城市住宅研究

30世联代理出品总第30期尽管深圳也有建设部认证的2A住宅，也有以提供全套高端智能居家管理系统为主打卖点的项目，但在生态与节能方面做出品牌、影响力波及全国的还微乎其微。这也为今后两三年新推城市住宅项目提供了突破机会……我们这个时代的城市住宅楼市中国‖城市住宅版‖总第30期●序‖Prologue从十年后倒着看地产/陈劲松●视角‖Angleofview我们这个时代的城市住宅/余敏万科为何工业化生产住宅？/甘文黎●研究‖Research“小户”干不过“大户”？/罗川不是每个窝里都能飞出金凤凰/赵丽“生态住宅”何日不再是“噱头”？/段旻罡●片区‖District前海，剑指西岸还是PK后海/闫利贾悦大梅沙：投资客多过沙？/黄林叶陈孟晋●案例‖Case有一个“跨海板块”……/陈秀华治大国如烹小鲜/陈智扬另类作品的非传统营销/赵丽桃源居拒绝审美疲劳/伊彦为什么是“凤凰中国别墅”？/王芷萱准热点区域的突围/宋莉●政策‖Policy《深圳市区分所有建筑物停车位出让转让办法》解读/张彩侠主办：世联地产编辑：世联地产代理事业部本期编委：甘伟余敏李宗苗罗永强李园园梁昭君王芷萱主编：刘华本期特约撰稿：甘文黎王芷萱段旻罡罗川赵丽伊彦黄林叶闫利贾悦陈秀华陈智扬宋莉张彩侠陈孟晋地址：深圳市深南东路深圳发展银行大厦13层电话：[phone]客服电话：[phone]传真：[phone]邮编：518001邮箱：[e-mail]网址：www.worldunion.com.cn设计：深圳卡邦艺术设计561012141618202226303234363830注：本期部分图片来自互联网，请原作者与本刊联系，以便寄付稿酬。楼市中国‖‖Prologue/序从十年后倒着看地产我在一次金融座谈会上说今年下半年房地产可能会有调整，因为很多东西都支撑不了房价的上涨——工资的上涨支撑不了租金的上涨，租金的上涨支撑不了房价的上涨，投资回报率太低。当房价的快速上涨持续了这么长时间后，继续上涨的动力越来越弱。再伴随着一些政策的出台，如整顿交易秩序、加息等，下半年调整的可能性较大。那么这个调整的幅度会有多大呢？万科的研究值得一说。十年以前我们有没有想到深圳今天的样子？人口到了1300万，房价到了这种程度？如果说十年以前我们幼稚了，现在开始想想十年以后吧。人口爆增和人口红利中国目前处于人口增长的爆发期，计划生育政策并没有递减人口的总量，尤其是农村的精壮劳动力、大学毕业生纷纷涌入沿海城市，眼下我们正享受着“人口红利”。这个“人口红利”什么时候会达到顶峰呢？按目前的年龄段推测，可能是在2020年左右。在人口红利达到顶峰的过程中，中国城市化率也在迅速提高。如果坚守住18亿亩耕地不动，我们可以大胆地预测，到2020年中国将出现：GDP总量世界第一、第二；上亿人口的城市；世界最贵的房价；深圳容积率超过香港，人口接近5000万；资本化率较高；人民币自由兑换，中国经济完全融入世界经济，等等。但再往后推10年，到了2030年，如果以下几个方面不提前调整的话，情况可能逆转，灾难或现。中国的计划生育政策不变；人民币汇率不对外开放；资本化率依然严重不足；社会老龄化，人口锐减，等等。由此，结论是：从现在开始到2020年的调整基本都是小调整，大调整在2020年之后。人口与国家竞争力先以法国为例，法国由于没意识到人口问题，预计到2020年法国几乎变成一个穆斯林国家。因为法国20岁到60岁的劳动人口，穆斯林占了一半以上，掌握了总统选举的投票权。再看国家竞争力排名，第一名是美国，人口数量第一；第二名是日本，人口数量第二；第三名德国，人口数量第三；第四名英国，人口数量第四；第五名法国，人口数量第五。几乎都跟人口总量相关。资本化率与天价从金融角度说，目前房价高的最主要原因是资本化率不足，除了存款就是房子，只有这两个比较稳健，股票不是太稳。当资本化率不足的时候，中国的钱炒什么，什么就天价。炒普洱茶，普洱茶是天价，炒字画，字画就是天价，真与当年荷兰的郁金香有得一比。