宏观房地产

2019/8/71宏观房地产沈阳建筑大学战松12019/8/722Contents我国近些年的房地产宏观调控政策未来房地产趋势分析房地产的发展历史及现状2019/8/7331949－1955年:解放初期建立了新政府的房地产管理秩序1956－1965年：确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体地位1966年－1978年:“十年动乱”时期，城市房地产管理混乱1978年以后:在城市进行了城镇住房制度改革，城市土地使用制度改革和房地产生产方式改革，新时期社会主义的房地产业萌生了我国房地产的发展历史及现状2019/8/744第1章房地产和房地产估价1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。同年，中国房地产开发集团(中房集团)成立。1988年2月25日，国务院印发国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》。1988年，万科通过股份化改组，正式更名为“深圳万科企业股份有限公司”。这年11月18日，万科以2000万元的价格参与投标买地，一举夺得荔泉地块，万科正式进入房地产业，成为国内较早进行住宅商品房开发的企业之一。1991年，1月29日，万科A股在深圳证券交易所挂牌交易。2019/8/7551991年到1992年，是中国房地产的爆发期1993年是宏观调控，房地产投资过热的趋势得到抑制。1991年9月13日，冯仑等人注册了海南农业高技术投资联合总公司，当时冯仑、王功权、刘军、易小迪、潘石屹、王启富6人大约占到了公司总股份的65%。“农高投”成为万通的前身。1992年万科确立房地产为主导行业，开始进行由多元化转为房地产开发为主导业务的专一化战略调整。1997年11月6日，保利地产参加广州市用地制度改革首次用地招标拍卖活动，以8798万元独家投得北京南路地块。——引起了广泛的哄动2019/8/7661998年，中国房地产出现了一个新事物，就是所谓的“房改”，即将单位直接分房改为货币化分房。此项政策一出，银行按揭顺势推出。从此中国房地产渐次进入市场化的活跃期，真正的房地产市场诞生。2002年3月，潘石屹成立SOHO中国有限公司。2002年8月8日，中海地产股份有限公司在深圳注册成立，8月28日，中海地产正式通过批准进入在内地A股上市。2005年3月底，国务院办公厅出台的《关于切实稳定住房价格的通知》即“国八条”。2006年4月28日央行宣布：将人民币贷款基准利率上调0.27个百分点。2006年5月17日，“国六条”出台，引发诸多争议、产生巨大反响。国十条、限购、限贷、房产税…………2019/8/77近几年我国的房地产调控政策年份政策目标政策内容政策效果1991规范房地产业发展，深化房改全面推行房改，房地产市场建设全面起步房地产投资开始增长1992-1993加快房地产业发展，加快建设步伐“南巡讲话”，加快改革步伐，刺激经济发展，开放房地产价格，下放权力经济高涨，房地产市场快速膨胀，部分地区出现地产泡沫1993-1995加快房地产宏观调控，深化房改进行宏观调控，控制投资规模，调整投资结构，紧缩银根经济萧条，房地产增速下降1996-1997规范房地产市场，提供住宅产业“两点论”全面推行住房公积金制度，安居工程顺利推进房地产市场开始恢复1998促进房地产业健康发展，扩大内需房改取得实质性进展，停止福利分房，发展经济适用住房房地产投资和销售稳步增长，个人住房比重增大1999-2001促进房地产市场发展实行积极财政政策，全面启动住房消费房地产市场持续发展2019/8/78近几年我国的房地产调控政策2002-2003规范房地产市场发展，整顿市场秩序，警惕房地产泡沫有关主管部门加强房地产调控，整顿市场秩序，房地产业成为支柱产业房地产市场持续发展，局部地区有过热现象2004-2005完善土地管理制度，从严控制非农业土地供给实施“三个暂停”，综合运用多种货币政策工具，行政手段加强。投机性购房得到有效控制，房地产信贷扩张幅度有所减缓2006稳定住房供应结构，稳定住房价格围绕住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房等六方面展开房地产和住宅开放投资增幅有所减缓，但房价涨幅未得到有效控制2007解决低收入家庭的住房问题明确廉租房、经济适用房和中低价位、中小型套房的建设用地比例保障性住房品种开始得到加强2008-2010调控反复，GDP是调控指标以完善促进房地产市场健康发展为目标，坚决遏制部分城市房价过快上涨由于房地产市场的复杂实况，国十条的威力未能完全释放2012年限购、限贷2012年5月，包括北京、上海等40多个城市出台了不同角度的楼市微调政策，政策微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等等2013年以后推行房产税2019/8/79国八条——深度解读（2005年）高度重视稳定住房价格工作切实负起稳定住房价格的责任大力调整和改善住房供应结构——廉租房和闲置土地的处理严格控制被动性住房需求——控制拆迁正确引导居民合理消费预期全面监测房地产市场运行积极贯彻调控住房供求的各项政策措施认真组织对稳定住房价格工作的督促检查2019/8/710国六条（2006年）切实调整住房供应结构进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向2019/8/711国十条（2010年）统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题建立考核问责机制实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用增加居住用地有效供应调整住房供应结构。