地产事业总部组织和管理架构1

-1-地产事业总部组织和管理架构第一章组织一、组织原则1、以完成XX总部大厦项目为目标组建核心团队。2、以业务和技术为导向，减少行政管理人员。3、扁平化的组织架构，因事设岗、宁缺毋滥、一岗多能、提升效率。4、战略性的为全国多项目运作培养人才梯队，为组建地产公司储备人才，前瞻性满足XX项目发展战略需要。二、组织架构总经理商务综合部成本部财务部总工室总经理助理副总经理工程部-2-三、岗位和编制部门岗位定员备注总经理1全面负责地产事业部工作，分管财务部副总经理1分管总工室、工程部总经理助理1分管综合商务部、成本部商务与综合部商务综合经理1人事主管1行政专员1兼档案、前台报建主管1成本部成本部经理1造价工程师2采购主管1兼资料员财务部财务经理1前期由集团公司委派兼任主管会计1前期由集团公司委派兼任出纳1前期由集团公司委派兼任（兼资料员）总工室总工程师1可考虑由阡陌设计负责或兼任建筑工程师1兼资料员结构工程师1装修工程师0前期由上市公司派人参与水电设备工程师0前期由上市公司派人参与工程部工程部经理1土建工程师2按每50000m2配1名设置装修工程师1后期可由上市公司调入水电设备工程师1后期可由上市公司调入资料员1合计23-3-第二章职责一、部门职责（一）商务与综合部部门名称商务与综合部部门编制上级部门下级部门部门本职行政人事管理、档案管理、法律事务、项目前期工作以及后期的报建和配套主要职能一．行政管理1.管理制度的制订与完善。2.部门内部制度的制定和执行。3.重大会议（活动）的组织安排、会议记录、整理归档等工作。4.对管理层各项重大决策、重大部署的落实情况进行传达、督办。5.综合处理各部室意见，协调各种关系。6.负责文秘工作，公文的处理。7.信件、邮件、传真、报刊等收发。8.开展行政检查，监督执行规章制度，规范经营活动。9.重大活动的组织和接待工作。10.负责行政采购和后勤管理工作。11.文化建设活动的组织与安排。12.负责考勤管理。二．人力资源管理13.制订人力资源管理规章制度，对其他部门的人力资源管理进行指导和服务。14.组织完善及各部室的组织机构、定岗定编、部门职责及岗位说明书。15.人力资源调配，负责各部室主要人员的招聘、考核、岗位调整、职务异动、离职解聘等工作。16.负责员工的绩效考核，统筹公司员工薪酬、福利，对各部室薪酬总额进行监控。17.人事档案管理。18.新员工入职培训、试用期培养、转正考核。19.办理员工社保、公积金缴交及增减。20.对相关数据的统计及分析，提出合理化建议。三．档案管理21.制定文件材料归档和档案保管、利用、鉴定、销毁、移交等有关规章制度。22.统筹档案的各项管理工作，加强档案工作的规范化、标准化建设，指导其他各部门的档案管理系统的建设和内部管理。23.监督落实同步归档制度，对档案进行整理、鉴定、统计、编目和研究，积极开展档案利-4-用工作。24.办好档案的开放、阅览和借用等工作。25.维护档案的完整和安全，做好档案的安全防范、修复、复制和保护工作。26.证照的使用、年检、变更等相关管理工作。四．法律事务27.负责和参与公司的各类法律事务。28.负责重大的商务谈判，参与合同范本的起草，以及相关合同的审核、修改、编号、登记、汇总。29.对相关的合同履约进行监督、检查。30.合同履行过程中涉及的法律事务进行调查、维权取证等，做好相关纠纷工作的处理。五．报建和配套31.负责对土地项目信息进行筛选，对拓展项目进行实地考察，进行市场调研及可行性分析论证，确保取得土地项目。32.负责项目的谈判、合同起草及合同签约工作。33.负责协助当地政府部门的征地及拆迁工作。34.负责及时、准确地了解和掌握国家有关法律、法规和政府相关房地产新政；并及时上报高层领导和知会有关部门。35.负责相关政府部门公共关系的建立与维护。36.办理各项目国土业务，负责招拍挂基础工作，摘牌后签订国有土地使用合同；办理《国有土地使用权证》等，负责办理交地和付款手续。37.