地产知识

商业房地产知识商业房地产概念商业地产内容及类型商业地产运营模式商业地产客户影响客户决断的因素商业地产投资经济技术分析商业房地产概念广义：包括写字楼、商场、酒店、商铺、仓库、工厂等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业房地产狭义：所有可能产生交易的不动产，商业的交易场所商业地产包括：•购物中心SHOPPINGMALL•商业街•主题商场•专业市场•批发市场•折扣店•工厂直销店•娱乐类商业房地产•住宅与写字楼底层商铺商业地产内容商业地产与住宅地产的区别住宅地产商业地产只租不售部分销售开发商自持多数投资后期运营管理开发销售模式多数自住社区物业管理商业地产在开发和运营中涉及到三个层面资本运营市场开发运营管理商业地产贯穿商业地产全过程的三种行为开发行为投资行为经营行为开发商投资商租户消费者商业地产四元素欧美：•欧美参考的主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件；商业地产的市场发展条件亚洲及国内：亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达10－15％。商业地产的市场发展条件2010年各市生产总值（亿元）城市GDP(亿元）南宁市1800.43柳州市1275.74桂林市1108.63玉林市835.82梧州市573.73百色市563.51贵港市527.79钦州市504.18河池市467.56北海市397.58崇左市389.21来宾市385.24防城港市319.54贺州市296.69高品质商业地产分割商铺第三方经营管理国际资本商业地产的发展特点及趋势按开发形式划分•购物中心SHOPPINGMALL•市场型商铺•社区型商铺•底商型商铺•写字楼商铺•交通设施商铺按投资价值划分都市型社区型便利型专业型其他商铺商业地产产品类别按业态划分•综合型•特色性•零散性Location，Location，Location，——地段，地段，还是地段“一步差三市”商业地段的资本价值首先在于选址提升商业地产价值的首要环节选址现实中必须解决的四个缺乏缺乏一：缺乏专业的、系统的选址策略；缺乏二：缺乏对商业和地产不同业态整合的经验；缺乏三：缺乏理性的投资评估、热衷于概念炒作和盲目追风；缺乏四：缺乏对国情的正确认知，夸大个别案例效应选址的基本原则1.适用性2.便利性3.前瞻性4.购买力5.成本与投资测算6.效率与速度7.标准的严肃性，不急于求成只租不售：•独立产权-招商合作制•租金-现金流•商业运营-融资商业地产的运营模式只售不租：•整体出售•产权分割销售-产权式商铺、产权式酒店等；•后期物业管理•资金压力商业地产的运营模式租售结合•部分出租，部分销售；•通常有两种方式：一种是底层销售，二层以上出租；另一种是主力物业部分出租、配套物业出售。商业地产的运营模式商业地产返租销售返租销售带租约销售实质利益风险写字楼客户购买动机分析客户类型•自用•投资•自用兼投资关注点：销售型写字楼分割面积-投资客户比例20产品与客户对应分析高层低层产品决定客户•以自用改善型客户为主现代化写字楼，树立企业良好形象；面积分割与其企业规模所适应；标准办公格局，适应今后企业发展；智能化配套，提升办公效率。•以投资客为主小面积，低总价，投资成本较低；特色化产品，为投资稳定性和增值提供良好基础•少量自用客户小面积，低总价，置业成本低，特色化产品，满足个性化需求投资客户购买动机分析22•长期稳定的租金收益•物业品质，开发商品牌及物业管理•不受通货膨胀影响的保值价值•与整体经济发展联动的增值收益。投资客户定位•获取租金收益为目的•较为成熟•中长期投资客户自用客户购买动机分析•购买与租赁之间的选择，•财务成本作为考量标准，•面积需求比实际使用的面积要大，•购买决策与租赁相比将更为全面与慎重•重要的投资决策，•看好未来增值前景23•区域内•改善办公环境•具备购买能力与意识的客户自用客户定位客户决策分析自用客户•成本---置业成本购买与租赁的财务成本考量合理的交房时间，减少发生租赁费用•增值作为企业的固定资产投资，需要具有一定的保值和增值功能•自用客户关注活跃期交付前12—14个月24投资客户•成本---投资成本合理的交房时间，尽早通过租赁收益减轻投资成本•增值除租金收益外，物业的增值收益也是其最求的重点•投资客户购买活跃期交付前9---12个月投资分析•市场•政策•产品25房产新政•影响•机遇26商业地产客户投资者最关心什么？