商业地产房地产基础知识

房地产基础知识房地产基础知识–房地产基本概念–房地产市场–规划基础知识–建筑基础知识–商业地产基础知识房地产基本概念–房地产–房地产类型–房地产分类–房地产特征–房地产权利–房地产业–土地概况–与建筑业的关系–房地产开发流程–房地产开发的经营风险房地产–房产+地产；其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的–房产：房屋及其产权的总称–地产：土地及其权利的总称房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只有一定年期的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用的土地的使用权房地产类型–生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地–毛地：是指具有一定城市基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地–熟地：指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接进行房屋建设的土地–在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产，该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年–现房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地产，它可能是新的，也可能是旧的房产的分类–住宅建筑物：可细分为普通住宅、高级公寓、花园别墅等。–生产用房：指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋。包括工业、交通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房、仓库、实验室等–办公用房：指政府行政部门、事业部门、社会团体以及企业公司等处理日常事务和从事社会经济活动提供服务的房屋，亦称写字楼。–商业用房：指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。–其它楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，如外国驻华机构用房、宗教用房等等。房地产特征–房地产位臵的固定性–房地产地域的差别性–房地产的高值耐久性–房地产的保值增值性房产所有权–也叫房屋的产权：是指对房屋全面支配的权利–内容包括：•使用权：对房屋的实际利用权力•占有权：通常由所有权人行使，但有时也由别人来行使，这就是所有权与使用权分离的情况•收益权：是指房主收取房屋财产所产生各种收益•处分权：是所有权中一项最基本的权利大产权VS小产权–大产权即完全产权，包括房产使用权证与国有土地使用权。大产权的房屋在进入二级市场时，无需缴纳土地出让金和收益收成–小产权即不完全产权，只包括房屋的使用权，它与大产权的本质区别在于土地使用权–通俗的解释，买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”大小产权的几种说法–第一种解释：发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权–第二种解释：国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权–第三种解释：买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”乡产权房屋优势与风险并存–从房屋价格看，乡产权房价格只有同样位臵商品房价格的40%至60%。–从住房形态看，一样是普通住宅。–从买卖手续看，没有缴纳商品房买卖的契税。–从使用成本看，物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜–从物业管理看，由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理，服务管理水平不是很高。–小产权（乡产权）房屋，这样的房子没有国家的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不予以备案，换言之，这样的小产权房子是国家所不认可的，购买此类房屋的权益也将是不受国家法律所保护的。限价房、两限房、双限房–限房价、限套型普通商品住房(简称“两限房”或“两限”商品住房)–指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，––按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。廉租房经济适用房政策性租赁房保障性住房限价房一般商品房商品房限价房不是保障性住房是一种政策性商品房住宅属性土地类型：–居住用地–工业用地–仓库用地–交通用地–市政用地–商业服务用地–教科文卫设施用地–公共绿化用地–港口码头用地–军事用地–其它用地居住用地——R公共设施用地——C工业用地——M仓储用地——W对外交通用地——T道路广场用地——S市政公用设施用地——U绿地——G特殊用地——D水域和其他用地——E正确版土地所有权：–指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。土地所有权的划分–国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。–集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。