大连金州新区集体土地上住宅房屋征收与补偿办法

大连金州新区集体土地上住宅房屋征收与补偿办法（试行）大金管发【2011】15号第一章总则第一条为了规范大连金州新区（以下简称新区）集体土地上的宅基地内住宅房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，依据《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》，结合新区实际，制定本办法。第二条为保障公共利益，征收集体土地上的宅基地内住宅房屋，应当对被征收人给予公平补偿。第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。第四条新区管委会负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。新区土地房屋局作为房屋征收部门，负责组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。新区各有关部门应当依照本办法的规定和新区管委会规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。第五条新区街道办事处作为本辖区的房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位实施的房屋征收与补偿行为负责监督。第六条任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向新区管委会、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关部门应当及时核实、处理。监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的有关部门及其工作人员的监察。第二章征收决定第七条根据新区发展规划的需要，确需征收房屋的，由新区管委会作出房屋征收决定。第八条征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡建设规划和专项规划。房屋征收实施单位根据核准的动迁量，测算出动迁资金预算，并经审计、监察、财政部门初审同意后，由街道办事处请示新区管委会拨付征收补偿资金。征收补偿费应专户存储、专款专用，严禁挪作他用。因招商引资项目急需，房屋征收实施单位可报请管委会提前借款用于房屋征收工作。第九条新区管委会作出房屋征收决定后，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。第十条新区管委会作出房屋征收决定后应当及时公告，公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。新区管委会及房屋征收部门要做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。第十一条被征收人对新区管委会作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。第十二条房屋征收实施单位对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。第十三条房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。第三章征收补偿第十四条对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）相关的补助和奖励费用。第十五条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。第十六条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，由房屋征收实施单位提出申请，从房屋征收部门备案的评估机构数据库中通过抽签的方式确定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。第十七条征收补偿安置按户进行，补偿方式分为房屋产权调换和货币补偿两种，除另有规定外，被征收人有权选择补偿方式。产权调换的房屋位置由房屋征收部门确定。第十八条房屋产权调换房屋产权调换分两种，一是用原有房屋所有权证和宅基地证的房屋（以下简称原有证房屋）等面积调换安置楼房，二是分户安置。一、原有证房屋等面积调换安置楼房被征收人在不分户、不买卖房屋、不互相转房的情况下，可用原有证房屋等面积调换安置楼房。如果房屋征收部门提供的安置楼房没有与原有证房屋等面积的户型，可以就近上靠或下靠安置楼房户型，原有证房屋可全部兑顶所安置楼房面积，原有证房屋兑顶安置楼房剩余部分面积按原有证房屋所在区域的市场评估价格结算，原有证房屋兑顶安置楼房不足部分面积按回迁安置楼房所在区域的市场评估价格结算。安置楼房为高层或小高层的，每户被征收人只能有一套楼房享受相应的优惠政策。二、分户安置（一）被征收人按户籍情况分为坐地户和非坐地户，坐地户享受分户安置，非坐地户不享受分户安置。坐地户是指：马桥子街道辖区内1984年6月1日以前的在册户，海青岛街道辖区内1988年11月26日以前的在册户，大孤山街道辖区内1991年8月6日以前的在册户，湾里街道、董家沟街道辖区内1993年3月2日以前的在册户，得胜街道、大李家街道辖区内2002年12月31日以前的在册户，新港工作处辖区内2003年5月31日以前的在册户，并且在上述时间后至动迁通告发布前未发生户籍变更的在册户。在上述规定时限以外的均为非坐地户。原金州区的各个街道辖区内属于集体经济组织成员，户口时间为2010年4月9日以前的在册户，并且在上述时间后至动迁通告发布前未发生户籍变更的在册户则为坐地户，其余的则为非坐地户。（集体经济组织成员依据有关规定认定。）原为坐地户，因读书、参军、服刑将户口迁出后又直接迁回原户口所在地的，动迁时享受坐地户待遇。给予征收补偿的房屋须持有土地、房产管理部门核发的宅基地证和房屋所有权证，两证持有人要和户籍相符。对两证有异议的，由房屋征收实施单位提交土地和房产管理部门予以确认。