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154.岗位职责工程管理的中心思想高级物业项目集中了现代科学技术提供的最新设备，这些设备成为实现物业豪华、舒适和一流服务的保证。要管理好这些现代化设备，除了需要具有较高专门技术、技能的工程技术人员和技术工人外，还必须有一套严格的管理方法和科学的检修、保养计划，及细致周全的岗位责任制度。设备的正确使用和维修保养，是保证设备完好的两个不可分割的环节。也就是说，要科学管理物业的设备，仅仅靠工程部的检修和保养是不够的，还必须对使用这些设备的各个部门作相应的损伤规程和管理。因此，设备管理是物业各部门相关联的综合管理，而工程部的职能首先的是管理，其次才是检修。工程部必须制定人为损坏设备的经济责任制和合理的报修、检修程序。对重要设备的使用，还应制订严格的设备交接班制度，做好交接班工作，并书面报告值班情况。物业的设备维修保养，要突出以计划内维修(预防性维修)为主的思想。要制定不同时期的设备维修保养计划和严格的保养标准，使保养维修工作达到标准化和表格化。设备的计划内维修，不仅能达到防患于未然，减少计划外维修(紧急维修)的工作量，使设备经常处于良好的工作状态，而且应该检修的时间、内容、标准等具体要求，作为工时定额、检修保养的质量评比、检修工考核、岗位责任制的实施依据。所以，必须通过制定和健全工程部的规章制度，以达到对部属员工的管理。164.1总工程师的岗位职责直接上级：总经理直接下属：副总工程师、值班工程师、秘书岗位职责：4.1.1贯彻执行总经理的指令，负责工程部的日常管理，对总经理负责。4.1.2主持部门工作例会，检查值班工程师工作日志，确保工作正常运转，并尽力节约能源。4.1.3全权调配工程部的技工和设备，界定各班组工作范围及职责，为业户及各部门提供良好的服务场所和条件。4.1.4安排日常的维修保养工作，并监督检查其实施结果。4.1.5审定班组工作计划，检查计划执行情况，制定本部门的年度工作计划及月度实施方案，报总经理审批后执行。4.1.6参加新增项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准。4.1.7深入第一线了解情况并指导工作，及时解决各种问题。4.1.8负责制定部门制度、操作规程和要求，并督导技工执行。4.1.9培训下属技工，定期对下属技工进行绩效评估，并按规定进行奖惩。4.1.10组织、制定设备重大维修保养外判标书、合同要求，备件购进计划，并负责实施及监察外判公司的工作。4.1.11根据实际要求与运行情况比较，结合科技发展状况，征询专业意见，不断改进原设计，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日臻完善。4.1.12负责协调同物业公司其他部门关系及对外关系，诸如供电局、电话局、自来水公司、市政局、环卫局、劳动局及消防局等单位。在接触中要处处以公司利益为重，维护和提高公司在社会上的良好形象。4.1.13确保物业所有屋宇设备，依照政府的规定和法例要求，接受定期之检查、测试和保养。4.1.14为每年之工程开支和水电费作出预算案，并提交总经理审批。素质要求：4.1.15基本素质：具备相当丰富的工程管理专业知识，责任心强，善于沟通，并能协调各部门的相互关系，具有相当的组织管理能力。4.1.16自然条件：35岁以上，身体健康。4.1.17文化程度：工程技术专业大专以上或同等学历，受过楼宇工程技术管理的专业培训。具有高级工程师技术职称。4.1.18外语水平：中级以上英文水平，能阅读普通工程技术资料。174.1.19工作经验：在高档大型物业或四星级以上酒店中担任过工程总工程师3年以上或副总工程师5年以上；具有7年以上技术管理经验。4.1.20特殊要求：对现代化物业如办公楼、商场、公寓的装修以及机械、电力、锅炉、管道和弱电等方面的专业知识有较全面的了解。184.2副总工程师的岗位职责直接上级：总工程师直接下属：值班工程师、各专业工程师、主管、材料员岗位职责：4.2.1协助工程总工程师工作，侧重工程部的日常维修工作，当工作总工程师不在岗时，代理总工程师行使职权。4.2.2监督检查各专业组的日常工作并检查其任务的质量。