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竞品专项调研---云海·塞纳阳光区域代表项目威尼斯朗庭豪园天奇·港湾国际天蕴·南加州祥龙御府东欣·彩虹城左岸香郡保利·未来城市凯莱国际竞品1：威尼斯项目名称威尼斯房屋类型小高层、塔楼、别墅、高层详细地址红花岗区景山路开发商遵义华城房地产开发有限公司物业管理中恒华城物业服务有限公司占地面积23万㎡建筑面积75万㎡容积率2.50绿化率30%主体封顶日期已封顶交房日期2015年12月30日楼层数33/18/5层每层户数两梯四户总户数4500户3房1卫89㎡3房2卫116㎡装修程度清水房价格高层4200元/㎡、别墅8000元/㎡车位6万-9.5万有产权物管价格1.5元/㎡/月周边及配套职业学校，朝阳小学，周边属成熟区域项目评议因开发较早，十年前开发，已经售出1100多套房源。一期800已交房，因地段成熟，单价较高，4200均价，相对于其他楼盘销量慢，但整体品质非常不错优惠交1000抵20000，其他直接优惠户型产品竞品价格走势：威尼斯竞品典型户型：威尼斯竞品典型户型：威尼斯竞品分析：威尼斯优势：总建面75万㎡，规模优势大；绿化率较高，空气清新；容积率小，舒适度高；小户型别墅吸引眼球；别墅高层等种类多，满足不同需求者；靠近区政府，升值潜力较大；基础设施较完善；交通便利。劣势：别墅装修成本高；销售进度略慢；优惠较少；产品种类多，不利于市场细分。竞品2：朗庭豪园项目名称朗庭豪园房屋类型高层详细地址遵义市海尔大道南段开发商重庆元迪房地产开发有限公司占地面积3万㎡建筑面积6万㎡容积率5.18绿化率31%交房日期2015年12月楼层数7幢每层户数三梯八户总户数1700户3室2厅1卫+入户花园95.79㎡/77.43㎡3室2厅2卫115.97㎡/97.27㎡2室2厅78.03㎡/63.07㎡3室2厅103㎡/86.39㎡2室2厅81.33㎡/65.74㎡装修程度毛胚价格3550元/㎡起车位车位配比1∶1物管价格1.3元/㎡/月周边及配套忠庄车站项目评议靠路边，采光差，二室户型过多户型产品竞品典型户型：朗庭豪园竞品分析：朗庭豪园优势：绿化率较高，空气清新；户型较大，客户选择面广；地处成熟商圈，基础设施较完善；靠近城市主干道，交通便利；赠送面积大。劣势：容积率过高，舒适度低；靠近路边，过于吵闹；采光差，不太适宜居住；二室户型过多，产品类型单一；毛胚交房不利于环保。竞品3：天奇·港湾国际项目名称天奇·港湾国际房屋类型高层、电梯公寓详细地址红花岗区东欣大道北侧开发商遵义天奇房地产开发有限公司投资商重庆隆鑫地产集团物业管理重庆市尚云物业有限公司占地面积6.2万㎡建筑面积30万㎡容积率4.00绿化率47%主体封顶日期2015年10月交房日期二期（7#8#9#）2015年12月30日楼层数33/16层每层户数三梯七户、三梯八户总户数2200户2室2厅1卫76.96㎡3室2厅2卫120.7㎡2室2厅2卫80.7㎡装修程度毛胚价格3700-3900元/㎡车位2200个物管价格1.8元/㎡/月周边及配套古马购物，南城体育中心，社区卫生服务站，一中，医学院附院，朝阳小学分校优惠120.7㎡≤交5000享受一口价3700元/㎡其他：交5000减3万×0.97（全款）户型产品竞品价格走势：天奇·港湾国际竞品典型户型：天奇·港湾国际竞品典型户型：天奇·港湾国际竞品分析：天奇·港湾国际优势：小区目前配套设施基本完成，能给客户直观的体验，低首付付款方式会在一定程度上扩大客户范围，增加客群基数。区位具有一定优势，位于主干道，出行方便。劣势：售楼部区域划分较为混乱，会造成一部分客户流失，价格上在同等楼盘对比中不具备优势。竞品4：天蕴·南加州竞品价格走势：天蕴·南加州竞品典型户型：天蕴·南加州南加州项目评议南加州主推洋房和别墅，整个项目品质在区域楼盘对比中来看定位较高，整个项目规划的总体环境较好，项目所处区域位置相对来说也比较宜居。在价格方面，目前来说总价不高，且推出的零首付，全额贷款具有很强的吸引力。另一方面，就项目定位来说，洋房和别墅的客户群体针对性较强，虽然总价不高，但后续费大部分人不一定愿意去承受。竞品5：祥龙御府项目名称祥龙御府房屋类型商品房、小高层、高层、板楼、板塔结合详细地址红花岗区银河路开发商遵义祥龙居房地产开发有限公司物业管理金宁物业管理有限公司占地面积20万㎡建筑面积40万㎡容积率3.00绿化率30%主体封顶日期已封顶交房日期2016年底楼层数18层每层户数两梯四户总户数2000户2室2厅1卫2阳台82㎡3室2厅1卫2阳台102㎡装修程度毛胚、公共部分精装价格高层3500-3900元/㎡车位2000个、6万-9万/个物管价格1.5元/㎡/月周边及配套篮球场，体育馆，幼儿园，小学到高中都有学校，公交公园，森林公园，乒乓球场，区政府，菜场项目评议整体环境，设施配套都不错，户型赠送率高，楼间距宽，户型以3室为主户型产品竞品价格走势：祥龙御府竞品典型户型：祥龙御府竞品典型户型：祥龙御府祥龙御府项目评议祥龙御府整体品质定位较高，整体规划环境较好，销售人员能力较强，户型赠送率高，楼间距宽，容积率较低。