卖房户不享受分户安置；没有经过房产管理部门办理房屋产权变更手续的买房户不享受分户安置。对只有户籍，但没有独立产权房，又不符合下述无房户的不予安置。本办法所称无房户是指从有独立产权证的坐地户父母户口中分出的已婚子女户或从有独立产权证的坐地户已婚子女户口中分出的父母户。（二）根据被征收人的户籍人口结构确定安置分户数。1、被征收人的已婚子女为坐地户且户籍在本村的，可分户安置；2、被征收人的父母为坐地户且户籍在本村的，可分户安置；（三）根据被征收人分户后的人口及原有证房屋间数确定户型，确定方法如下：1、一口人的安置楼房为一类户型，建筑面积45平方米以下；2、二口人或三口人、原有证房屋不足三间的安置楼房为二类户型，建筑面积52至57平方米；3、三口人、原有证房屋三间以上（含三间）或四口人、原有证房屋不足三间的安置楼房为三类户型，建筑面积62至66平方米；4、四口人、原有证房屋三间以上（含三间）或五口人以上（含五口人）的安置楼房为四类户型，建筑面积76至80平方米；如果房屋征收部门向被征收人提供的安置楼房是多层的，每种户型分别按上述标准进行安置。如果是高层或小高层的，上楼结算时，每套新安置楼房扣除电梯口分摊面积；每户被征收人有5平方米不收取费用。（四）按上述安置标准，坐地户的原有证房屋面积兑顶应安置楼房面积，原有证房屋面积人均不足18平方米的，可以用宅基地内经房屋征收实施单位评定的一等附房折半顶足人均18平方米。原有证房屋和附房兑顶安置楼房面积不足部分，按每平方米800元结算差价；原有证房屋兑顶安置楼房剩余面积按原有证房屋所在区域的市场评估价格结算。房屋征收部门提供的安置楼房超出应安置标准的上限而没有原有证房屋兑顶部分面积，按每平方米1600元进行结算。（五）应安置为一类户型、二类户型、三类户型的可以分别上调一个类别户型，应安置为四类户型的可以调换成两套二类户型，调换后增加的面积有原有证房屋的允许兑顶，没有原有证房屋兑顶的按每平方米1600元结算差价。如果安置楼房户型满足需要，可以增加两档，增加的面积按所在区域回迁安置楼房的市场评估价格结算。安置楼房为高层的或小高层的，只能有一套楼房在增加的第一档面积内享受相应的优惠政策。（六）被征收人在留足一间房的前提下可以转房给父母或已婚子女，转房以半间为起点，同辈人之间不准转房。（七）非坐地户应安置户型和上调一类户型面积没有原有证房屋兑顶部分面积按每平方米2000元结算差价。（八）2005年11月1日起，原开发区对拟动迁区域实行了控制管理，在控制时间以后离婚的，仍按离婚前的家庭人口安置。如果被征收人要求按离婚后的家庭人口安置，可以给予安置两套楼房，但仍按离婚前的人口结算，安置总面积超出部分按所在区域回迁安置楼房市场评估价格结算。原金州区的被征收人在2010年4月9日后离婚的，参照上述规定进行安置。（九）直接安置上楼定居或周转过渡到期回迁定居时，被征收人家中有25周岁以上且符合农建房政策规定的大龄青年，可按二类户型安置，原有证房屋兑顶楼房不足45平方米以内面积按每平方米800元结算差价，其余面积按每平方米1600元结算，但不发放搬家费、速迁费、过渡费等安置补助费。（十）房屋产权调换为高层或小高层的，不找楼层差价。房屋产权调换为多层的，安置在一层的返给被征收人差价5%，顶层的返给被征收人差价10%，二至四层的被征收人各返出差价5%，五层楼的互不找差价。楼层差价计算标准：调换房屋的实际面积×800元/平方米×楼层差比例。（十一）被征收人需过渡安置的，由房屋征收部门无偿安排周转房暂住的，水电费用自付；被征收人自行解决住房的，给予被征收人住房补助，应安置一类户型的每户每月补助600元，应安置二类或三类户型的每户每月补助700元，应安置四类户型的每户每月补助800元。过渡期自拆迁合同签订之日起，安置楼房为多层的，过渡期原则上不超过2年；安置楼房为高层或小高层的，过渡期原则上不超过2年半，逾期每户每月加发补助费400元。第十九条符合下列情形的，列为补偿人口：（一）户口迁入部队的现役军人；（二）户口迁入学校所在地的在读学生；（三）户口不在征收范围内的配偶；（四）正在服刑或劳动教养人员。第二十条夫妻双方都是新区常住人口而分立户的，双方只能随被征收人一次性给予补偿安置，另一方列为补偿人口。列为补偿人口的一方有独立产权证房屋的合并安置。第二十一条已领取独生子女父母光荣证并且该独生子女尚未单独安置的，在结算上楼差价时，除独生子女外，按增加一人份计算。第二十二条被征收房屋的用途和建筑面积以两证或者建房批准文件的记录为准。被征收房屋分为有证房屋和附房，有证房屋是指持有房屋产权证和宅基地证的房屋，附房是指宅基地内建的耳房、厢房、门头房等房屋。对持有原金州区核发的1992年以前版本房证的附房（含厢房及门房），按一等附房标准补偿。宅基地内附房及附属设施，按《金州新区集体土地上宅基地内附房及附属设施征收补偿标准》进行补偿。第二十三条宅基地以外的违章建筑不予补偿。第二十四条货币补偿（一）根据被征收房屋的区域、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格对被征收人的房屋进行补偿，宅基地内附房及附属设施，按《金州新区集体土地上宅基地内附房及附属设施征收补偿标准》进行补偿。（二）同一宅基地内有几代直系亲属、两个户口本以上、一本房证的，不分户计算面积，按实有人口计算，按原有证房屋实有面积核定货币补偿金额。原有证房屋人均建筑面积不足22平方米的，按照人均22平方米核定货币补偿金额，不足部分面积的补偿价格按当年货币补偿价格的60%计算。（三）非坐地户的原有证房屋按实有面积核定货币补偿金额。（四）被征收人按协议规定日期腾出房屋并经房屋征收实施单位验收后，在两个月内向被征收人支付货币补偿款，并支付两个月的安置补助费，每个月800元。补偿款逾期支付的，每逾期一个月，支付逾期补助费800元。第二十五条被征收人房屋搬迁后，由房屋征收实施单位向被征收人支付搬家补助费1000元，选择房屋产权调换需周转过度安置的加发一次。第二十六条对有营业执照利用宅基地内原有证房屋、附房进行经营的被征收人，由房屋征收实施单位视具体情况确定补助费用。第二十七条应急项目征收房屋时，房屋征收部门根据实际情况发布公告，对被征收人按时签订协议并在按规定时间内搬迁的，每户奖励2000元。第二十八条被征收人搬迁时，公安、教