商业地产解析

1•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级单击此处编辑母版标题样式打造泰城第一城市广场综合体商业地产解析2•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级单击此处编辑母版标题样式打造泰城第一城市广场综合体•1、什么是商业地产？•2、泰安的发展方向？•3、什么是CBD?CentralBusinessDistrict3•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级单击此处编辑母版标题样式打造泰城第一城市广场综合体商业地产的类型•第一代：地摊式、棚户式市场•第二代：社区商铺（主要为住宅底商）、商业街商铺、大型百货超市、综合市场•第三代：shoppingmall、城市综合体4•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级单击此处编辑母版标题样式打造泰城第一城市广场综合体第一代•地摊式：粥店集、夜市；•棚户式市场：原轻纺批发市场，泰山商贸城•劣势：消防隐患多、档次低、功能单一•优势：人气旺、主要面对中低档消费群体5•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级单击此处编辑母版标题样式打造泰城第一城市广场综合体第二代•社区商铺：各小区•商业街商铺：财源街、青年路、东岳大街沿街商铺；温州步行街、万利文化步行街•大型百货超市：中百、银座•综合市场：光彩大市场•劣势：购物动线教长、功能与城市综合体比较不是很全面•优势：一般都在较为成熟的商圈，人气较旺6•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级单击此处编辑母版标题样式打造泰城第一城市广场综合体第三代•体验式大型shoppingmall、城市综合体：宝龙城市广场、名嘉广场•由于项目体量较大，一般选址在城乡结合部•功能齐全、硬件设施先进，代表商业地产的发展方向7•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级单击此处编辑母版标题样式打造泰城第一城市广场综合体商铺投资收益8•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级单击此处编辑母版标题样式打造泰城第一城市广场综合体•包括租金收益价值升值收益•商铺投资12项价值因素•商情因子：指商铺所在地区商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模及覆盖范围等。•客流量：客流量对于商铺的价值至关重要。商情因子阐释的是商铺所在地区的“宏观”商业状况，但客流量是针对商铺价值的“微观”量化。•“可视性”因子：商铺的“可视性”指经过建筑师创造性的设计，最大限度使得尽可能多的商铺在平面、立面范围内极容易被消费者看到。9•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级单击此处编辑母版标题样式打造泰城第一城市广场综合体楼层：商铺所在的楼层对商铺价值的影响力不小，一层的商铺无论是租金还是售价都要比二层、三层的商铺高出很多。交通条件：交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。停车条件：具体讲就是轿车停车场。强调停车条件的重要性，是出于中国经济强劲增长的势头。停车条件具体讲就是轿车停车场。私家车在国内强劲增长，对商业、零售业的经营影响颇大；私家车消费者的消费势力强劲，尽管人数仅占消费者总体人数的30%左右，但其带来的营业额却可能在总营业额的70%左右……10•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级单击此处编辑母版标题样式打造泰城第一城市广场综合体规划设计的科学性：规划设计必须体现市场功能的需要。通常，开发商需要从市场的角度对项目规划设计进行调整。硬件条件：商铺的硬件条件具体指商铺的设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。商铺的规划设计状况必须有广泛的适应性，如果能够适合多种商业运营商的经营需要，那么商铺投资者在商铺出租过程中将有较多的选择。如果租户数量多，正所谓水涨船高，投资者得到高租金是自然的事情。11•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级单击此处编辑母版标题样式打造泰城第一城市广场综合体业态规划：经营商品的类型与商铺的租金收益及价值升值收益有密切关系。不同的商品，其利润空间显著不同。隶属项目的运营特点：商铺多数隶属于某个项目，所隶属项目的类型、运营方式、运营状态、管理水平等对该商铺租金、价值的影响是无法避免的。商铺初始售价：商铺初始售价的高低将影响商铺投资的收益。商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也会越高。周边房地产发展趋势：商铺价值提升是一个动态的过程，商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺的价值起到核心作用。12•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级单击此处编辑母版标题样式打造泰城第一城市广场综合体针对不同的商铺类型，当综合指数达到某种水准时，商铺投资者才可以做出投资选择。最终决策必须适合其自身资金特点、风险度等。一、社区商铺的类型13•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级单击此处编辑母版标题样式打造泰城第一城市广场综合体•社区商铺主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施等。•零售型社区商铺的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型社区商铺的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等•从以上社区商铺可能的商业形态可以看出，社区商铺具有广泛的功能特点，而且商铺大多数投资小，容易出租、转让•14•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级单击此处编辑母版标题样式打造泰城第一城市广场综合体住宅底商可以按照服务区间及市场理念来划分。下面分别对它们予以介绍。15•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级单击此处编辑母版标题样式打造泰城第一城市广场综合体•按照服务区间划分•按照服务区间的区别，可以将住宅底商分为服务于内部和服务于外部两种。