地产设计部审控要点

房地产设计管理基本流程及审控要点主讲专家：吴迪房地产设计管理基本流程及审控要点【原则】基本流程与原则【要点】关键路径审控要点【法则】产品力提升基本法则【概要】房地产设计管控特点【Ⅰ】基本流程与原则‡整体业务主线‡设计审控要点‡管控基本要求‡产品决策要素原则①：房地产开发整体业务流程。三大业务主线获取土地物业管理与客户服务报建采购与成本管理‡企划营销‡设计‡工程市场初步研究产品定位企划与销售设计研究规划及施工图设计设计配合项目建设1投资分析2设计前期3实施方案4施工图¾规划草案¾产品定位指标规划设计初步设计¾可研报告¾项目定位¾可施工的图纸拿地概念设计¾规划方案¾产品户型¾立面方案施工图设计景观设计室内设计原则②：设计管理基本流程。四大阶段1.投资分析3.实施方案4.施工图2.设计前期原则③:管控要求：3级评审8个主要控制节点【Ⅱ】关键路径审控要点‡投资分析‡设计前期‡实施方案‡施工图1投资分析2设计前期3实施方案4施工图拿地规划设计初步设计概念设计施工图①【投资分析】－－拿地之前。。。决定立项与否具备拿地意向项项目目发发展展部部营销部工程部设计部设计部财务部成本部投资分析之权：各业务部门职责项目发展：土地信息，拿地意向，初定容积率设计：根据初定容积率，进行强排方案经设计分析得到初步产品数据（类型、数量）营销部门初步市场定位提供依据成本部门初步成本测算提供依据其本质是为分析项目财务前景提供技术支持案例分解投资分析之事：核心工作·以项目发展部门为主导，设计部是协作部门·和相关部门动态合作，工作成果互为条件·设计分析支持的两个方向是市场和成本投资分析：小结设计（广种……）：‡做方案‡做测算核心:判断能否赢利【Ⅱ】关键路径审控要点‡投资分析‡设计前期‡实施方案‡施工图1投资分析2设计前期3实施方案4施工图规划设计初步设计拿地施工图②【设计前期】概念设计－－已拿地或意向拿地了。。。＋营销部设计部设计部“1/2主角”；但工作量繁重项目部项目事务部财务部/成本部设计前期之权：各业务部门职责核心：精准定位,产品决策设计任务：概念设计设计前期之事：核心工作预测成本11、指标、指标22、方案、方案在对土地认知的基础上，通过多方案分析比较，确定产品定位指标确定规划草案设计前期之事：做好概念设计，提高决策效率设计前期之事：流程及主要控制要点概念设计！！！市场：定位设计：概念设计方案财务/成本：财务指标及预测成本213甲方甲方设计院设计院同步：市场+客户分析甲方为主设计院为主，甲方控制基础分析强排方案设计前期之人：主要工作三步骤重要！！！做概念设计前提一、项目：土地规划要点确定二、营销：项目定位及户型配比两大前提红线；容积率；限高；退线；配套商业；产品类型及配比；住宅面积及配比；会所。。。土地价值分析宗地现状分析宗地区域分析宗地分析设计前期之一：宗地分析控制要点案例分解2、一定要对道路进行分析宗地分析小注意事项1、要分析四至及控规3、特殊地形或景观一定要分析通过分析，加深对宗地的土地认知4、一定要有土地价值的结论意向产品户型竞品楼盘分析产品分析设计前期之二：产品分析要素案例分解竞品选择标准竞品分析内容标杆楼盘：3个“最”竞争楼盘：3个“同”区位社区户型装修楼盘E楼盘D楼盘C楼盘B楼盘A项目劣势项目优势总价单价面积户型分析销售情况主力产品信息竞品名称竞品分析表：清晰产品优势，确定竞争策略精细定位:确定市场及竞品分析土地属性初步定位选择客户产品选择规划原则聚焦目标客户把握核心价值：3个主要任务123【两个案例】市场及竞品分析„精细分析，精准定位，规避风险1、同类型不同面积2、同面积不同产品3、同面积不同产品一梯多户4、尽量规避同面积同户型在不同产品中出现5、规避不同产品、相同资源，同类竞争【案例分解】选择产品要遵循“客户-产品-标准”设计前期之三：概念设计分析与研究控制要点规划结构分析强排方案概念方案分析与研究设想目标客户决策解决方案设计强排方案第一步第二步第三步强排方案三步法。目的精准定位。