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1专业购房指南——住宅性能全方位序近几年北京的房地产发展很迅速，相关的信息层出不穷，购房者也越来越理性，但大多数购房者对住宅专业方面的知识仍然知之甚少，目前市面上也没有专业的、系统性的指导信息，尤其是很多人不知道如何了解房子本身的性能。作为房地产业内人士，深知有责任引导住宅理性消费，为广大购房者提供专业的购房指导。对绝大多数购房者来说，购房是一个复杂艰辛的过程，要求普通购房者掌握很多专业知识，现在各种媒体上对市场、政策法规方面有比较全面的指导信息，但房子性能方面还没有很全面的知识普及。本书将从住宅适用性、安全性、耐久性和居住环境四个方面普及住宅性能的相关知识，让普通购房者对打算购买和已经购买的房子性能方面有全面的了解和甄别。这几年个人购房已成主流，面对专业的开发商和各式各样的楼盘，购房个人2掌握的知识和信息十分有限，处于弱势地位，麻烦和纠纷的出现让势力单薄的购房个人手足无措。尤其是北京目前仍然以期房销售为主，房屋质量在买房和交房时也是最容易产生纠纷的问题之一，其中有房子本身质量的问题，也有购房者对房子质量方方面面不了解的原因。如果购房者对房子性能比较了解，购房者既能选择到合适的房子，也能减少一些不必要的纠纷，购房者还能利用了解的知识监督建筑施工的质量，提高所购买房子的综合品质。最后，希望本书的面世能够给广大购房者在漫漫的购房过程中提供专业的指导，同时也希望作为住宅卖买双方交易的产品性能方面的依据，从而在市场上形成“建好房，买好房”的风气。本书由北京中原房地产经纪有限公司、北京晚报、建设部住宅产业促进中心合作，参照住宅产业促进中心《住宅性能评定系统指标》一书编写，针对普通购房群体读者。3住宅的适用性能篇1、买塔楼还是买板楼住宅楼按楼层分为低层住宅（4层以下）、多层住宅（5—7层）、小高层住宅（8-14层）、高层（15层以上）。按建筑形式分为塔楼和板楼，那么塔楼和板楼有什么区别呢？可以从楼房的平面图上理解塔楼和板楼。塔楼的平面图特点是：若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯四户到一梯12户。板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。其实我们在买房时，很容易分出塔楼和板楼，简单地说，塔楼比较高，比较方，板楼比较矮，比较长。那么究竟塔楼和板楼哪个好呢？塔楼和板楼各有特点。板楼户型比较方正，朝南户型比较多，南北通风条件好，使用率较高。也不能绝对地说所有的板楼户型都好，大进深的一般不太好。板楼户型取决于两个因素：进深和面宽，一般板楼是通过加大进深来增加销售面积的，如果进深大了，户内采光就差了。板楼占地面积大，在小区总占地面积中，相对绿地就会少。塔楼则不可能做到户户朝南，塔楼由于建筑的特点，一般会有不同的房型和朝向，价位也会多样，选择余地也大。和板楼相比，塔楼的使用率较低。价格是主导中的主导，脱离了价格说环境、户型根本不可能，因此，塔楼、板楼优劣的比较离不开市场。在塔楼与板楼的竞争中，板楼的优势是住着舒适，塔楼的特点是价格相对便宜。但板楼的均好性优于塔楼。近一时期，市场上相继出现了“塔板住宅”、“塔联板”、“高层板”、“短板联拼”等多种建筑形式。2、住宅总体布局和公共空间有哪些标准在选择所购买的住宅楼时，要考虑住宅楼的平面是否规整，有无过分凸凹现象，从外观可否看出住宅楼有进深、面宽过大或过小现象。除此之外还要考虑住宅公共空间是否能达到标准，比如达到A级标准的住宅：楼梯宽度不小于1.0米，4平台宽度不小于1.2米，踏步宽度不小于26公分，踏步高度不大于17.5公分；电梯每层候梯厅深度不小于1.5米，电梯及楼梯直通地下车库；多层住宅底层入口进厅面积不小于4米，高层进厅不小于15米；高层住宅标准层使用面积系数不小于72%，多层不小于78%；入户过道净宽不小于1.2m，其它通道净宽不小于1.0m。