有些住宅底商主要的客户对象是住宅社区里面的居民，而其他住宅底商则不仅将客户范围局限在住宅社区里面。•对于大型的住宅社区，底商主要以社区内部居民为服务对象。在功能设定上要结合小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定。这样的店铺，投资少，风险不大，资金回笼也较快。•住宅底商的特点住宅底商有其区别于其他商铺形式的特点，这些特点对其经营、市场有方方面面的影响。16•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级单击此处编辑母版标题样式打造泰城第一城市广场综合体1、建筑形式特点住宅底商建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点，整个楼的一层、二层或/和地下层的用途为商业，楼上建筑的用途为居住。为了确保居住、商业运营两种功能的有效性，开发商会通过合理规划设计对居民和底商的消费者和经营者进行独立引导，出入口独立开来，以保证楼上居民的生活尽可能少受到底商的影响。•需要指出的是，如果规划设计不够合理，住宅底商会一定程度影响住宅的销售。•另外，住宅底商的规模要恰当控制，当规模超过2万平方米以后，开发商必须对该商业房地产项目的市场环境做必要的调查和研究，不能一概用底商的简单概念去确定项目定位、规模、市场策略等，否则项目会面临开发困境。17•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级单击此处编辑母版标题样式打造泰城第一城市广场综合体2、铺面、铺位类型•住宅底商的主要类型多数是铺面形式，少数是铺位形式。铺位住宅底商良好的“可视性”使其价值最大化有了可能性，这也是住宅底商引起市场关注的原因，或者说是住宅底商得到商铺投资者青睐的原因。•有些开发商在进行住宅底商设计时，为了使其标新立异，在住宅底商有限的空间里进行了超越通常意义的底商开发，可能将此住宅底商项目开发成为规模较大的步行街，或别的形式，这些市场意义的创新，使住宅底商的概念复杂化了，无论是规模还是形式都要求开发商从更加专业的角度进行规划设计、定位等，否则，用普通底商的思维，去开发步行街、百货百货商场或其他商业房地产形式，会加大项目的风险。18•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级单击此处编辑母版标题样式打造泰城第一城市广场综合体3、经营形态特点•住宅底商作为社区商铺的一大类，也主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施，其中零售型住宅底商的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型住宅底商的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。19•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级单击此处编辑母版标题样式打造泰城第一城市广场综合体二、商业街商铺类型•商业街商铺的分类可以有多种多样：可以按照经营商品的复合程度划分，可以按照铺面商铺和商业建筑里面铺位划分，也可以按照商业街建筑的单层或多层建筑形式进行划分，按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的复合形式，我们将商业街商铺分为专业商业街商铺和复合商业街商铺。专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材（奈河路建材街、青年路服装一条街、温州步行街、万利文化步行街；20•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级单击此处编辑母版标题样式打造泰城第一城市广场综合体专业商业街商铺的特点•（1）商业街规模特点•规模大小不一，和经营的商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。北京的女人街属于典型的女性服装商业街，每个独立的女人街规模在一万多平米；而北京十里河建材街，建筑规模远远超过一万平米，达到近十万平方米。•商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。如果一个商业街盲目追求规模效应，那么商业街将会面临市场承接力不够引发的经营困境。21•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级单击此处编辑母版标题样式打造泰城第一城市广场综合体•（2）商业街规划设计特点•沿街两侧布置商铺，单层建筑居多；商业街可以是一条街，也可以是一条主街，多条副街；商业街的长度不能太长，超过600米，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉。•一个商业街项目到底如何进行规划设计，如何把握规划设计准则，对于开发商来讲是一个重要的问题。22•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级单击此处编辑母版标题样式打造泰城第一城市广场综合体•（3）商业街名称特点•专业商业街的名称往往体现商业街所在的位置和所经营的商品类型两大要素。比如，“北京三里屯酒吧街”名称就准确包含了位置元素“三里屯”，和经营商品类型元素“酒吧”，这样的例子不胜枚举。正如我们在前文所谈到的，专业商业街会节省商铺经营者的市场成本，从北京三里屯酒吧街的例子不难理解，消费者从其名称就可以得到他们所需要的信息，便于消费决策。•商业街投资回报形式•出租经营为主要投资回报形式。个别商业街的商铺采取出售的方式。有些专业商业街鉴于销售手续不容易拿到，开发商采取商铺一定年限使用权出售的方式。23•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级单击此处编辑母版标题样式打造泰城第一城市广场综合体复合商业街复合商业街大多数规模庞大。无论北京的王府井商业街，还是上海南京路，都是商业巨无霸，沿街商业房地产开发面积达几十万平方米。新开发复合商业街的规模决策对开发商是一个考验，如果开发面积太大，超过了市场需求，开发商很容易失败。24•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级单击此处编辑母版标题样式打造泰城第一城市广场综合体三、百货超市的类型••（1）百货商场规模•百货商场规模通常在5000-10000平方米左右，如泰安的中百、银座，如北京赛特购物中心的面积为1.8万平方米。25•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级单击此处编辑母版标题样式打造泰城第一城市广场综合体•（2）百货商场规划设计特点•百货商场通常采用3-5层的多层建筑，不需要对设计荷载做过多的考虑，除过层高、柱网、消防、外部交通方案、电梯、货物流、包括POS系