嘉兴市城市房屋拆迁管理实施细则

嘉兴市城市房屋拆迁管理实施细则第一章总则第一条为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保陈建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《浙江省城市房屋拆迁管理条例》等有关规定，结合本市实际情况，制定本细则。第二条凡在本市城市规划区国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本细则。第三条城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。第四条本细则所称拆迁人是指依法取得房屋拆迁许可证的单位。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。房屋承租人是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位和个人。第五条嘉兴市建设局是本市城市规划区内城市房屋拆迁的行政主管部门(以下简称拆迁主管部门)，负责对本市城市规划区内的城市房屋拆迁工作实施监督、管理。城市房屋拆迁管理的日常工作由其下属的拆迁管理办公室具体办理。本市各级政府及有关部门、街道办事处应当按照各自职责，互相配合，共同做好城市房屋拆迁管理工作。第六条拆迁人必须依照本细则规定，对被拆迁人给予合理补偿、安置；被拆迁人、被拆迁房屋承租人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁。第二章拆迁管理第七条市人民政府组织建设、规划、计划、国土资源等行政管理部门，按照城市总体规划的要求，根据我市社会经济发展水平，同时考虑近期新建商品房的市场供应等因素，制定城市房屋拆迁的中长期计划和年度计划。拆迁年计划由市人民政府报省人民政府备案。第八条需要拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。申请房屋拆迁许可证，应当向拆迁主管部门提交下列文件：(一)建设项目批准文件；(二)建设用地规划许可证；(三)国有土地使用权批准文件；(四)拆迁计划和拆迁方案；(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。前款第（四）项规定的拆迁方案应当对临时周转用房和用于产权调换的安置用房作出安排。第（五）项规定的拆迁补偿安置资金按照拆迁预算的百分之八十确认，专户储存，拆迁人提供的安置用现房可以折价计入；不足部分由拆迁人在拆迁主管部门规定的期限内补足；安置用现房应当符合国家质量安全标准。第九条拆迁主管部门应当自收到拆迁房屋申请之日起三十日内，对申请事项进行审查；经审查符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。第十条拆迁主管部门应当自颁发房屋拆迁许可证之日起五日内，将建设项目的名称、拆迁人、拆迁范围、搬迁期限、拆迁期限等内容予以公告。拆迁主管部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好拆迁政策、拆迁方案的宣传解释工作。第十一条拆迁范围公布后，拆迁范围内的单位和个人在暂停办理相关手续期间不得进行下列活动：(一)新建、改建和扩建房屋及其附属物；(二)改变房屋和土地用途；(三)租赁房屋。拆迁主管部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限不得超过一年；拆迁人需要延长暂停期限的，应当经拆迁主管部门批准，延长暂停期限最长不得超过一年。第十二条拆迁人自取得房屋拆迁许可证之日起三个月内不实施拆迁的，房屋拆迁许可证自然失效，并由拆迁主管部门予以公告。实施房屋拆迁不得超越房屋拆迁许可证核准的拆迁范围和拆迁期限。需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满十五日前，向拆迁主管部门提出延期申请，拆迁主管部门应当自收到延期拆迁申请之日起十日内予以答复。第十三条拆迁人可以自行拆迁，也可以委托拆迁。从事拆迁业务的单位(以下简称拆迁单位)应当按照国家和省、市的有关规定依法取得房屋拆迁资格证书。房屋拆迁主管部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托。第十四条拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并签订拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同签订之日起十五日内，将合同报拆迁主管部门备案。