商业地产实战二三线

商业地产实战二三线主讲人：夏强ERSANXIANSHANGYEDICHANSHIZHAN夏强近年实操项目：天地源橄榄湾苏州工业园区，社区商业两万平方米。天地源水墨三十度苏州工业园区，社区商业面积三万平方米。天地源宏亭项目上海安亭汽车城，五星级酒店，四万平方米。雅森体验教育基地西安市曲江新区，1100亩综合旅游地产项目。陕西汉中兴元湖整体开发陕西汉中，12000亩，大型城市运营项目。芙蓉坊商业街曲江新区，50000平方米，顶级城市商务区。广州金江商业地产顾问公司总经理亚太城市研究会房产分会副秘书长全国房地产经理人联盟理事全经联商业地产研究院研究员00小马过河商业地产现状：小马过河01商业地产批判02商业地产解码03商业地产核心04定位、物业组合模型及业态设计05招商与运营06投资测算及财务评估07商业字典01商业地产批判批判一：先盖房后招商。不管地段，不用选址，不搞定位，不搞市场调查和论证分析，拿到土地建商场。选址严重失误，盲目先盖起来再说的商业地产，由于先天不足，建好后，任凭开发商挖空心思，制造不少概念炒作，一样难逃一劫，只能长期空置。可谓得不偿失，“赔了夫人又折兵”。批判二：只想杀猪不想养鱼。王健林、潘石屹、谢琳，住宅起家。卖铺获利，谓之“杀猪派”。一群小投资者紧随其后，梦想一铺养三代，却不知尸归何处？从住宅开发到商业地产，住宅的发家，习惯于暴利与掠夺，所以始终脑袋里存在不狠白不狠的想法也注定了他们商业地产的“杀猪派”做法。商业机构不同于自然人，其在商业选址环节具有专业化程度高、掌握信息全面、讨价还价能力强、决策理性等特点。这就要求开发商不论在战略上还是战术上都要对招商问题提起高度重视，而且一定要研究商业运作规律、尊重商业规律，在租金定价上要考虑商家的承受能力，要降低自己的过高的期望值，要考虑商圈培育的规律，在培育期要给商家喘息的机会，要奉行养鱼政策。批判三：商业操作唯招商论。自以为是，只重招商，不重经营，不少开发商认为，只要招商成功，商业地产就算开发成功。为此，一味只重招商，生搬硬套房地产模式搞招商，以求早日回笼资金。唯利是图，急于求成，一味追求招商率，不管功能区域，布局位置以及经营业态；更不管商家大小、素质优劣，只要有人租赁，商铺就放租出去。追求效益回扣，编造回报“神话”。隐患重重，无法进行后续经营。老说终端为王，但是商业地产圈现在却掉入了一个怪圈，基本都以招商挂帅，为招商而招商，本末倒置，把过程（招商）视为目标（运营）！以招商为核心以本就公开的商家资源为核心竞争力，焉有不被忽悠和拍脑袋之虞。批判四：主力店只傍国际范儿。但凡商业项目，必提路易威登，阿玛尼，酷奇无论消费等级，无论承受能力。殊不知这样一家店自己要花上千万？无视可支配收入，无视城市消费总量，更无视产品适应程度？空中楼阁，水中仙花。山西太原某开发商，开发了一个二十多万平米的SHOPPINGMALL，房子盖完招不来主力店，竟然不惜免十年租金招沃尔玛进驻！北京的某商业项目，为了招LV进驻，也是开出了八年免租金的条件！开发商面临巨大的收回投资的压力，只能寻求“堤内损失堤外补”，一是大幅度提高非主力店小商户的租金，小商户缺少品牌号召力，在开发商面前只能任人宰割，当他们无力承担高额租金的时候，只能是不断地关门撤店！批判五：定位全凭概念装，招商推广靠忽悠。县城都敢提国际企业总部，人口不足五十万敢于打造国际金融中心。奥特莱斯满天飞。一铺养三代还是一铺套三代？抑或商铺来养猪？批判六：重销售、轻招商、淡运营，只看眼前。多数综合性商业物业体量规模，远非一般个人投资者所能承受，而商业机构，出于财务上现金流、资产流动性、资金利用效率等层面的考虑，基本都是采取租房经营的方式，而基本不会买房经营，所以开发商靠出售变现的方式走不通了。前两年开发商热衷将大型商业物业分割产权进行出售，但实践中几乎所有的产权式商铺都遇到了招商和经营的困境，实践证明这条路也是走不通的。