3、怎么选择好的户型？（1）户型功能空间包括那些部分？一般来说，一套户型的平面功能由门厅（玄关）、起居室（客厅）、餐厅、卧室（主卧室、次卧室）、厨房、卫生间、储藏室、阳台（生活阳台、服务阳台）以及过道等部分组成，图示如下：每户住宅的平面功能组成公共通道公共楼梯住宅大门门厅工作室游戏室贮藏厨房厕所浴室餐厅内过道卧室更衣贮藏生活阳台服务阳台外过道起居室客厅5（2）好的户型有哪些要求一套户型有以上各部分组成，由于各套型格局和面积大小不同，或繁或简。对购房者来说，除了要根据自己的居住要求和承受能力选择合适的户型外，更应该清楚什么样的户型是好户型呢？面积要求首先是各功能组成部分有相应的要求，根据A级住宅评定的标准，各部分指标如下：起居室：经济性住宅要求面积不小于14m2，开间不小与3.6m，可用于布置家具的连续直线墙面长度不小于3m2；舒适性住宅的相应指标应该达到16m2、4.2m、4.2m。卧室：经济性住宅主卧室使用面积不小于12m2，其它卧室不小于8m2；舒适性住宅住卧室不小于16m2，其它双人卧室不小于14m2，小卧室不小于10m2。餐厅：经济性住宅面积不小于8m2；舒适性住宅不小于12m2，且有自然通风和直接采光。厨房：经济性住宅面积不小于5m2，位置靠近户型入口处，有自然采光、通风，操作台延长线不小于2.4m2，厨房净宽不小于1.8m2；舒适性住宅相应的指标是7m2，3.0m2，2.1m。卫生间：经济性住宅单卫生间面积不小于4m2，双卫生间不小于6m2，一边净长不小于1.5m2；舒适性住宅相应的指标是4.5m2，8m2，1.8m。阳台：主阳台进深不小于1.5m，服务阳台进深不小于1.2米其它：套内过道面积不超过使用面积的1/20；居室净高不低于2.4m，厨房、卫生间净高不低于2.2m；套内同层楼面标高突变高差不大于2公分；经济性住宅储藏空间不小于1.5m2；舒适性住宅储藏空间使用面积不小于3m2，还应该设置面积不小于6m2的工人房。朝向和功能流线其次是朝向和功能间的联系。起居室、卧室和生活阳台应取最好的朝向（在我国应朝正南或南偏东或南偏西），工作室和餐室应取次好朝向，而厨房、厕所、浴室和贮藏间可不好朝向。一般来说，居室中的流线可划分为家务流线、家人流线和访客流线，三条线6不能交叉，这是流线设计中的基本原则。如果一个居室中流线设计不合理，流线交叉，就说明空间的功能区域混乱，动静不分，有限的空间会被零散分割，造成居室面积的浪费，家具的布置也会受到极大的限制。一个好的户型除了起居室、卧室、厨房、卫生间、储藏室等基本空间齐备外，还应该符合以下要求：套内公共和私密空间分区；户内交通流畅，不穿行起居室、卧室等主要功能空间。总之，一个好的户型，不但要求各功能齐全，各部分面积合理，还要求相互之间相互区分且连接合理，方便居住的室内各项活动。如何选择到合适你的户型，除了了解以上基本常识以外，还应该根据自己的需求多看多选，有一定的实际经验方能找到对自己合适的户型。4、你了解哪些住宅的楼宇配套大家都知道，买房不只是购买的户型本身，而是以户型为主的一个综合体，那么，您买的住宅供暖方式是什么？整栋楼宇内和户内应该有那些管线、那些设备呢？这些都关系到住宅楼宇配套是否完备，业主入住后能否正常生活等问题。（1）住宅供暖与制冷大体上讲，住宅供暖分为两种方式：集中供暖和分户独立供暖方式，目前市场上销售的住宅仍然以集中供暖为主。集中供暖又分为市政热力集中供暖和小区集中供暖，目前新建的住宅市区内市政管道已经通达的地区主要是市政集中供暖，郊区新建的住宅基本上都是小区集中供暖。集中供暖按采用的燃料不同又可分为燃煤、燃油、燃气供暖。市政供暖的价格统一，在25元/平方米左右一个采暖季。小区供暖按采用燃料不同价格也不同，燃煤供暖的价格在20元/平方米左右一个采暖季，燃气和燃油的价格在30元/平方米左右一个采暖季。近几年为了响应“清洁能源”的号召，燃煤锅炉尤其是市区将逐渐被取消或被燃气和燃油锅炉所取代，新建小区的供暖一般也要求采用燃油、燃气供暖方式。