷却”，原本不温不火的商业地产市场成了不动产投资的新方向。巨大的保值增值投资潜力加上高利用率、高回报率的投资价值，使其在当下住宅投资门槛越渐收紧的形势下广受投资者的追捧，从而也引发了传统商业地产模式的蜕变。●在限购令的打压下，一线城市住宅成交缩水两三成，库存压力已达到史上最高水平。而旅游休闲地产市场异军突起。在8月的业绩报表中，一些房企的旅游地产份额甚至高达六成。此背景之下全国各大房产公司为规避限购令开始在旅游景点跑马圈地。●从上海中原豪宅部得悉，近期豪宅市场中有出现外籍华人来上海团购豪宅的现象，他们以5-6人的组团形式进行看房，由此大范围的购房直接使得他们有了与开发商和大型投资客讨价还价的资本。本本期期要要点点COMMENTPage1溢昕咨询商业地产周刊电子邮件：[e-mail]2目录P（一）一周热点……………………………………………………………………………………41、2012年底全国购物中心将达2542家15年预增893%……………………………………………42、商业物业自持难租售并举或是必经之路……………………………………………………………43、上海商场观察：有人欢喜有人愁好综合体仍缺乏………………………………………………54、大中里、金三角、金五星将成未来静安三大商圈…………………………………………………65、上海商业模式正在聚变……………………………………………………………………………76、上海香溢花城“ALLINONE”缔造市中心宜居高尚大盘…………………………………………87、上海总部园区凸显竞争力……………………………………………………………………………88、旅游地产能否成为开发商的“救命稻草”………………………………………………………99、中山市商业地产受宠投资客买铺位期待高回报率……………………………………………10（二）写字楼信息…………………………………………………………………………………101、8月本市办公楼市场租售两旺………………………………………………………………………102、沪写字楼量价齐跌外环外小户型写字楼成交活跃………………………………………………11（三）商铺信息…………………………………………………………………………………………121、商铺签约面积环比涨4成奉贤宝山多项目成交突出………………………………………………122、南昌7家银行暂停办理商业地产贷款…………………………………………………………………13（四）酒店、公寓信息…………………………………………………………………………………14溢昕咨询商业地产周刊电子邮件：[e-mail]31、星级酒店业未来发展向好………………………………………………………………………………142、酒店式公寓竞争加剧………………………………………………………………………………………143、烟台：酒店式公寓备受青睐低门槛吸引刚需自住…………………………………………………15（五）成交数据…………………………………………………………………………………………161、上海写字楼一周成交数据……………………………………………………………………………162、上海商铺一周成交数据………………………………………………………………………………16（六）房企动态…………………………………………………………………………………………161、瑞安房地产约20亿港元收购上海多个商业及酒店………………………………………………162、远洋地产进军镇江扩张深耕中国市场………………………………………………………………173、万通的“美国模式”：5年内商用物业占收入比要达15%……………………………………………174、恒大：未来将增加商业地产不会再买地……………………………………………………………185、深圳万科首个滨海度假项目启动………………………………………………………………………196、宝龙试水旅游地产…………………………………………………………………………………………19（七）别墅市场……………………………………………………………………………………………191、二手豪宅出现回暖征兆价格让步放宽至一成………………………………………………………192、北京别墅市场量价齐跌……………………………………………………………………………………20（八）信息综述…………………………………………………………………………………………211、商业地产拉响监控警报……………………………………………………………………………………21溢昕咨询商业地产周刊电子邮件：[e-mail]4一周热点《2012年底全国购物中心将达2542家15年预增893%》上周，中国购物中心产业资讯中心主任郭增利在中国购物中心国际论坛第七届年会中提到，截至今年年底，全国购物中心数量将达到2542家，比去年增加253家。预计从2012-2015年的4年间，全国新增购物中心将超过1300家，到2015年年底时将达到3885家。数据显示，从2001-2015年的15年间，全国购物中心增长率预计达到893%。在郭增利看来，相对于一线城市而言，二三线城市空间更为广阔。来自中国购物中心产业咨讯中心的数据显示，与一线城市相比，二三线城市表现出更高的消费率，购物中心发展动能强劲。数据显示，北京、天津城市消费率不足0.3，上海、广州、深圳也仅在0.3上下。而汕头、温州、齐齐哈尔等二三线城市，消费率都可达到0.6以上。