城镇化的新热点与房地产的新机遇

城镇化的新热点与房地产的新机遇中国城市和小城镇改革发展中心乔润令北京第一、城镇化面临的新问题旧动力迅速减弱，新动能尚未形成1-1、以往支撑城镇化的动力1、大规模的招商引资、推动工业化。既解决GDP增长、又可以增加财政收入，还能解决农民工的城镇就业。2、大规模的房地产开发，新城、新区建设。中国房地产投资总量从2003年的10154亿元，增加到2012的71804亿元，增长6倍之多。3、大规模融资借债，解决城镇化的巨额资金问题。中西部地区的城市建设资金，土地出让约占20%，土地抵押贷款约占70%。以透支土地未来收益方式，支撑城镇化。4、地方政府公司化是重要的动力。以土地运作为抓手、以城市规划为手段，以公共设施为支撑，趋利动机倾向严重。1-2、地方政府：资源、抓手与模式1、地方政府的可控资源—土地。一是制定政策空间很小；二是调节税收权利基本没有；三是运营土地。土地财政、土地金融、经营城市。2、城市侧抓手：一是房地产开发；二是新城、新区建设。三是招商引资。传统产业扩张。农民工就业。3、农村侧抓手：一是鼓励农民工进城就业、打工。二是建设农村新社区。三是推进农民集聚、土地流转。4、发展模式：一是产业园区模式；二是城市综合体模式。三是农村的“宅基地换房”、“两分两换”等新社区模式。1-3、收入与就业导向决定地方政府行为1、城市建设没有稳定的、可持续的税种（国外主要依靠财产税、消费税）2、财税导向决定政府行为：以流转税为主体的税制结构鼓励招商引资，不鼓励吸纳人口。所以地方政府对吸纳人口缺乏动力。3、地方政府竭力招商引资发展二产：既可以增加GDP，又可以增加税收和就业。4、地方政府热衷于发展房地产。因为土地是第二财政。一是多卖地可以增加土地收入。二是房地产税费主要归地方政府。许多中西部的县市，前几年房地产收入占到了总收入的60%多。三是新城新区可以迅速改善城市形象、增加GDP、官员升迁与个人获益。1-4、结论：旧动力减弱，新动力尚未形成1、传统产业的产能严重过剩，传统工业化的增长动力大大减弱。2、新城、新区、城市综合体、房地产已经严重过剩。房地产业的黄金10年已成昨日黄花。3、新政策推动传统以土地金融为特点的融资模式转型：吃饭靠财政，建设靠土地模式风险大，不可持续。政府融资平台急需转型走向市场化。4、新政约束行为。地方政府从公司化、与民争利、乱作为的旧模式中走出来，急需探索既不违规，又要有所作为的新模式。第二、城镇化遇到了新挑战政策大力度推进户改，农民却不愿意进城落户2-1、农民：进城还是返乡1、多数中小城市户籍已经全面放开。但农民农转非意愿普遍不高。国家统计局：2014年以来许多地区农业转移人口市民化意愿较低，只有30%~50%。2、2016年4月，社科院调查：半数农民工不愿意进城。3、安徽的调查：农民工愿意进城落户的占47%；不愿意的35.14％；愿意进城落户的，希望在本省地级市落户的占67.86%；在县城落户的占27.38%；在外省落户的占4.76%。3、愿意进城落户的原因依次是：就业岗位多、教育条件好、医疗条件好。不愿意进城的原因依次是：城市房价高、就业难、空气质量差。政策导向：鼓励农民进城，农民：就业就学就是不转户口。2-2、中国城镇化的新景观1、大多数农村大学生进城上学后不再迁移户口。2、大多数在城市里买房的农村家庭并不迁移户口。3、相当多几年前进城落户者希望迁户回农村。4、许多农民在城里领取居住证，就业、子女就学、分享当地公共服务，但就是不想成为城市户籍居民。5、中国城镇化的新景观：大量农村人口常住城市、在城市就业、子女就学、居住，但户籍、母体家庭仍然在农村。2-3、农民进城意愿大幅度降低的原因1、城市户口的含金量在下降。2、城市房价太高，挡住了农民进城的步伐。3、农村财产的价值在提升：作为非传统资源，农村的青山绿水、与自然、动物相融合的传统村落、日出而作，日落而归的慢生活方式价值提升。4、农村产权制度、特别是土地制度的改革严重滞后。拖住了农民流动的双脚。