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江南春城商业发展报告本案“东工西居”，本案处于青山“西居”的大社区核心；“兴商”，同样，本案也处于青山商业核心发展区——建二商圈。项目商业（一、二、三期）皆沿城市路网分布，由建设三路、建设四路、和平大道、本浠街等形成环形商业布局；商业均为开放式，面向城市；商业将住居区分割又相融合，形成和谐邻里关系。旅大街本浠街建设四路和平大道建设三路栋1号楼2号楼3/6号楼6号楼6/7号楼7号楼8号楼9号楼10号楼合计层二层二层二层二层二层二层一层二层一层——栋总面积4523.892469.03925.4368.04478.022065.03627.522593.271094.1215144单铺面积4523.89197.61114.8230.06154263.64100.05182.84183.03——176.44137.76114.8154242.05103.49282.28167.1171.68137.76154187.6893.84170.58212.84219.47137.76187.6893.84263.58220.71107.84137.76242.05103.49471.45167.1277.82221.46187.68100.5476.0996.96171.68187.68167.1226.92242.05167.1203.89200.1193.92183.48163.16238.38开间58.35.1—6.15.6—10.75.6--10.75.66.9--116.9--116.9--11.87.8—12.7进深49.419.110.25-12.310.2513.7514.514.523.8523.85商业面积分布表（一期）单铺要素分析（一期）1441单层双层51123150510152025100以下101-150151-200201以上从图表可以看出商铺多数为双层，单层仅14间；商铺面积普遍较大，最小的为100平米左右，仅5间；151－200平米最多，达23间；200平米以上也有15间。项目swot分析S：优势位于青山住居区核心邻近建二商圈全部为街铺围合、开放、居商交融的街区w：劣势单铺面积过大双层单铺多，对经营业态选择性高街面被小区出入口分割，连续性差o：机会青山住居区西迁市级重点功能带动青山腾飞青山经济实力强，收入高建二、建三被定位中心商业街t：威胁徐东对青山消费的分流建二商圈的内部竞争【2】本色—天生BLOCKBLOCK街区的规划理念是20世纪中期兴起的一种全新的社区规划理念。这种理论认为，我们传统的称谓“街道”，实际上是“街”与“道”不分，而街区则有着更丰富的内涵。道（Road），主要强调它的交通和步行功能；街（Street），主要强调它的商业功能，那么街区（Block），它的寓意是什么呢？街，街道，街区？街区，即要提供居住，又要有丰富的商业配套和休闲配套，它要向城市开放，有一定的规模，能聚集一定数量的人口，又要有亲切和谐的邻里关系。街区，与其说具备商业特征的商居城，不如说应有尽有的生活城。Block街区==B-Business（商业）+L-Liefallow(休闲)+O-Open(开放)+C-Crowd(人群)+K-Kind(亲和)居住商业配套和休闲配套向城市开放聚集人口亲切和谐的邻里关系……以上BLOCK核心要素，在本案皆可具备；另一方面来说，本案规划与BLOCK街区理念不谋而合；江南春城，天生BLOCK街区。【3】归真—纯正BLOCK国外Block在欧美许多国家，街区式生活已是人居的主流模式。如伦敦的牛津街、意大利的米兰街区、美国的环球CITYWALK、圣地亚哥霍顿中心、日本惠比寿花园城，都是享誉世界的国际街区。国外Block街区国内成功Block案例－建外SOHO商业街建外SOHO商业街，包括16条小街，由18栋公寓、2栋写字楼、4栋SOHO小型办公楼及大量裙房组成；中心花园和会所，会所中有各种时尚、现代的娱乐项目；开放、现代、时尚是建外SOHO商业街的标志；300个沿街店铺，每日将5万人在其间休闲、游览。