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宝龙商业地产1样本企业研究：宝龙地产2010年09月28日宝龙商业地产2主要内容提示宝龙企业研究青岛宝龙城市广场项目研究青岛李沧宝龙项目研究郑州宝龙城市广场项目研究给甲方的建议12345宝龙商业地产3目录宝龙地产商业模式宝龙地产产品特点宝龙地产土地模式宝龙集团及地产业务介绍宝龙地产借鉴性分析宝龙地产资本情况1、宝龙集团当前发展概述2、宝龙集团企业背景3、宝龙业务结构4、宝龙发展策略5、宝龙集团发展阶段宝龙商业地产4成都宝龙武夷山宝龙淄博宝龙蚌埠宝龙郑州宝龙福州宝龙已开业项目在建项目开工项目储备项目即墨宝龙青岛李沧烟台海阳宿迁宝龙盐城宝龙常州宝龙新乡宝龙泉州安溪宝龙泰安宝龙洛阳宝龙太仓宝龙无锡宝龙无锡玉祁花城宝龙集团当前发展概述青岛城阳宝龙估计2010年从银行贷款20亿，计划2010年用销售收入和银行贷款合计的30亿资金10块新土地。开业商业项目4个，在建和新开工项目12个。2009年10月，宝龙地产香港IPO筹资20亿元，土地储备600多万平方米。1……2…34总部位于厦门，是国内为数不多以商业地产为核心主业的公司宝龙商业地产5宝龙集团企业背景创始人：许健康（籍贯福建省泉州晋江）许健康80年代初在澳门创业，主要经营实业，后投资澳门房地产业，90年代回内地发展。现拥有地产、商业、酒店旅游业、信息业、工业产业，核心主业为地产开发和商业经营自主投资五大连锁体系：康城奥特莱斯、宝龙乐园、影城、美食及酒店风格和家族企业特点许健康:集团董事长兼总裁个性内敛、极富冒险精神、实用主义、事必躬亲、具有战略眼光、做事随性。家族公司管理结构扩张之前典型的家族企业，裙带关系浓重人才和管理是当前制约宝龙扩张的核心问题宝龙名言：模式是用来被打破的！宝龙集团宝龙商业地产6宝龙业务结构——商业地产成为核心主业宝龙集团产业结构图集团业务自主商业配套产业康城奥特莱斯宝龙乐园影城美食宝龙酒店自营配套机构：商业地产开发、经营百润顾问（销售）、商业管理、建筑设计商业地产核心业务支持注重外部商业资源招商和资源整合宝龙集团核心主业明确为商业地产开发和商业经营。自营商业配套产业的经营情况和品牌性有待提高。核心主业：商业地产住宅：40%-50%OA产业（集团内夕阳产业定位）宝龙工业（08年扭亏为盈——长线孵化）宝龙商业地产7项目分布具有显著的聚集性特点:集中在四个省份山东(5个)、江苏（6个）、“大本营”福建（3个）、河南（3个）。上市后，开始进入四川与安徽等省。宝龙发展策略——区域深耕模式选址1.定位在城市化进程基础上。2.在三四线城市的待发展地区拿项目，在新城区打造新商圈，与地方政府找到良好的合作契合点。操作1.大体量商业在三四线城市确立竞争优势，与少数品牌商家合作造势。2.综合体建筑迎合了地方政府对城市发展的要求。3.大型商业解决带动当地大量就业。宝龙商业地产8宝龙集团发展阶段第一桶金艰辛创业1980-19901、澳门地产开发2、厦门住宅开发（20万平方米）1992-19991、厦门明发广场2、厦门宝龙酒店2000-20031、福州宝龙城市广场2、稳步进入两个城市2003-20051、全国性扩张拿地2、08年年中香港IPO通过聆讯3计划2009年9月再次冲击香港IPO2006-20091、受经济环境影响，建设进展放缓。2、2009年10月IPO成功，紧张的资金链得到缓解。