分户独立供暖指以户为单位供暖的方式，按采用的设备不同分为分户式燃气采暖炉供暖和电采暖（包括蓄能式电采暖设备、热泵、电热锅炉和低温辐射电7热膜供暖等），两种方式各有优缺点，燃气采暖成本底、操作方式简易但有一定的安全隐患，电采暖清洁、舒适度高但初装成本高、操作方式较复杂。北京为了推广电采暖，采取了低谷用电计价，在每年11月1日至次年3月31日间享受夜间低谷用电优惠，能够教大幅度的降低电采暖用户的供暖费用。分户独立供暖是近几年刚刚新起的，目前在北京新建小区中已经开始采用，供暖质量和价格是否优于传统的集中供暖方式还没有定论。但政府已经在着手取消老的福利供暖，以后分户独立供暖和集中供暖分户计量的供暖方式是主流。购房者在购房时不但要考虑供暖的方式和价格，还要考虑入住后供暖是否有保障，比如小区供暖的锅炉房或市政热力管道是否能在交房时建设、安装到位，尤其是年底入住的小区能否及时供暖。另外，分户供暖所采用的燃气采暖炉和电采暖设备是否有明确的生产厂家、合格证明、维修承诺等。住宅制冷北京住宅只能一般指安装空调，自2001年起北京的新建住宅要求留有空调机位，机位可以预留在阳台上、阳台侧面墙上、阳台分隔板上、窗下位置等，要统一设置直径5厘米的排冷凝水立管，同时考虑到住宅楼整体空调安置的美观性。（2）、住宅供水住宅供水在您买房时可能容易忽略一个细节，很多购房者认为住宅供水就是自来水，其实不然，供水方式的不同对购房者入住后的生活用水会产生很大影响。北京住宅社区的供水方式大体有两种方式：郊区的一些住宅社区由于没有市政供水管线的连接，采用的是社区的深井采水，独立式净化的方式入户：而城区高层住宅普遍采用“二次供水”的方式，也就是利用社区水泵将市政自来水抽到每个楼座的水箱中，再送到每个住户家中。二次供水虽然解决了高层住宅居民的用水问题，但随之而来的是水箱的水在保存的过程中容易造成“二次污染”。你了解变频供水吗？而目前一些社区普遍采用的变频供水方式在水箱供水的基础上更进一步。这两者之间的差别在于变频供水只按住宅消防要求在每个楼座的水箱之中保留紧急用水，社区生活用水则直接通过变频水泵通入家中，降低了二次污染的风险。除此之外，很多新建住宅在住宅中又增加热水、分质供水和中水等供水方8式。热水供应指以一个小区或一栋楼为单位，利用管道将热水通达每户，一般在高档住宅中采用，所用的热水主要是小区锅炉加热或地热、温泉等，一般另外设水表，按每户所用的量收取费用。你了解分质供水吗？分质供水是指在一栋或一个小区内，除设有供生活用的自来水供水系统外，还设有供人们直接饮用的纯净水管道系统(简称直饮水系统)。直饮水是对自来水进行以饮用为主的再次净化处理，通过专用管道输送给各用户。用户可以直接取水生饮，也可根据不同需要，配置适合直饮水系统的饮水机，提供热水、冰水、常温水。你了解中水吗？中水就是将下水处理后，达到比下水尚高的水质，比上水（饮用水）稍差的水质，不排放而将它重复使用，是一种节约用水的系统。一般来讲，中水利用另外的排水管道和水处理设备对厨房、洗浴、洗衣等用过的水进行处理，然后回收作为冲厕、小区绿化等用水。中水在健康生态住宅小区中得到了应用，而在一般的小区中却很少使用。在买房中除了要关心小区供水方式以外，水质也是很值得购房者关注的问题。目前市区内的住宅主要是市政自来水，水质有保障。如果购买郊区住宅，很大一部分是小区深井采水，应该特别关注地下水处理后的水质。（3）、住宅楼管道、管线设置住宅中的各种管道和线路可谓错综复杂，大体上包括了水、暖、电气、煤气、通讯、通风等几大类。这些管道、管线就像人的各种器官一样，分布在各个部分，起着重要的作用。如果不注意合理布置营造，致使各种管道各行其是，杂乱无章，常见到厨房、卫生间中的管道有如树杈一般，给我们装修时造成困难，功能使用当然也受到很大的限制。除此而外，造成房屋的渗漏、结露、水管中的噪音，甚至处理不当会造成安全事故(如煤气泄漏)等重大事故。因此