巨星创业基地项目定位报告

1巨星创业基地项目定位报告2011年3月谨呈：巨星轻质建材股份有限公司前言此份报告是针对巨星集团宁乡创业基地项目的初期定位思路汇报案，报告主要针对项目的本体特征，结合宁乡乃至全国工业地产市场的调查，借鉴市场成功案例，帮发展商解决如下问题：1、本案将以何种产业作为孵化主导产业？2、我们的客户是谁？3、售价如何定？4、营销节点与推货如何安排？基本概念解读开发模式及形态湖南工业园发展情况宁乡工业地产现状目录项目定位与营销策略项目定位与营销策略基本概念解读开发模式及形态湖南工业园发展情况宁乡工业地产现状概念解读工业地产概况市场特征相关政策扶持开发风险及趋势工业地产之消费者主要客户为公司、企业和个体经营者，而不等同于住宅项目中的个人、老百姓。工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。工业地产之功能涵盖行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人才服务、科研活动、会展活动、休闲活动、会晤功能、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能。指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托、地产为载体的工业物业总称。工业地产的定义根据工业地产建筑体规模大小的差异，将其划分为两大类，即工业厂房和工业园区。标准厂房定制厂房工业厂房工业园区综合工业园科技园区物流园区专业园区企业总部基地工业地产标准工业厂房是具有广泛通用性的、用于生产的工业用途物业。定制厂房是为使用者量身定做的工业用途物业，建成后，一般出租给使用者5到10年时间。主要由标准厂房及定制厂房组成，功能多样化的工业产业园区。物业类别主要有研发中心、信息科技单位、土地、企业加速中心等。物流园主要是服务于物流行业，满足其使用要求的工业园区。对设备及厂址有特殊要求的园区。总部基地ABP以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。工业地产分类标准工业厂房的兼容性好，适合成片开发，物业形式多为单层、多层、联排及叠加为主企业可以迅速投入生产，缩减新建一个工厂的时间；长期租赁厂房实际上是一种融资行为，可以节省初期的投入，为企业带来放大数倍的资本，利于企业的扩张；对于不是十分了解中国国情的外资企业来说，租用标准厂房也是一个过渡期，为以后自建工厂做个过渡，减少经营风险；企业可以从标准工业厂房的附加产品获益，如：园区的优惠财政和税收政策、园区的区域优势、园区的企业集群效应。联排单层叠加厂房多层厂房单层工业厂房——标准厂房标准厂房的优势此类在中国还处于探索实践阶段，以满足客户特定要求为主，服务对象多为跨国公司开发商提供一站式服务，减少使用者在建设工厂中的种种繁琐的手续，使用者不必为一个项目组建专门的基建队伍；开发商实际上是提供了一种财务手段，减少使用者一次性的投资；有利于使用者锁定经营风险，减少持有物业的风险，减少短期租赁风险；提供使用者行业退出的机会，减轻使用者资产负担；量身定制物业解决方案可以充分满足使用者业务需求；使用者可以专注于拓展其业务；对于使用者而言是进行资产负债表外的融资。定制并出租厂房的好处IBM亚太地区总部国内案例数量较少；租金较高，使用率高；物业形式主要为单层、多层；客户一般为跨国公司，且多从事高科技制造业和物流业。定制厂房主要特点德国飞煌世亚电子公司苏州工业园工业厂房——定制厂房涵盖广泛，主要为各类工业产业园区、总部基地等，物业形式为各类工业物业的集合多层停车场货运电梯综合产业园功能复合：如新加坡面向轻工业的园区TechplaceI，主要产业为电子、精密加工、信息产业及研发等。北京嘉捷科技园北京经开科技园科技园、孵化器园区物业类别以科技、信息为主，包括研发中心、信息科技单位、软件设计与开发，信息科技等。工业园区工业园区物业形式一般为多层，租金较纯办公楼相对便宜，一般为混凝土结构，注重绿化，外观形象科技化。