4.2.3培训下属、督导下属工作。4.2.4组织、审核、编写工程部月工作计划和工作总结。4.2.5协助总工处理好与市政等有关单位的工作关系，如与供电局、自来水公司等单位保持长期友好关系。4.2.6组织日常巡视，并负责处理巡视中发现的问题及深入跟进单一个案/事件，分析后上报总工审阅。4.2.7负责汇总各系统工程师所做年度财政预算，核对无误后上报总工程师作为初稿。4.2.8完成上级指派的其它工作。素质要求：与工程总工程师相同。194.3工程部秘书的岗位职责直接上级：总工程师直接下属：无岗位职责：4.3.1在总工程师的指导下，负责工程部办公室的有关事务性工作的接待及来访客人。4.3.2帮助总工程师翻译、整理、打印各类报告、文件资料及技术资料等。4.3.3提醒总工程师按时参加计划中的各种会议。4.3.4填报有关报表，经总工程师签字后上报总经理室。4.3.5负责工作部内部的文件、资料、通知的传阅和回收。4.3.6负责工作部人员的考勤(出勤、年假、加班等)、福利(工资、奖金、加班费)、劳保用品的申报、领取和发放。4.3.7负责现金报销和支票的办理。4.3.8接听电话、记录留言，做好传真及邮件的记录和传递。4.3.9参加工作部例会，做好会议记录并整理下发。4.3.10负责技术档案的整理存档。素质要求：4.3.11基本素质：办事严谨、讲究效率、保守秘密。4.3.12文化程度：大学以上或同等学历。4.3.13外语水平：高级英文水平，具备笔译、口译和文件起草能力。4.3.14工作经验：在物业管理或物业设备维修工作2年以上，具有工程技术方面的一般知识，了解工程部在物业管理中的地位和作用，能够处理办公室日常业务及设备档案的分类和管理，能熟练使用电脑。204.4值班工程师的岗位职责直接上级：工程部经理直接下属：工程部所有值班人员岗位职责：4.4.1负责处理值班期间发生的一切有关工程及设备方面的维修事务。4.4.2完成上一个班次尚未完成的事宜。4.4.3监督检查工程部各岗位的值班情况。4.4.4检查并掌握物业各系统设备运行状况，发现异常或故障，立即做出正确判断，采取有效措施及时解决。4.4.5做好值班记录，审阅各班组设备运行报表，完成请修单的登记、编号、分配和完成报的记录工作。4.4.6掌握每天维修工作进程，保证物业各部门维修需要。重要问题及时报告总工程师和副总工程师并提出解决办法。4.4.7完成总工程师分配的其他任务。素质要求：4.4.8基本素质：工作踏实、细致，情绪稳定，有进取心。4.4.9自然条件：身体健康，30岁以上。4.4.10文化程度：工程技术专业大专以上毕业或同等学历，接受过酒店工程技术管理的专业培训。具有工程师资格。4.4.11外语水平：中级英文水平，能看懂设备型号及操作说明。4.4.12工作经验：5年以上酒店或物业设备维修管理经验，在高档大型物业或酒店中担任值班工程师3年以上，对工程部各个环节全面了解，有效强的动手能力。214.5空调采暖专业的岗位职责负责空调系统锅、冷冻系统、锅炉系统、热力站的日常运行和维修保养。4.5.1空调采暖工程师/主管直接上级：总工程师/副总工程师直接下属：空调领班、冷冻领班、热力领班、锅炉领班。岗位职责：4.5.1.1确保空调采暖系统设备的正常运行，对所属设备系统和人员负有全面的管理责任。检查空调采暖系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，发现误差立即纠正。4.5.1.2提出设备系统维修保养计划和备品备件购买计划，每月定期上报工程部总工程师/副总工程师审定，并负责组织实施。4.5.1.3熟悉和掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其正常运行。4.5.1.4贯彻执行岗位责任制和设备维修保养制度，带领并督促检查下属员工严格执行安全操作规程及员工守则，保证空调机房的干净整洁。4.5.1.5做好下属员工的技术培训和考核工作。4.5.1.6做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，总结经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设备系统更加完善。