第三、中西部城镇化的新热点省会大城市将成为中西部地区城镇化的重点3-1、国家的政策导向：中小城市和小城镇1、国家新型城镇化的政策导向：中小城市和小城镇的户口限制全部放开。农民自由落户。2、《新型城镇化规划》：支持中西部中小城市、和小城镇的发展。3、鼓励中西部的农民工返乡创业，就地就近城镇化。3-2、农民工的流向：地级以上大城市1、国家统计局调查显示：2015年外出农民工中，流入地级以上城市的农民工11190万人，占外出农民工总量的66.3%，比上年提高了2个百分点。2、跨省流动农民工80%流入地级以上大城市。比上年提高了3个百分点，省内流动农民工54.6%流入地级以上大城市，提高0.7个百分点。3、外出农民工仍主要流向地级以上大城市。从外出农民工就业的地点看，在直辖市务工的占10.3%，在省会城市务工的占20.5%，在地级市务工的占33.9%，在地级以上大城市务工的农民工比上年提高1.7个百分点。3-3、2000-2014年部分中西部省会城市及全省户籍人口复合增长率比较数据来源：各省、市统计年鉴3-4、原因：大中城市有就业、有机会；中小城市机会少、收入少1、大部分的中部省会城市，例如武汉、长沙、合肥、南昌、太原聚集一省资源的现象较为明显。2、中西部省会城市经济及财政金融总量占该省的比重始终维持在较高的位置。3、区域性政策规划利好省会城市：一带一路：部分省会城市节点位置突出，城市形象提升；交通规划：省会、城市群中心城市地位凸显，集聚效应增强。4、省会城市拥有较多、较好的高校资源、文化资源、医疗资源。5、中部城市的吸纳人口主要集中在本省，人口基数对省会城市后期人口规模走向具有重要意义，河南、湖南、安徽、湖北、江西省会城市扩容发展的潜力巨大。3-5、顺势而为：中部省会建设千万人口大城市1、顺应市场导向、农民工的流向和需求，中部地区解决一亿人进城应确立大城市为主，中小城镇为辅的新方针。2、做大做强省会城市。下一步中国城镇化的高峰在中部地区，首先发展10个左右1000万人口的省会城市。3、重点扩大武汉、长沙、合肥、南昌、郑州、太原的城市规模。东北的长春、哈尔滨、沈阳；西部的成都、重庆、西安；河北的石家庄也应当在扩容范围之内。第四、城乡格局的新变化中国开始进入城乡要素资源双向流动的新阶段4-1、非传统资源价值上升1、新坐标：随着高速公路、高铁的普及、航空大众化，互联网的发展。农村的交通将不再是劣势。2、新价值：随着工业化进入中后期、产能过剩，传统矿产等硬资源价值下降。而大数据、青山绿水、传统建筑、古村落、特色文化等非传统资源（软资源）的价值大大提升。3、新优势：自然、绿色、低碳、生态已经成为当今社会最为稀缺的资源。成为农村发展的新优势。4、农村价值在提升。慢生活、乡村景致、传统农家生活、传统农村的生活方式价值在提升。4-2、城里人开始追求农村生活1、由于城市雾霾、拥堵，逃离大城市，到乡村、小城镇去已经成为中产阶级周末和假日、第二居所的选择。2、新市场：乡村、小城镇，休闲、度假、养生、养老、旅游、体验，已经成为城市中产阶级周末和假日、第二居所的选择。3、农村与大城市相比最大的优势就是亲近自然，无污染、不拥堵，发展生态产业、绿色经济优势开始显现。4-3、政策支持和农村自身的发展1、绿色发展已经成为十三五新理念。新型城镇化新理念。2、新政策：国家支持的健康产业、养老产业；旅游产业；文化产业；信息等新产业，农村都有优势。3、土地制度的改革加快了城市资本下乡的步伐。（农地的三权分立、集体建设用地直接进入市场、宅基地可转让、可交易；占补平衡可以跨区域、地票制度跨区域流转）4、统筹城乡、城乡一体化在基础设施、公共服务方面的建设成就开始显现。5、美丽乡村建设、农民工返乡创业。4-4、城市的资源要素开始大规模下乡目前农村迅速崛起的三大新兴产业：1、乡村旅游在兴起。北京的古北水镇。2、养生、养老产业在兴起。国开金融的乡村酒店。3、民宿经济在兴起。浙江桐庐、德清的洋家乐、四川武胜的民宿经济。