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1街子绿源乡村俱乐部可行性论证报告第一部分执行概要1．1项目简介本项目拟修建的街子绿源乡村俱乐部位于四川省崇州市街子古镇旁的凤栖山上，占地面积100亩。俱乐部拟建别墅五栋、疗养中心一栋和住宿楼1栋，及餐厅、接待中心等项目。五栋别墅中，有两栋是联体别墅，用来为顾客提供豪华住宿、集体会议等，另一栋单体别墅专门为VIP顾客设计和使用。凤栖山年平均气温14摄氏度，森林覆盖率达97%，空气质量达到国家一级标准，是成都附近最理想的天然氧吧，非常适合老年人这里长期休闲、疗养。近年来，随着社会经济的高速发展，老年福利事业面临的形势发生了极大变化，人口老龄化、家庭小型化、消费结构多元化的发展形成对老年福利事业的巨大需求。但是，国家和集体长期包办社会福利事业，资金不足，造成了目前与日益增长的需求相比，老年人福利设施严重不足，条件得不到改善的事实。福利机构的总床位数仅占老年人的0.8%，与发达国家3%--5%的比例相比差距很大。有需求就有市场，企业作为以赢利为目的的组织，无时无刻不在寻求利润增长点，让企业参与运作，启动老人市场或说开辟银发市场，在如今成功开放的市场经济下，既是供求关系的需要，也是形式的需要。本项目除具有高质量的养老功能外，还兼具休闲、娱乐、运动、商务、旅游等多种功能。与传统意义上的养老、敬老场所有本质上的不同。不仅解决了老人日常生活起居的料理问题，更重要的是通过其他增值业务的开发，为老人营造了健康、快乐生活的良好环境，改变了老人单调无聊的生活现状，使他们恢复青春活力，尽享天伦之乐。1．2提供的服务本团队将成立成都市街子绿源乡村俱乐部有限俱乐部（简称俱乐部），我们的口号和理念：尽情融入自然，享受健康之源。街子绿源乡村俱乐部主要为老年人提供以下服务：1、疗养健身：随着人们生活节奏的加快和环境污染日益严重，城市中生活的人们越来越希望能找到一个脱离城市、自然环境良好，能静心疗养的地方。街子绿源乡村俱乐部正是为老年人提供了这样一个集休闲、疗养、健身于一身的场所。俱乐部将为每位老年人建立健康档案，并定期进行健康检查，确保老年人的身体健康。22、特色餐饮：街子的自然资源非常有特色，野生食用蘑菇，天然森林蔬菜（野菜）系列，天全的竹笋、香菇、薇菜、天麻，以及贵重中药材虫草、黄莲、贝母、天麻等；药善食品等等。3、特色休闲活动：赏兰会、赛诗会、梅花节、疗养讲座、老年大学等。1．3营销策略街子绿源乡村俱乐部的目标顾客是年龄在55岁以上，有一定经济来源的老年人，这些老年人大多曾经是政府机关干部、企业管理者、私营企业老板等，在进入老年阶段后，他们主要追求的不再是事业上的成功，而主要是健康的身体，心情的愉快，以及能和儿孙共享天伦之乐。而在喧嚣、繁忙的城市中，并不能满足他们这方面的需求。城市生活给他们带来的是空气污染、噪声、烦杂的人际关系和应酬等，因此这些老年人非常希望能有一个脱离城市、自然环境良好，能静心疗养的地方。街子绿源乡村俱乐部正是为老年人提供了这样一个集休闲、疗养、健身于一身的场所。街子绿源乡村俱乐部营销策略主要包括俱乐部提供的产品和服务组合、俱乐部价格策略和俱乐部促销策略等。1．4管理团队及股权分配本项目计划投资2000万，资金来源包括自筹和对外融资。团队由四川省工商管理学院2004级5位同学组成。股东出资比例职务肖志军40%董事长CEO王华30%营销总监CMO黄润东10%财务总监CFO杨霞10%人力资源总监CHO周平10%运营总监COO1．5财务与盈利分析街子绿源乡村俱乐部所需的资金可选的来源渠道包括自筹、民间投资、政府资助、银行贷款和商业投资俱乐部。在创业初期，由于俱乐部尚未形成稳定的盈利能力及信誉，所以俱乐部所需的绝大部分资金要依靠团队成员投资、政府优惠贷款等。俱乐部将需要2000万元的投入，主要用于土地购买、别墅、疗养中心、住宿楼和其他主要配套设施的建设、设备购买等。街子绿源乡村俱乐部建成后将填补都市中高档养老休闲市场的空白，将为成都市的养老休闲建设起到示范作用。