天津市住宅设计标准的特征及对住区规划的影响研究

天津市住宅设计标准的特征及对住区规划的影响研究建筑分院住宅研习组2012.12第一部分：总述一、研究背景胡锦涛总书记在党的十七大报告中提出了“住有所居”的目标。温家宝总理在2010年《政府工作报告》中要求“继续大规模实施保障性安居工程”，为响应党中央号召，近两年我市开展了大规模住宅工程建设，尤其是保障性住房、中小套型商品房建设。以公租房为例，2011年开工建设9万套，2012年开工建设1万套。2010年以来，我市发布及编制的住宅设计相关标准《住宅设计规范》GB50096-2011《住宅信报箱工程技术规范》GB50631-2010《建筑设计防火规范》GB50016-201x（报批稿）《老年人居住建筑设计规范》GB/T50340-2003《天津市住宅设计标准》DB29-22-201x（报批稿）《天津市建设项目配建停车场（库）标准》DB/T29-6-2010《天津市无障碍设计标准》DB29-196-2010《天津市绿色建筑设计标准》DB/T29-205-2010《天津市居住建筑节能设计标准》DB29-1-2010二、研究对象（一）、2010年以来我市发布实施的住宅相关规范、标准。重点研究住宅面积标准、住宅设施、住宅安全性、住宅适老性、住宅绿色设计等方面。（二）、住宅相关标准对住区规划的影响。重点研究由住宅新标准引起的规划方法、内容的变化，包括指标计算、规划内容、设计深度等方面。三、研究目的（一）提高我市住区规划、住宅建造的水平。通过对相关规范、标准的研究，我们可以深刻认识十二五期间我国住宅建设的方针政策，以及我市住宅建设面临的新要求，可以分析得出我市住宅标准的特色、对住宅区规划设计的影响，在住区规划、住宅设计过程中切实落实政策标准，提高我市住宅建造的整体水平。（二）加强我院的市场竞争力与行业影响力。通过本课题研究，深刻分析解读住宅相关规范标准，可以使我们在住宅区规划、建造过程中有效贯彻节能省地、安全舒适的原则，提高我院住宅规划设计水平，使我院始终走在住宅设计研究的前列，加强我院的市场竞争力，提升我院的行业影响力。四、成果应用（一）、指导我院住宅区规划及住宅设计。通过本课题研究，使我们认清我市住宅发展趋势，掌握先进方法，切实提高我院住宅设计的水平，提高设计产品的质量，在住宅这一传统设计领域，争取走在最前沿。（二）、直接用于内部培训，指导工程实践。研究成果可直接用于培训，使大家迅速提高，在住宅规划和设计的深度、手法上迅速统一，形成我院住宅设计标准，争创我院自主的住宅设计品牌。（三）、对外交流，扩大影响，争取潜在市场。通过研究成果的交流，扩大我院在住宅设计领域的影响，让市场认识我们，熟悉我们，相信我们，争取潜在的设计市场，将研究成果转化为经济效益。第二部分：天津市住宅设计标准的特征及对住区规划的影响一、天津市住宅设计标准特征总述通过对相关规范标准的研究分析，可总结得出我市住宅在设计标准上具有以下特征：保障性特征安全性特征适老性特征适用性特征可持续发展特征二、设计标准对住区规划影响总述住宅标准表现出的特征，对住区规划产生直接影响，主要表现在以下三个方面：对指标体系的影响对配建标准的影响对图面表达的影响（二）我市现行标准1、我市现行保障性住房面积标准：公租房：小套35平方米（一间）、大套45平方米（两间）经济适用房：小套55平方米（一室）、大套65平方米（二室）。2、我市住宅设计标准《天津市住宅设计标准》5.1.3规定由卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等组成的普通套型，其使用面积不应小于32平方米；由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的最小套型，其使用面积不应小于23平方米。从我市住宅面积分类体现以下特征：1、面积标准高于国标。普通套型高于国标2平方米，最小套型高于国标1平方米。理由有两点，一是我市处发达地区，经济水平高于全国平均水平，面积标准应高于国标。