地产公司操盘全过程

1地产公司操盘全过程第一篇前言地产公司操盘全过程比较复杂，运行时间长，操作过程多，要求从业人员业务能力强。介绍地产操盘比较麻烦，我想还是分专业来介绍比较方便。操盘时需要各专业共同操作的内容我特别介绍。介绍的内容主要来源于自己对工作内容的理解，供你们今后的工作中借鉴。这个题目出的太大了。我在大学学的是工业与民用建筑结构专业，毕业后从事建筑行业二十五年。毕业初期在施工企业工作过四年半，担任过放线员、工长和工程科科长，后在设计单位工作四年零九个月，从事建筑和结构两个专业的设计和概算编制工作。以后的十四年都从事甲方的工程管理工作，做过前后期手续、工程技术和施工生产管理工作，一直担任现场总指挥、总工程师、生产副经理和开发公司总经理职务。对地产行业有了一定了解。我从三十岁开始带团队，看到一些与我一起工作的年轻管理人员很有抱负、工作用心，责任心强，很有管理天赋。我也喜欢讲我的经验和教训与他们，希望在个自的成长过程中少走弯路，快速的成才，这也是我给大家讲《地产公司操盘全过程》的初衷。希望能在今后的工作中对你们有所帮助，更希望你们今后在地产界能成为叱咤风云的人物。房地产行业是通过投资房屋建设，再通过销售或出租来获取利润的行业。行业的特点是：专业性强，涉及专业多，投资额大，周期长、风险大、生产过程复杂，需要各专业大协作，并且受国家政策影响性强。地产行业涉及专业类别多，专业性强，一般情况从事人员就业地产多年都没有机会跨岗位工作。对地产公司的其他岗位工作内容不了解，更不容易知道地产是如何操盘的。2地产行业是中国的支柱产业，也是我们所学的专业，更是各行业中个人收入高的行业，我想我们中的大多数同事今后都不会改行。大家要想不被淘汰，最好的方法就是通过再学习把自己培养成为具有很强的综合能力的人才，成为公司离不开的员工。正规地产公司的主要业务科室组成，一般的地产公司会根据业务的需要，成立工程部、预算部、开发部、销售部和财务部这五大业务科室。成名的地产公司一般在几个方向的能力都很强，即融资能力、社会网络、工程管理、策划销售和成本控制五个方面。另外品牌和社会信誉度也要好。——华锐地产在以上几个方面还是比较强的，我认为华锐地产还是比较好的地产公司。第二篇买地的过程开发公司获取利益的第一步就是得到土地的开发权，一块待开发的土地不能再生，不能复制。土地的好坏将基本决定开发项目的成败，成本和利益的大小。所以确定购买土地是非常重要的事情。李嘉诚先生说过“地段、地段、还是地段。”地段是决定地产价值的第一要素，地段的好坏意味着生活的便利和房产的价值。一、评价一块地好坏的方法如果员工有机会参与选地的工作，我们要从投资成本大小，方便销售和易于建设等几个方面分析土地的好与坏。可以从下边几个方面分析：1、道路、交通是否成熟和便捷，以方便出行为原则。2、周边1公里范围内是否有好的中小学校，较大的商场和医院，以方便生活。——塔湾地块较好3、周围的城市配套设施是否齐全够用。（煤气、给水、下水、电力、热力、通讯等）因该项内容对工程造价、工程实施难易以及无法完善的配套对销售的影响。——于洪城市配套待完善4、朝向城市中心方向是否有大型桥梁、铁路、河流的间隔。如有影响程度3多大。——于洪地块有桥梁和铁路5、地块的形状是否有利与规划。方型地比较好，南北要有深度，400米以上好，东西要有宽度，不小于260米为好。6、地块周边道路最好正南北方向为宜，有夹角不易超过15度。——塔湾南偏东19度，于洪南偏西38度7、地块内是否有回填深度深的坑。如原河道，取砂坑、砖厂取土坑或垃圾坑，该项要做地基土特殊处理，增加投资。购地前要看地形土。——于洪地块有此问题8、小区要保证有一面邻城市重要道路网，要能规划自己小区的门面。——橙色时光没有门面9、要看该地块规划部门给出的控规中的容积率，计算出投资成本分析表，计算利润额。10、查看地块南侧是否已有高层遮挡，北侧是否有可利用城市空地。——桃源和塔湾北侧都有空地11、地上和地下是否有城市管网、电网需要动迁增加投资。——塔湾有地下给水线，于洪有大量的电网待动迁12、周边是否有影响环境的工厂和大型锅炉房等。