但是整个项目来说，工程进度不明显，规划中的配套不成形，会造成客户流失，同样项目所处位置不算繁华，因此很依赖项目本身配套。竞品6：东欣彩虹城项目名称东欣·彩虹城房屋类型多层、小高层、高层详细地址遵义东欣大道（海尔大道中段）开发商遵义东欣房地产开发有限公司物业管理遵义东欣物业管理有限公司占地面积53万㎡建筑面积80万㎡容积率1.36绿化率37%主体封顶日期2016年7月交房日期（2016年8月）（2014年5月1日）分期交房楼层数12层每层户数两梯四户总户数3500户2室2厅1卫79.87㎡3室2厅1卫103㎡3室2厅1卫105.77㎡装修程度毛胚价格3950-4100元/㎡车位车位配比1∶1物管价格0.8-1.2元/㎡/月周边及配套教育：遵义一中，遵义七中。休闲：公园，游泳池。市政配套优惠9折户型产品竞品价格走势：东欣彩虹城竞品典型户型：东欣彩虹城竞品典型户型：东欣彩虹城东欣彩虹城项目评议东欣彩虹城区域位置优势明显，地处十字交叉路口主干道，具有市政配套，项目配套优势明显，具有大型超市，商业综合体，项目本身在目前来说，客户的认可度高，品牌形象好，体量也比较大，由于洋房和高层都会推售，因此整体项目环境规划较好。另一方面，项目除开洋房，就高层而言，体量大，建筑密度较大，公摊面积较高。虽然销量很不错，但是就价格本身而言并没有什么优势。竞品7：左岸香郡项目名称左岸香郡房屋类型高层详细地址遵义红花岗区海尔大道蟠桃路忠庄河畔开发商遵义城兴房地产开发有限公司销售代理商成都智合品牌占地面积6.6万㎡建筑面积30万㎡容积率2.00绿化率36%交房日期2016年12月楼层数33每层户数两梯六户-八户总户数2173室1厅1卫3室2厅2卫2室2厅1卫装修程度毛胚价格3500-3800元/㎡车位2400个物管价格1元/㎡/月周边及配套篮球场，朝阳小学，一中优惠交1万抵3万，两套9.9折，F5.F6零首付（付零头）户型产品竞品价格走势：左岸香郡竞品典型户型：左岸香郡竞品8：保利·未来城市项目名称保利·未来城市房屋类型多层、小高层、高层详细地址遵义市遵南大道中段西侧开发商遵义保利置业有限公司投资商保利贵州置业集团销售代理商龙睿地产、正行合智物业管理保利物业占地面积550万㎡建筑面积1500万㎡容积率3.00绿化率35%主体封顶日期2016年5月交房日期2016年12月楼层数33/28/18/13/11层每层户数两梯四户、两梯六户总户数100000户2室2厅1卫76.25㎡3室2厅2卫120㎡3室2厅2卫123㎡跃层装修程度毛胚价格3150-3400元车位车位配比1∶0.9物管价格1.6元/㎡/月项目评议配套设施齐全，涵盖了3万平米的人工湖，CBD门户，游乐场，5A甲级写字楼，遵义一小等，高绿化，低密度，交通设施配套齐全，宜居。户型产品周边及配套遵义技校、商业步行街、主题公园、学校、医院、银行、水果市场竞品价格走势：保利·未来城市竞品典型户型：保利·未来城市保利未来城市项目评议优势：项目品牌影响力大，品牌认可度高，在推广上有优势，其次，项目规划面积大，规划周期长，规划业态繁华，配套设施丰富，容易在前期销售中造梦从而增强客户的购买欲。另一方面，相对于其他楼盘，单价和总价都不高，符合大部分购房客户的消费范畴，客户范围大。劣势：目前项目配套都在建或者未建，导致部分客户持观望情绪或者客户流失。另一方面，项目地处马家湾商圈，相距市中心城区较远，在前期来说，客群具有一定的针对性。竞品9：凯莱国际项目名称凯莱国际房屋类型花园洋房详细地址遵义市尊南大道中段开发商东都地产投资商浙江东都房产销售代理商无占地面积27.8万㎡建筑面积69万㎡容积率1.50绿化率35%主体封顶日期已封顶交房日期2015年12月31日楼层数9层45幢每层户数一梯两户总户数2000户3房2卫116.6㎡3房1卫99㎡装修程度清水房价格3500-3900元车位地上500、地下1000车位物管价格1.5元/㎡/月周边及配套工商银行、保利小学、红黄蓝幼儿园、游泳池项目评议小区整体环境良好，一梯两户，采光，南北通透，价格相对周边楼盘平稳，性价比高。户型产品竞品价格走势：凯莱国际竞品典型户型：凯莱国际竞品典型户型：凯莱国际凯莱国际项目评议凯莱国际以花园洋房为主，价格相对于周边项目来看比较合理，小区绿化规划以及户型都有不错的反响，市场认可度较高。另一方面，项目所处位置相对来说远离市中心，符合洋房别墅的基本格调，但是项目周围业态不够丰富，很大程度上在后期会依赖保利的配套。同时，客户定位面相对较窄。