二是我是处于寒冷地区，室内采暖设施、厚被服衣物储藏占用一定面积。2、套型面积大幅减小。相交于原一类住宅普通套型最小面积减小4平方米，最小套型减少11平方米。（三）地标面积标准对住区规划的影响1、住宅户均面降低对住区用地规模的影响目前我市住区规模分居住区、居住小区、居住组团三级，按居住户数及人口划分。2008版《天津市居住区公共服务设施配置标准》DB29-7-2008规定了住区的一般规模（按人口数量划分）居住区——5万人居住小区——1万人居住组团——0.3万人《配建标准》假定为住宅户均面积85平方米,户均人口2.8人。结合实际工程总结得出不同类别住区在容积率、户均面积、户均人数上的差别，如下表：容积率户均面积（m2）户均人数（人）普通商品房住区2.0852.8经济适用房住区2.5652.8公租房住区3.0422.8ABC人数（人）100001000010000户均人数（人/户）2.82.82.8户数（户）357235723572户均面积（m2）856545住宅面积（m2）303620232180160740容积率2.02.53.0占地（m2）1518109287253580A-普通商品房小区B-经济适用房小区C-公租房小区A-Z40002.81429851214652.0607321）保障性住区用地规模减小（以小区为例）三类小区的占地不同，保障性住区明显小于商品房住区，公租房小区占地甚至小于商品房住区的组团。A-普通商品房小区B-经济适用房小区C-公租房小区ABCA-Z2）保障性住区人均用地不足居住规模层数气候区（二类）居住区多层、高层17-26(m2/人)小区中高层17-24(m2/人)组团中高层14-20(m2/人)三种小区人均用地对照表：A-普通商品房小区B-经济适用房小区C-公租房小区类别人口总用地人均用地A1000015.2万m215.2(m2/人)B100009.3万m29.3(m2/人)C100005.4万m25.4(m2/人)《城市居住区规划设计规范》2、住宅户均面降低对住区公用设施配建的影响由于套型面积标准降低，住区占地面积减小，住区公共设施的布局、服务半径收到很大影响，体现在公共设施密度增大，服务半径减小，配置重复，浪费资源。现以居住小区为例进行说明。按现行《天津市居住区公共服务设施配置标准》配建要求，居住小区应配置公共服务设施23项，如下表小区级组团级编号项目数量编号项目数量1小学115文化活动站32幼儿园116居民健身场地33社区卫生服务站117组团绿地34社区文化活动站118社区服务点35居民活动场地119物业管理服务用房36小区中心绿地120居委会37托老所121社区警务室38社区服务站122早点铺39社区商业服务网点123便利店310储蓄所111邮政所112环卫清扫班点113公厕114调压站1标准小区应配套项目及数量A-普通商品房小区B-经济适用房小区C-公租房小区A-ZABC1）公共设施密度2）公共设施服务半径减小小区主要公共设施的服务半径：小学：不宜大于500m；幼托：不宜大于300m；商业网点：不大于300m。中小型超市：不宜大于500m；菜市场：不大于1000米，服务人口1-2万人社区卫生服务站：不大于1000米，服务人口0.5-1万人从公共设施的服务半径看，我市普通商品房小区公建布局合理，保障性住区公共设施服务半径小，设置重复。3、住宅户均面降低对住区机动车停车位配建的影响目前我市住区配建机动车位执行的是2010年版《天津市建设项目配建停车场（库）标准》，此标准按照住宅面积按不同比例配建停车位。如下表：建筑面积（m2/户）机动车位（车位/户）≥1501.5≥90；＜1501.0≥60；＜900.7＜600.5《停车标准》规定了车位平均占地面积，地面停车场按每个机动车车位占地30平方米计，停车楼和地下停车库按每个机动车车位占建筑面积35平方米计，同时规定居住区内的配建停车场（库）应与居住区建筑相结合，居住区内地面停车率（居住区内地面机动车的停车位数量与居住户数的比率）不宜超过15%。