业态：美容美发、服装服饰、零售、装饰、家居、、工艺品、健身俱乐部、音像等。项目位于杭州下沙，包括NEWLOFT酒店式公寓、写字楼和2万平方米街铺。建筑形态特色为南北两幢16层酒店式写字楼，中间由三层商业模块街相连；高层底下三层架空贯通南北，形成商业内街，十个BLOCK模块街区相对独立又浑然一体。该项目于2004年被上海住交会评为全国唯一“最佳商业地产奖”。国内成功Block案例－杭州·下沙华元十六街区杭州下沙元16街万科城市花园－武汉的Block？向城市开放；聚集城市或区域人口；显然，万科城市花园并不具备，其重在住宅开发，这与BLOCK的居商并重的理念并不相符。万科城市花园的BLOCK，仅是被赋与BLOCK概念的小区商业配套。由此定位：武汉/纯正Block街区万科城市花园显然缺乏Block街区必要要素。而本案，处于中心城区、青山住居大社区、多条街贯通一体、向城市开放……具备一切Block街区必要要素。【产品篇】BLOCK营造【1】BLOCK空间界面由于本案在空间格局上已经定型，因此，在此仅对街区的环境空间界面提出建议。整体与统一：视觉健康的空间界面应该由一个统率的主题，一个贯穿始终的风格,形成一个整体的、统一的视觉意象，不会给人以拼贴、拼凑的凌乱感。人性化：健康的街区尺度应该是一种适宜人步行和休息的尺度，从心理上讲，应该给人以亲切感，人性化。丰富与多样：丰富与多样性，避免过于单调和沉闷，可以为人提供更多的方式和选择，促进商业行为的多样性文化性与地方性：一个成功的，健康的街区，必然会体现一个城市，一个地域特有的历史文化背景和地域特色。时尚的半步行街将商业门店前人行道，铺设成“适宜人步行和休息”的半步行街面，并设置休息座椅，体现block在空间界面上的人性化。主力店前广场主力店店前设置人流广场，开阔、现代、时尚，一方面可以保证主力店人流聚散的需要，另一方面与半步行街面相互贯通，形成张驰有度的空间。二次立面，即商业广告和标识系统，以灯箱、织物、显示屏、LED、投影等形式出现，构成了建筑物的最终外表状态。时尚丰富的二次立面完善的街区导视系统丰富多样却风格统一的导视系统，不仅是街区指示功能，更是令人愉悦的视觉景观。沿街休憩小品示意（“街道家具”/景观元素——人文符号）【2】BLOCK业态业态定位原则：整体定位，分期实施将一、二、三期商业纳入整体考虑，统一定位。根据每条街的不同特性，选择适合的业态，形成分而有序、整体统一的block街区。再根据工程进度分期招商。流行性原则选择时尚潮流业态，定位流行商品类别，以与竞争商圈形成差异化。复合性原则形成吃饭、休闲、购物、游玩、健身等复合性商业功能，体现街区与集中商业的差异化优势。互动性原则为街区业态间互动、商业业态与建筑形态间互动、不同街区间的互动，提供条件，形成互动式block商业形态。社区生活block品牌零售block女性block潮流动感block餐饮block休闲运动block休憩区超市、药店、面包店、花店书报亭、洗衣店品牌服饰、珠宝、钟表、香水品牌化妆品量贩化妆品连锁、活色生香内衣、婚纱摄影美容美发、美甲、美容美发学校潮流饰品店、玩具店、影音制品、图书潮流家居馆中式餐饮组团：中餐品牌连锁、小吃美食休闲餐饮组团：休闲小站、茶社、酒吧运动服饰、运动用品专卖健身会所、女子会所（SPA）露天茶座、饮料摊、休闲座椅、表演广场景观小品纯正block街区社区生活block餐饮block品牌零售block超市潮流动感block女子block休闲运动block【营销篇】武汉看青山世界看武汉，武汉看青山武汉，世界的焦点——中国经济的快速发展，吸引了世界的目光；中部崛起战略的提出与实施，使武汉成为中国的焦点，同时，也成为世界的焦点。青山，武汉的焦点——青山一直偏居一隅，潜力发展工业，价值低估遮掩了投向青山的目光。