国泰君安-地产新政前后成交量对比&保障

行业月报请务必阅读正文之后的免责条款部分。股票研究行业评级房地产增持房地产双周报-80%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%07-1208-0108-0208-0308-0408-0508-0608-0708-0808-0908-1008-11房地产上证综合指数相关报告《除了利率，还有房价和收入——11月26日央行降息快评》，2008.11.26《房地产上市公司三季报总结评述》，2008.11.10《国泰君安_万科高管房地产行业政策放松解读电话会议纪要》，2008.10.23《减税、首套房降首付和利率等政策放松快评》，2008.10.23《北京深圳珠海三地楼市调研简报—中粮、招地、首开、龙湖、华发、万科、金地、侨城》，2008.10.20《西安楼市调研简报—天地源、金地、中海、名流置业、中新、恒大》，2008.10.9《国泰君安地产双周报第十六期—国庆、地方救市、降价、减息等政策放松预期专刊》，2008.10.8《国泰君安地产双周报》第1-2、3、4、5-6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19，2008.1-11行业更新报告《超跌、估值便宜和反弹行情》，2008.07.09《央行降息对房地产行业影响点评》，2008.9.16《资金紧张的冬天，谁的棉衣厚？——地产行业资金链状况及其影响》，2008.6.18行业报告《在黑夜中寻找光明》，2008.3.182008.12.3第20期国泰君安地产双周报（11.17-11.30）地产新政前后成交对比；保障性住房对成交影响孙建平李品科[e-mail]@gtjas.com本报告导读：¾2008年研究和配置房地产行业的必读品。投资要点：z近两周大部分城市成交量继续保持11月初新政实施以来的较好的形势，原因可能在于：（1）降价力度加大，尤其新盘的价格走低。（2）11月政策细则陆续出台对成交量有一定刺激作用；（3）开发商近期大量推新盘，尤其是中小户型楼盘符合需求拉高成交量；（4）相当一部分城市加大保障性住房的推出力度，对整体成交量有一定贡献。z整体而言大部分城市成交量依然处于年初以来的下降调整态势。同时，全社会可供出售商品房面积持续上升，楼市销售情景依然难以乐观。z长三角：上海、杭州、苏州基本处于量升价跌状态，可售面积增加。z珠三角：深圳量升价跌，由于去年同期成交低迷，同比达去年4倍，可售面积上升；惠州成交量上升，可售维持高位；珠海量价齐跌。z环渤海：北京限价房成交大幅下降拉低总成交量，房价外城区明显降价，可售房源增加；天津量升价跌。z二线核心城市：由于短期刺激性优惠政策结束，重庆成交大幅下降；武汉成交量大幅上涨；重庆、武汉房价继续下跌。z土地成交：上海土地流拍情况继续上升，近期成交10月推出的住宅地块3块中流拍66%，9月6块中流拍50%；深圳11月流拍土地17宗，超50%，另外自7月以来首次成交住宅地块；北京11月住宅成交量一般，地价较低；天津11月土地成交量小，住宅成交均价稍上升。z行业基本面维持7月末以来房价15-20%跌幅的前期判断，预计市场调整将持续。政策放松将有利于减轻房价和成交量下降幅度，但更理想的刺激需求效果将取决于居民的收入预期、房价跌幅、持续降息和银行惜贷倾向、对金融杠杆和房贷优惠利率可接受程度。z维持10月初《双周报第16期》判断：刺激需求的第一有效手段是房价降价；第二是大幅度减息，降低按揭月供；其次是降税、财政补贴。z香港H股10家重点公司08年动态PE平均9.0倍；A股一二线主流地产公司08年PE为17.4倍，其中，开发类08年PE为14.2倍，RNAV折价34.8%；出租类08年动态PE为26.7倍，RNAV折价32.6%。其中深长城、亿城、阳光等PB不足1.3。z预计未来基本面继续偏冷，维持偏谨慎的增持评级，维持10月8日《第16期双周报》开始提出的标配或逢低逐渐标配建议。