宏观经济形势分析8房地产业发展及房价问题研究

第8讲房地产业发展与房价问题研究蔡玉平要点我国房地产业发展状况高房价的根源及其危害房地产业及价格的走势中国房地产业出路何在一、我国房地产业发展状况规律历程成绩动因问题（一）房地产业发展一般规律工业化城市化是发展基础具有典型阶段性发展规律投资大、价值大、周期性价格和数量错位发展规律具有很强的投资投机潜力政府严格监管和调控轻税费政府大力支持房地产价格与销售量错位发展规律从大多数市场经济国家房地产业发展历史看，在其工业化和城市化的中早期，呈现出房地产开发面积快速发展而房地产价格稳定上升的趋势。当工业化和城市化完成后，呈现出相反的趋势，房地产价格快速上升而房地产建设面积增长较慢。（二）我国房地产业发展历程第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年)第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至2002年)第三阶段：爆炸性发展高度泡沫化阶段(2003至2013年)第四阶段：进入调整阶段(2014年后)（三）我国房地产发展成绩巨大推动经济快速增长适应并助推城市化人均住房面积增加居住条件极大改善2014年达35平方米人均住房面积显著增加各国人均住房面积2014年中国人均达到35平米（四）快速发展的动因住房制度改革人口快速城市化政府推动经济增长的需要收入增长和人口出生高峰持续鼓励房产投资银行信贷助推（五）存在问题价格暴涨、泡沫严重、潜藏巨大危机发展目标偏差发展严重混乱偏离人居环境偏离绿色环保背离发展规律二、房价暴涨十年后果严重房地产价格上涨过快房价太高泡沫严重房价太高严重危害原因何在？（一）房地产价格上涨过快2001年，全年全国城镇居民人均可支配收入6860元；2013年为26955元。是2001年的3.93倍。2001年北京（朝阳区）房价4000元/米2；2013年为43000元/米2。是2001年的10倍。2001年，郑州房价1996/米2；2013年为10000元/米2国内房价在2012年上涨10.9%的基础上，2013年又上涨了26.6%，房价已持续上涨20多个月。（易宪容《金融与经济》2014.3）（二）房价太高、泡沫严重房价收入比房价成本比空置率租售比（三）房价太高的危害抬高了农民进程门槛，阻碍城市化进程导致城市无房户增加，不利于社会稳定吞噬居民家庭财富，降低居民消费水平阻碍居民消费提高，削弱经济增长动力对实体经济有挤出效应，延缓经济发展造成社会财富集中，拉大收入分配差距（四）房地产价格上涨原因五花八门的观点土地稀缺？城市化快速推进住房建设欠账？建筑成本推动？开发商暴利？银行信贷推动？充裕的流动性通货膨胀心理预期？缺乏投资渠道丈母娘推高房价自有住房偏好全民炒房地方政府推动房地产政策失当腐败推高房价主要原因分析全民炒房疯狂地方政府推动调控政策失当腐败推高房价三、房地产业进入调整期房地产业进入调整期地方政府救市中央政府救市房地产业现企稳迹象房地产业调整的原因2015年房价走势（一）房地产业进入调整期鄂尔多斯、神木、温州等地的房地产危机为中国房地产业敲响了警钟。2013年底，中国房地产业发展出现了颓势。商品房销售量增长趋缓，价格涨势减弱。2014年2月，杭州、常州等率先拉开楼市下滑的序幕，3、4月份出现华东区域的块状分布。房地产业进入调整期2014年6月，全国70个大中城市新建住宅价格环比下降的达到55个，标志着房价全面下降局面出现。2014年9月，全国70个大中城市新建住宅价格同比下降的达到58个，标志着房价跌到去年同期水平。房价降幅扩大，降势凶猛。2014年5月份已经形成全面下降态势中原地产研究中心统计数据显示，“五一”期间54个城市合计住宅签约套数为9887套，同比2013年同期14642２套下降了32.5%。其中，一二线城市下降幅度最大，一线城市三天合计签约1046套，同比下降40%。环比同比时间下降持平上涨下降持平上涨2015.448个4个18个69个01个2015.350个8个12个70个002015.266个2个2个69个1个02014.1266个3个1个68个02个2014.1167个3个068个02个2014.1069个1个067个03个2014.969个1个058个2个10个2014.868个1个1个19个3个48个2014.764个4个2个3个2个65个2014.655个7个8个1个069个2014.535个20个15个1个069个2014.48个18个44个1个069个2014.34个10个56个1个069个2014.24个9个57个1个069个2014年2月-2015年4月70个大中城市住宅销售价格变动情况(新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况)（二）地方政府救市一马当先日前，铜陵市政府在住房公积金贷款、外地居民落户、契税补贴等方面配套制定了一系列利好政策，展开全面救市。这也成为继杭州、天津、江苏、南宁等地开展救市后，高调宣布对房产市场进行“全面营救”的又一地方政府。业内人士更是解读为，“掀起了地方政府救市的新高潮。”（2014年05月06日人民网-财经频道）杭州实施楼市“限降令”根据杭州市相关政府部门的规定，从今天开始，如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%，那么将通过技术手段限制网签。事实上，在过去的一周，杭州不少降价楼盘的开发商被房管部门请去约谈，并被告知房管部门和物价部门将推出降价备案制度。