今天，天兴洲公铁路长江大桥的建设，世界级火车站——武汉站的规划建设，促使青山由单一工业区向综合性城市功能去转变，由此，成为武汉又一发展焦点。BLOCK街区，引领现代商业新潮流——时尚、现代的BLOCK街区，引领现代消费潮流，同时奠定青山商业振兴的基石。——将项目的营销提升至城市营运的战略高度【1】客户策略商铺销售客户核心客户辐射客户外围客户汉口、汉阳区域中高收入群大武昌区中高收入群青山中高收入群体核心客户辐射客户外围客户你可以忽视青山但千万别忽视，一座桥＋一座世界级火车站的价值商铺招商客户青山现有经营户全武汉品牌经营或代理商全武汉连锁经营商品牌客户中小散户主力客户挺进青山，武汉财富新矿区其他城区周边武昌居民青山居民核心客户辐射客户外围客户核心客户拒绝徐东，拒绝武昌，拒绝汉口武汉纯正BLOCK街区，体验消费潮流新时尚终端消费客户【2】销售推动力招商先行——通过招商先行试探市场对项目的看好程度，以此确定项目最终的促销策略及价格策略，保证销售价值的最大化；招商成功，一方面可以在一定程度商提升项目价值，最重要的是可以极大增强投资客户的信心，保证项目营销成功。组合招商——本案商业单铺面积普遍较大，超出了很多业态对经营的需求，因此必须采用组合招商策略。即将大面积商铺定位为同类业态的小型专业买场，引入多家商户共同经营。以此规避商铺面积过大的弊端。销售推动“四板斧”——保证项目营销、营运成功的组合策略包租，代租——包租：开发商成立经营管理公司，投资客户按一定的租金价格租赁给经营管理公司，再由经营管理公司向商户出租；代租：即委托租赁，投资客户将商铺委托给开发商代为招租，开发商为投资客户提供免费租赁服务。具体采用哪种策略，将视销售情况而定，销售较好的情况下采用“代租”；销售受阻的情况下采用“包租”。放水养鱼——开发商将部分集中商业（大面积）保留产权，不对外销售，引入主力店经营。待经营成熟后再视情况处理，此时可以对外销售，也可继续保留产权收租作为长期收益。此策略，一方面可以向客户展示开发商共进退、及营运项目的决心，从而坚定客户信心；另外，经营成熟后，客获得更大的销售价值。【3】推广策略推广战略定位：第一步向徐东开战，正青山价值，引领时尚消费潮流，做青山商业振兴的奠基者第二步第三步向汉口传统商业挑战，向大武昌区商业看齐，呈三足鼎立之势纯正BLOCK街区，面向全武汉，建青山人的休闲消费天堂推广方式：侧重点活动造势，报媒铺路（媒体炒作、商客会、研讨会、招商会）Sp活动行业论坛、酒会、开盘典礼、结合新闻报道社会新闻发布会、各媒体、现场包装、户外客户商客会、客户联谊会以报媒为主，活动为辅，其他补充。【4】营销执行6月7月1月8月9月10月11月12月确定招商方案日期招商销售商家选择、引进媒体配合商业模式炒作销售广告配合内部登记正式销售开盘【江南春城商业营销安排】【开盘阶段营销执行细案】第一阶段：蓄势期（2007年7月－8月）策划思路：目标——完成招商商户的确定及洽谈工作展开；为项目开盘蓄聚势能，积累潜在客户；现状——本阶段商业经营模式及品牌缺乏知名度；对策——借势青山的高关注度，广为宣传青山的商业发展潜力，同时传播“武汉纯正BLOCK街区”，吸引投向青山的关注目光；效果——务求令市场在短期内对青山价值以及本案BLOCK特性形成高度关注，从而吸引市场客户到现场参观，为后期销售作铺垫。推广思路：方式——活动推广为线，报刊媒体铺路；主题——世界看武汉，武汉看青山住在青山，消费在青山研讨会——天兴洲大桥、武汉火车站，促使青山转型与腾飞青山留住青山人（消费）报媒——以新闻、软文炒作为主目标——研讨会与新闻、软文相结合，让政府、专家、媒体等市民中的权威成为项目宣传的口舌。执行工作：商业部分VI定案应用；围街版出街；营销中心展示更新；BLOCK街区展示模型完成；宣传物料（单页、商客会、楼书）到位；商业经营管理方案定案；销售团队培训到位；商业界面及视觉系统设计定案；招商工作全面推进。第二阶段：提势期（2007年9月）策划思路：目标——主力商户洽谈完成，达成初步进驻意向；营造开盘前的强势，锁