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市场竞争环境分析金网络置业北京分公司2011.08二、北京典型度假别墅区域Contents目录四、腹地竞争别墅项目分析三、京外度假别墅板块分析一、项目核心竞争区域界定五、对标项目分析六、总结一、项目核心竞争区域界定根据项目主要针对北京度假型客群的基本定位方向，项目的核心竞争板块界定为以下几个区域：北京典型度假别墅区域针对北京客群的京外度假别墅区本案腹地竞争天恒别墅山龙山新新小镇欧郡香水城1.北京典型度假别墅区域－怀柔区域，北部距离北京最近的休闲度假区容积率低，以独栋为主，产品及地段优势明显，有从第二居所别墅向第一居所别墅转换的趋势。产品主要集中在350－450平米之间，均价多在2万以上，总价临近千万；客户主要以北京北部的客户为主，兼顾部份东部及西部的客户；该区域与本案的竞争关系并不明显。项目名称总建筑面积容积率产品类型价格装修情况主要客户销售阶段龙山新新小镇36万平方米0.47460-590平米，赠送300-400平米大面积花园；现房六期苏园均价26000元/平方米,总价1100万/栋毛坯北京本地和山西、东北等外地客户各占一半，北京以偏北居多，多为首置别墅目前在售六期中式苏州园林独栋别墅苏园，仅剩20套左右，毛坯交房欧郡香水城13.58万平方米0.45主力户型为独栋400平方米，小独栋326平方米，别墅300平方米18500元/平米（价格为双拼、独栋均价）毛坯尾盘销售，目前仅剩10套别墅在售，户型面积为300-400平方米，均价18500元/平方米，总价555万/栋，现房入住天恒别墅山13万平方米0.36三期半山独栋别墅260-400平米二期别墅350-390平方米待售别墅均为半山独栋别墅，北美风格，户型面积260-400平米。预计均价35000元/平米，总价约1000万元/栋毛坯北京客户居多，多来自海淀、朝阳及东、西城，多为别墅首置项目二期房源现已售罄，预计2011年8-9月推三期半山世家二、北京典型度假别墅区域项目销售情况龙山新新小镇更新月份成交套数成交面积(㎡)成交均价成交总金额2011年5月52507.44226925690万元2011年4月21045.72198492076万元2011年3月1457.2119185877万元2011年2月1461.6220600951万元总计94471.99205819594万元欧郡香水城更新月份成交套数成交面积(㎡)成交均价成交总金额2011年3月4295.8316923501万元2011年2月3474.613843657万元2011年1月51184.44155091837万元总计121954.87154252995万元天恒别墅山更新月份成交套数成交面积(㎡)成交均价成交总金额2011年7月1194.6628768560万元2011年6月2413.48314501300万元总计3608.14301091860万元观唐云鼎2.北京典型度假别墅区域－密云区域，山水资源型度假别墅区产品品质差异大，面对客群有明显差异。占据优势景观资源的项目售价高。典型的休闲度假养老区，区域内交通方便，通达性强，可依托密云县配套。项目名称总建筑面积容积率产品类型价格装修情况观唐云鼎171707㎡0.42一期将推出53栋别墅，二期推出132栋别墅和256套花园观景洋房，一期面积从340平米到606平米不等均价18000-19000元/平米,总价600万/套起毛坯华亚琉森湖庄园40000㎡0.38（一期），0.68（二期）二期彼岸香醍由262套托斯卡纳风格的小独栋组成，户型面积为300平米左右，其中地上面积190-220平方米，地下面积100多平方米(为赠送)均价20000元/平米（总价300万-400万/套)毛坯海阔·水岸花墅66977㎡（地上43530㎡，地下23447㎡）1目前在售洋房花墅和联排，花墅地上4层地下1层，配备电梯，1梯2户，首层为下跃结构,二层为立体结构，三层为平层结构，顶层为上跃结构，户型面积为130平米-250平米;联排户型面积300-320平米花墅总价270万以上，均价16000元/平米左右；联排起价17000元/平米，总价510万/套起精装修（装修标准为2000元/平米)君山高尔夫别墅600000㎡0.42目前在售六期107栋西班牙风格独栋别墅，户型面积有312-360平米小户型独栋，411-643平米景观独栋（报价）均价18000元/平米毛坯华亚琉森湖庄君山高尔夫别墅海阔水岸花墅项目销售情况君山高尔夫别墅更新月份成交套数成交面积(㎡)成交均价成交总金额2011年7月51971.71196103866万元2011年6月176266.21190871.2亿元2011年5月1668.26265251773万元2011年4月62592.28196815102万元2011年3月1550.59218001200万元2011年2月1470.7917966846万元2011年1月31388.36205472853万元总计3413908.2205583.1亿元观唐云鼎更新月份成交套数成交面积(㎡)成交均价成交总金额2011年5月1543.27184081000万元2011年4月1543.27184081000万元2011年3月1543.2715000815万元2011年2月1403.9717962726万元合计42033.78174093541万元怀密区域市场总结：怀柔、密云别墅市场主要是凭借雁栖湖、密云水库等强势景观资源，以及京承高速公路实现与北京市区的快速连接，形成北京高端度假别墅区的市场印象，其中大体可以分为以下三种类型：一是以君山为代表的资源占有型高端度假别墅，占有强势景观资源，拥有山体、白河水穿过小区、高尔夫等资源，户均面积在400平米以上，总价在600万以上；二是以龙山新新小镇为代表的依靠优越地理位置和纯粹产品风格打造，成为中高端别墅，苏园的户均面积在440平米-660平米，当前总价在1000万元以上；三是通过控制面积实现较低总价的经济型别墅，代表项目有欧郡香水城和华亚琉森湖，户均面积在200-300平米左右，整体总价在500万元以内。