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寻找房地产的“新奶酪”—复合地产的新机会和开发新模式引言战略决定成败vs细节决定成败24567不看涨跌，看趋势！•房地产市场几成乱象，各种声音、各种争议似乎从来没有停过。•限购，如果单从房地产来看，显得“简单粗暴”，甚至“有些无理”；单若从整个中国的城市化发展来看，却有必然性，也是一步好棋。上篇趋势篇新周期、新机遇•中篇战略篇新方向、新模式•下篇实战篇商业地产、旅游地产、产业园地产上篇趋势篇新周期中国进入大转型时代•房地产“一叶知秋”：房地产宏观调控是中国经济大转型的一扇窗户，透过这扇窗子，我们应该看到的是——正在深刻转型的城市化发展模式、迅猛发展的区域经济一体化以及正经历历史性巨变的消费形态三股力量凑在了一起，形成的中国经济大转型时代的大图景：•改革开放三十年，中国经济完成了第一次飞跃，成为影响全球的“世界工厂”，成为世界经济中的重要成员；•但是，2008年金融危机之后，中国“世界工厂”面临着巨大的转型压力与挑战。外部环境悄然变化：•新世纪头十年里，成功加入WTO、举办奥运会和世博会等等一系列的重大事件之后，中国社会正步入“后XX时代”。•超速发展之后回归常态，社会经济都面临诸多不适应和转型的压力。内部发展环境深刻变化：新周期的四大转变•个人：温饱消费——小康消费•产业：制造产业——服务产业•城市：初级城市化——中级城市化•区域：单个城市——城市群时代一、个人消费转变：温饱消费——小康型消费•随着中国人均GDP的不断提高，我国城乡居民消费结构持续发生变化，恩格尔系数持续下降。•过去以满足吃穿用为主的温饱型上升为小康型的消费结构。温饱消费吃穿用小康消费游购娱富裕阶层不断扩大•近年来，中国经济的繁荣造就了一大批特富阶层和不断扩大的中等收入阶层。据资料显示，中国现在的富裕人士达到23.6万人，这些人士的总财富为9690亿美元。•除了特富阶层，我国至少还有3000万人的中等收入阶层。这里所说的中等收入阶层，是指在经济上，人均年收入达到1万-5万美元。•中国中等收入阶层目前主要集中在北京、上海、广州、深圳以及长三角和珠三角的少部分城市。个人拥有的财富水平决定其消费水平，中国富人阶层和中等收入阶层的崛起，将直接拉动高端消费市场。从“金字塔”向“橄榄型”迈进未来十年，中国小城市的中产阶级及富裕消费者将增加2亿，将有近800个城镇的实际人均可支配收入超过上海当前水平。从一二线城市开始回流和从农村持续涌进的人潮和钱潮，交织成一股巨大而复杂的旋转力。与之相比，同时期，中国大城市的中产阶级及富裕消费者将增加6000万，较小城市的潜在消费者总数将大大超过中国主要大城市，远远超出目前大部分中产阶级及富裕消费者居住的沿海地带范围。——BCG波士顿咨询公司19富裕消费模式•比富追求•珠三角高收入人群对富豪生活方式的需求正日益增强。•由此衍生出对高档消费设施如奢华餐饮、竞技博彩、社会交际、度假居住和夜生活娱乐等方面的攀比性消费行为。•消费特征为独占式、竞争式和部分非理性消费行为。•品位追求•由简单的攀比财富向品位的升级，带动了高档品牌服装、轿车游艇、高尔夫、赛马和奢侈品收藏品等方面的消费。•由此衍生出文化艺术产品、国际品牌用品和会展活动。•出现各种音乐会、马会、俱乐部类的定制化专业化服务。•养生追求•守业阶段的富人更加注重自我和家人的身心健康保养。•消费特征为隐秘化、安全化、休闲化，生态化。•派生产品包括温泉疗养、度假产品、养生餐饮、亚健康运治疗、身体定期保养、私人医生等内容。•家庭类产品还应提供宠物、汽车、特护、商务相关服务。•文化追求•高端人士逐步加重对知识和文化的消费份额。•知识是第一生产力，富人重视文化教育，舍得对自身、子女和企业接班人进行多种教育和培训投入。•应提供精英化国际化的教育、培训、展示和交流场所。