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应2019/8/712国十条（2010年）确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地加大交易秩序监管力度，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息2019/8/713国五条（2013年）（一）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。（二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。（三）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。（四）加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。（五）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。2019/8/714全国房地产情况：2012年1-11月份一、房地产开发投资完成情况2012年1-11月份，全国房地产开发投资64772亿元，同比名义增长16.7%，增速比1-10月份提高1.3个百分点。其中，住宅投资44606亿元，增长11.9%，增速提高1.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.9%。2019/8/7151-11月份，东部地区房地产开发投资36719亿元，同比增长14.8%，增速比1-10月份提高0.5个百分点；中部地区房地产开发投资14035亿元，增长19.4%，增速提高3个百分点；西部地区房地产开发投资14018亿元，增长19.5%，增速提高2个百分点。1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积556658万平方米，同比增长13.3%，增速与1-10月份持平；其中，住宅施工面积416657万平方米，增长10.8%。房屋新开工面积162413万平方米，下降7.2%，降幅比1-10月份缩小1.3个百分点；其中，住宅新开工面积119905万平方米，下降11.1%。房屋竣工面积67706万平方米，增长14.1%，增速回落3.2个百分点；其中，住宅竣工面积54310万平方米，增长13.7%。2019/8/7161-11月份，房地产开发企业土地购置面积31638万平方米，同比下降14.8%，降幅比1-10月份缩小3.2个百分点；土地成交价款6594亿元，下降10.3%，降幅缩小1.5个百分点。2019/8/717二、商品房销售和待售情况1-11月份，商品房销售面积91705万平方米，同比增长2.4%，1-10月份为下降1.1%；其中，住宅销售面积增长2.3%，办公楼销售面积增长11.6%，商业营业用房销售面积增长1.7%。商品房销售额53526亿元，增长9.1%，增速比1-10月份提高3.5个百分点；其中，住宅销售额增长10.4%，办公楼销售额增长4.1%，商业营业用房销售额增长4.2%。2019/8/718三、房地产开发景气指数11月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为95.71，比上月提高1.15点。2019/8/719以沈阳为核心的辽宁中部城市群，纵深东南西北四条经济带，打破沈阳原有的圈层式发展，转向轴线式的多空间发展，增强城市间相互联系，构筑沈阳大都市圈经济地位2003年，辽宁省提出了关于建设沈阳经济区的设想。2005年4月7日，七城市领导共同签署了《辽宁中部城市群合作协议》。辽宁中部城市群分布着全国最为密集的铁路网。京哈、长大、沈吉等主要铁路干线在沈阳交会，紧密地连接起其他六个中部城市，分布在沿线的有超过47个大小车站。每天至少有30万人乘坐火车在七城市之间流动。辽宁中部城市（沈、抚、本、铁、辽）城际轨道规划研究中指出：未来辐射抚、本、铁、辽（阳）城际轨道共215公里，大连、营口港岸贸易职能逐步强化，沈阳经济圈功能将前移。以沈阳为中心，以鞍山、抚顺、本溪、营口、辽阳和铁岭为主体构成的城市密集地区规划目标：逐步打造成世界级先进装备制造业基地，全国重要精品钢材基地、石油化工基地、农副产品生产加工基地和高新技术产业化示范区，东北亚商贸物流金融服务中心。规划格局：一核、四带、六群沈阳城市宏观分析2019/8/720城市概况沈阳地位