4.5.1.7负责制定空调采暖系统的运行方案及设备开停时间表，并不断研究改进措施，使系统更节省能源和降低损耗。4.5.1.8组织锅炉、冷水机组等设备的年检及外判维修保养工作。4.5.1.9提交每周/每月空调采暖系统运行报告，编写停止空调或其它供应的特别通告。4.5.1.10协助总工程师进行工作：a.计算年度开支预算b.重大设备维修保养外判的标书制定及报价单的审核c.监管承判商在物业内进行之工程，以确保其安装水平合乎工程部标准d.工程结束后的验收素质要求：4.5.1.11基本素质：办事认真，踏实肯干。团结协作，为人正直。4.5.1.12自然条件：身体健康，年龄在25岁以上。4.5.1.13文化程度：具有技校以上学历。4.5.1.14工作经验：具有5年以上物业设备维修工作经验，3年以上锅炉操作运行的工作经验。具有组织锅炉系统的运行操作、维修保养的能力及一般故障的处理能力。224.5.2空调领班直接上级：空调采暖工程师/主管直接下属：空调班技工岗位职责：4.5.2.1负责物业空调、送风、排风系统设备的维修保养，确保空调系统的正常运行。4.5.2.2按照所测定的室外温度和相对湿度，调节各空调区域的温度和湿度。4.5.2.3设备系统出现故障时，要及时组织人力抢修，在最短的时间内恢复其使用功能。4.5.2.4要求值班人员每天详尽记录系统设备在运行过程中的工作状态。4.5.2.5根据设备的要求和使用情况，提出对空调设备系统维修保养的计划安排，报总工程师审批后组织实施。4.5.2.6培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别棘手事件立即汇报。4.5.2.7管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。素质要求：4.5.2.8基本素质：脚踏实地，一丝不苟，精益求精。具有上下沟能能力，善于督导部属员工的工作。4.5.2.9自然条件：身体健康，年龄25岁以上。4.5.2.10文化程度：具有中等技术专业或同等学历。4.5.2.11工作经验：具有5年以上物业设备维修工作经验，4年以上空调设备的技术管理，维修保养的工作经历。234.5.3空调班技工直接上级：空调领班直接下属：无岗位职责：4.5.3.1严格遵守操作程序，保证空调设备的正常运行。4.5.3.2按照主管领班的安排，依据维修保养制度的要求，按时、按质、按量对空调设备进行维修保养。4.5.3.3严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。4.5.3.4坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。4.5.3.5发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程师审阅。4.5.3.6接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程师，并尽快回到值班地点。4.5.3.7按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。4.5.3.8严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保空调系统的正常运行。素质要求：4.5.3.9基本素质：工作认真负责，踏实肯干。具有团结协作的工作精神。4.5.3.10自然条件：身体健康，年龄在20岁以上。4.5.3.11文化程度：具有技校以上学历。4.5.3.12工作经验：2年以上的空调系统维修保养的工作经历。244.5.4热力站领班直接上级：空调采暖工程师/主管直接下属：热力站技工岗位职责：4.5.4.1保证热力站设备的正常运行。4.5.4.2遵守巡视检查制度，检查各班次巡视记录内容，发现异常，及时处理。4.5.4.3按照维修保养制度的要求适时安排对热力点设备的计划维修，使设备始终处于良好的工作状态。4.5.4.4管理好技术档案，并做好维修保养和零配件更换记录。4.5.4.5确保热力站的正常动作。4.5.4.6做好班组人员考勤，按时向主管上报。4.5.4.7培训下属并督促检查