地铁商业及综合体成功案例研究(世联地产)

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。地铁商业及综合体成功案例研究世联地产本报告是严格保密的。2019/8/61、香港太古广场2、深圳华润中心3、广州中信广场4、北京东方广场本报告是严格保密的。1、香港太古广场太古广场位于金钟地铁站上盖，是港岛及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点；太古广场座落于香港核心地带，香港的重要地点，例如香港公园、香港政府办公大楼、高等法院、英国领事馆及英国文化协会等都近在咫尺，占尽地利优势；太古广场向北可拥览浩瀚的海景，而向南则面对占地十公顷香港公园宁静的环境。太古广场位于香港两条铁路交汇处，是典型的地铁上盖综合体。甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓本报告是严格保密的。甲级写字楼部分太古广场一座：建筑面积79925平方米、楼高36层的甲级商厦，每层面积由1858平方米至2000平方米，首层为会议中心设施。太古广场二座：建筑面积65055平方米、楼高27层的甲级商厦，每层面积由1951平方米至2000平方米。太古广场三座：建筑面积59851平方米、楼高34层的甲级商厦，每层面积约1951平方米。一座二座三座本报告是严格保密的。购物中心太古广场购物中心共分四层，建筑在一个有五百个车位的停车场之上，提供楼面面积65985平方米，场内提供超过一百三十间零售店铺及食肆，并提供多个展览场地。主要租客：百货公司女士时装/男士时装童装/玩具皮革制品/皮鞋/手袋运动用品护理/美容珠宝/钟表/饰物书籍/音乐/电子用品艺术品/家居布置/礼品电影院食肆银行/服务经营业态：香港西武、连卡佛、马莎百货A/T、Versace、D&G、Hermès、Gucci、登喜路香港唱片、环宇影音中心屈臣氏集雅堂、世界画廊、万宝龙、高登眼镜、亚历山大星巴克、北京楼、锦江春花旗、汇丰、揸打UA金钟电影院本报告是严格保密的。负一层与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层。负一层主要为停车场，临街部分为餐饮，临地铁出口设一圈商业。一至三层：商业主体，内街式分布。高档商业，以精品店为主。楼层越高，铺面划分越小。四层为塔楼的中庭和平台设的士站、停车场地等•国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店；•除百货店外，全部采用室内街；•优越的共享空间。商场业态特点及布局：本报告是严格保密的。五星级酒店港丽酒店513间客房的五星级酒店港岛香格里拉酒店565间客房的五星级酒店万豪酒店602间客房的五星级酒店从港丽酒店窗外看海港岛香格里拉酒店休息处万豪酒店本报告是严格保密的。公寓柏舍•共243个单位•套房面积由113平方米至246平方米•位于港丽酒店的11楼至37楼•由港丽酒店提供24小时房间餐饮服务、洗衣服务及可使用港丽酒店的游泳池、健体中心及商务中心曦暹轩•共136个单位•房间及套房面积由56平方米至314平方米•海景、中央冷气调节，以及由万豪酒店提供的24小时房间餐饮服务•可使用万豪酒店的游泳池、健体中心及商务中心•备有自助洗衣服务本报告是严格保密的。项目特色一、综合体价值的利用1、太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心：太古购物广场汇集国际名流；会议展览中心使综合体成为香港时尚发布场；金钟电影院引领港岛娱乐文化；高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧；多家五星级商务酒店集聚与高级酒店式公寓使综合体成为夜间中环的活力中心。2、通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆：万豪酒店、太古购物广场国际顶级品牌百货店及国际品牌专卖店奠定综合体的展示价值，即消费者的感知价值得到最大化挖掘。3、各功能间的互连互通大大延展了共享空间，统一管理与相互服务达成了最大化的资源共享。