被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。第十五条拆迁人应当向被拆迁人公布拆迁补偿安置方案。拆迁人与被拆迁人应当在公告规定的搬迁期限内，根据本细则的规定签订拆迁补偿安置协议。协议应当载明补偿形式、货币补偿金额及其支付期限、安置地点、安置用房面积、搬迁期限、过渡方式、过渡期限、搬家补助费和临时安置补助费、违约责任以及当事人认为需要订立的其他条款。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人签订拆迁补偿安置协议。拆迁房管部门代管的房屋，拆迁人应当与代管人签订拆迁补偿安置协议；代管房屋有使用人的，拆迁人应当与代管人、房屋使用人签订拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议自签订之日起生效。拆迁人应当自协议签订之日起十五日内将协议报拆迁主管部门备案。签订拆迁补偿安置协议应使用省建设行政管理部门统一监制的文本。第十六条拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。第十七条拆迁当事人对补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、过渡方式、搬迁期限、过渡期限等内容，在拆迁期限内经协商达不成协议的，拆迁当事人可以向拆迁主管部门申请裁决。被拆迁人是拆迁主管部门的，由市人民政府裁决。裁决部门应当自受理裁决申请之日起三十日内作出书面裁决；裁决作出之前，裁决部门应当充分听取各方意见。当事人对裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。除依法需要停止执行的情形外，在复议和诉讼期间如拆迁人已按裁决给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，复议和诉讼期间不停止拆迁的执行。第十八条被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内拒绝搬迁的，由市人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由拆迁主管部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。第十九条拆迁房管部门代管的房屋，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证。代管人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。第二十条被拆迁房屋有下列情形之一的，由拆迁人提出补偿安置方案，报拆迁主管部门审核同意后实施拆迁：(一)有产权纠纷的；(二)产权人下落不明的；(三)暂时无法确定产权人的。房屋拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。第二十一条拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。第二十二条法律、法规对拆迁军事设施、教堂、寺庙、文物古迹、归侨侨眷房屋、涉外房屋等另有规定的，从其规定。第二十三条城市房屋拆迁涉及公共设施或者各种管线迁移的，由原所有人按规定期限自行迁移，所需迁移费用，由拆迁人按国家有关规定标准给予适当补偿，但结合道路扩建按规划需要就位或新建、扩建各种管线的费用，拆迁人不予负担。第二十四条对拆迁范围内的花木、绿地，应当尽可能保留。不能保留的，应当按照国家和省的规定办理有关手续。第二十五条尚未完成拆迁补偿、安置的建设项目确需转让的，受让人应当提供本细则第八条第一款第(五)项规定的拆迁补偿安置资金证明，并经拆迁主管部门同意。原拆迁补偿安置协议载明的权利、义务随之转移给项目受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起三十日内予以公告。受让人不能履行原拆迁补偿安置协议的，转让人应当承担连带责任。第二十六条拆迁人使用拆迁补偿安置资金的，应当经拆迁主管部门审核。拆迁补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿、安置，不得挪作他用。具体按省建设行政管理部门的规定执行。拆迁主管部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督。第二十七条拆迁主管部门和拆迁实施单位应当建立、健全房屋拆迁档案制度，加强对房屋拆迁档案资料的管理。房屋拆迁的档案资料包括：拆迁人从事房屋拆迁的有关批准文件，拆迁计划和拆迁方案及其调整资料，拆迁补偿安置协议及其结算资料，以及其他与拆迁有关的档案资料。