地产企业所面对的宏观经济环境分析

国家调控政策下地产企业所面对的宏观经济环境分析一、地产行业现状：国家统计局的数据显示，今年8月，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有16个，持平的有30个，比7月共增加了15个。其中，北京、上海、广州、深圳四个一线城市房价持平，这是一线城市的房价连续两个月出现“停涨”。随着调控政策的持续深入，随后的9月，一线城市房价很可能迎来下降，而全国总体房价也可能在9月迎来拐点。作为调控力度最大的城市，一线城市的各项房价数据已成为反映楼市走向的先行指标。四个一线城市的数据变化尤为引人关注。根据官方数据，今年以来，北上广深四城的房价涨幅持续收窄，至7月，出现全部停涨的现象，为最近3年来的首次。而最新数据则显示，8月，四个一线城市的新建住宅价格和新建商品住宅价格（不含保障房）再度出现集体停涨。相比之下，34个二线城市的新建商品住宅价格环比上涨0.02%，增幅下降0.04个百分点；纳入统计的32个三线城市，房价环比微涨0.01%，涨幅大降0.12个百分点。九月第2周福州全市一手房成交166套，环比前一周减少了52套，跌幅23.85%；成交面积为18587.14平方米，环比下跌5842.75平方米，跌幅23.92%。同时，从五城区成交套数来看，仓山区共成交97套，虽排行五区之首，但同前一个统计周期相比下跌了5.83%；鼓楼区下跌幅度最大，为58.54%。该数据与去年同期相比跌幅更是达到了7成，成为近半年以来的最低值。事实上，在限购、加息等一系列政策重拳之下，福州楼市正陷入徘徊状态，整体成交呈现低迷。而从成交量数据上看，支撑“拐点”的理由似乎也很充足。北京市房地产交易管理网日前公布的数据显示，8月份，北京商品住宅成交5506套，日均不足200套，环比上月减少39.7%，比去年同期下跌了16.4%，为近3年月度成交最低值。今年国庆节前5天假期北京住宅成交总量为547套，与去年国庆节前5天假期的成交量相比大幅下跌24%，与今年9月份前5天相比大幅下跌67%。上海8月一手住宅成交量环比下跌26.1%，创5年同期最大跌幅，二手房成交量跌幅同样为5年来之最。广州、深圳同样未能逃脱成交量大跌的结局。比如说今年国庆上海一手房多日成交量只有100多套，比9月份大幅降低，而广州、杭州多日商品住宅成交量不足100套。在房地产市场中，“量跌”往往被看作是“价跌”的先兆。基于此，针对一线城市未来的房价走势，多家研究机构都给出了“下降”的判断。当下市场也在试图消化政策。第一个表现是目前部分城市部分地区房价出现下降，但很多三线城市房价仍然坚挺。第二个是全国商品房销售额同比仍然处于上涨状态，这就决定了开发商的整体收入状况还不算太糟糕。第三是开发商正通过多种方式融资，另外也在转移投资、缩减地产投资，并通过变换开盘节奏搅动市场。二、国家的调控政策除了为了稳定房价的虚高及控制房产泡沫而出台的限购令、限价令、控制贷款及建设保障性住房之外，九月份国土部又透露土地不再无偿划拨，土地供应双轨制将逐步取消，保证被征地补偿将更高、更到位。按照资源市场配置的基本原则，缩小划拨地范围，扩大有偿使用覆盖面，最终取消土地供应双轨制。除军事、保障性住房、特殊用地可以继续划拨使用外，其他用地实行有偿使用。划拨土地供给的成本比出让要低很多。理论上通过划拨来供给土地是为了满足纯粹的非营利性公共需求，确实应当降低成本。取消双轨制能够促进土地资源的合理利用，有利于核算土地使用者的成本。减少了开发企业或地方政府投机拿地进行盈利的途径，也证明了国家对加强土地出让并进行调控的决心。相信在未来一段时间内，国家对房地产行业的调控决心，将仍然果决。毕竟需求决定着市场，目前房地产的产能过剩、房屋空置率奇高已经是现实，一路房价虚高，其价格已经远远大于使用价值，并带动的通胀影响已经严重影响了中国的国民人均消费水平。今年国家已经几次上调了存款准备金率，一季度，居民消费价格指数(CPI)同比上涨5.0%。