二、开发商找地的渠道1、开发商找地的途径：（1）通过朋友介绍信息；（2）通过土地储备交易中心公告。2、待开发土地的特点有三种：（1）旧城住宅或商业区改造。这种土地一般由市、区或街道等政府行政部门组织，通过土地交易中心挂牌公告。动迁工作可以由政府也可由开发公司来完成——塔湾欣城属于这种；（2）通过企业搬迁改造。这种土地需与企业谈判搬迁补偿意向后，去土地4交易中心挂牌公告——铁西区的土地属于这种；（3）城市发展需要占用农村用地。这种土地需与村或乡谈判补偿意向后，去土地交易中心挂牌公告，同时还需办理土地使用性质变更手续，国家对此项控制严格——桃源欣城属于这种。三、土地交易的过程1、与原土地使用者谈定动迁补偿意向书或对动迁区域进行动迁费用调查统计，做好开发投资成本测算；2、在土地交易中心挂牌。开发商先签《履约保证书》，并交纳履约保证金，交易过程是多家开发商共同参与举牌拍卖竞价得到的，并签定《挂牌交易成交确认书》。3、开发商在买土地前，要做根据该地块的规划条件做项目可行性研究报告书，做好经济投资分析。如：一块占地10万m2的土地，土地出让金为8,000万元，动迁补偿12,000万元，建筑容积率为1.5，测算投资成本？表2.1投资成本分析表序号分项费用名称分项费用金额1土地出让金8,000万元2动迁补偿金12,000万元3建设大配套费10m2×1.5×183元/m2=2,745万元4单体建设投资10m2×1.5×800元/m2=12,000万元5后期配套工程费10m2×1.5×300元/m2=4,500万元6景观、道路工程费10m2×1.5×50元/m2=750万元3~6项小计19,995万元7广告销售成本（3~6）×2%=400万元8办公、工资费（3~6）×5%=1,000万元59贷款利息和税金（1~3）×10%=2,275万元1~9项合计43,670万元成本单价43,670万元÷150,000m2=2,911元/m2如果周遍地区商品房单价在3,300~3,500元/m2左右，开发商就可以操作这块地了。在各大中型城市的土地储备中心，对城市每个地块都有土地出让金费用的价格大表，象字典一样，可以查出任何地块的出让金的参考价格。一般地块出让时，开发商用规划部门给出的规划条件测算成本单价，开发商测算出的结果零利润或负利润。故导致大部分开发商在实际操盘时去想其它办法或做一些违规行为。沈阳市内一般土地出让价格范围在占地地价500~7,000/m2左右。决定地价的高低主要由地理位置和规划条件中的容积率大小决定。（楼面地价=占地地价÷容积率）4、出让国有土地使用权的公告内容包括：土地坐落位置、宗地四至范围、土地出让面积、建筑退线距离、容积率、建筑密度、绿地率、限制高度、建设周期、出让年限、履约保证金额度、建设内容、起拍价、规划用途、规划面积、拆建比和土地供地状况等有关信息和建设要求。第三篇开发项目的审批过程开发项目的审批过程是指由开发部办理从开发商取得土地至施工开始所要办理的全部手续、批文的过程。这个过程比较复杂，需要规划、设计、动迁和资金等方面的配合。一、经营性房地产开发项目审批程序整个开发项目的审批过程有一个完整的程序流程，全过程需要耗时六个月左右。流程如下：61、开发商购买地形图，申请规划局办理《选址意见书》，内容包括规划条件、测绘红线图、控规图，需时15天。同时做好《环境影响评价报告》；2、房产局依据《选址意见书》在15天内完成项目经济测算和动迁摸底工作；3、开发商通过拍卖挂牌文件规定交清首付地价款后，取得《中标通知书》和《履约保证书》；4、开发商持《中标通知书》去规划局办理《建设用地规划许可证》并与政府签定《国有土地使用权出让合同》；5、开发商在领取《中标通知书》后30天内筹集动迁资金，并提出拆迁安置方案。同时完成详规方案的设计图报规划局批准；大型项目详规方案一般要求开发商提供三个以上的规划设计方案，以及单体几个立面效果图报规划局审批同意后再报市长审定。一般都要进行多次修改后才能批复。