物业是否能增值？商业地产客户怎样才能让投资者觉得某个物业能增值呢？或者说什么才能保证物业能增值呢？商业地产客户背景环境行业环境地块价值同类市场经营状况求价格合理影响客户决断的因素客户：不仅指投资客，更是针对经营者，因为他们才是更加专业、更加挑剔的客户。影响客户决断的因素内在因素客户自身实力、知识、年龄、偏好、……外在因素参与开发的品牌团队项目本身其他（唯一性）外在因素参与开发的品牌团队开发商建筑设计公司建筑施工公司主要设备供应商物业管理运营公司实力信誉经验硬件：地理位置交通状况周边市场商业水平同类市场整体水平周边居民水平建筑形式铺位划分配套设施项目本身软件：销售策略进驻品牌优惠政策未来前景推广力度运营管理投资分析的基本概念商业地产投资回报率计算方式商业地产投资分析投资分析的基本概念虚拟租金（元/平米/天）＝销售单价（元/平米）＊回报率／３６５天／出租率6%-10%左右是合理回报率，商铺投资大部分10-12年收回投资成本虚拟租金计算市场租金(marketrent)指由市场供求状况形成的尚未扣除物业运营成本的毛租金(grossrent)，不含物业管理费、空调费和税费。投资回报率•投资回报率（yieldrate，Y）：也称为报酬率、回报率、收益率，国际通用的房地产收益估价法的报酬资本化法中采用的指标，在经济学上含义是指“正常年份的平均收益与总投资的比值”，以表示投资的获利能力。收益率是非常通用的投资回报评价指标，能真实反映物业收益情况；一、租金回报率法•投资回报率=(税后月租金-按揭月供款)×12／(首付款＋期房时间内的月还款)一次性付款年投资回报率=税后月租金×12/购买房屋总价；按揭贷款投资回报率=(税后月租金-按揭月供款)×12／(首付款＋期房时间内的月还款)二、租金回报率分析法•年投资回报率=投资回报率=(税后月租金-每月物业管理费)×12／购买房屋总价三、内部收益率（IRR）•内部收益率，又称内含报酬率：是指能够使未来现金流入现值等于未来现金流出现值的贴现率，或者说是使投资方案净现值为零的贴现率。内含报酬率法是根据方案本身内含报酬率来评价方案优劣的一种方法。内含报酬率大于资金成本率则方案可行，且内含报酬率越高方案越优。一次性付款内部收益率=累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/(购买房屋总价+税费+累计物业管理费)按揭贷款内部收益率=累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/(首付款+税费+累计月还款+累计物业管理费)四、简易国际评估法•国际专业理财公司评估物业投资价值时，如果该物业年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。投资回收期•投资回收期[静态]：是指以投资项目经营净现金流量抵偿原始总投资所需要的全部时间。即回本，上岸时间，计算方法：•在原始投资一次支出，每年现金流入量相等时，其计算公式为：投资回收期＝原始投资额／每年现金流量•如果现金流入量每年不等，或原始投资是分几年投入的，其计算公式为：投资回收期＝M＋[第M年的尚未回收额/第（M+1）年的现金流量]设M是收回原始投资的前一年现金流量是指一定期间现金流入量和现金流出量的差额。写字楼投资相关税费购房款=单价×建筑面积50%首付款税费（如表）税费名称计算标准缴付时间具体数额买卖合同印花税按购房金额计算，税率为0.05%签约时产权登记费每套房屋约人民币200元签约时贷款合同印花税按贷款金额计算,税率为0.05%办理按揭时保险费按购房金额*保险费率*年限系数办理按揭时抵押登记费按房屋建筑面积计算,0.3元/㎡办理按揭时契税购房金额3%计算入住前房屋所有权登记费按房屋建筑面积计算,0.3//㎡入住前土地登记费按购房每套房屋人民币100元入住前公共设施设备维修基金按购房金额计算,税率为2%入住前合计写字楼投资案例模拟案例：写字楼建筑面积300平米，销售均价18000元/平米，物业管理费为4元/平米/月[建筑面积]，该写字楼租金为100元/平米。每月月供还款贷款额50%，计元，每月还款额元，年还款元；物业管理费：元/月/㎡×建筑面积×12个月=元；年租金收益：每日租金元/天/㎡×365天×建筑面积=元；投资回报率投资回收期