我们的团队具有丰富的管理经验和经营能力，如果能够取得足够的投资，必将在3带来令人满意的经济效益同时，创造出不可估量的社会效益。并且经过我们的探索和实践，将公益性事业与市场化运作相结合，家庭式养老与社会化养老相结合，传统的孝道文化与现代精神文明相结合，趟出一条适合中国国情的养老之路。1．6成功关键因素1．6．1市场需求稳定充足据调查显示，目前成都市1200万人口中，65岁以上人口已经占到了总人口的8％左右，达到96万，55岁以上的老年人数量还要多。在这些老年人中，相当一部分具有良好的经济基础，他们追求的不再是传统的休闲方式，而是一种健康、自然的方式。近年来成都市老年人已经组织了老年体育协会、老年书画协会、老年骑游队等组织。目前，很多老年人倾向于在都市附近的山上进行休闲疗养，而目前他们去的最多的就是青城山、温江和崇州等方向。本项目正是在崇州市街子镇凤栖山上修建一座专门针对老年人的休闲俱乐部，满足老年人休闲疗养的需求。1．6．2良好的发展环境由于看中街子优良的绿色生态人居环境，众多房地产开发商来街子抢占摊头。已有成都天祥集团实业有限俱乐部、成都天仁房屋开发有限俱乐部、四川红星房屋开发有限俱乐部、成都中安达俱乐部、成都金瑞通集团俱乐部、达州四方房地产开发俱乐部、成都欣盛实业有限俱乐部等到街子投资兴建生态、旅游、别墅、园林、度假、住宅等项目。五粮液集团也在此兴建了能容纳1万人的员工疗养中心。这些项目的实现，为街子绿源乡村俱乐部提供了稳定、充足的客源。1．6．3政府大力支持街子绿源乡村俱乐部所在的街子镇可谓是成都古镇中的一颗明珠，2000年，被四川省确定为省级小城镇建设试点镇。2001年，被列为成都十大古镇之一。2002年，成都市出台《成都市十大古镇的保护与开发初步规划方案》，其中街子古镇的规划方案被媒体称作“最令人兴奋的”方案。今年，崇州市人民政府又正在为街子申报“国家级历史文化名镇”。街子镇政府非常重视古镇旅游、休闲等产业的开发，并为之提供了优惠的政策。1．6．4经验丰富的运营团队我们拥有一支非常出色的团队，以四川大学培养的MBA为主，汇聚了多个具有深厚的理论功底和丰富的实践经验的优秀人才。团队多名成员曾经长期担任重要的领导工作，成功经受了各种挑战，取得了卓越成绩。因此我们有信心、有能力开创我们自己的事业。41．6．5其它因素1、四川旅游业快速发展近年来，四川建设旅游经济强省的进程很快，重视和支持旅游业的社会氛围很浓，旅游产业规模不断扩大，产业体系基本形成。近三年四川旅游总收入的全国排名从2002年的12位上升到第9位、入境旅游人数从14位上升到11位、创汇从17位上升到14位，成绩喜人。2、交通建设的快速发展成都是西南地区最大的公路枢纽，有6条国道在此交汇。108国道（川陕、川滇公路）、213国道（川甘、成昆公路）、317国道（川藏北线）、318国道（川汉、川藏公路）、319国道（成渝公路）、321国道（川黔公路）在成都平原区形成了密集的公路交通网。现在的四川交通通讯发展迅猛，拥有极其便利的交通条件，从省会成都到各市州都有高速或高等级公路，全省高速公路通车里程达1700余公里，近年来，四川交通保持了持续快速健康发展的良好势头，交通建设完成投资已连续7年超百亿，去年达到创记录的169亿，全省公路总里程达到11.3万公里，其中高速公路通车总里程达到1759公里。第二部分项目简介2．1创业机遇2．1．1市场机遇我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，目前已经超过1.3亿，占世界老年人口的1／5，占全国总人口比重的10%以上，中国已开始进入人口老年型国家行列。而在四川，以成都市为例，据调查显示，两老月总收入在2500-4000元的占91%，有休闲度假行为的占97%。成都市1200万人口中，65岁以上的人口近90万人，接近登记人口的8％。