结论单价总价依托资源客户群体消化低北京典型郊区度假型别墅市场总结结论北京郊区度假别墅项目相对单价、总价较高，都占有较好的自然资源，且消化速度较低，目标客户群体与我项目不同，不具备参考价值京外度假别墅板块：京东南依四大城际干道形成五大板块蓟县板块新城板块廊坊板块本案蓟县板块【天津】：距北京五环约70公里，距天津外环约90公里，区域价值在于强势旅游度假资源。香河板块【河北香河】：距北京五环约30公里，距天津外环约60公里，区域价值在于距离北京最近的板块，潮白河自然资源。廊坊板块【河北】：距北京五环约35公里，距天津外环约50公里，区域价值在于廊坊大学城资源及城市成熟配套，有一居所的资源条件。新城板块【天津】：距北京五环约85公里，距天津外环约35公里，区域价值在于距离天津最近板块，强势的温泉资源支撑。典型项目：绿地盘龙谷恒大金碧天下7000-8000元/平米典型项目：万通紫藤堡万科欢庆城9000-10000元/平米典型项目：京津新城9000元/平米左右典型项目：旭辉十九城邦天地凤凰城9000-10000元/平米典型项目：保利海棠湾绿洲湾8号9000-10000元香河板块京津高速带【天津】：项目主要沿京津高速分布，在各个高速口均有涉及，区域价值在于便利的高速交通，本案也分布在此板块。京外度假别墅板块三、京外度假别墅板块1.蓟县板块：依托盘山国家级5A风景区\大规模配套项目名称规模开盘时间容积率开发进度报价产品主题定位绿地盘龙谷650万2009.070.64分四期三期星梦工坊在售联排，类独栋别墅均价8800元/平米；多层均价5800元/平米联排别墅面积为220平米，类独栋别墅面积为268平米；多层住宅为4-6层公寓，主推70、90平米1-2室皇家景观东方好莱坞画家村恒大金碧天下317万2008.090.47一期、二期售完叠拼折后均价6000元/㎡；独栋别墅折后均价13000元/平米叠拼面积138-341平米。独栋别墅在售户型面积为281、303平米，地上3层5A级景区万亩别墅城恒大金碧天下绿地盘龙谷潜在供应：厚朴集团拟建的旅游休闲度假村占地约3000亩；永泰公司拟建的环秀湖国际会议中心旅游休闲度假村占地约3000亩；泰达地产蓟县项目占地约2000亩；天津滨海发展投资控股有限公司占地118万平米。近期销售状况月份套数面积金额（元）均价（元/平米）2011年1月101306.62904436569222011年2月152525.571888471874772011年3月4640.01460960772022011年4月504538.042440014653772011年5月364649.483544158176232011年6月253243.072277403270222011年7月172614.82188605007213总计15719517.61134014949—月均成交222788191449926976绿地盘龙谷恒大金碧天下月份套数面积金额（元）均价（元/平米）2011年1月153007.591664131155332011年2月224850.413348643269042011年3月4841.04443640752752011年4月61513.791339482188492011年5月3875.35849033596992011年6月1185.16138870075002011年7月0000总计5111273.3477838006—月均成交71610111197156251项目名称规模开盘时间容积率开发进度报价产品层数主题定位万通紫藤堡一期457062011.80.67二期开盘联排10000联排190㎡-280㎡地上3层以“爱”的名义大运河孔雀城36万2008.051.0一期入住二期售罄三期剩余20套左右；四期即将开盘台地庭院9800，观景叠拼7700252-290平米四庭院台地（含地下），174-245平米叠拼地上3层地下1层低总价产品赠送附加值高五矿万科欢庆城一期30万2011.3.130.8二期待定8000-9000一期产品以联排、双拼别墅为主，210-240平米地上3层生态宜居新城2.香河板块：主打近北京距离\低总价潜在供应：万通后期还有5平方公里的土地；五矿万科后期也还有；同时富力也获得土地储备。项目名称建筑面积开盘时间容积率建筑类型户型层数均价开发进度旭辉十九城邦40万平米2009-100.7联排高板260-380㎡联排；390-400㎡双拼；公寓70年产权，精装修，43平方米和小两居56平方米地下一层地上三层别墅均价10000-13000元/平方米；分三期一期、二期售完三期在售天地·凤凰城108万平米2010-091.48双拼、联排花园洋房观景洋房120-240平米洋房在售四层半带电梯三期期8500元—9500元/㎡；二期已经售罄，三期现已推出3.廊坊板块：拥有大学城和高尔夫优势，内生性需求旺盛，第一居所4.新城板块：依靠强势温泉资源\度假休闲项目名称建筑面积开盘时间容积率建筑类型户型层数均价开发进度泰富橄榄树37万09.071.0洋房高层别墅洋房89-140㎡双拼230-280㎡9-17层高层5、6层洋房别墅三层无地下高层6200洋房7600双拼9600分三期一二期在售京津新城500万06.10.0.27独栋独栋300-400独栋地上两层无地下公寓6000别墅9900四期在售怀密区域市场总结：蓟县板块：以绿地盘龙谷为代表的资源占有型高端度假别墅，占有强势景观资源，依托盘山国家级5A风景区，且配备大规模配套；香河板块：以大运河孔雀城为代表的依靠优越地理位置，与北京距离较近，主打地理位置牌，且产品总价较低；廊坊板块：以天地·凤凰城为代表引入外界资源，拥有大学城或高尔夫等优势，内生性需求旺盛；新城板块：以京津新城为代表，依靠强势温泉资源，以温泉入户为噱头，适宜度假休闲区