城市房屋拆迁与征收制度

城市房屋拆迁与征收制度第一部分城市房屋拆迁的基本理论本质国家征收范围概念限制城市房屋拆迁属于国家征收的范畴。征收是指国家基于公共利益的需要，依据法律规定强制取得公民、法人或其他组织的财产，并给予其公平补偿的行政行为。城市国有土地上的单位、个人的土地、房屋及其他不动产。•公共利益原则•正当程序原则•公平补偿原则从国家主权中延伸出的强制权第二部分基本概念介绍•一、城市房屋拆迁的基本概念•１．拆迁人：是指取得房屋拆迁许可证的单位。•（《城市房屋拆迁条例》第4条）•２．被拆迁人：是指被拆迁房屋的所有人。（《条例》第4条，《河南省条例》第4条）•３．房屋承租人：是指与被拆迁人具有合法租赁关系的公民、法人或其他组织。（涉及《条例》第13、27条，《河南省条例》第15、47条）第二部分基本概念介绍•４．拆迁单位：是指依法取得房屋拆迁资格证书，接受拆迁人委托，对被拆迁人进行动员，组织签订和实施拆迁补偿安置协议，组织拆除房屋的单位。（《条例》第11条，《河南省条例》第12、47条）•５．拆迁管理部门：县级以上人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门。（《条例》第5条，《河南省条例》第5条）第三部分城市房屋拆迁的程序城市房屋拆迁的程序1.前期的拆迁摸底调查2.拆迁审批3.拆迁公告4.实施动迁（拆迁裁决、强制拆迁）5.安置（一）前期的拆迁摸底调查•拆迁摸底调查是拟实施拆迁的单位，为了全面、准确地掌握拆迁范围内的房屋及其附属物情况、居民的生活状况和意愿，科学地制定拆迁补偿安置方案，合理确定安置房户型、筹集动迁资金而进行的一项前期准备工作,也是动迁前宣传拆迁政策，使被调查人对拟拆迁的房屋在心理上、资金上有所准备，取得理解、支持和配合的基础工作。（二）拆迁审批•拆迁审批的五大要件：•(1)建设项目批准文件；•(2)建设用地规划许可证；•(3)国有土地使用权批准文件；•(4)拆迁计划和拆迁方案；•(5)办理存款业务金融机构出具的拆迁安置资金证明。•具体说明•①建设项目批准文件。指政府城市建设的相关部门对建设项目的批准文件。•②建设用地规划许可证。指建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。③国有土地使用权批准文件。根据《土地管理法》等法律的规定，具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。办理手续：（1）建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设用地有关事项进行审查，提出建设用地预审报告；（2）建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报市、县人民政府批准；（3）供地方案经批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。11•④拆迁计划和拆迁方案。是反映拆迁人打算如何对被拆迁人实施拆迁补偿安置以及计划在多长时间内完成拆迁。拆迁计划和拆迁方案应包括确切的拆迁范围，拆迁范围内房屋的基本情况，拆迁的实施步骤，拆迁的各项补偿费、补助费计算，拆迁资金落实情况，安置用房和周转用房的准备情况，拟自行拆迁还是委托拆迁，拟委托拆迁及委托拆除房屋的企业资格、资质条件，规划批准拟保留的绿地、建筑的保护措施，以及拆迁的开始时间和结束时间等。•⑤办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。·政府做出拆迁审批决定需要考虑的因素(1)与拆迁相关的批准文件是否齐全；(2)申请的拆迁范围与批准范围是否一致；(3)拆迁补偿安置资金是否到位；(4)拆迁安置方案与现行政策是否一致，内容是否完善；(5)异地安置房源是否落实；(6)回迁安置图纸是否经有关部门审批；(7)拆迁范围内房屋产权、产籍是否明确；(8)拆迁条件是否成熟。