物流园主要是服务于物流行业的工业园区，如新加坡樟宜空港物流园区。专业物流园对设备及厂址有特殊要求的园区。如大亚湾石油化工专业园区。总部基地以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。可以为企业提供良好的中枢式运营管理氛围，以高效、多能、全屏化优势为企业创建发展的高速通道，以中心级辐射全国乃至全球的“中心外围效应”为企业铺设前瞻式空间路径。工业园区工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点。政策主导性强、专业性强工业地产受地方政府、经济、产业发展、政策等影响很大；工业地产和产业紧密联系，不同工业地产必须满足不同产业发展需求及功能要求；区域性强由于工业发展具有很强的聚集效应，同区域具有不同的主导产业，区域市场对工业地产需求一致性较强；致使工业地产在同区域的功能差别很小。投资大、投资回收期长工业地产项目规模大，前期投入大；资金占用周期长，投资回收期限大于住宅房地产与商业地产；项目增值性发展第三产业，实现二三产业联动，拓展项目收入来源；加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展；优化产业配置，打造产业群；都将促使项目价值提升工业地产特点中国工业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化使用三个阶段，伴随着国内经济建设稳健快速发展。07年后开发区名义“圈地”土地集中整顿阶段03年2月至03年底04年05年至06年整顿深化，监管力度加强短暂休克疗法持续整顿，取得阶段性成果政策效果巩固整顿成果合理规划引导发展经济高速发展需要，逐步放行阶段强化集约用地积极盘活存量土地鼓励产业结构优化升级鼓励向“多功能综合性产业区”发展今后政策方向土地出让金收支管理逐步实施工业用地招拍挂经济发展曲线粗放经营阶段：圈地；整顿规范经营阶段：放行；管理集约使用阶段：综合；优化工业地产发展历程企业总部向一线城市“迁徙”；制造基地向二、三线城市转移北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国企业开始把制造基地向二、三线城市转移。中国的国际贸易市场的核心竞争仍然是廉价的劳动力和土地，这也是制造基地往二三线城市转移的一个重要原因人民币的不断升值也成为国外资本眷顾中国工业地产的一个重要原因。把中国工业地产放到全球来看，价格低廉，十分诱人的，升值的空间巨大，再加上人民币汇率的收益，国际资本可以赢得双份利益。工业地产发展现状概念解读工业地产概况市场特征相关政策扶持开发风险及趋势特征一：工业投资持续增长；呈现工业地产开发热。中国吸引投资能力增强，参与供给产业分工能力加强；企业总部向一线城市“迁徙”；制造基地向二、三线城市转移。中国参与国际产业分工能力加强，目前“世界制造工厂”的局面还会长期持续下去，这取决于中国廉价而丰富的劳动力、低廉的工业土地价格和巨大的消费市场；北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国企业开始把制造基地向二、三线城市转移，在这些二、三城市还有其发展的巨大空间；区域性招商引资力度普遍加大，各类开发区、工业园区和生产性服务业集聚区层出不穷，直接拉动了工业房产的持续需求;各地对工业房产投资开发给予政策、税收和土地供给价格等方面诸多优惠，为工业房产的开发注入了催化剂。工业地产市场特征特征二：工业土地存量不足，工业土地日益稀缺。工业土地面积供应缩减原因：国家宏观政策加强对开发区和工业园的调控力度，清理整顿开发区，致使大量开发区或工业园区关闭；保留下来的开发区也普遍存在用地空间不足的问题，未来的发展空间受限。经济快速发展，市场需求量大市场供应面积小工业地产升温，全国大部分地区现有开发区土地存量不足。上海、重庆等地的工业园区同样面临无地的困境。上海市松江、青浦、嘉定等主要工业园区已基本无地可售，市场上对工业用地的争夺到了激烈的程度，甚至出现了200家客户争夺100亩的土地的场景。