办理各项目规划业务（主要包括：项目总图审批，规划方案、修建性详细规划报审，办理《建设用地规划许可证》；项目报建图审查，建筑方案、建筑单体评审；管线综合规划等并联审查，办理项目《放线、验线册》，获取《工作联系单》，办理《建设工程规划许可证》等）。38.办理各项目其他专业业务（包括：建筑方案消防审核意见；建筑消防系统审核意见；建筑室内装修审核意见；人防施工图审核意见；环境评估审核意见；教委、白蚁防治、防雷等部门审批意见）。39.办理各项目建委业务（主要包括：初步设计方案审查及工程招投标、中标通知书，建筑工程施工图审核意见、建筑工程初步设计审查意见，质监站、安监站审核，监理合同、施工合同备案等，《建筑工程施工许可证》，配合工程部办理竣工备案）。40.办理地产公司的开发资质、年检和晋升。41.项目有关的外围协调工作。42.负责开发项目的水、电、煤气、电信、道路、排水等管线的方案报批、规划报建及市政设施的挖掘、迁移工作。43.负责开发报建工作相关的纸质、电子文件，技术图纸等资料的收集、整理、编目、登记、装订、造册、保管、统计、提供利用以及各类验收和移交工作。-5-（二）成本部部门名称成本部部门编制上级部门下级部门部门本职施工图预算编审、工程进度款编审、签证审核、竣工结算编审、施工面积复核、房地产成本测算，预决算管理，进度款及经济技术签证审核，甲供材料计划编制申报、询价、采购管理，招投标管理，本部门档案管理。主要职能一．制度和流程建设1.建立健全内部管理体系，建立健全各项规章、制度、流程和指引，保证本部门管理的科学、合理、有序。二．成本控制和预算管理2.参与图纸设计优化。3.各工程施工图预算编审。4.参与制定房地产项目成本控制方案。5.阶段性工程概算审核，作为工程进度款付款依据。三．定标管理6.负责拟订公司招投标管理制度、规章和流程。7.严格执行招投标审批权限、制度和流程，并做到公平公正公开。8.负责招标前与相关部门沟通了解并取得招标项目所需的详细资料，进行技术交底。四．招标管理9.制定招标计划，编制各项工程招标文件、合同并组织各相关部门参加。10.组织相关部门推举符合条件的竞标单位，并负责组织对其进行资格审查与实地考察。11.负责组织或协助工程部、总工室进行招标，发放招标文件，招标答疑，组织开标、评标，资格复查，定标及报审，合同草拟、谈判和签订等工作，并报主管领导审批。12.负责招投标相关的各种往来资料收发管理。（资料指文件、通知、信函、联系单、合同、送审合同及资料、施工图纸等）及招投标工作所有印章的管理。五．工程过程管理13.编制已立项工程的招标文件、代供代扣代付材料清单，组织相关部门编制工程量清单。14.参加项目开发建设方案和图纸会审等。15.按合同约定方式审核各期工程进度款额。16.审核工程签证单签证内容合理性，并签署明确意见。17.参与政府测绘部门的面积复审。六．工程结算管理18.各工程竣工结算编审。19.配合财务部进行工程结算审计。20.对已结算工程成本进行阶段性评价和后评价，并反馈相关信息。七．材料采购管理-6-21.制定甲供材料采购管理制度，与总工室、工程部进行材料选型衔接，负责甲供材料询价、选定与采购。22.建立大宗材料采购战略合作，选择合作伙伴并建立综合信息管理服务平台。23.对甲供材料采购实行招投标管理，起草、签订并执行采购合同。24.审定并执行月度实际用料计划。25.审定并执行临时用料计划。26.审定并执行年度用料计划。27.编制甲供材料供货完成率。28.协调工程部，保证甲供材料的顺利进场，并保证施工单位的顺利收货。29.协调甲供材料厂家，为其提供所需的各种现场情况。30.协调甲供材料的现场踏勘人员，为其介绍现场的施工条件。八．部门内部档案管理31.认真贯彻执行公司档案管理和印章管理的相关制度与规定，严格按照各项工作流程、规范和标准开展工作。32.负责本部门纸质、电子文件，技术图纸等资料的收集、整理、编目、保管、鉴定、统计、提供利用以及各类验收和移交工作。33.负责招标投标相关文件等档案资料的制订、收集、整理、立卷和移交。34.建立甲供材料采购、领用台账，各类用料计划清单及时归档。35.负责制定本部门的工作流程和管理制度。