二、海景价值的利用1、设计上考虑尽可能多面海景的办公楼2、高层单位面海景的酒店式公寓3、酒店中通透且直面海景的咖啡吧本报告是严格保密的。关键驱动因素外因：•优越的地理位置，依托于港岛CBD，位于商业区核心区；•良好的交通环境，位于地铁上盖，交通带来的人流直接就是强有力的客流保障。内因：•各功能物业均为顶级形象、均具有一定规模，都可成为第一吸引物；•各功能形象档次统一，相互形成支撑，写字楼为购物中心、酒店、公寓带来客源，而其又为写字楼形成良好的配套；•统一的管理与相互服务，形成最大化的资源共享；•各功能配合形成使用的全时段，保持24小时都为活力中心；•开发商对商家及客户有力的控制，保持了整个物业的形象与档次；•设计良好，保证了各功能物业相互不受干扰，且充分利用为海景资源。本报告是严格保密的。2、深圳华润中心华润中心位于深圳大剧院站上盖综合体，位于深圳CBD区域内，周边有地王大厦蔡屋围酒店、中国人民银行、中国农业银行、深圳发展银行、书城等大中型建筑，是深圳市的金融中心区。华润中心是地铁上盖的以商业为主，多种物业齐发展的综合体。本报告是严格保密的。首期规划北区写字楼+中区购物及娱乐中心，总建筑面积达23万平方米，提供约1000个车位写字楼——4.2万平方米的甲级写字楼，高度为139米，其中1-3层为高档国际时装旗舰店，4层为开放式屋顶花园，5-28层为写字楼，顶层为多功能厅。万象城——18.8万平方米的大型综合性购物及娱乐中心，包含零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体等诸多消费元素，由超级市场、大型百货商店、时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场及各类餐饮等近300家零售店面组成。2002年10月开工，约在2004年底、2005年初竣工开业。二期规划占地4.1万平方米，总建筑面积达25万平方米，提供约2000个车位开放式购物空间、五星级酒店和服务式公寓的组成。规划与功能比例本报告是严格保密的。万象城集零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体等商业元素。2019/8/6华润万象城主力店铺：■RéEL时尚生活百货：专为18~35岁年轻女性打造的时尚生活馆。■Olé超级市场：华润万家旗下的第一家新概念超市，以“时尚、健康、快乐”为经营理念。■嘉禾深圳影城：目前深圳最大的电影城，为电影爱好者提供最好的视听享受。■冰纷万象滑冰场：中国第一个商业用途奥林匹克标准真冰滑冰场，下设“冰纷会”滑冰俱乐部，教练团队实力雄厚。万象城本报告是严格保密的。商业经营较好，与地铁连通的楼层租金最贵;租金随楼层按照比例逐层往上递减。负一层主力店：华润万家超市CITYVALUE超级广场。主力店采取错位经营方式，走时尚路线，推特色商品，建设一个以进口商品为特色的新概念超市，避免商品组合与竞争对手同质化；1-3层主力店：Réel时尚生活百货（2万平米）首次进入中国内地的百货公司，深圳百货真正市场细分，开创了个性化女性消费环境。它的购物环境、商品组合和服务极具个性化；4层主力店：嘉禾电影城、真冰滑冰场；5层大型中式酒楼。－1楼（地铁口）1000－1100元/月/平米1楼800－10002楼700－8003楼500－6004楼300－3505楼200－250华润万象城各楼层租金：(租金面积为使用面积)本报告是严格保密的。酒店共38层，楼高193米，极具标志性2019/8/6深圳君悦酒店设有400间豪华客房及套房，由国际著名设计公司WilsonAssociates担任室内设计。酒店设有全新概念多元化的餐饮设施，包括位于38层顶楼的餐厅和酒吧，都市风景一览无余。酒店有超过5,000平方米的会议宴会设施，包括大宴会厅和多功能会议室，适用于商务会议、私人宴会和社交活动。所有会议及宴会设施均提供最先进的视听媒体科技和无线上网系统。酒店还设有完善的HyattPureSpa水疗,室外恒温泳池，健身中心等设施，为客人提供舒适的休闲享受。深圳君悦酒店本报告是严格保密的。华润大厦是深圳高端写字楼的代表，同时能有效结合商业、酒店、公寓等配套。