详规批复后，办理《用地批复》和《建设工程规划许可证》；6、开发商持《中标通知书》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权出让合同》以及拆迁安置方案、拆迁资金证明到房产局拆迁办办理《房屋拆迁许可证》，开发商此时可以实施拆迁工作了；7、开发商组织施工图设计，并将施工图报建委审图中心审查。同时报消防局、人防办、环保局和卫生局等部门的审批，并同时交纳大配套费；8、开发商组织施工和监理单位，并通过建委招标办公开招标后，办理《中标通知书》，并与施工和监理单位签定合同；9、开发商去市质监站办理工程质量委托监督手续；10、开发商持有《选址意见书》、《建设工程规划许可证》、《施工图审查意见书》、工程施工《中标通知书》、《工程质量委托监督手续》、《施工合同》等资料到建委办理《建设工程施工许可证》。此时工程开工合法。正常需用时25天；11、开发商持《国有土地使用权出让合同》、《用地批复》向土地交易中心交纳全部地价款后开具《地价交清通知单》。规划局根据《地价交清通知单》5天7内核发《国有土地使用证》。至此工程施工用的所有手续齐全。二、商品房销售手续房产局根据开发商提供的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑施工许可证》以及商品房测绘面积表、地名审批手续等相关资料。在工程施工有一定的进度形象后（两层以上）到现场实测后，核发《商品房预售许可证》。以上五证是开发商销售和建设必备的，至此销售手续完成。以上手续是前期手续工作的主要部分，在其间还有很多相关的次要手续需要同时办理，这里就不一一介绍。另本人已多年没有做这项工作，而且不是在沈阳作这项工作的。这项工作也会因政府的要求随时在调整而不同。故可能与实际操作有差别。第四篇动迁过程动迁过程十分麻烦，动迁补偿费用数额巨大，一般能占总投资的30%左右，现在开发商买地多半为净地了，但动迁工作也是开发商工作的一个重要环节，所以在这里也给大家讲讲。一、动迁的政策规定动迁工作国有条例规定，各地方政府也有相应的管理实施办法。国家的有国务院[2001]305号令关于《城市房屋拆迁管理条例》沈阳市有《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》，其中主要规定内容基本一致，主要内容有：1、拆迁管理（1）拆建房屋的单位必须取得《房屋拆迁许可证》方可实施拆迁工作，而且开发上必须委托有拆迁工程资格的施工企业实施拆迁。（2）开发商申请《房屋拆迁许可证》时，必须向政府拆迁管理部门提交8下列资料：a、建设项目比准文件b、建设用地规划许可证c、国有土地使用权比准文件d、拆迁计划和拆迁方案e、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明，（大连市规定商业银行专业帐户）（3）拆迁双方就补偿方式和补偿金额等签定补偿安置协议，达不成协议可申请房屋拆迁管理部门裁决或依法申请人民法院强制拆迁。2、拆迁补偿与安置（1）拆迁补偿可实行货币或房屋产权调换两种方式。（2）违章建筑和超过批准期限的临建不予补偿。（3）货币补偿的标准可执行政府有关知道价格。（4）拆迁设有抵押权的房屋，要依据国家有关担保的法律执行。（5）拆迁非住宅房屋造成停产、停业，应当给予适当补偿。3、大连市货币补偿的方式（沈阳市的不大清楚）（1）拆迁面积以房产证建筑面积为准。（2）补偿价格标准：特一类区3800元/m2，二类区3200元/m2，三类区2500元/m2，四类区1800元/m2。（3）原拆迁面积每户不足建筑面积，应增加面积给予货币补偿，标准为：一类不足30m2按30m2计算，二类不足35m2按35m2计算，三类不足40m2按40m2计算，四类不足45m2按45m2计算。增加的面积部分的单价按（2）条单价的70%的价格计算。（4）拆迁公有租赁房屋时，住宅类20%支付给被拆迁人，80%支付给承租人，非住宅类30%支付给被拆迁人，70%支付给承租人。9关于动迁工作，政策性很强，各地政府的拆迁管理办法细则规定很细，如有的同志今后遇到动迁工作