(消费率指一个国家或地区在一定时期内，用于居民个人消费和社会消费总额占当年GDP的比率。)但是，另一份统计数据表明，从2003年至今，新开购物中心数量低于50家、增速低于150%的城市，基本都是这些消费率较高的二三线城市。此外，在中购联研究的104个一二三四线城市中，累计开业购物中心2795家，二线城市独占1400家以上。也就是说，一半以上的新购物中心开在了二线城市。郭增利预计，曾在2001年前后占到新增购物中心比例近六成的“类百货”业态，在2015年的增量将被压缩到5%左右。目前，商业综合体在中国购物中心各形态占比为32.3%、商业街区为7.6%、SHOPPINGCENTER为28.7%、类百货为31.4%。TOP《商业物业自持难租售并举或是必经之路》今年以来，在严厉的楼市调控背景下，开发商纷纷转战商业地产。万科、中海、保利、远洋、龙湖等以住宅开发为主的一线房地产巨头，均成立了商业地产运营中心，大举进军商业地产领域。然而，目前商业地产市场较长的投资回报周期，较低的租金收益率，巨额的财务成本压力，再加上毫无松动迹象的整体信贷环境，对众多开发商来说无疑是一次严峻考验。日前，在海南召开的“2011博鳌房地产论坛”上，恒隆地产有限公司董事长陈启宗说，商业地产不可以分层或分单位出售，必须坚持只租不售，否则投资回报肯定会低到不能再低的水平。虽然在博鳌房地产论坛上，多数房地产业内人士对陈启宗的观点点头称“是”。但在台下，却没有多少开发商实践陈启宗的思路。那些开始转战商业地产的开发商们，目前所做的仍然是按照住宅开发的模式运营商业地产。选择大量持有商业地产的仍然只是极少数。即使是已经启动转型商业地产的开发商，所持有的物业，也仅占总开发量的极少部分，卖房子仍然是严厉调控下开发商生存的主要方式。以中海地产为例，截至6月30日，该公司所持有的投资型物业金额为146.71亿元港币，仅仅是可供销售的库存物业价值的16.61%，这一比例较今年初有所下降。另一家在上海开设了半岛酒店的“盛高置地”，投资物业和销售物业的比例，也仅仅只是和此前持平。上海同策咨询顾问有限公司此前就商业地产进行溢昕咨询商业地产周刊电子邮件：[e-mail]5过专题研究，发现除了万科等少数地产商明确表示会持有商业地产外，多数住宅开发商转型商业地产更多是为了销售。根据该公司的调查，大多数的开发商考虑的仍然是出售商业物业获利，而不是长期持有。这一思路，被认为是此前住宅开发思路的延续。同策咨询机构曾比较过住宅和商业地产开发的现金流回收方式，发现仅从资金运作的角度看，商业地产的资金回收要比住宅慢得多。对于住宅地产，销售便是资金回笼的开始，用销售带动项目的后续开发是目前很多开发商的做法，往往自有资金占比少，更多是靠借债开发。事实上，在今年楼市调控后，很多开发商发现在商业地产领域，也能引用住宅开发的模式，通过销售商业物业快速回收现金流。上海同策咨询机构统计的数据显示，截至9月12日，上海商业地产销售金额占到了同期商品住宅销售的49.26%，而去年同期的这个比例是35.56%。超过九成的开发商目前更多是靠销售，而不是持有经营性物业来维持企业的现金流。诱惑开发商转型商业地产，是商业地产能带来巨额的现金流。香港恒隆等地产商所持有的商业地产每年提供的租金收益能够达到企业总运营收入的50%。然而，内地的地产商要象恒隆等香港地产巨头一样，实现租金收入占到总收入的一半左右很不容易。根据同策咨询机构的调研，内地一线地产巨头，即使未来5年，公司全力发展投资物业，投资物业在总储备中的占比也仅为20%~30%，仍不足以起到平滑周期风险的作用。而内地的房地产企业，要仿照香港开发商、获取租金来实现多元化经营，提高企业整体抗冲击能力，不仅自身规模要足够大，能提供充足的自有现金流支持扩张，还需要花费长达10~20年的时间，并且在整个转型期的风险也非常高。这或许是诸如花样年等开发商更愿意出售商业地产，而不是持有的主要原因。另一方面，开发商也在衡量商业地产的租金回报，是否能抵得上不断上升的财务成本。尽管从回收现金流角度看，销售要远远快过租赁。而且，楼市的宏观调控，也的确让很多商业地产开发商受益。但很多商业地产领域的资深人士却已经在担心，房地产市场的宏观调控，最终会影响到商业地产。上海同策咨询顾问有限公司研究认为，内地住宅开发商转型商业地产，多数还是会选择香港商业地产的发展模式。以新鸿基为例，开发商转型商业地产，必须经历租售并举的阶段，以20%的金融资源尝试性参与投资物业，这个时间周期长达整整十年，直到1987年，新鸿基才实现了没有任何开发收入的情况下，依然能够通过持有租赁型物业获取高租金收益的时期。TOP《上海商场观察：有人欢喜有人愁好综合体仍缺乏》和住宅地产完全不同的商业地产，真的有那么好把控吗？就拿商场来说，最近一段时间，某机构随机调查了上海部分大型的商场，足迹遍布黄浦、徐汇、杨浦、闸北等上海市中心核心地段，但结果显示几家欢喜几家愁，一个客流旺盛的好商场有许多因素组成，而对上海这样一个国际化的大都市来说，好的综合体仍然欠缺。此次调查了港汇广场、星游城、腾飞大厦、五角场万达广场、百联又一城、中山公园龙之梦、嘉杰国际广场、无限度广场、金桥国际商业广场、大宁国际商业广场、大悦城、118广场等12家商场，溢昕咨询商业地产周刊电子邮件：[e-mail]6分布于徐汇、杨浦、长宁、虹口、浦东、闸北、黄浦等市中心区域，发觉这些特色不同的商场，形成的气氛和人气也不尽相同，可谓几家欢喜几家愁。港汇广场、五角场万达广