创业期发展期扩张期与高速发展期IPO推动宝龙商业地产9目录宝龙集团与地产业务介绍宝龙地产产品特点宝龙地产土地模式宝龙地产商业模式宝龙地产借鉴性分析宝龙地产资本情况1、盈利模式：现金流滚资产+开发补商业经营2、2009年业绩表现3、经营指标分析4、2010年业务发展态势宝龙商业地产10盈利模式：现金流滚资产+开发补商业经营“现金流滚资产”模式资产收益开发利润高租金收益政府提供低地价、地价分期付款、税收减免和城建配套支持①大型商业弥补新城商业配套不足②五星酒店，形象工程③弥补新区配套不足，招商需要④区域经济带动作用促进就业开发利润补贴后期商业经营弥补商业孵化期长、租金低之不足销售平衡现金流，商业销售部分利润高三四线城市的新城选址购物娱乐休闲业态销售回款超过或者接近总投资宝龙商业地产112009年业绩表现20092008同比变动(%)合同销售信息合同销售金额(亿元)2918.755%合同销售面积(平米)395,164327,46121%销售均价(元/平米)7,3395,65730%竣工面积总竣工面积(平米)1,312,210617,668112%销售并交付面积(平米)669,090287,274133%投资物业竣工面积(平米)339,942101,614235%停车位竣工面积(平米)211,72230,395597%投资物业组合可出租面积(平米)544,964205,022165%不包括洛阳的批发市场和泰安项目425,446205,022108%占有率71%月平均租金(元/平米)39持有购物中心数目31宝龙商业地产12商业销售面积增加——拉高业绩销售金额明细销售并交付面积明细毛利润比率净利润比率销售金额明细销售并交付面积明细毛利润比率净利润比率2009年2008年宝龙商业地产13经营指标显示结构性问题经营指标分析2009年宝龙地产营业额达到41亿元，同比增长1.6倍。其中，核心利润12亿元，物业公允价值变动收益24亿元。经营业绩指标年份07年08年09年10年F11年F营业额（亿人民币）10.2615.8441.3537.1262.73物业销售9.8315.1240.0834.8760.06租赁收入0.320.530.941.892.27其他收入0.110.190.330.360.40物业公允价值变动收益5.338.5624.26--核心利润2.033.3312.2213.6422.32净利润6.039.3330.4313.6422.32关键比率年份07年08年09年10年F11年F销售组合（％）物业销售0.9580.9550.9690.9390.957租金收入0.0310.0330.0230.0510.036其他收入0.0110.0120.0080.010.007资料来源：公司数据和工银国际预测(保荐人)宝龙地产单纯从经营业绩指标看，高增长显著，其原因在：低土地价格、低建筑成本，以及商铺销售的高溢价。物业公允价值变动收益占比高，公允价值的增加只来自建成面积的增加，而非经营水平的提高。从营收结构看，租金与物业销售的比例，企业实质为住宅模式。宝龙商业地产142010年发展态势延续即定商业模式2010年新增土地储备计划计划在2010年投资30亿收购5-10块新土地，从而可能将土地储备从现有的630万平方米激增到1000万平方米。新增土地成本能够控制在售价的10%-15%，能够保持较高的毛利率和内部收益率。宝龙的资产净值来源：工银国际预测名称总额(亿港元)土地储备和在建物业140.20投资性物业（含在建）49.5009年底净现金3.55合计193.25自持物业业务发展态势继青岛宝龙城市广场、洛阳宝龙城市广场和无锡玉祁宝龙城市广场完工，可租赁的总建筑面积从20.5万平方米增加到54.5万平方米。据宝龙自身披露资料，2010年平均每平方米月租金39元人民币，但我们的测算显示实际经营情况应该更低。在2010年，预期租金收入及管理服务收入从2009年的1.27亿元增加到2010年的2.25亿元。可供租赁的建筑在2010年底将达到90万-100万平方米，工银国际估计其完工商业物业资产价值约为57亿元。宝龙商业地产15目录宝龙集团与地产业务介绍宝龙地产商业模式宝龙地产土地模式宝龙地产产品特点宝龙地产借鉴性分析宝龙地产资本情况1、产品组合、产品类型及系列设计2、自持/销售比例、租售组合模式3、主要商户资源4、宝龙城市广场的概念、定位5、宝龙的商业地产租金水平低6、新区商业经营孵化周期长宝龙商业地产161根据项目地理位置条件和项目总体量的不同，在10万、20万、30万平方米不等。•位置优越、整体体量偏小的项目，侧重商业面积。