z目前一线龙头股如万科、保利等估值处于合理偏高区域，建议可适度关注08年业绩较快增长较确定、09年业绩有保障、08年年报有送配能力和意愿、PB估值有安全边际的公司。行业月报请务必阅读正文之后的免责条款部分。1.地产新政发布前后成交量对比情况这两周大部分城市的成交量继续保持了11月以来的较好态势。上海、深圳等城市成交量相比上半月均有较大幅增长。小部分城市成交相比前两周有大幅下降，其中北京主要是前几周占比总成交达57%的保障性住房，近期下降到10%以下，因此大幅拉低总成交。但除去保障性住房的影响，北京11月后签约量亦有上涨。重庆主要是由于前段时间推出的短期刺激性政策实施，促使成交量飙升。随着优惠措施结束，虽然近期大量保障性住房入市，成交依旧大幅下降。近两周各大城市成交量继续保持11月初以来的回暖状态，主要原因可能在于：（1）开发商降价力度加大，尤其新盘的价格走低。（2）政策对购房者的需求有一定刺激；（3）开发商推盘力度明显加大，部分城市尤其是小户型的大量入市，满足首次购房者的需求，成交较好；（4）部分前期跌幅较大的城市，如深圳，由于大幅降息、减税、降低普通住宅标准等政策放松对自住性需求产生一定的刺激。（5）地方政府推出保障性住房的力度加大，对成交量的贡献增加。图1长三角：11月新政实施后成交持续上升图2环渤海：限价房占比下降，北京总成交回落0510152025303540上海杭州苏州1季度2季度9月周平均10月周平均新政实施后第1、2周平均新政实施后第3、4周平均0246810121416北京天津1季度2季度9月周平均10月周平均新政实施后第1、2周平均新政实施后第3、4周平均注：面积单位为万平米，以下均同。图3珠三角：深圳大幅上升，惠州稍上升图4中西部：成都上升，武汉稍回落，重庆大幅回落0246810121416深圳惠州1季度2季度9月周平均10月周平均新政实施后第1、2周平均新政实施后第3、4周平均05101520253035重庆成都武汉1季度2季度9月周平均10月周平均新政实施后第1、2周平均新政实施后第3、4周平均行业月报请务必阅读正文之后的免责条款部分3of21结论：（1）虽然近期继续延续了11月初以来较好的成交形势，但放到更长区间内看，成交量并没有实质性改观，因此并不能说明楼市就此转暖。（2）大部分城市观望气氛依然较浓郁、购买需求受负面影响。同时，住宅供应量持续上升，楼市前景依旧不乐观，预计市场还会继续调整。2.保障性住房对房地产市场成交量的影响近期相当一部分地方政府加大保障性住房的推出，对整体成交量有一定贡献，尤以北京为代表。在2009年的建设规划中，一线城市如北京、上海、深圳的保障性住房建设比例均达到40%左右。表1：保障性住房对整体成交量的贡献城市近期保障性住房占比总成交情况2009年保障性住房建设占比上海上海近期宝山顾村、康桥3号地块、三门路地块的39万平方米经济适用房交付使用，11月上海住宅共成交120万平米。44%杭州杭州近期成交量内经适房的占比较少，11月30日占比仅6%，总体占比约10%左右。21%-27%苏州苏州近期部分区域如高新区的保障性住房成为成交主力，但保障性住房占比全市总成交量10%左右。39%深圳深圳近期无经济适用房入市，前一批保障性住房（包括经济适用房和廉租房）7月入市，共6006套，其中3142套为经济适用房，已成交完毕。38%广州广州11月25日推出2145套经济适用住房，分别为金沙洲、大塘聚德花苑、同德泽德花园、育龙居、云泉居和丽康居项目，约占11月深圳住宅总成交量的35%。17%北京北京10月份，保障性住房（经济适用房、限价房）的签约量占比住宅总签约量的51%；11月份，保障性住房占比住宅总签约量的56%。（具体见图5）43%天津天津近期无具体数据披露37%重庆重庆市四季度将共推出1054套经济适用住房，分别为龙山悦景、三陵雅园A区、前卫·江畔，共1054套。保障性住房成交量约占总成交的27%。