富裕消费时代的几种表现形式•居住形态的变化：以新型复合运动、教育、娱乐等的主题性地产为主导的生活休闲；•旅游形态的变化：以休闲放松、体验文化为主导的旅游休闲；•工作形态的变化：在工作中休闲，在休闲中工作的商务休闲）；•消费形态的变化：人们的消费形态开始从注重物质消费转向精神消费。休闲养性、健康医疗等生命相关联的康体养生休闲。享受价值诉求远远大于面子诉求消费升级对房地产影响：•温饱居住型•休闲享受型住房结构•看得见，摸得着•看得见，摸不着•看不见，摸不着消费重心•高品质建筑和合理的空间•卫生、教育等配套需求•健康、心理安全等软性服务生活追求二、产业升级：制造业迁移，服务业兴起•一方面，中国消费结构的升级必然会带动产业结构的不断调整，制造业不再仅仅以珠三角、长三角、京津地区为重心了，而是向中西部、向区域中心城市转移；•另一方面，原有的核心都市圈，以现代服务业为主的第三产业正在成为中国国民经济的支柱产业。•目前中国的第三产业比重还远远落后于发达国家（如下图），随着中国经济的腾飞，产业结构调整是一个必然，这对于中国的发展既是一个机遇也是一个挑战。国家\产业第一产业第二产业第三产业中国（2005年）13.1%46.2%40.7%美国（2003年）2%23%75%日本（2003年）1%31%68%德国（2003年）1%30%69%•上世纪80年代创造了“微笑曲线”理论，根据这个理论，在这条抛物线弧底部分是成品装配和低端产品为主的制造业；左端是以知识经济、知识财产权为主导，包括研发创新机构等知识型企业；右端是以品牌、综合服务要素为主导，主要是由品牌企业构成，商贸流通服务企业就处于右端位置。制造业对房地产的影响：产业地产兴起•开始于１９９０年代的开发区热，进入到２０1０年代之后，开始面临全面转型的课题。•开发区从传统以工业或物流等产业功能转向产业与城市有机融合的第产业新城，成为大势所趋！产业园区产业新城两个层面的产业复合地产出现•都市圈核心层——在原有的核心都市圈内，城市综合体、产业综合体以及文化创意产业不断涌现；•都市圈新兴区域——在新兴的区域中心城市圈内，结合产业转移的新型制造业中心（复合型产业地产）开始升级出现。三、城市化进入新阶段纳瑟姆曲线——城市化水平在30%至70%之间，是城市化快速发展的时期纳瑟姆曲线中国城市化的阶段位置•初级阶段——主要满足城市化的基本需求，住宅、工业园区等功能明确、性质相对单一的开发项目占主导地位；“萝卜快了不洗泥”；•深入阶段——主要满足城市化的深层次需求，性质单一的开发项目开始逐渐转向城市综合功能区的开发，融合商业、商务、休闲等多种功能。城市化发展的阶段论•一次城市化：把“郊区”变成“城市”制造业、物流业等产业规模化发展房地产市场规模化外延式扩张，住宅地产蓬勃发展•二次城市化：把“城市”变成“都市”生产性服务业、文化创意产业、休闲度假等高级第三产业蓬勃兴起房地产市场向品质化内涵式提升转变，复合地产成为开发主体城市化进程中的三大弊病：•房地产化——过度房地产化，导致庸俗城市化和高房价并存，推高了城市商务成本，透支城市化潜力•雷同化——“低头是铺装、平视见喷泉、仰脸看雕塑，台阶加旗杆、中轴对称式，重点是政府”•浅层化——目前我国城市化率已经超过47％，但实际上许多尚在城市流动打工的农民工未被纳入城市人口的统计范畴，这部分群体的实际生活水平，消费水平还没有真正“城市化”。四、城市群时代来临•中国区域经济的发展，逐渐从单个城市的发展，进入到城市群、城市带、城市圈的发展阶段•在这次史上最严厉的宏观调控背后，为应对金融危机和区域经济一体化的挑战，中国的基础设施正在以全球第一的速度快速形成——高铁网络、航空快线网络以及高速公路网络。正在大大加速区域经济一体化进程，对房地产从中心城市向更广阔的二三线城市推进，提供了良好的机遇。•随着交通的便捷，经济整合的范围加大，房地产市场逐步向二三线城市、向区域性中心城市转移，在未来十年之内，二三线城市无疑将是房地产开发的主战场！房地产迎来全面转型•在以上四大趋势的推动下，一个属于复合地产为主体的房地产新黄金期正在到来，房地产已经悄然间进入新的发展周期。