第二十八条除本细则规定应当公告、公示的情形外，拆迁人应将下列内容在拆迁办公现场张贴公示：(一)国家和省、市有关拆迁的政策规定；(二)房屋拆迁许可证、拆迁计划；(三)被拆迁人、承租人名单、拆迁房屋的建筑面积和使用性质；(四)安置用房分套建筑面积、层次、价格以及其他应当由安置房承受人支付的费用项目和金额；(五)其他相关内容(如拆迁委托书等)。第三章拆迁补偿与安置第二十九条拆迁人应当对被拆迁人按照国家法律、法规和本细则的规定给予合理补偿。拆迁补偿、安置可以实行货币补偿，也可以实行与货币补偿金额同等价值的产权调换（以下简称产权调换）。被拆迁人有权选择具体补偿形式。拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人按市场评估价给予货币补偿。拆迁范围公布后新建、改建、扩建的部分，不予补偿。第三十条拆迁范围内的违法建筑、超过批准期限的临时建筑，必须在拆迁公告规定的搬迁期限内自行拆除，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，除按约定不予补偿外，按其建设成本结合剩余使用期限予以补偿。第三十一条贷币补偿或者产权调换的面积，按照被拆迁房屋的房屋所有权证或者其他合法房产凭证记载的建筑面积计算。第三十二条被拆迁房屋的货币补偿金额根据房地产市场评估价格确定。房地产市场评估价格由具有法定资格的房地产评估机构(以下简称评估机构)以房屋拆迁许可证核发时市人民政府公布的货币补偿基准价为基本依据，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑而积、成新、层次、装修等因素评估确定。所需评估费用由拆迁人承担。评估机构在确定被拆迁房屋的房地产市场评估价格前，应当听取被拆迁人的意见。第三十三条被拆迁房屋的货币补偿基准价，由拆迁主管部门会同价格、国土资源、规划等行政管理部门按照当地上一年度同类地段、同类用途新建房屋的市场平均价格分别确定，报市人民政府批准，并在每年3月底前公布。第三十四条拆迁主管部门应当提出不少于两家的房地产评估机构名单，并说明其资质、信誉等情况，供被拆迁人选择。被拆迁人应当在拆迁主管部门提供房地产评估机构名单后十日内作出选择。评估机构由拆迁主管部门按参加选择的被拆迁人的多数意见确定。被拆迁人未在规定时间内作出选择的，由拆迁主管部门确定。第三十五条被拆迁房屋的房地产市场评估价格实行公示制。房地产评估机构应当将被拆迁人的姓名、被拆迁房屋的门牌号、评估因素、评估依据、评估价格等主要情况在被拆迁地段公示，接受社会监督。公示时间不得少于十日。房地产市场评估的具体办法按省、市有关规定执行。第三十六条按照本章规定对被拆迁人进行补偿后，其被拆迁房屋按规定容积率占有的土地，不再按照《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第二十九条规定予以补偿。被拆迁人依法享有使用权的土地，其面积超过被拆迁房屋按规定容积率占有的土地面积的，超过部分的土地按照《浙江省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》第二十九条规定予以补偿。第三十七条被拆迁地段用于同类商品房建设的，被拆迁人享有以同等条件优先购买的权利。第三十八条实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当结算被拆迁房屋和安置用房的差价。被拆迁房屋和安置用房的价格按照本细则规定的房地产市场评估价格确定。第三十九条选择产权调换的被拆迁人有权要求拆迁人提供不小于被拆迁房屋原建筑面积的安置用房。安置用房应当符合设计规范要求；属于新建商品房的，交付前应当经综合验收合格。第四十条被拆迁人属于生活特殊困难人员，其被拆迁住宅用房每户建筑面积小于三十六平方米(在我市城市规划区内有其他住宅用房的合并计算)，并实行产权调换的，拆迁人应当提供建筑面积不小于三十六平方米的成套房作为安置用房。被拆迁房屋和安置用房互不结算产权调换的差价。前款所称的生活特殊困难人员，是指经民政部门按照有关规定确定的享受最低生活保障待遇的我市城市居民；被拆迁住宅用房每户建筑面积，按照房屋拆迁许可证核发时被拆迁人的户籍证和房屋所有权证或者其他合法房产凭证为依据确定。第四十一条拆迁房管部门直管住宅公房或者单位自管住宅公房的(包括不成套房)，房屋承租人享有按照房改政策购房的权利。房屋承租人按照房改政策购房后，拆迁人应当对其按被拆迁人予以补偿、安置。房屋承租人未按房改政策购房，也未与被拆迁人达成解除租赁关系协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换的补偿安置方式。安置用房由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新签订房屋租赁合同。第四十二条拆迁落实私房政策换