其中，3月份居民消费价格指数同比上涨5.4%，环比下降0.2%。对于5%的物价涨幅，已高出中国今年的预期目标。官方希望，今年居民消费价格总水平涨幅控制在4%左右。目前的CPI偏高，中国正在采取各种措施解决这一问题。其中，包括消除导致物价走高的货币因素，中国的货币政策已从应对金融危机时期的适度宽松，调整为稳健。国家也只能在提高银行利率和存款准备金方面，减少市场上交易的流通货币，以解决通胀问题。三、宏观角度的市场预期：大部分经济学家普遍赞同2011年实行紧缩的货币政策，但在具体工具选择和幅度上存在分歧。马骏（德意志银行经济学家）认为，2011年合适的货币增长应该是15%，贷款增长应该是14%，即6.5万亿元；王志浩（渣打银行大中华区研究主管）预计2011年还将4次加息，每次25个基点，银行信贷规模约在6万亿元～7万亿元，信贷增速从2010年的18%降至12%～14%；高善文（安信证券首席经济学家）认为，到2011年年中会有两到三次加息的空间，不排除会出现准备金率、基准利率和汇率“三率齐动”的情形；鲁政委（兴业银行资深经济学家）认为，2011年第一季度需要以平均每月1次的频率来上调准备金率；哈继铭（高盛香港投资银行部董事总经理）建议更多发挥汇率工具的作用。也有的专家反对紧缩的货币政策，如王建（中国宏观经济学会秘书长）认为，通货膨胀与经济增长相比，始终应放在次要位置，且当前通胀是成本推进型的，紧缩型货币政策无益于通胀问题的解决，只会压低企业发展生产的动力，他建议继续实施宽松货币政策保增长，使用财政政策加大补贴对抗通胀。中国社科院《经济蓝皮书》认为，2011年影响我国经济运行的基本因素没有发生明显变化，在保持宏观调控政策力度相对稳定的条件下，仍将保持高位平稳较快增长态势，GDP增长率预计可以达到10%左右。主要理由是：中低端产品出口的国际竞争力依然存在，在世界贸易中的份额会持续增加；中国内需空间较大，居民家庭的杠杆率仍较低，国际货币基金组织认为，鉴于采取对信贷增长更为严格的限制、为房地产市场降温和限制银行对房地产业贷款风险敞口等措施，以及中国政府计划在2011年实施退出策略，2011年中国经济将持续增长，但增幅有所放缓，预计全年增速为9.6%。我国经济增长面临着世界经济环境低迷和国内政策环境趋向紧缩的双重压力，但2011年是“十二五”开局之年，新的投资项目较多，决定了经济增速不会太低，消费增速保持平稳。虽然以房地产、汽车为代表的消费结构升级放缓，但基础设施完善对中低端耐用消费品的促进作用将逐步显现，预计2011年全年消费增15%左右。另外投资增速将略有回落，上一轮基建投资的高峰期已经过去，加上货币信贷政策收紧、房地产市场调控政策效应显现，都构成了投资增速的下滑压力，但考虑到2011年是“十二五”的开局之年，也有很多新项目上马，保障房投资力度进一步加大，同时，根据对中央经济工作会议和山东省经济工作会议精神的分析，2011年政府保持一定经济增长速度的决心很大，预计2011年投资增速会比2010年略有回落，全年将保持在20%左右。微观角度看通胀：只要百姓手里有多余的钱，就会寻找投资突破口。由于CPI的持续走高，负利率已经持续了十七八个月，把钱存入银行，一年期的回报也就是三点多，与同期的CPI相差甚远，只能眼睁睁地看着自己的钱缩水。于是，催生了民间贷款市场、二、三线城市炒房市场及商业地产投资的兴起。四、行业困境就国内而言，目前已有房地产开发商资金断裂而陷入困境的消息，房地产行业面临新的洗牌，这将导致房地产投资及其下游建材和水泥等行业受到很大冲击，作为工业建筑业原材料的有色金属、钢材和PVC等需求前景值得担忧。万科中报显示，上半年的收购企业中有十多件属于收购中小房地产开发企业，暗示中国房地产开发企业遭遇信贷调控的冲击在显现。欧债危机、财政整顿、银行业资产表恶化、欧美家庭的资产状况疲软、新型经济体也受到债务危机冲击和经济减速产生负面反馈循环，全球经济正在滑向衰退，再加上欧美刺激政策的失灵，中国货币政策迫于通胀压力而短期难放松，从而商品的消费需求将进一步迟滞，投资需求也因信心下降和资金涌向美国国债等避险资产而急剧降温，由此商品2009年“V”型反转的上涨趋势已经遭遇破坏，不排除彻底转熊的可能。