两个常用工具：（1）Google★两个常用工具：（2）草模强排方案注意事项•对产品建议指标进行初步评估测算；•规划结构探讨1、不要轻易否定前期对宗地分析的结论2、一定要牢记强排方案的目的•强排方案要以分析结论为基础规划结构分析强排方案概念方案分析与研究2。。。确定规划结构概念方案深化3土地价值分析宗地现状分析宗地区域分析宗地分析1意向产品户型竞品楼盘分析产品分析概念设计主要工作设计院做；我们控制进入第三阶段最新强排结论：2、提升在这个阶段我们干什么？1、把舵4、联络5、算帐3、确定如何提高概念设计效率？‡重视设计前提‡掌握基本盈利模式‡注意积累固化之一：重视设计前提土地要点项目定位政府政策？之二：掌握基本盈利模式如何提高概念设计效率①用足容积率：用足“高货值”产品容积率②用足建筑密度：用足溢价空间‡从“盈利模式”角度，对规划模式：调研、认知、积累、固化之三：注意积累固化--拿来主义“走出去！引进来！”竞品、标杆项目产品库蓝本差异化产品实现（创新）【Ⅱ】关键路径审控要点‡投资分析‡设计前期‡实施方案‡施工图拿地1投资分析2设计前期3实施方案4施工图规划设计初步设计施工图【实施方案】概念设计－－规划草案确定－－产品定位及户型配比确定－－进行详细的深化方案设计成为“100％主角”设设计计部部营销部项目部项目事务部财务部/成本部实施方案之权：主要工作成果示意1实施方案之事：规划设计成果要求1.规划方案2.道路3.地下室与停车4.景观意向5.户型与意向立面6.物业管理模式7.成本测算8.指标实施方案产品决策：成本规划方案深化实施方案核心工作：方案深化及成本规划确定产品实现内容；在此基础上完成预估成本3①规划结构深化②主要产品确定③严格规划审控①临界产品选择②可售比③产品附送率④停车率与停车方式⑤商业及业态⑥会所及配套⑦人防及分区实施方案核心工作之一：方案深化一、规划结构深化‡道路‡流线‡总图装置二、主要产品确定‡立面风格选择‡精装修级配确定‡景观风格初选三、严格规划审控规划道路作为居住区规划结构中空间形态骨架，是居住区功能布局的基础形态骨架流线设计总图装置控制规划道路三个核心【形态骨架】一级道路主干道二级道路次干道三级道路组团道控制一【形态骨架】确定规划结构后，需对道路进行规划、分级¾根据居民生活习性,确定各类道路的数据规律和设置形态，获取最适合的指标形成道路装置。¾以保证在规划设计前期预留合理宽度、流线设计的合理性在确定道路基本骨架基础上细分：1、车行、人行；隔离带2、消防及登高面3、注意预留宽度道路交通之二：流线设计4、流线设计：避免交叉5、控制物业管理口部道路交通之三：入口装置入口装置是在规范管理模式的前提下将必备的功能模块化，确保规划设计中硬性指标的准确和完善常用三种装置住区入口装置小区入口装置邻里单元入口装置实施方案核心工作之一：方案深化一、规划结构深化□规划□结构□物业模式二、主要产品确定‡立面风格选择‡精装修级配确定‡景观风格初选三、严格规划审控产品决策标准：基于客户细分；基于成本标准。①立面②景观③精装修立面：积累、集成立面方案成本级配色彩体系主材部品细部节点景观：基本风格与成本级配、积累AIBICIDI精装修：“风格+成本级配”精装修标准体系TOP规划深化之三：严格规划审控‡退线‡间距‡消防‡超宽超限‡配套指标‡规划指标‡报建风险实施方案核心工作之二：成本规划决策层面①临界产品选择②可售比③产品附送率④停车率与停车方式⑤商业及业态⑥会所及配套⑦人防及分区同容积率下临界产品选择1高层or超高层100m120m140m150m高层60m80m18F高层11F小高层7F多层可售比：高容积率项目需评估测算2‡架空层：被遗忘的角落‡地下室：定时炸弹or地下黄金‡寸土寸金：会所、管理用房、设备用房、不可分摊面积3产品附加值怎么确定（哪种我们最合算？）1、综合楼面地价、销售均价、建安成本三者关系确定赠送价值比例2、高地价一般采取高附加值、高售价策略低地价一般采取低附加值、平均售价策略3、优先赠送客户既喜欢建造成本又低的赠送形式4、重点控制建安成本较高的入户花园、凹阳台、阳光室、地下室、2.2米下夹层面积A.