2014/05/23浙江在线截至2014年8月2日，已经有31个城市在限购方面有不同程度的松动，占所有46个限购城市比例超过60%。2014年9月70个大中城市房价，新房价格环比下降的城市继续大幅增至69个，同比下降的达到58个。其中北上广深悉数下跌，平均跌幅达0.93%。按照一二三线城市分类，跌幅分别为1.2%、1.0%和0.9%。地方政府无力回天（三）中央政府救市雷霆万钧“9.30”房地产新政“3.30”房地产新政降准降息政策1.“9.30”楼市新政9月30日下午，央行和银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。二套房可按首套房标准贷款三套以上房银行也可以发放贷款要求“积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求”“鼓励银行通过发行MBS等筹集资金以增加贷款投放”2.“3.30”救市政策出台2015年3月30日下午4点58分，中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房最低首付比例调整为不低于40%。之前，谁也没想到政府会用如此大的力度刺激楼市。仅仅10分钟之后，财政部和国家税务总局又联合发布消息，称从3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。“新政”力度大“强心剂”效果显3月30日的这项政策力度，远超市场预期，对已经显现疲态一年多的楼市而言，是一剂强心针。新政颁布当晚，不仅房地产中介机构延长营业，房地产开发企业高管们也点灯夜战，积极应对。次日，地产股亦全线飘红。部分直接受益的新房产项目售楼处被购房人挤爆，二手房市场上部分业主甚至开始提价。“新政”力度大“强心剂”效果显3月30日的这项政策力度，远超市场预期，对已经显现疲态一年多的楼市而言，是一剂强心针。新政颁布当晚，不仅房地产中介机构延长营业，房地产开发企业高管们也点灯夜战，积极应对。次日，地产股亦全线飘红。部分直接受益的新房产项目售楼处被购房人挤爆，二手房市场上部分业主甚至开始提价。3.多管齐下刺激政策批量出台“3.27”土地供应政策。国土资源部和住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》“4.20”降准“5.11”降息（四）本轮房地产大调整原因分析供给严重过剩房价泡沫太大投机投资降温银行信贷收紧经济形势下行反腐败风声紧（五）近期房地产业何去何从楼市回暖迹象显现房价仍将全面下行全国房价不会崩盘楼市分化开始明显四、中远期房价走向如何？要看推动房价上涨因素和推动房价下降因素的对比变化！（一）推动房价上涨因素中国经济仍高速增长城镇化仍处高增长期家庭结构逐步小型化住房投资投机仍存在土地供给机制难大变政府蠢蠢欲动保楼价开发商开工新房和买地大减。（二）打压房价下降的因素开发量过大住房质量差房价泡沫大过度拥挤小区环境差进城市农民购买力弱反腐败影响不可小视房地产税收渐行渐近人口结构发展大变化（三）政府的态度和做法是关键中国政府具有十分强大的能力，我国房地产价格未来走向，在很大程度上取决于政府的态度和政策。继续用经济增长绑架房地产政策，一味的保房价，以房地产业畸形发展支撑经济增长？从长计议，容忍房价适度回调，使房地产业调整到位，经过2-3年稳定，然后房地产业仍将有一个较好的发展时期？警告：一定要吸取日本教训，避免重蹈日本房地产泡沫破灭覆辙。（四）中国房地产业的根本出路端正产业功能：唯一功能就是居住。明确调控目标：居者有其室近期努力重点：降房价、抑投机建立抑投机稳房价长效制度多方努力，共同建房加强房地产环境质量管理1.端正产业功能：唯一功能就是居住房地产业是高价值商品，其所用土地是稀缺资源，因此，该产业的功能只能是解决居住问题。在城市化快速推进时期，房地产业大发展成为支柱产业、为政府带来巨大财政收入，这些都是派生功能。至于什么投资增值功能，是许多国家都限制的。2.明确调控目标：居者有其室房地产业发展，根本上由市场调节，由于存在市场失灵，也需政府宏观调控。宏观调控根本目标是实现“居者有其室”，尤其是帮助低收入者实现住房。稳定房地产市场、稳房价是从属性的调控目标。至于不动产登记、房地产税收等则是制度建设，与宏观调控无关3.近期努力重点：降房价抑投机各种税费加土地价格已经占到房价的50-60%，大幅度降低税费，乃是降低房价的根本措施。采取果断措施，消除房地产投资投机问题。彻底消除卖地财政问题政府从农民那里地价卖地，然后高价卖地，而且变着法儿抬高地价，这本身就是强盗逻辑，严重破坏市场经济规则，严重侵犯农民利益。必须废除卖地财政。方法其实很简单：只须中央立法规定，土地收入归农民所有，政府只收取一定比例的手续费。4.建立稳房价、抑投资长效机制对居民住房实施三税（房地产保有税、房地产增值税、遗产税）一补制度（住房补贴政策）。房产保有税按住房套数征收，见房即征，居民拥有几套房就征几道税。住房补贴每户补贴一套房，补贴额等于当地户均住房面积的房产税额。5.多方努力，共同建房，增加供给打击小产权房是保护垄断、保护高房价、维护地方政府和开发商利益做法。在中国这样一个人口众多、国情复杂的国家，应调动各方面的积极性投入到住房建设中：小产权房、单位集资建房等等。一定要给小产权房松绑。鼓励有土地单位集资建房。6.加强房地产环境质量管理楼间距离要拉大住房质量需提高住房设计更合理社区生态环境更优充分考虑停车需求多层和小高层为主谢谢！