批判七：做足容积率，追求大体量，迷恋高档次。商业地产的大体量、高档次是住宅市场产品高端化的一个翻版。做足容积率，导致商铺设计实用性只顾量，不看质，面宽进深比严重失调，导致大量空铺。住宅市场还可以靠投资者泡沫支撑的话，商业地产市场靠谁支撑？靠愚昧的商铺投资人？当这些商铺投资人被斩尽杀绝之后还靠什么支撑？批判八：商业脸，住宅血，商业规划梦，商业设计噩梦。中国大约80%的商业地产项目没有做商业规划只有建筑规划，大约20%的连建筑规划都没有；这里头又有大约80%的商业地产项目的建筑规划不合乎市场需要，其中20%的商业地产项目地理位置好运气佳活下来了。本数据没有市场一手采集依据如有雷同纯属巧合。02商业地产解码前言篇解析篇实战之基础篇前言篇1.商业地产的本质与特质1.1商业地产的概念商业地产的概念理论上没有统一的定义，国外通常有狭义和广义之说:在国外是两个名词，商业地产很中国。简单地说，商业地产其实就是整合商业的过程，通过整合各种业态及业种，以最理想的商业投资组合模式尽量满足消费需求，实现一站式消费的商业组合。商业地产的类型1.商业地产的本质与特质1.2商业地产在中国的发展商业地产在中国的发展分为三个阶段。•第一阶段为2000年以前，称之为“商铺地产”阶段•第二阶段为2000年～2005年，称之为“商业＋地产”的简单叠加阶段•第三阶段为2006年以后，称之为“商业与地产的价值融合与提升”阶段，即开始商业地产的资产证券化的阶段1.商业地产的本质与特质1.3商业地产的价值与本质•商业地产的双重价值：物业价值运营价值•商业地产的本质：金融地产大型商业物业是追求租金收益为目的资本载体，本质上说是个有着长期收益权的金融工具，这才是商业地产的魅力所在。1.商业地产的本质与特质1.4商业地产的特质2.商业地产开发全产业链3.项目商业物业开发品种组合4.项目商业物业协同效应分析5.转变。单一模式向多种功能为一体的现代综合开发模式现代商业地产开发的多种模式和价值选择方向•零售商业地产：购物中心、百货、大卖场、商业街、各类专业市场……•主题式商业地产：奢侈品主题商业、女性主题商业、青年主题商业儿童主题商业、家庭主题商业•城市综合体：融购物中心、酒店、写字楼、服务公寓、住宅为一体的综合型商业建筑体•复合式商业地产：以休闲公园、温泉、高尔夫、旅游、文化艺术等为带动，将购物中心、商业街、写字楼、酒店、服务公寓、会展中心、艺术中心、文化中心、娱乐中心、体育馆、创意产业、现代服务业等多种商业体与住宅开发复合式发展解析篇六种最具前景的商业地产业态第一种业态：大型商业综合体——购物中心第二种业态：中高档餐饮及休闲娱乐中心第三种业态：专业市场是流通型商业地产主导第四种业态：泛商业类型——旅游、运动、健康中心第五种业态：奥特莱斯品牌折扣中心第六种业态：开放式的商业街区或其他的商业模式1、商业地产项目可考虑的发展方向？应根据当地经济特点、零售市场及商业现状、人口及消费状况、结合所处地域特点等来研究和判断城市综合体所谓“城市综合体”是将城市中的等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。城市综合体的特征（1）选址于城市准增长点具有现实与潜在的人流和消费基础[城市核心区，城市副中心，城市经济新增长点或者新开发区]（2）高度复合型业态组成由商业、商务、酒店、居住及其他组成城市综合体的联动：1+12（3）树型交通组织拥有外部、内部、地上、地下、综合交通空间组织（4）站在城市高度开发与设计区域地标与城市名片三高一多：高密度，高集约，高复合，多街坊城市综合体给城市带来多功能的城市开发。包括有：酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等。建筑高度和密度均很高，形成高楼林立的景象，成为城市的标志；人口密度大，人流密集。