12%武汉武汉10、11月份，经济适用房百步亭花园景兰苑和鑫宇花园上市，保障性住房成交量约占总成交的近20%。30%注：以上成交量统计来自各大网站，2009年保障性住房建设占比=2009年计划建设的保障性住房面积/2009计划建设的总住房面积（个别为套数比）。图5北京剔除保障性住房后的签约量对比0123456781001100510091013101710211025102911021106111011141118112211261130保障性住房签约面积商品住宅签约面积行业月报请务必阅读正文之后的免责条款部分4of213.重点城市平均成交量继续保持11月以来较好态势基本结论：近两周大部分城市成交量继续保持11月新政实施以来的较好状态，整体成交量同比为去年的71%，相比前两周的同比75%稍回落。表2：一二线核心城市相比前两周成交、价格变化成交量房价城市相比前两周同比数据相比前两周附注相比前两周相比去年同期上海↑↑政策利好，新盘入市量大幅增加↑↑杭州↑↑新盘销量火爆，同时非住宅物业销量上涨↓↑苏州↑↓去年同期成交量暴涨，因此环比上升，却同比下降↑↑深圳↑↑大量小户型入市符合首次购房者需求，刺激成交；年底等压力，楼盘优惠幅度继续增加↓↓惠州↑↓去年同期成交量较高，因此环比上升，却同比下降——北京↓↓保障性住房占比大幅下降导致成交量下降↓↓天津↑↑成交量继续前两周缓慢上升态势↓↓重庆↓↓秋交会短暂刺激性优惠政策结束后，虽然近期大量保障性住房入市，整体成交还是大幅下降。↓↓武汉↓↓价格调整幅度较深，前两周成交量大幅上升后回落↑↓整体↓↓11月初由于新政刚实施，成交量集中爆发，现稍回落↓↓注：以上成交量统计均为商品房或住宅成交面积，同比数据=最近两周/去年同期成交量。表3：重点一二线城市可供出售商品房销售去化时间城市可供出售面积最新三月周平均成交量可销售月数附注北京1858.611.042.2一手住宅（现房+期房）上海771.022.88.4一手住宅南京570.56.223.1一手住宅深圳625.29.716.1一手商品房惠州169.81.528.5一手商品房苏州506.68.215.5一手商品房杭州353.64.320.3一手商品房武汉1510.116.227.5一手商品房成都1737.612.036.1商品房西安1792.014.431.0商品房注：最新三月周平均为9-11月的周平均成交量，单位是万平米，以下各图表同。行业月报请务必阅读正文之后的免责条款部分5of21表4：一二线核心城市最近2周整体成交量具体表现2008A两周两周总计2008A2008A累计区域城市11.17-11.2311.24-11.30总计%去年累计%去年备注上海28.2440.5068.7383%1402.9658%11.17-11.30住宅杭州6.964.6411.6091%252.1352%11.17-11.30商品房长三角苏州10.1411.3521.4956%395.5856%11.17-11.30商品房深圳15.1614.4429.60402%332.2481%11.17-11.30商品房广州51.1351.1373%414.6764%9月住宅惠州1.382.283.6661%58.6337%11.17-11.30住宅珠三角珠海8.098.0923%165.4467%10月商品房北京14.458.9223.3836%598.4243%11.17-11.30住宅环渤天津17.3412.2029.5457%575.2158%11.17-11.30商品房重庆12.8818.2431.1246%1061.6365%11.17-11.30商品房二线武汉21.5928.0649.65116%595.2550%11.17-11.30商品房合计/平均141.51140.62282.1371%5852.1657%——4.重点区域城市成交继续低迷4.1.长三角——上海、杭州、苏州4.1.1.上海：量升价跌，可售面积增加图6上海