而最大的资本化是房地产抵押按揭证券化。如果从历史长河来看，过去没看到现在，现在就能看到未来了吗？也没看到。如果认识到了，我们就知道该怎么做了。■楼市中国‖‖世联集团董事长陈劲松‖‖楼市中国视角/Angleofview深圳罗湖区我们这个时代的城市住宅住宅设计提倡通过改变生活方式来提升生活质量，将人的生活行为通过设计者创造的空间及提供的条件进行升华，既不盲目求大求阔，也不简单降低尺度标准。楼市中国‖‖项目的精品品质和时尚。简单来说，BoutiqueHouse可从艺术的角度来演绎城市住宅的内涵和外延，但严格来讲，Apartment跟本文所探讨的城市住宅最为接近。Apartment是美国城市尤其是中心城市最主要的居住形态，也是租赁市场最重要的房屋来源。其覆盖面极广，既有平民的合作公寓（Co-operationapartment），又有中产阶层的产权公寓（Condominiumsapartment），更有豪华及超豪华公寓（Luxuryapartment），售价及租金水平差异非常之大，客户结构也极其丰富。曼哈顿传统的顶级公寓堪称Apartment的典型代表，位于中央公园的第五大道和公园大道，附近是顶级商业街——麦迪逊和莱克辛顿大道，西面是视野开阔、风景优美的中央公园，主力户型面积500平方米以上，最豪华的是面积1000平米以上三层复式住宅，价格达几千万甚至上亿美元，与顶级别墅（Villa）相当，只有传统富豪世家才有能力拥有，充分证明其城市价值的不可估量。所以，是否用Boutique或House给产品贴标签并不重要，关键在于居住其中的人对优质稀缺的城市资源价值的充分重视、挖掘和肯定。热点词汇之二：90/70自2006年九部委关于调整住房结构的意见出台以来，“90/70”一夜之间成为中国特色的房地产新名词。紧凑型住宅在政策促导和市场需求的合力下，迅速成为未来房地产市场供应的主流。在深圳，城市住宅的概念有些难以界定。2003年深圳已将宝安、龙岗两大行政区居民“农转非”——统一升级为城市户口，深圳顺理成章地成为中国首个理论上没有农村的城市。如此一来，城市住宅的内涵就变得非常丰富。地域从福田中心区辐射到宝安沙井，产品类型从城市核心豪宅延展到关外农民房，新房价格从2.8万/平方米到0.4万/平方米不等。虽然距离只需一两个小时车程即可跨越，但城市住宅的衡量界定却不是简单的一蹴而就。那么，究竟该如何比较精准地描述或定义理想中的城市住宅？从KPI体系构建来看，这是个比较系统的课题，涉及发展规划、土地资源、城市管理、经济建设、市政配套、人口结构、医疗教育等多方面。若仅从市场营销的角度来看，个人认为不妨先研究一下最近比较流行的热点词汇。热点词汇之一：BoutiqueBoutique是法语，原意是指城市街区里的精品小铺，后逐步引申为精致、时尚、追求设计和品质的代名词。典型代表是近年在国外比较流行的BoutiqueHotel，如纽约的Haddon，东京的ParkHotelTokyo，香港铜锣湾的JiaHotel。其共同点是追求设计特色和时髦品味，专为二十五到四十岁的精致旅游玩家和艺术富豪而设，这一点倒是非常符合理想中的城市住宅应有的气质。深圳也开始流行用Boutique和BoutiqueHouse来象征Angleofview/视角日本六本木社区日本新日铁住宅区‖‖楼市中国目前新批项目指标已达到“90/90”甚至“90/100”，且捆绑建设10%~15%的经济适用房或廉租房，政府解决城市中低收入者居住问题的决心和方向极为明确。目前城市住宅的分类大致包含中低密度豪宅、大盘、中等规模居家类楼盘、精品小户型等。从产品面积上看，“90/70”将使中小户型集中入市，并促进城市居住产品结构的紧凑统一。在这点上，日本的集合住宅最值得我们参考和学习。日本的住宅建设有最低标准、平均标准及诱导标准，最低标准是居住面积在40平方米左右，平均标准按日本均衡发展是76平方米左右，诱导标准是82.5平方米，分别对应健康、良好及质量较高的生活，在尺度控制上与我国的“90/70”非常类似。