（三）拆迁公告•拆迁许可证发放后，拆迁主管部门应将拆迁人、拆迁范围、实施动迁单位、搬迁期限等以房屋拆迁公告或登报等形式予以公布，拆迁主管部门和拆迁人应及时向被拆迁人做好宣传、解释工作，内容主要有拆迁的意义、建设规划前景、拆迁补偿安置的政策、奖励和处罚、安置房情况、结算办法、遇到各种问题的解答等。（四）实施动迁•动迁阶段一般分为三个时间段，•一是拆迁动员。这一期间主要是召开拆迁动员大会、公布各户拆迁补偿情况、讲解安置房的规划平面图、户型平面结构图、测算安置费用、复查有争议的情况等。•二是搬迁结算阶段。这一期间的设定主要是为了合理的限定搬迁时段，可以选择“搬迁奖金分等发放”和“先搬先选安置房“来鼓励居民积极搬迁。•三是拆除阶段。在大部分房屋被拆迁验收以后，集中予以拆除清运。•强制执行拆迁•被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由市、县人民政府责成有关部门行政强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。（建设部《拆迁裁决规程》第17条）•行政强制拆迁•房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容，进行听证。•房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，必须经领导班子集体讨论决定后，方可向政府提出行政强制拆迁申请。未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁。（建设部《拆迁裁决规程》第17条）•房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，应当提交下列资料：•（一）行政强制拆迁申请书；•（二）裁决调解记录和裁决书；•（三）被拆迁人不同意拆迁的理由；•（四）被拆迁房屋的证据保全公证书；•（五）被拆迁人提供的安置用房、周转用房权属证明或者补偿资金证明；•（六）被拆迁人拒绝接收补偿资金的，应当提交补偿资金的提存证明；•（七）市、县人民政府房屋拆迁管理部门规定的其他材料。•（建设部《拆迁裁决规程》第17条）•司法强制拆迁是行政机关依法申请人民法院继续强制拆迁。•在拆迁过程中的强制拆迁是以申请人民法院司法强制拆迁为主，以行政机关行政强制拆迁为辅。其前提是拆迁人已给被拆迁人作出安置或者提供了周转用房。其要件是在房屋拆迁公告规定的或者裁决作出的拆迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的。（五）安置•加强拆迁安置工作的监督管理，确保被拆迁人如期回迁，处理好拆迁与安置这两者之间的关系，是城市建设顺利发展的关键，更是社会安定团结的大问题。首先要确保安置房验收合格，配套设施健全；其次要做好安置结算工作，使被拆迁人及时回迁；第三要处理好部分因图纸变更、规划变更等引起的矛盾。城市房屋征收程序公共利益项目界定阶段公布近期城市建设规划实施前期摸底调查规划方案安置意向公示城市房屋征收阶段发布征收决定书补偿安置方案征求意见公布方案实施动迁强制征收阶段保全强拆行政强拆司法强拆强制征收程序告知听证、诉讼等相关权利委托评估或指定评估评估不同意后复估、下达补偿安置决定评估采信、签订协议房屋拆除保留诉权领取补偿、证据保全下达强制征收令行政强制拆迁征收办申请法院司法强制拆迁我国房屋征收制度的历史沿革1944年1月颁布的《陕甘宁边区地权条例》补偿的初期形式1950年6月28日通过的《土地改革法》大陆地区最早的有关房屋征收的文件1950年11月21日公布的《城市郊区土地改革条例》城市建设需要征用公平合理的补偿1953年12月5日公布的《国家建设征用土地办法》土地征用的补偿方式采取了货币补偿、就业补偿与调地补偿1957年10月18日《国家建设征用土地办法》土地征用补偿方式增加了移民安置1982年5月4日《国家建设征用土地条