房地产的“第一个黄金十年”安居乐业（住宅地产）消费特征——吃穿用的温饱消费“一次城市化”推动，以中心城市为坐标点；住宅地产为绝对主体；以中心城市为绝对中心，逐步向外扩张；地产开发以速度和规模取胜。消费特征——游购娱的小康消费“二次城市化”推动，以城市圈或群为坐标点；复合地产开发为市场主体；以区域一体化为依托，国土功能整治为前提，统筹城乡发展；二三线城市成为主阵地；地产开发以价值和内涵取胜。房地产的“第二个黄金十年”休闲享受（复合地产）房地产迎来全面转型•房地产重心——中心城市从一手房向二手房转变，二三线城市转向价值综合型一手房开发；•地产开发形态——从单一住宅开发向多种形式开发转型；•地产收益模式——从原来的以销售为主，进入到持有经营和销售并重阶段，甚至持有经营占重头的局面。新机遇复合型地产的战略机遇•对于有眼光的地产开发商，如果能跳出狭义的住宅地产的眼界，用城市、区域等综合性的复合地产的眼光，来就会发现一片新天地──•机遇一：城镇重组•在新的房地产周期，对二三线城市而言，受到交通体系的影响，原先相对封闭的、成体系的“省会—地级市—县—镇”被打破。•新城镇体系将依托交通网络、产业重心在区域经济圈内重组。交通对河南省城镇重组的影响成渝经济圈•机遇二：消费升级•三线城市的消费潜力巨大，消费意愿强烈，有着巨大的市场成长空间，最迫切需要有品质、有品味、有品牌、有形象的高尚服务与生活空间。•这就为三线城市开发城市综合体，提供了难得的战略机会。56二三线城市商业地产产业模型内容型地产发展模式•零售、服务为核•商业综合地产为内圈•休闲文化地产为外圈S综合体老城区新城区历史遗址山、海、河、湖、林、湿地•机遇三：产业下乡•随着制造业的迁移和升级，相关的制造产业开始向劳动力密集或者资源丰富的二三线城市转移，这就带来了相关的产业地产开发机遇。•机遇四：休闲进城•在休闲旅游浪潮推动下，二三线城市乃至更偏远地区但资源禀赋异常良好的地区，具备了跨越式对接高端休闲客群的条件，使这些地方出现高端休闲地产开发的战略机会。休闲地产的“山河湖海”时代来临•二三线城市原先具有良好环境、优质资源的地方因为交通不便，只是当地人习以为常的东西。•交通便捷之后，这些“山河湖海”一下子具有了和东部发达地区对接的可能，成为高档休闲地产价值开发的首选之地。•淡出多年的今典集团，在10个城市推出12个红树林系列度假酒店中篇战略篇复合地产开发模式创新65房地产三阶段房——地——产•住宅社区•大盘时代•城市经营•通过以上简单梳理，我们不难看出：•整合了多种特色产业、创造全新城市与区域价值，并且定制全新生活方式的复合地产，无疑是二次城市化推动下的房地产开发的“新产业方向”，即：新奶酪——•复合地产是在特定概念主题下，将房地产开发与产业发展及创造消费者生活方式密切结合起来，以房屋为载体，整合多种产业（如商业、旅游业、酒店业、疗养、休闲娱乐、文化、艺术、创意、生态、体育、教育、农业、科技等），创造出多种新生活方式（休闲的、健康的、人文的），小则提高生活品质，中则为业主创造价值，也为城市创造价值。文教科卫+传统地产=服务型复合地产69房地产关联的“四万亿”•文—教—科—卫•文化创意产业•文化基础设施•文化综合体•教育培训产业•教育社区•教育主题城•高科技产业•科技孵化基地•主题科技产业城•医疗卫生产业•卫生医疗基地•主题健康城碧桂园南国奥园教育地产教育地产体育地产体育地产房住宅地产地大盘地产产复合地产盈利模式的不同纺锤体哑铃型前期中期后期土地开发投入大，收入少主要依赖销售收入物业持有少，物业管理与运营收益少“两头小，中间大”的住宅地产模式前期中期后期土地开发阶段，通过休闲项目，引擎项目获取利润核心地段成熟房产，兑现高销售价值持有战略型经营物业，获取长期收益。“两头大、中间均衡”的复合地产模式开发模式的不同多盘滚动速度驱动单盘深度开发价值驱动房住宅地产地大盘地产产产业地产项目立项开发形态规划项目建设项目立项开发形态规划经营型物业开发项目建设项目立项投融资模式策划经营型平台模式策划开发形