•大体量项目，游乐面积占较大比重，增加客流吸引力和留滞时间，游乐投资强度不高。2商业多为低密度项目，B1-4层设计。3商业建筑的外观，注重奇特外形设计以吸引消费者。设计水平与一、二线城市有差距，但在当地已经具有较大竞争优势。产品组合、产品类型及系列设计宝龙城市广场业态组合：集购物、旅游、餐饮、休闲、游乐、娱乐、商务、文化为一体。商业产品涉及住宅产品涉及大型主题商业、步行街、风情街、沿街商业、游乐场所、餐饮。住宅、公寓、别墅、低密度住宅、中高层板楼。住宅部分占项目比重在35%--50%左右，办公用地一般做酒店式公寓宝龙商业地产17宝龙项目中商业、住宅比例构成持有物业（在建）住宅建筑比例（%）商业建筑比例（%）其他注1（%）福州市宝龙城市广场17.574.58.0太仓市宝龙城市广场（第一期）51.022.027无锡市宝龙城市广场35.464.60泰安市宝龙城市广场40.542.317.2洛阳市宝龙城市广场（第一期）29.670.40蚌埠宝龙城市广场32.567.50青岛市城阳宝龙城市广场33.959.07.1无锡市玉祁宝龙湖畔花城（第一期）49.426.224.4注1：其他包括办公室、夜总会、迪斯科及酒店等设施宝龙商业地产18产品比例参考数字可持续商业投资组合土地储备(千平米)用于投资用于销售酒店总和竣工项目790.91414.302,205在建项目141046702506,330所占比例39%57%4%100%79.09141.00141.43467.0025.00竣工项目在建项目用于投资用于销售酒店合计：220.50合计：633.00土地储备（单位：万平方米）10.6227.25150.1829.67住宅商用2009新增合计：160.80合计：56.92可预售的面积（单位：万平方米）宝龙商业地产19•宝龙城市广场原则上50%商业自持经营。•根据项目现金流平衡情况，商业销售面积比例可伸缩。•商业出售部分采取“售后包租”，年投资回报率承诺在6%-7%。–售后包租模式案例：3-5年，第一、二年租金为总房价的6%，第三、四年租金为总房价的7%，第五年为总房价的8%，前5年累计租金达总房价的34%。一般采取直接从房价中扣除。•自持部分，更加侧重招商。（宝龙内部定义的核心竞争力四项内容，1、研发和创新能力；2、成本管控能力；3营销招商能力；4商业经营能力。）–宝龙集团还拥有自主投资的四项商业业态，现阶段主要为大型商业项目开业支持体系。根据项目情况，给予外部同类型商业资源优先进入的选择。–酒店自持。五星级酒店2008年4月与喜达屋集团签署委托管理协议，与国际酒店一线大品牌合作，增强IPO筹码。同时提高五星级酒店管理水平。对四线城市，宝龙e栈商务和度假酒店自主经营。自持/销售比例、租售组合模式宝龙商业地产20主要商户资源•主力店：乐购连锁超市、家乐福、韩国乐天玛特超市、欧倍德（百安居）、时代华纳（时代华纳现退出内地市场，星美影院接替）•次主力店：百胜餐饮集团（肯德基、必胜客）•酒店：美国喜达屋酒店集团世界500强合作伙伴（多是出于宣传需要）•主力店：王府井百货（集团）、瑞景百货、苏宁电器、国美电器、中影星美电影院、金逸影城•次主力店：金海华、豪客来、真功夫、宝岛眼镜、大家乐、反斗乐园、立新游乐、老家饭店国内合作品牌•主力店：康城奥特莱斯、宝龙国际影城、宝龙乐园•次主力店：食全食美美食广场•替代酒店：宝龙e栈商务和度假酒店自营的商业宝龙商业地产21宝龙城市广场的概念步行街的不足宝龙城市广场产生的背景经济快速发展，人民生活水平、收入水平提高城市化率提高，让城市快速扩容新商业中心的崛起政府配置要求郊区城市化新区居住要求新的商业中心建设新的商业业态超前打造新商业中心宝龙城市广场的概念宝龙城市广场发展历程和评价宝龙城市广场的战略方向新区不断建设新商圈的崛起政府的管理职能转变为市场行为购物中心的优势宝龙城市广场的概念宝龙商业地产22宝龙城市广场定位1000m2以上的套数比例宝龙城市广场定位年龄层配比青少年中老年