营销定位C.停车方式B.规划要点：数量测算停车率与车库形式如何选择：挖掘“地下黄金”4‡各种产品车位配置比例‡地上/地下比例‡架空？‡半地下？‡地下？‡千人指标‡政策红利„商业面积与位置„业态：租or售；主力店„餐饮？„层高：4.5？5？„商业地下室应用商业及业态5‡严控物管用房、垃圾站、居委会等配套建筑面积‡配套会所配置、架空层设置要和项目定位一致会所及配套：之一【削减龙套】该大的大该小的小6人防：底层、集中布置原则人防地下室面积、等级及布置方式充分考虑报建及分区充分利用人防规范：2000平米防护单元7如何提高实施方案效率？落实产品决策，实现盈利模式清晰盈利指标，保证产品溢价密切政府沟通，规避报建风险【Ⅱ】关键路径审控要点‡投资分析‡设计前期‡实施方案‡施工图拿地1投资分析2设计前期3实施方案4施工图规划设计初步设计/施工图④【施工图】概念设计－－完成可报建及施工的图纸质量控制扩初及施工图核心工作之一：成本对标①标准层含钢量②标准层混凝土含量③窗地比④地下室层高⑤地下停车面积⑥地下室钢筋含量⑦景观软硬景比例分城市、按类别控制高压线；事先沟通成本对标实施控制要求:技术审控前置，全过程控制方案报建前：地下室范围、剖面、结构方案和上部结构可行性确定扩初完成前：地下室实施方案（含基础形式）要确定，上部结构方案确定基坑、桩/地下室施工前：基础方案确定（地下室达到施工图深度）施工图完成前：配筋估算、对标测算完成，不事后算账【成本对标】七步法‡范围‡剖面‡出入口‡人防1、地下室范围与剖面‡体型‡高度‡转换2、上部结构可行性‡顶板‡底板‡层高3、地下室结构方案选择‡柱网‡布车‡设备房‡轮廓线4、地下室停车效率‡结构形式‡墙柱布置‡荷载取值5、选择上部结构方案‡桩+防水板‡筏板‡规避三保险基础6、确定基础方案‡比例‡直径‡配筋率7、指标估算方案优化检查落实控制条件的落实明确地下室控制条件施工图优化特殊情况需及时沟通详规阶段明确（4个控制条件）初步方案阶段检查地下车库建筑设计控制与优化5大类优化要点标准设定结果评价过程控制施工图第二部分：施工图质量管理设计指导书设计深度要求审图要点限额设计及合同管理条件图确认审图管理技术交底明确技术要求●设计统一技术要求●设备配置●装修标准●设计配合●其它特殊设计要求明确技术要求预防常见问题统一设计作法提高设计质量施工图管理之一：设计指导书注意：确认施工图指导书•是否到达各设计师手中？•各专业的反馈意见？•是否在施工图中执行了？三个问题施工图设计深度要求－保证设计质量（形式）注意：■按流程推进工作■相关的工作互为条件■对整体工作有明确的认识（内容）■保证设计进度要求（时间）施工图管理之二：设计深度要求„将被动的施工图审控前置于“方案、地下室、基础、扩初”„控制重点：技术方案合理、土建成本优化■把技术问题在方案阶段解决技术审控前置，全过程控制施工图管理之三：设计审控要点审控之1：户型8大审控内容1.建筑方案2.玄关3.核心筒4.卫生间5.厨房6.空调7.雨水管8.洗衣机、热水器及晾衣审控之2：地下室8大审控内容1.位置与规范2.口部3.剖面4.构造5.正负零层6.结构7.设备8.消防A、经济技术指标B、设计合同注意计费面积定义C、注意设计周期、以及过程审控节点约定施工图管理之四：合同限额设计户型平面确认•平面布局•结构墙柱•门窗设计•厨卫设计•设备管井、机房•空调•雨水管•规范复核立面设计确认•檐口•入口•门窗•阳台•确定外檐装饰材料•重点核对立面与平面设计是否吻合施工图管理之五：条件图确认施工图管理之6.1：五个阶段审图5阶段审图方案设计图地下室/主体结构与户型施工图装修施工图景观工程施工图门窗百叶栏杆施工图强化施工图设计院质量控制要点：1、合同条款2、审图时间3、明确要求4、控制结果施工图管理之6.2：明确职责，强化管理主要措施‡设计质