工业地产市场特征特征三：工业土地供求结构变化导致土地价格快速上涨。2000-2010年全国重点城市各类地价指数从2003年起，国家就开始清理工业园区，严控工业用地，各类违归工业园区数量骤减。经过了2007年，工业地产依靠廉价土地进行市场运作的时代基本结束，2000-2010年的十年间，工业用地价格上升近50%。工业地产市场特征特征四：工业地产概念不断延展，涵盖范围不断扩大。工业地产的概念不断延展，由厂房—科技园、物流园、总部基地等——文化产业园、工业设计创业园等，不断地扩大其涵盖的范围。简单的工厂用房产业集群；科技园、物流园、专业园区、企业总部基地等衍生产业集群：文化产业园；新闻会展中心卡通动漫产业基地汽车后市场产业基地长三角国际技术蓝领基地工业地产市场特征2000年以前2000-2008年2008年以后概念解读工业地产概况市场特征相关政策扶持开发风险及趋势十二五规划对工业的利好影响国家“十二五”规划产业发展同步推进工业化、城镇化和农业现代化。坚持工业反哺农业、城市支持农村和多予少取放活方针，充分发挥工业化、城镇化对发展现代农业、促进农民增收、加强农村基础设施和公共服务的辐射带动作用，夯实农业农村发展基础，加快现代农业发展步伐。坚持走中国特色新型工业化道路，适应市场需求变化，根据科技进步新趋势，发挥我国产业在全球经济中的比较优势，发展结构优化、技术先进、清洁安全、附加值高、吸纳就业能力强的现代产业体系改造提升制造业。优化结构、改善品种质量、增强产业配套能力、淘汰落后产能，发展先进装备制造业，调整优化原材料工业，改造提升消费品工业，促进制造业由大变强。培育发展战略性新兴产业。以重大技术突破和重大发展需求为基础，促进新兴科技与新兴产业深度融合，在继续做强做大高技术产业基础上，把战略性新兴产业培育发展成为先导性、支柱性产业。推动能源生产和利用方式变革。坚持节约优先、立足国内、多元发展、保护环境，加强国际互利合作，调整优化能源结构，构建安全、稳定、经济、清洁的现代能源产业体系。湖南“十二五”规划GDP到2015年，全省GDP达到2.5万亿元，工业增加值对经济增长的贡献率达到55%产业发展全面推进“四化两型”建设，大力推进新型工业化，构建现代产业体系，把发展战略性新兴产业和园区经济放在重要位置。将长沙建设为战略性新兴产业基地和国家级的自主创新开发基地。推动主体功能区建设，引导人口向城镇聚集，产业向园区聚集政策对工业的扶持“十二五”对工业的规划重点在于，大力改造提升制造业、培育发展战略性新兴产业、推动新能源生产和利用，引导产业向园区聚集。“十二五”规划中，重点扶持的行业与企业改造提升制造业：优化结构、改善品种质量、增强产业配套能力、淘汰落后产能，发展先进装备制造业，调整优化原材料工业，改造提升消费品工业，促进制造业由大变强。重点扶持企业：以汽车、钢铁、水泥、机械制造、电解铝、稀土、电子信息、医药等行业为重点。发展战略性新兴产业：以重大技术突破和重大发展需求为基础，促进新兴科技与新兴产业深度融合，在继续做强做大高技术产业基础上，把战略性新兴产业培育发展成为先导性、支柱性产业。重点扶持企业：以节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料、新能源汽车等战略性新兴产业为主。推动新能源的生产和利用：坚持节约优先、立足国内、多元发展、保护环境，加强国际互利合作，调整优化能源结构，构建安全、稳定、经济、清洁的现代能源产业体系。重点扶持企业：积极发展太阳能、生物质能、地热能等其他新能源。概念解读工业地产概况市场特征相关政策扶持开发风险及趋势工业地产开发市场风险相对较小，但由于政府土地政策调控及产业结构变化，工业地产开发也存在一定的市场风险。经营风险：区域市场供应情况，供大于求造成的市场经营难度，形成的风险。政策风险：土地出让政策变化，招商、税收优惠政策的变化造成区域吸引力下降。市场风险：产业转移导致区域竞争力下降，引起对工业物业需求的减少；产业升级及产业结构调整引起对物业需求变化。开发风险开发风险分析工