近年来随着经济的发展和人们生活水平的提高，老年人的休闲方式不再是传统的打麻将、下棋、打牌等，尤其是有一定经济基础的老年人，他们追求的是更健康、更自然的休闲方式。他们最希望的是远离喧嚣和污染严重的城市，找一个空气清新、自然环境良好的地方疗养身心。这部分老年人主要是退休国家干部、大学退休教授、国有企业领导、私营企业老板等，只要能为他们提供良好的疗养环境和高品质的服务，多花些钱是无所谓的。街子绿源乡村俱乐部正是看重了这一市场机会，为了更详细、准确、具体的了解顾客需求情况，绿源俱乐部聘请了专业的市场调查俱乐部，对目标顾客的收5入、消费金额、消费偏好等进行了调查，具体情况在市场需求分析中有详细的说明。2．1．2政策机遇街子古镇是成都平原上古镇中的一颗明珠，街子历史悠久，古镇内保存了大量的文物古迹，同时街子镇还是唐代一飘诗人唐求的故乡。街子绿源乡村俱乐部所在的凤栖山属于街子镇。近年来，随着旅游和休闲产业的发展，当地政府已经开始重视街子镇和凤栖山的旅游休闲价值，他们非常希望能有俱乐部投资古镇旅游资源，并且在土地、税收等方面给予了很多的优惠政策。本团队中一个成员是崇州市政府的工作人员，对于街子古镇非常熟悉，同时和古镇政府保持着良好的关系。本团队能以更低的成本获得街子古镇的旅游开发权。2．2俱乐部简介2．2．1俱乐部概况本项目将成立“成都市街子绿源乡村俱乐部有限俱乐部”（以下简称俱乐部）。俱乐部注册资本2000万，注册地点在四川省成都市。俱乐部本着服务老年人，提高老年人生活、休闲质量的目标，为老年人提供疗养、健康饮食、娱乐、集体活动等方面的服务。2．2．2企业文化绿源俱乐部的愿景：让老年人享受健康与快乐俱乐部宗旨：创造顾客价值实现俱乐部利润合作方针：重情、讲信、追求双赢企业精神：主动出击、协调合作、快速反应、讲求实效经营口号：尽情融入自然，享受健康之源2．3俱乐部愿景和战略目标绿源俱乐部的愿景：让老年人享受健康与快乐街子绿源乡村俱乐部的战略目标：四川省老年人休闲疗养首选基地。通过凤栖山街子绿源乡村俱乐部的修建，争创“绿源”品牌，使之成为老年人休闲的首选品牌。品牌树立之后，俱乐部将向相关产业发展，如老年日常用品、老年服装、老年食品等。短期战略目标是成为成都市养老市场的领先者，长期战略目标是在经营、管理、理念、创新方面达到全国一流水平。预计一年内可完成市场导入，三年后涉足更高层次的开发成都市老年人休闲疗养。街子绿源乡村俱乐部理念：尽情融入自然，享受健康之源。6第三部分俱乐部发展战略分析3．1宏观环境分析3．1．1政治政策环境分析街子绿源乡村俱乐部所在的街子古镇是四川省重点发展的30个古镇之一，同时也是成都市重点发展的10大古镇之一。四川省、成都市政府对街子古镇的发展提供了大量上政策上的支持。成都市发改委2004年的第50号文件中，重点提出了成都市委、市政府关于加快重点城镇建设的意见，意见中提出了对街子等重点古镇发展政策上的扶持，如采取“统筹规划、统一管理、切块包干、税收分成”的政策、加快基础设施建设的政策、帮助重点阵积极争取国家、省各类专项补助资金政策等。面对社会老龄化日趋严重的严峻形势，国家大力倡导和推行社会化养老，四川省也制定了相关政策，吸引、鼓励企业参与养老事业，以改变过去主要依靠国家和集体投入的单一投资渠道。因此在用地、经营税收等方面都有优惠政策。从以上信息我们可以看出，街子绿源乡村俱乐部面临着非常好的政策、法律环境，抓住这一机遇，必定能取得成功。3．1．2经济环境分析从成都市统计局获悉，2005年下半年成都市经济发展在西部城市中仍然位居前列，GDP西部第一：下半年半年，全市实现地区生产总值1111.5亿元，同比增长13.5%。横向看，成都市GDP总量在8个西部城市(缺呼和浩特和贵阳)中列首位。从全国看，成都市占全国GDP的比重为1.7%，增速高于全国4个百分点。固定资产投资(西部第一)：下半年，成都市完成全社会固定资产投资总额604.64亿元，居西部10城市第1位，增速(64.3%)居第2位，低于第1位的呼和浩特(73.7%)9.4个百分点。从全国看，成都市固定资产投资占全国的比重为1.8%，