在城市资本大规模下乡的同时，城市的各类人才也开始下乡创业。中国的城镇化正在迎来一个前所未有的新变局。第五、区域板块加速分化中国区域城镇化呈现加速分化之势5-1、中国区域经济新特征：四大板块的GDP比重和份额加速分化5-2、县域经济发展差距拉大1、工信部下属机构对全国近3000个县(市)进行综合评估，发布了“县域经济100强”排行榜。（最新）2、百强县的分布特点是：区域间严重不平衡、分化加剧、差、距拉大。3、东部地区占74席。中部地区、西部地区各占12席，东北地区仅有辽宁省的2个县市入围。4、未入围的省：黑龙江、吉林、山西、安徽、广西、贵州、甘肃、宁夏、西藏、重庆、海南。5、发达的经济都是相似的，不发达的经济却各有各的原因；在经济体层面，“托尔斯泰现象”同样存在。经济发展的目标都是相似的，发展能力和发展的结果却各有各的不同。5-3、小城镇正在加速分化1、东南沿海部分小城镇已成为中小城市，面临着城镇管理体制的束缚和产业转型升级的挑战。2、中部绝大部分小城镇缺乏产业支撑，无法吸纳农村劳动力就地转移。3、西部和东北地区的小城镇人口在减少、经济空间在萎缩。4、以往10年发展起来的资源型强镇，资源价格高启时收入暴涨，房地产畸形、空城鬼城频现、过度福利化，正在苦苦挣扎。四大类小城镇发展阶段不同、发展水平不一、发展目标相左，呈现出加速分化之势。5-4、“胡焕庸线”基本锁定了中国的人口格局1、胡焕庸线—1934年发现的中国人口分布密度特征曲线。这条划分我国人口密度的分界线直观地展示出东南地狭人稠、西北地广人稀的现实。2、“胡焕庸线”两侧，农业生产能力、生态条件差异明显。锁定了中国农业经济的格局和农业文明时代的人口分布。精确的人口分布线80年后的人口分布现实：大数据显示的人口分布5-5、胡焕庸线两侧的交通、城市密度5-6、地理环境决定了人口差异化分布、区域经济的分化致使城镇化的分化不可避免1、工业化和城镇化高速发展的今天，“胡焕庸线”仍然锁定着中国的经济地理结构和人口分布。2、80多年过去了，1935年提出的胡焕庸线所揭示的我国人口东密西疏格局至今没有发生根本性变化。3、到了后工业时代，即使粮食可以通过调配解决，但水资源和生态环境的约束无法改变。故“胡焕庸线”很可能继续锁定中国经济、人口、城市发展的空间格局。结论：从区域经济分化到自然地理差异，城镇化的分化不可避免。城镇化与城市发展的区域差异将长期存在。第六、城镇化新空间：增加城市数量东部特大镇撤镇设市：培育城镇化新动力6-1、中国城市数量严重不足1、美国城市人口2.58亿人，有10158个城市；2、德国城市人口0.8亿人，有2065个城市。3、2014年我国城镇人口已达7.49亿，但仅有654个城市，城市数量和城镇人口严重不匹配。4、中国设市的条件之多、之严，在世界上属于不叫罕见的。5、中国设市的条件和要求是适应严格控制城市的年代，与城镇化加速发展的要求严重不适应。6-2、中国的小城镇存在先天弱点1、除了东南沿海地区之外，中西部地区的小城镇缺乏产业支撑，无法为农民提供就业机会。2、规模小、布局分散，无法形成有效的三产需求和三产发展条件。3、没有独立的财政，设施落后、功能单一。4、行政层级的最低一级，缺少行政性资源、缺少公共资源。大学、医院、科研、文化、体育机构严重缺失。无法集聚高层次人才。6-3、特大镇可以设市，增加城市数量1、2012年，我国镇区人口超过5万人的特大镇有254个，镇区总人口2779.9万人。2、300多个左右特大镇撤镇建市，建设新型管理模式的小城市。3、目标是发展成为50—100万人口的县级小城市，使中国的城市增加到1000个。4、城市管理体制创新的重要方面。6-4、培育城镇化的新动能1、几百个特大镇设市。增加城市供给。2、采取PPP模式建设新城市、新功能。可以扩大几万亿有效投资，特别是扩大民间投资，为民间投资提供一个大空间。3、缓解特大城市压力，解决几千万农民进城落户。4、以新的理念，建设新型城市，形成新型城镇化的新动力。第七、城镇化的新形态智慧城市建设与运