（5）持久持续的开发周期城市商业综合体开发周期很长，涉及因素较多。在开发的过程中，需要不断根据城市发展调整自身的定位，以求达到与城市的高度契合。根据当地经济特点及零售市场商业现状并结合项目特点，对城市综合体各主要业态进行初步判断销售、回款和去化。商业业态——公寓提升项目品质。拉动项目销售。商业业态——酒店商业业态——写字楼新贵。由于前些年住宅市场的黄金十年，写字楼市场的价值被低估，目前处于租金和售价的高攀升期。以某一个消费群体为主要服务目标的主题式商业概念：复合多种消费业态，以个人生活享受和价值实现为目标的体验式、个性化的泛商业概念是消费者未来追求的核心消费模式之一展示商业：会展中心会议中心名车展厅数码体验中心婚纱摄影中心创意产业：LOFT办公室时尚基地艺术创作音像制作设计工作室娱乐商业：影院、剧场、KTV表演中心、游戏中心儿童乐园、动漫城桌球室、保龄球馆、酒吧、夜总会休闲商业：温泉、水会高尔夫练习场滑雪场人工运河运动商业：恒温游泳池、真冰溜冰场、极限运动场、球馆、体育馆文化商业：书店、书吧画廊、艺廊、手工艺作坊美术馆、博物馆、纪念馆会所商业：商务会所、社区会所、SPA会所名人会、名媛会、明星会CEO俱乐部、演艺会所艺术家会所、政治家会所设计师会所、品牌时尚会所红酒窖健康商业：健身房、康体舞蹈、瑜伽馆、疗养院、药膳房养生滋补馆、口腔、齿科、体检中心、教育商业：学校外语、电脑、会计、绘画培训中心琴行、音乐学校、陶艺吧、亲子活动、早期幼教补习中心服务商业：银行、保险、证券行、理财中心电话、通讯营业厅旅行社、城市售票点贵宾接待室、城市候机楼过境巴士站、轨道交通站点项目商业地产住宅投资收益投资收益高，一般≥5%租金逐年递增，长期收益高投资收益低，一般≤4%租金递增困难，受供求关系制约未来增值预期未来增值预期高受商圈成熟、商业繁华影响未来增值变数大受楼市行情及政策影响大投资门槛投资门槛高专业性强投资门槛低专业性要求低投资性质属于长期投资产品短期套现困难属于短期投资产品短期套现容易商业地产与住宅投资比较实战之基础篇商业地产开发的五个利润密码密码一：开发商具有良好心态密码三：利用更有操作经验的外脑密码四：整合多元利益团体密码五：明确项目的开发主题定位密码二：多元化的融资渠道利润密码一：开发商具有良好心态长线盈利正视风险我开发了不少项目（住宅），都卖得很好，为什么商业项目不行？利润密码二：多元化的融资渠道利润密码三：利用更有操作经验的外脑利润密码四：整合多元利益团体商业物业导演商户政府开发商投资者消费者编剧制片演员投资者观众利润密码五：明确项目的开发主题定位03商业地产核心价值商业地产和住宅开发的八个区别商业地产调研六式寻找商业地产稀缺性业态并达到效益与风险的平衡商业地产难题商业地产和住宅开发的八个区别调研对象不同利益相关不同开发节奏不同营销推广不同开发利润不同配套设施不同资金需求不同推广客户不同开发利润不同利润销售收入开发成本住宅利润总收入开发成本利润商业地产开发利润X营利模式不定性可行性租金销售收入自营X营利模式5年或10年或N年收入=租金*N年短期或中期收入=销售面积*售价（元/㎡）有入货成本或没有入货成本收入=售货利润+现金流边际利润注：其中“N年”代表永久年数或不定年数；“Y”和“X”代表不定性收入模式。调研对象不同1、住宅：调研对象单一，潜在客户即可。2、商业地产：首先要找到既定主力店。城市发展规划区域商业结构未来供应量消费力需求租售目标客户细分商铺升值潜力等。销售对象：投资小业主商家主力店次主力店等。资金需求不同住宅快速销售回笼资金，获取利润，拿地，再开发。商业地产对资金要求更大。配套设施不同选址严谨。停车位。城市交通。市级或区域市政设施。服务半径、轨道交通、高速公路。配套设施。展示。表演。活动。休闲。餐饮。娱乐。辐射力。周边客群。人口规模。消费水平。消费习惯。气氛营造。室内外