五、宏观调控下的市场危机与机遇1、宏观调控下的融资困境及转机由于国家对房地产调控政策的出台，消费市场进入了观望期及冷静期，加上国家限制了银行对地产开发的放贷条件，导致目前中小型地产企业的资金回流及融资越加的困难。伴随限购、限贷政策严厉执行，售房回款速度越来越慢，周期也越来越长。没有开发企业愿意通过股权融资、信托方式来融资，因为其成本都远高于银行贷款利率。结果就催生了民间融资的新型金融市场。就国内而言，目前已有房地产开发商资金断裂而陷入困境的消息，房地产行业面临新的洗牌，这将导致房地产投资及其下游建材和水泥等行业受到很大冲击，作为工业建筑业原材料的有色金属、钢材和PVC等需求前景值得担忧。万科中报显示，上半年的收购企业中有十多件属于收购中小房地产开发企业，暗示中国房地产开发企业遭遇信贷调控的冲击在显现。欧债危机、财政整顿、银行业资产表恶化、欧美家庭的资产状况疲软、新型经济体也受到债务危机冲击和经济减速产生负面反馈循环，全球经济正在滑向衰退，再加上欧美刺激政策的失灵，中国货币政策迫于通胀压力而短期难放松，从而商品的消费需求将进一步迟滞，投资需求也因信心下降和资金涌向美国国债等避险资产而急剧降温，由此商品2009年“V”型反转的上涨趋势已经遭遇破坏，不排除彻底转熊的可能。随着民间资本的发展和投资性需求推动着地产金融新业态的成长。民间资本对房地产市场的影响特别大，特别是投资性需求对推动房价有很大的推动作用。另外投资性需求对房价不敏感，只对预期敏感，不管现在房价多高，只要判断还会涨就会买。中国缺少良好的投资途径，投资房地产开发一直是民间空闲资金一直看好的投资方向。目前一线城市由于限购令的影响，许多投资客慢慢把投资视线转移到二、三线未限购的城市，或对商铺、写字楼、车位进行投资，有的甚至到国外去进行投资。目前各地开发商都在想尽办法如何挽留着这些投资性客户，在刚性需求不足33%的情况下，如何才能更快的把在售楼盘销售出去，回笼资金是当前最迫切的事。举个例子，今年9月，一些浙江开发商无法偿还高利贷跑路，引起市场对房企资金链的聚焦。绿城当时净资产负债率达到163%，在国内各大房企中名列前茅，去化率同比下降甚多。一度传出即将退市的消息。目前绿城公布的往后任务是“少买地多卖房，降低净资产负债至100%以下”，并将通过发展代建、商业地产等新业务，来改善绿城的业务结构和财务配比。今后绿城将转变为投资开发和品牌管理服务并举的房地产运营商，不再通过高负债发展。2、大型地产企业大肆拿地、中小型地产企业遭遇并购危机能够大把花钱的前提是有钱可花，大举拿地的前提是拥有足够的资金。密集推盘，火热促销，穷尽一切手段回笼资金，是中小房企生存的“基石”，大房企发展的“武器”。今年前7个月，房地产行业公开的股权并购案合计为62宗，总涉及金额达175.39亿元，均创同期历史新高；并购宗数、金额比去年同期分别上升72.2%和101.9%。8月份，房地产企业并购在前7月已经创造数年新高的情况下，再次突破纪录，当月发生的规模房企的股权变动高达18起，累计交易总价值高达53.3亿，创造08年以来的交易记录。房企为“钱”所困，资金压力下，房企出于资金周转的需要，出售部分资产比降价卖房容易许多，并购案例势必会日渐增多。中小房企“丢卒保车”，大型房企“坐收渔利”市场份额不断扩大。“深挖洞，广积粮”，大型房企一方面卯劲卖房“筹钱”，另一方面瞅准机会出手“捡漏”，买地、买股、买项目，一吞一吐之间，风云变幻，预示着一场房企大战在所难免。“螳螂捕蝉，黄雀在后”，购房者或可从房企竞争中受益，但受益幅度以及房企超级航母诞生后对楼市的真正影响，仍是未知。传统的住宅市场销售旺季，因调控而失色；而已经冷清大半年的土地市场，却在此时迎来一个成交小高峰。在土地价格低溢价已成主流趋势之时出手，正是时机。“遇到调控政策我们很幸运。”