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對我國房地產業的再思考中國土地勘測規劃院黃小虎前幾年﹐我曾發表過幾篇文章﹐探討房地產業存在問題及解決辦法。這幾年﹐政府加強了保障性住房供應的力度﹐這是一個重大的變化。但還有許多問題﹐沒有從根本上解決。社會上圍繞著房地產業仍然是議論紛紛﹐論者各執一端。現實與爭論促使我再思考﹐主要思考以下問題﹕房地產業是支柱產業嗎﹖房地產業問題的深層原因在哪裡﹖房價與地價關係究竟如何﹖這裡﹐把我的思考付諸筆端﹐敬請讀者批評指正。一﹑房地產業是支柱產業嗎﹖我在2005年的文章中認為﹐房地產業已經成為國民經濟的支柱產業。但我最近的研究表明﹐這個判斷恐怕不能成立。請看表~1﹕表~1﹕全社會固定資產投資與全社會住宅投資結構（單位﹕億元）1990年1995年1998年2000年2005年2006年2007年全社會固定資產投資4517.032917.7109998.2137323.9其中﹕城鎮3274.426221.893368.7117464.5城鎮佔％72.579.784.985.5房地產業253.34984.119422.925288.8房地產業佔％5.615.117.718.4房地產業佔城鎮％7.719.020.821.5農村1242.66695.916629.519859.5農村佔％27.520.315.114.5全社會住宅投資4736.76393.87594.115427.225005.0其中﹕城鎮3278.24310.85435.312825.821238.3城鎮佔％69.267.471.683.184.9房地產業1753.12081.63312.010860.918005.4房地產業佔％37.032.643.670.472.0農村1458.52083.02158.92601.53766.7農村佔％30.832.628.416.915.1資料來源﹕歷年《中國經濟統計年鑒》或根據其數字計算。通過表~1可知﹐全社會固定資產投資中農村所佔比重﹐1990年為27.5％﹐2000年為20.3％﹐2007年只有14.5％。相應的城市所佔比重分別為72.5％﹑79.7％和85.5％﹐其中城市房地產所佔的比重﹐1990年為7.7％﹐2000年為15.1％﹐2007年達到18.4％。大約從2004年前後﹐每年的城市房地產投資﹐就超過了當年全國農村的全部固定資產投資。另外﹐全社會住宅投資中﹐1995年農村佔30.8％﹐2007年只有15.1％﹐相應的1995年城市佔69.2％（其中房地產業佔37％）﹐2007年城市佔84.9％（其中房地產業佔72％）。很顯然﹐這是一個城鄉嚴重失衡的結構。在這樣一個結構中﹐房地產業的光輝只能惠及城市﹐而不能普照廣大的農村。不僅不能普照農村﹐目前的房地產業還是城市與農村爭奪資源的重要渠道﹐因而也是導致城鄉經濟失衡的一個原因。這樣一個產業﹐能夠稱為支柱產業嗎﹖即使在城市﹐現在的房地產業也並未帶來社會的和諧。有研究稱“全國已出讓土地但未銷售的存量住宅約26.9億平方米﹐相當於全國人均兩平方米﹐城鎮居民人均四﹑五平方米。”[1]但是﹐不僅城市的中低收入階層買不起房﹐就是許多收入較高的“白領”﹐也淪為“房奴”。那麼多的房子都到哪裡去了﹖據零點公司2006年調查﹐太原商品房的購買者中80％是非本市居民﹐北京﹑大連是60％﹐鄭州是55％。[2]這些“非本市居民”﹐不可能是農民工﹐也不可能是其他低收入者﹐只能是形形色色的投資﹑投機者。該調查據此判斷﹐我國的房地產業基本上是被投機資金所操縱了。2008年世界金融危機襲來﹐資金緊張導致房價下跌﹐投資者遭受損失。但進入2009年﹐投資客的春天又來了。例如﹐據北京市土地學會江橋同志提供的資料﹐2009年年初時深圳樓市的投資客比例不到5％﹐而6月已經達到30％左右﹔上海﹑北京等地也是如此﹐4月以來﹐別墅﹑高檔公寓等高檔住宅的成交量大幅增長﹐其中﹐北京某些新開盤的項目﹐投資性置業佔比超過三成﹐上海某小區三期目前的銷售數據﹐投資性購房的比率佔據到七成以上。又據近日媒體的報道﹐上海高檔樓盤的投資客大舉出手﹐已將“剛性需求者”（即自住性需求）擠出市場。[3]可以說﹐我國的房地產業已經成為投機冒險家們的樂園。進入這個樂園的“門檻”﹐可比進入股市的“門檻”高得多﹐因此它只能是極少數人的樂園。