2019/8/6国际标准5A甲级写字楼，共29层，办公面积约4.2万平方米，以金融机构及国内外大型企业为主要目标客户，已于2004年12月1日交付使用，是华润集团在全球范围内继中国香港、北京、上海和泰国曼谷之后，第五座以“华润大厦”命名的5A甲级写字楼。已有近40家国际金融机构及国内外大型企业进驻华润大厦，其中包括汇丰银行、上投摩根富林明基金、瑞银证券、雅培制药、日本财险、友邦华泰基金、拜耳材料等7家世界500强企业，全球四大会计师事务所中的德勤华永、毕马威华振、安永华明，英国上市公司MichaelPage以及新加坡星展银行、恒丰证券、荷兰银行、韩进海运、赫伯罗特船务、华润电力等。1.电梯:12部“迅达”电梯，分高低区域服务2.供电系统:备用发电机组；双回路供电3.电讯系统:结构化综合布线系统；多模光纤主干；宽带4.空调系统:VAV（即变风量）中央空调系统5.消防智能化:火灾自动报警系统、消火栓系统、消防自动喷淋系统、应急广播系统、防排烟联动系统6.安保智能化:24小时闭路监控等安防系统1、四层停车楼、地下二层停车场，先进的车库IC卡智能化管理、24小时停车服务使客户进出自如、便捷。2、顶级的上海菜肴、精致的杭州菜、清淡的粤菜、正宗的意大利、法国、泰国、韩国、日本菜肴等让华润大厦的租户能够品位到最完美的感受。3、嘉禾影院、冰纷万象溜冰场为华润大厦租户提供特优的服务。4、万象城商场内的照片冲洗、ATM为大厦租户提供便捷的服务。5、君悦酒店、木棉花酒店为华润大厦租户提供酒店住宿服务6、汇丰银行、星展银行、荷兰银行、平安银行、农业银行为华润大厦租户提供优质的存贷服务。华润大厦本报告是严格保密的。幸福里住宅主打舒适型特点，由都市商务住宅和豪宅组成。2019/8/6户型建筑面积套数套数比例2房2厅95-10021027％3房2厅140-14544057％大平面3房2厅180-1859212％大平面4房2厅240-245203％Penthouse470-48061％合计768100％华润幸福里三栋49层的住宅组成，楼高164.4米，为深圳最高的住宅建筑之一。华润幸福里小区占地14277平方米，建筑面积11万平方米，仅768户，建成后，将以居住为主导功能，具备商务特征的城市资源高尚住宅。华润幸福里户型分类及特点经济型90-95㎡注重在既定面积下的功能需求，体现都市特色、创新感。特点是观景小阳台，双卫，主卧带卫生间，追求实用率。舒适型140-145㎡注重在既定功能下的空间品质感，特点是10㎡空中花园，大厅大主卧小房。豪华型180㎡以上注重在既定功能及空间品质下的差异感，特点是15㎡空中内庭园，中、西厨设计，带工人房等。幸福里本报告是严格保密的。关键驱动因素外因：•优越的地理位置，良好的交通可达性，地铁上盖的完美结合；•区域成熟后发展受限，需要一个新的亮点来激发活力；•区域内一直缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象。内因：•超强的实力与品牌号召力；•集购物、娱乐等为一体的体验式；•项目立意高，与深圳人内心的价值观相符；•一流的精英团队。本报告是严格保密的。3、广州中信广场中信广场位广州商业、金融繁盛的天河区天河北路，雄居广州南北向的城市新中轴线上，南向天河体育中心及珠江新城区，北靠广州火车东站、港穗直通火车站及地铁二号线总站，步行仅需8分钟。占地面积：23,000平方米总建筑面积：320,000平方米广场组成：由一幢楼高80层的商业大楼和两幢38层的酒店式公寓组成，是集写字楼、公寓、商场于一体的甲级综合智能型大厦。中信广场位于3号线的林和西站，地铁上盖，但没和地铁之间相连。整体以写字楼为主。中信广场位于中国广州天河区新城中心，共包括1幢80层摩天大楼中信大厦、2幢38层附楼、4层作为商场的裙楼以及地下2层的停车场。中信广场定位为广州顶级写字楼，模式为超高层写字楼+公寓+小型购物商场本报告是严格保密的。超高层写字楼楼高：80层，标高333米；单层面积：2500㎡；电梯：34部进口日立高速升降梯；停车场：地库二层，共900个车位。写字楼部分平面图中信商业大厦是甲级智慧型商厦，大堂楼高17.7米，显得开阔气派。这栋高楼全部设计为写字楼。它有如下特点：一是柱位少，间隔灵活并且实用，大小单位兼备，配套设备齐全；二是高级玻璃幕墙使视野更加广阔，往外望去，令人心旷神怡；三是配备先进的利技设施包括光纤通讯，卫星天线，中央空调，