-7-（三）财务部部门名称财务部部门编制上级部门下级部门部门本职组织实施会计核算，准确及时的反映地产事业总部的财务状况、实施财务管理以规范地产事业总部财务活动、编制并组织实施收支计划、全面预算管理、实施融资计划、施工项目形象进度审核和单项工程以及项目财务预决算、税务筹划管理、协调地产事业总部内外（银行、税务、审计等）财务关系、审计、有效的管理和利用公司资产，实现资产保值增值，提高综合经济效益。主要职能一．制度和流程建设1.建立健全内部管理体系，建立健全各项规章、制度、流程和指引，保证本部门管理的科学、合理、有序。二．会计核算管理2.在地产事业总部总经理和投资公司财务部双重领导下，负责各项财务管理与会计核算业务的实施。3.建立台账，对日常费用进行登记和核算。4.准确及时反映地产事业总部的财务状况，编制各种财务报告。5.负责分析财务报表，为地产事业总部和医疗投资公司领导提供决策依据。三．财务管理6.对地产事业总部的项目实施全过程的财务管理，以降低成本实现项目综合效益为目的，具体应做好以下几个方面的财务管理工作：⑴建立项目可行性研究制度。应对项目的市场预测、建设投资规模估算、建设资金筹措、建设周期、投资回收期、可实现的确经济效益、项目的净现金流量以及风险评估等情况，在经过详细、周密、全面的调查研究和综合论证的基础上，作出客观分析论证和正确的评价，以选出经济效益较佳的方案。财务部门应配合投资部门做好项目资金筹措、投资回收期、项目的净现金流量以及风险评估等项工作。⑵建立立项审批制度。地产事业总部新项目的实施，必须经有关部门、地产事业总部总经理、投资公司总裁的审查、鉴定和审批，财务部门方能据此进行资金预算和相应调度。⑶项目建设期的管理a.配合成本部、商务与综合部、工程部、总工室等做好项目施工、甲供材料等的招投标管理。b.应根据施工预算、施工合同、设备设施采购计划，实施财务监督，根据项目资金预算积极调度资金，并进行相应核算。c.要求施工单位每月按时报送施工进度报表，并按程序严格审核。首先由施工单位提出进度报表，交工程监理单位、工程部技术负责人审核完成量并经工程部主管领导签字后，报财务部门。财务应根据合同、工程进度情况严格审核（必要时，应现场核实进度情况），-8-对工程变更签证要严格审查相关资料，然后根据资金状况和施工单位申报支付金额是否在计划内等提出具体付款数额，按地产事业总部相关规定经审核批准后支付。d.工程款的审核和支付。e.按相关程序对各种变更签证的审核。⑷工程结算以及竣工验收的财务管理。四．融资管理7.根据项目贷款意向银行的要求，做好融资前期准备工作。8.贷款过程中，做好相关跟进工作，包括各种资料的补充和完善等工作。9.配合银行做好评审工作。10.贷款发放管理。五．税务筹划及税收管理11.负责税务筹划。包括项目公司注册地的选择、各种费用和土地增值税可扣除项目的相关处理。12.负责及时申报与缴纳国家税费并协调好税务部门关系。六．资金管理13.现金、银行存款以及有价证券的管理。14.各种往来款项包括应收账款、预付账款等的管理。15.存货的管理。七．成本控制管理16.负责配合成本部建立成本控制组织系统、责任会计系统，计量、传送和报告成本控制使用的信息。17.负责配合建立考核和奖励制度，促进全员参与成本控制。18.设置有关成本核算会计科目和账簿，归集核算开发成本费用。19.将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。20.编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。21.正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，合理地结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。22.编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。23.监督成本部履行成本控制职能。八．预算管理24.负责收集各部门