房地产主题研讨发言：楼市良性循环促进国民经济大循环

房地产主题研讨发言：楼市良性循环促进国民经济大循环最近结束的中央经济工作会议指出，中国经济发展面临需求收缩、供给冲击和预期减弱的“三重压力”。在此背景下，会议稿提出，各方应积极出台有利于经济稳定的政策，政策的提出要适度，透露出较为明显的“稳增长”信号。房地产的表述被放到了会议稿中，七项经济稳定政策中的“第三项”——结构性政策为明年应着力平滑国民经济周期。这与12月6日的政治局会议的基调基本一致，即明年行业重点工作就是“促进房地产业良性循环”。关于“良性循环”，这是近一个月内第三次强调，有重要的信号意义。首先，在畅通国内大循环，突破供给约束堵点，打通生产、分配、流通和消费各环节的逻辑下，作为产业关联性高、上下游带动性强的房地产是重要一环。其次，当下房地产循环存在问题或非良性。目前来看，以靠过度“加杠杆”（如“前融”拿地、开发贷、拖欠供应商货款）、违规“快周转”（比如挪用预售资金和延缓竣工交付），从而达到上规模、进入行业TOP序列、进入金融机构白名单的目的。并进一步实现“加杠杆”“快周转”操作，这在行业内有一定的普遍性。行业高举高打的循环，其另一面就是高杠杆的扶持下，高地价和高房价的循环。这种循环是非常不健康的，也是不可持续的。当金融监管政策开始严格，比如上半年“三道红线”“贷款集中度”、自有资金拿地、行业贷款规模比例限制等覆盖全链条的融资开始紧缩，金融长效机制开始落地时，整个行业这样的循环就维持不下去了。于是，前期冒进的部分开发商便开始出现了债务风险，秉持同类型经营逻辑的企业相继爆发问题。根源上，就在于这种循环是不健康的、不可持续的。因此，近期重要会议和场合，国家重点强调“促进房地产业良性循环”，也就是源头上要控制无序的加杠杆、控制杠杆撬动下的高地价，以及由此遏制住后续房价上涨、遏制投资需求，斩断新房和二手房价轮番上涨的循环，抑制房价推动租金上涨等，从而解决刚需、合理需求和年轻人、新市民住房问题，房子回归公共产品。值得注意的是，这次会议时隔几年之后再次提出“满足合理住房需求”。在当下全链条非理性、非正常下行，市场主体（开发商、银行、购房者等）预期悲观，并冲击到国民经济大循环的情况下，适度鼓励“满足合理住房需求”，具有合理性。同时，良性循环也是“两个住房体系”（市场体系+保障体系）的循环。还要加强供给侧结构性改革，也就是会议提出的“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”。当下，人口往大城市、都市圈迁徙，但这些区域房价较高，年轻人、新市民住房困难问题突出，迫切需要构建“先租后买”、梯度改善的消费理念，而不是“都急着买房”的非理性状态。这样的循环，才是健康的循环，才是行业和市场本该有的运行态势，才能谈得上行业高质量发展，从而促进消费潜力释放，积极发挥其产业规模大、链条长、牵涉面广的巨大优势，在金融稳定和风险防范上举足轻重的地位，促进国民经济大循环，最终促进共同富裕。目前，全国有2亿左右新市民和年轻人，3.7亿流动人口，他们是有效的住房需求主体，也是住房需求最迫切的主体。房地产健康发展、良性循环，关键就是要通过供给侧改革，满足这类需求。因此，国家将保障性租赁住房作为“十四五”住房发展的重点任务，这次还强调了加快发展长租房市场，也就是过去“十三五”时期重点推进的机构化、规模化租赁市场。它与“低租金、小户型”的保障性租赁住房一起，构成了梯度消费的多元化租赁体系，不仅缓解了住房困难，还培育了“租购并举”的住房制度。新的住房制度下，供应主体不再是开发商一家，还可能有集体经济组织、企事业单位、园区、商业办公主体、政府国有平台、长租企业等等；土地供应也不再是新增供地、大拆大建，而是多种渠道的存量盘活。即便是新增供地，也不再“价高者得”，而是全面去除泡沫化、回归理性，如单列租赁用地、地价房价联动等，这就是会议说的“探索新的发展模式”。要注意的是，有关房地产政策纠偏、对需求的扶持、供给的疏导等，并不是要回到房地产依赖的“老路”，而是基于楼市长效机制目标（“三稳”）的考虑，基于防风险、稳增长的协同。毕竟，长期和短期要统一，长期要讲定力，短期要讲策略，问题不可能在短期解决，需要跨周期调节，保持动态平衡。会议再次强调“房住不炒”，彰显了保持战略定力。“房住不炒”是指导房地产工作的长期指针，不会因行业一时下行和局部风险暴露而调整。战略定力不动摇，短期策略调整就会有底线、有坚守。