例》补偿方式上增加了安置补助费和新菜地开发建设基金1986年制定，1998年8月29日四次修订的《土地管理法》土地征用补偿我国房屋征收制度的历史沿革1991年3月22日颁布的国务院第78号令《城市房屋拆迁管理条例》，第一次就城市内国有土地上的房屋征收予以专门立法，由建设行政主管部门以行政许可的方式授权拆迁人征收房屋，其补偿实行产权调换、作价补偿，或者产权调换和作价补偿相结合的形式2001年6月6日国务院第40次常务会通过的国务院305号令《城市房屋拆迁管理条例》，更加规范了国务院78号令的行政许可制度和强制拆迁制度，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换2007年制定的《物权法》和修改的《城市房地产法》初步确立了我国征收补偿的新原则其他国家和地区的征收制度2004年《规划和强制购买法》和相关判例宪法和相关判例，以及各州相关法案《土地征用法》和相关建设法令《土地法》《平均地权条例》《都市更新条例》《区域计划法》《土地征收条例》台湾地区《收回土地条例》和相关建设法律美国政府征收的程序（1）预先通告。（2）政府方对征收财产进行评估。（3）向被征收方送交评估报告并提出补偿价金的初次要约；被征收方可以提出反要约。（4）召开公开的听证会说明征收行为的必要性和合理性；如果被征收方对政府的征收本身提出质疑，可以提出司法挑战，迫使政府放弃征收行为。（5）如果政府和被征收方在补偿数额上无法达成协议，通常由政府方将案件送交法院处理。为了不影响公共利益，政府方可以预先向法庭支付一笔适当数额的补偿金作为定金，并请求法庭在最终判决前提前取得被征收财产。除非财产所有人可以举证说明该定金的数额过低，法庭将维持定金的数额不变。美国政府征收的程序（6）法庭要求双方分别聘请的独立资产评估师提出评估报告并在法庭当庭交换。（7）双方最后一次进行补偿价金的平等协商，为和解争取最后的努力。（8）如果双方不能达成一致，将由普通公民组成的民事陪审团来确定合理的补偿价金数额。（9）判决生效后，政府在30天内支付补偿价金并取得被征收的财产。日本土地征用程序流程示意图土地征用裁决程序编写土地调查报告和补偿程序项目资格认定程序当事人双方在调查报告上签名盖章公益项目申请人认定公告发布后，项目人可进入土地进行调查对土地权利的获得、出让和赔偿进行裁决，行政或司法强制执行提供材料的自由阅览，听取土地所有人意见阅览期后开始审理，发布审理公告，公布审理地点和时间。对土地权利进行注册和保护听取各方面意见、听证会、提供材料自由阅览，调解向基层地方政府和当事人通知裁决申请情况三个月内发布认定公告，通知基层政府和双方当事人申请人一年内不提出征用裁决申请、四年内不提出出让裁决申请，认定失效都道府县土地征用法委员会公益项目申请人建设大臣、或都道府县知事受理驳回二个月内对土地所有人和关系人分别补偿，逾期予以相应处罚达不成协议一年内申请裁决，逾期接受处罚香港收回土地程序流程示意图政府收回土地收地前调查迁居安置和签署赔偿文件收地赔偿费估算行政长官发布收地文件并在刊登在《宪报》上，公告期一个月或更长呈交收地申请，行政长官和行政会议进行审批业主和利益相关人提出赔偿要求征地中调查达不成协议的由土地审裁处裁决香港市区重建局住宅收购概要案例台湾地区相关土地法律法规台湾地区征收流程前置程序征收的申请征收的核准征收的执行•①协议价购土地。•②举行听证会。•③调查勘测。•提出征收土地计划书等申请资料。•①审议。•②核准的标准。•③通知中央地政机核准征收土地后，应将原案全部通知土地所在地市、县政府地政机关。市、县政府地政机关应即公告，并通知土地所有权人及他项权利人。•①发放补偿费。•②补偿费提存与保管专户的设置。•③限期迁移。•④办理权利登记。其它国家和地区的房屋征收制度对我国的启示•历史上第一部《土地征用法》是由拿破仑建议于1810年3月8日公布的。•1、征收为普遍做法。•2、征收的特点。•3、征收的程序。•4、公共利益的界定。•5、征收补偿标准。•6、法律关系。