日本集合住宅在产品设计方面有以下特点，面宽不大（一般6~8米）；为减少电梯的使用、节约能源，采用外廊式设计；起居和餐厅共用；注重室内储藏空间（尽量达到面积的20%）等。日本实行住宅性能认定保证制度，强调住宅的性能的多样化，包括耐久性、安全性、环境性、居住性等，要求每个住宅都按照一定标准建设、设计和管理。其中两点尤其值得借鉴：从部品方面来完善住宅节能，部品具备了各种各样的性能要求，实行住宅优良部品保证制，提供完全集成化产品，性能好、效率高，产品节能效果也非常完美；另外专门设立很多科研机构和设计机构，注重生活实态的调查，针对不同人群的生活实态了解他们的生活需求、习惯与期望，并针对性地深入开发设计。这一点上，本人去日本的几次考察都有深刻的体验。仅洗手间的设计就可开发出几种：女性用偏重化妆空间，老人用强调安全及无障碍，喜欢在马桶上阅读的，追求泡汤体验的等等。住宅设计提倡通过改变生活方式来提升生活质量，将人的生活行为通过设计者创造的空间及提供的条件进行升华，既不盲目求大求阔，也不简单降低尺度标准。因此个人认为，精细化、注重细节、以人为本的设计态度应是引领“90/70”住宅健康发展的制胜之道。热点词汇之三：生态与节能纽约是高速发展大城市中首个建设“绿色公园”的城市，意在通过提供开放式空间来保护和恢复自然生态系统，为城市的环境活力服务。实践证明，在城市规划层面注重生态保护及环境可持续发展的意识已被市场充分认可。随着城市人口密度的持续增加，大规模的商业发展导致城市污染加重、城市配套超负荷运转。可以预见，建筑生态与节能技术的运用将成为新产品设计的潮流。为最大限度地利用太阳能，德国建筑师托马斯赫尔佐格设计了由半透明隔热材料、蓄热墙和百叶相结合的隔热墙体系；丹麦斯科特帕肯住宅小区集中采用大面积的太阳能集热水器（平均每套住宅5.7平方米），可满足秋冬季住宅采暖及全年热水供应的60%以上。国内比较知名的生态节能案例有北京锋尚国际公寓，通过柔和式天棚制冷采暖系统与辅助新风系统的综合运用，使居住者告别了空调暖气时代；北京万达广场采用内循环式玻璃幕墙，可节约能源30%~40%，其全呼吸式智能大厦的形象使项目赢得健康环保大厦的话语权。国内能耗最低的住宅—南京锋尚，通过多套节能系统，做到冬天采暖、夏天制冷、基本照明不用钱，成为微能耗的典型代表。普通住宅的能耗是30~40瓦／平方米，而南京锋尚仅需7瓦／平方米。相比之下，营销手法和产品设计向来引领全国市场潮流的深圳，在生态节能方面却无建树。尽管深圳也有建设部认证的2A住宅，也有以提供全套高端智能居家管理系统为主打卖点的项目，但在生态与节能方面做出品牌、影响力波及全国的还微乎其微。这也为今后两三年新推城市住宅项目提供了突破机会。还有双拼等热点词汇，限于篇幅，这里就不一一展开。我们有幸从事房地产营销这个有追求、有创意的行业，我们不能辜负这个时代。■（余敏）‖‖楼市中国视角/Angleofview‖0‖楼市中国万科工业化生产的内外部动力万科工业化生产的内部动力是长远发展目标下的管理压力、成本削减及效率和质量提升需求，外部动力是国家宏观政策。2004年万科销售额为91.6亿元，同年提出十年发展战略规划，明确2014年销售额实现1000亿元。为达到目标，万科在21个城市开发了57个项目，参与人员（不包含物业）超过1676人。2004年万科人均开发面积约1万平方米，但现有生产模式下的产出效率提升潜力不大。如不进行革新，2014年万科仅地产开发人员就要超过16,000人，集团将突破70,000人，庞大的组织结构将引发管理、成本及质量控制压力。对万科而言，以现有生产模式应对未来的发展目标已不合时宜。基于企业发展的需要，万科将工业化生产模式的探索提上日程。从外部形势看，建设部早在1998年成立中国住宅产业化促进中心，统筹住宅产业化的相关工作，推动住宅建设由粗放向集约