注：廉租住房配建机动车停车位不少于0.2个车位/户。在保障性社区设计中，《停车标准》的执行遇到一些困难，表现出不实用性，现以居住小区为例进行分析。三类小区停车指标表ABC户数（户）357235723572户均面积（m2）856545停车率70%70%20%总停车位数（个）25002500714其中地上车位数（个）536536536占地面积（m2）160801608016080地下车位数（个）19641964178占地面积（m2）687406874062301)地面停车分析结合实际工程，对小区占地（地上）模型进行如下设定：住宅占地15%绿化占地40%道路、市政站点占地30%停车占地15%按模型设定，普通商品房小区地面可停车面积22875平方米。按地面停车率15%计算，地面停车位536个，占地需求16080平方米，地面可停车面积满足停车需求。经济适用房房小区地面可停车面积13845平方米。按地面停车率15%计算，地面停车位536个，占地需求16080平方米，地面可停车面积不满足15%停车率需求，需靠地下解决一部分。公租房小区地面可停车面积8100平方米。按地面停车率15%计算，地面停车位536个，占地需求16080平方米，地面可停车面积不满足15%停车率需求，需靠地下解决一部分。ABC2)地下停车分析按模型设定，普通商品房小区地下停车位1964个，占地需求68740平方米，地下停车面积占总用地的45%，基本可在绿地下解决按模型设定，经济适用房小区地下停车位1964个，占地需求68740平方米，地下停车面积占总用地的74%，如考虑地面不足车位停在地下，地下停车面积占总用地约80%，住区用地不能满足地下停车面积需求，如考虑地下二层或机械复试停车则增加成本造价，有被经济适用房的经济性。按模型设定，公租房小区地下停车位178个，占地需求6230平方米，地下停车面积约占总用地的12%，如考虑地面不足车位停在地下，地下停车面积占总用地约30%，住区用地基本能满足地下停车面积需求。（四）、对住区规划调整的要求1、为保证住区用地的合理规模，应将普通商品房、保障性住房结合设置，避免出现大规模、高密度的保障性住区2、为保证住区公共设施布局合理，应适当打破《配建标准》的严格分级和配建数量，采取多级共用、同级合并的方法进行公建布局，在满足满足服务半径前提下，只论规模，不求数量。3、重新考虑保障性住区的停车指标（可参照上海经验），在大力发展公共交通、轨道交通的大背景下，应适时下调住宅停车率。应大幅下调经济适用房的停车率，体现其经济性，公租房应以地上停车为主。四、住宅标准的安全性特征及对住区规划的影响我市住宅的安全性特征主要体现在住宅高度、消防设计及对住宅窗户、栏杆等细部设计上。住宅尤其是高层住宅的火灾、坠落（人、物），会给居住者的人身、财产安全带来直接损失。我市住宅标准从以人为本的角度出发，对住区规划、住宅设计做了一系列限定和要求，为我市住宅的安全性提供了保障。（一）、住宅高度12版《天津市住宅设计标准》1.0.2条规定“本标准适用于天津市建筑高度在100m以下新建、改建和扩建城镇住宅的建筑设计。”高度应控制在100m以内。高度限值综合考虑了住宅的安全、卫生、适用、经济以及绿色等诸多因素，首要是安全因素。结合我市目前的消防救护能力，以及消防疏散时间、居住者自救素质等现有条件，分析得出100m的高度限定，是比较科学的。（二）、住宅层数与面积计算1、计算层数我市《住宅设计标准》4.0.4住宅楼的层数计算应符合下列规定：当住宅楼的所有楼层的层高不大于3.00m时，层数应按自然层数计；当住宅和其他功能空间处于同一建筑物内时，应将住宅部分的层数与其他功能空间的层数叠加计算建筑层数。当建筑中有一层或若干层的层高大于3.00m时，应对大于3.00m的所有楼层按其高度总和除以3.00m进行层数折算，余数小于1.50m时，多出部分不应计入建筑层数，余数大于或等于1.50m时，多出部分应按1层计算；左图为7层住宅3.6x3/3=3余1.8，按4层计。4+3=7层1、自然层数《标