土地使用权出让年限根据《中华人民共和国城镇土地使用权和转让暂行条例》规定，土地使用权出让的最高年限，按土地的用途分别为：40年70年50年工业用地教科文卫体用地综合或其他用地商旅娱用地居住用地土地使用权出让方式–协议出让–招标出让–拍卖出让–挂牌出让用地单位必须按照合同约定使用土地，超过开工满一年未动工的，按照地价款的20％以下征收土地闲臵费，满2年未动工的，可无偿收回土地使用权房地产业–概念：从事房地产开发、经营、管理、服务等行业的总称–内涵：•土地开发和再开发•房屋开发和建设•房地产经营•房地产中介服务•房地产物业管理服务•房地产金融房地产与建筑业的关系–建筑业属于第二产业•物质生产部门－－承包商–房地产业为第三产业•兼开发、经营、管理、服务于一体－－开发商房地产开发经营的主要阶段–建设工程项目设立和企业组建–房地产建设工程项目规划与审批–土地使用权的取得–征地与拆迁–工程建设与管理–房地产的租售管理–房地产的物业管理房地产开发经营的风险——成因房地产的不动性或固定性市场供求的不可调剂性房地产投资时间的长期性市场供求变动的不灵活性房地产投资经营的固定性投资经营的不易变现性市场信息的分散性市场的不充分性和变现的困难性房地产开发经营的风险——类型–房地产经营管理自然风险–房地产经营管理社会风险–房地产经营管理经济和市场风险–房地产经营管理技术风险–房地产经营管理企业内部风险五证–五证•国土使用权证（北京市委，国土资源和房屋管理局）•建设用地规划许可证（规委发放）•建设工程规划许可证（规委发放）•建设工程施工许可证（建委发放）•商品房销售许可证（北京市国土资源和房屋管理局）三通一平–即将开发区域以外的道路、给水、排水管、供电线路等引入施工现场，对施工现场的土地进行平整。七通一平–包括道路通、上下水通、雨污排水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通和平整场地。房地产价格的基本构成–土地取得费用；–前期工程费用；–房屋建筑安装费用；–基础设施费用；–公共配套设施建设费用；–经营管理费；–销售费用；–利息；–利润；–税费；房产交易涉及到的税：–营业税–城市建设维护税及教育附加税–固定资产投资方向调节税–印花税–契税–企业所得税–所得税我国房地产发展前景–城市化水平稳步提高对住宅形成巨大需求–流动人口增长对住宅形成巨大需求–居民消费结构变化对住宅形成巨大需求–旧城改造的速度加快，安臵居民需要大量住宅–改革深化与市场发展刺激了对住宅的需求：•取消福利分房•开放二级市场•下调利率房地产市场–房地产市场的概念–房地产市场的特点–房地产市场的分类房地产市场的概念–狭义：房地产商品进行交易活动的地方或场所–广义：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动房地产市场的特点–经营对象的非流动性–流通形式的多样性–市场的统一性–市场的区域性–供给的稀缺性–不完全开发性–市场的不充分性–房地产市场投机的巨大可能性房地产市场的分类–房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。–房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。–房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配臵。规划基础知识–占地面积–总建筑面积–规划形态–建筑类型–建筑面积–使用面积–公摊–居住面积–得房率–容积率–建筑密度–绿化率–日照间距占地面积：–也称基地面积或总占地面积，是城市规划管理部门正式划定的项目用地范围面积。规划形态：–是指项目的具体建筑构成，如一个项目一共有几栋楼宇组成，每栋楼宇的使用性质是什么，单栋楼宇的地上有几层，地下有几层，每一层情况建筑类别：–按使用功能不同，可分为公寓、纯办公楼（写字楼）、商场、综合楼和别墅等总建筑面积：–是指由规划部门正式确定的，按《建筑面积计规则》计算后，项目建设的总的建筑面积。建筑面积–亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和建筑面积相关公式–建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积–公摊面积＝建筑面积×公摊系数–公摊系数＝建筑总公摊面积÷建筑总建筑面积–套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台面积使用面积：–使用面积是指分户门内全部可供使用的净面积的总和–包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、壁橱、室内走道、室内楼梯等等。居住面积：–居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的总和。得房率（实用率）：–是指套内建筑面积与建筑面积的比率–目前，一般多层住宅的房率在90%左右小高层在85%左右高层在80%左右使用率：–套内使用面积与建筑面积之比–一般板楼在78%至80%之间，高层塔楼在72%至75%之间，一般来讲，实用率大于使用率公摊–公摊面积内容：大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变配电室、煤气调压室、卫星电视接受机房、空调机房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等及其他为小区服务的功能房不应分摊的共有建筑面积包括：–从属于人防工程的地下室、半地下室–供出租或出售的固定车位或专用车库–幢外用做公共休憩的设施或架空层公摊系数建筑形式有无电梯公摊系数多层无电梯5%-10%板式小高层有电梯15%-20%板式高层有电梯18%-25%塔式小高层有电梯18%-22%塔式高层有电梯20%-30%容积率：–是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度建筑形式高品质，低容积率中品质，中容积率低品质，高容积率独立双拼别墅小于0.30.3—0.4大于0.4Townhouse0.5—0.60.6—0.70.7—0.94、5层叠加0.7—0.80.8—0.90.9—1.16层多层1.1—1.31.3—1.51.5—1.711层小高层1.7—2.02.0—2.22.2—2.518层高层2.2—2.52.5—2.72.7—3.2某城市单纯物业类型的容积率实现度容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异密度（建筑覆盖率）：–指项目用地范围内所有建筑基地面积之和与规划建设用地之比。绿化率/绿地率：–是指规划建设用地范围内的植被投影面积之和（绿地面积之和）与规划建设用地面积之比。绿化指标–总绿化率不少于30%；集中绿化率不小于10%；–小区内不少于400平方米绿化（阴影内不算）；–同样面积乔木放出的氧气比同样面积草地大20倍；–游泳池与植草砖不计入绿化。日照间距–日照间距指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于一小时的满窗日照而保持的最小间隔距离由图可知：日照间距应为：D=(H－H1)/tanh；h—太阳高度角H—前幢房屋檐口至地面高度H1—后幢房屋窗台至地面高度建筑基础知识–建筑识图–建筑物的分类–建筑物组成–抗震–标准层–建筑面积的计算–建筑的开间进深–层高净高–开槽–正负零–封顶–内装–验收–实测建筑识图–建筑立面图——可以认