一方面是廣大的低收入人群買不起房子﹐大量造好的房子閑置﹐另一方面是少數人炒買炒賣數量可觀的房子﹐實際上也是閑置。可見﹐目前我國的房地產業的利益指向﹐是不為廣大老百姓服務﹐只為少數富人服務的。處在窮人與富人中間的所謂中產階級﹐也是當今房地產業的受害者。本來﹐他們是引領社會消費的中堅力量﹐但在越來越高的房價的壓迫下﹐被迫透支自己幾十年乃至一生的收入﹐節衣縮食﹐很難發揮這樣的作用了。我們今天所面對的﹐就是這樣的房地產業﹐它能算是支柱產業嗎﹖在正常情況下﹐通過房地產開發商的服務﹐將建築業﹑建材業﹑與房屋有關的製造業和規劃設計﹑建築設計﹑金融服務﹑物業管理等連接為產業鏈﹐為社會提供各種房屋﹐滿足人民生產﹑生活的需要。在這個產業鏈中﹐儘管開發商處於高端﹐但它本質上不過是個市場中介組織。所以產業劃分﹐把它歸入第三產業的服務業。也就是說﹐所謂房地產業﹐其實並不屬於實體經濟。一個國家或一個社會﹐終究是靠實體經濟支撐的。在不同的發展階段﹐起支柱作用的實體產業有所不同﹐但第三產業則無論如何起不了支柱作用。說房地產業是支柱產業﹐在理論上也是不能成立的。那麼﹐當今中國的支柱產業是什麼﹖我個人認為﹐其中之一是建築業。請看下面的表格﹕表~2﹕建築業與房地產業（單位﹕萬平方米）1997200020052007建築業﹕房屋施工面積128680.3160141.1352744.7482006房屋竣工面積62244.080714.9159406.2203993增加值佔GDP比重（％）6.15.65.55.6房地產業﹕房屋施工面積44985.565896.9166053.3236318.2佔建築業的比重（％）35.041.247.149.0房屋竣工面積15819.725104.942464.960606.7佔建築業的比重（％）25.431.126.629.7增加值佔GDP比重（％）3.94.24.54.7資料來源﹕歷年《中國經濟統計年鑒》或根據其數字計算。表~3﹕全社會固定資產投資中的建安工程投資和房地產投資（單位﹕億元）19901995200320062007建安工程投資3008.713173.333447.266775.883518.3房地產投資253.33149.010153.819422.925288.8房地產投資佔建安投資的比重（％）8.423.930.429.130.3資料來源﹕歷年《中國經濟統計年鑒》或根據其數字計算。建築業所涵蓋的範圍﹐比房地產業要寬﹐不僅從事房屋建設﹐而且從事諸如橋梁﹑涵洞﹑管線﹑道路﹑水壩﹑專用廠房等各類基礎設施的建設﹔不僅在城市建設﹐而且足跡遍及窮鄉僻壤。從表~3可以看出﹐固定資產投資中的建築安裝工程投資額﹐比房地產投資額高得多。近些年來﹐房地產業投資增長很快﹐但其投資額也只是建安工程投資額的30％左右。從表~2則可看出﹐即使是房屋建築﹐不管是施工面積還是竣工面積﹐建築業也都比房地產業高許多。例如2005年和2007年﹐房地產業的房屋竣工面積只是建築業房屋竣工面積的不到30％。一個時期以來﹐人們常說房地產業帶動了幾十個產業的發展﹐其實﹐真正發揮這種帶動作用的﹐主要是建築業。建築業在社會生產﹑生活中的基礎地位和作用﹐是無可取代的。而房地產開發商則可被多種主體取代﹐如政府﹑住房合作社﹑集體﹑個人等等。總而言之﹐國民經濟的支柱產業﹐是建築業而不是房地產業。但由於房地產業所連接的產業鏈中﹐建築業處於基礎性的﹑突出的位置﹐導致我們把房地產業誤認為支柱產業。這個思想認識上的誤區﹐妨礙我們正確對待和解決房地產業存在的問題。因此﹐有必要本著解放思想﹑實事求是的精神﹐重新反思。二﹑我國房地產業問題的原因及解決辦法單從經濟現象看﹐我國房地產業最主要的問題可概括為兩個﹐一是房價嚴重脫離廣大居民的收入水平和支付能力﹐實在是太高了﹐不利於人民安居樂業﹐不利於擴大消費﹐不利於城市化健康發展。二是高房價之下的高利潤﹐吸引著越來越多的社會資金和資源進入房地產業﹐導致積累與消費失衡﹐產業結構失衡﹐地區經濟失衡﹐並且造成鉅大浪費。如果說第一個問題屬於微觀表現﹐那麼第二個問題則是宏觀後果。導致上述問題的主要原因是什麼﹖我曾寫文章認為﹐主要原因是政府的體制不完善﹐政策有缺陷﹐並從財政體制﹑銀行信貸﹑土地制度﹑稅收管理﹑行業管理等方面﹐作了一些分析。[4]我現在仍然堅持當時的看法﹐但對具體原因的分析和解決辦法﹐又有了一些新的認識。下面﹐著重談談這些新的認識。1.住房供應要多元競爭﹐防止壟斷。20世紀80年代末至90年代初﹐理論研究和政策研究界探討城市住房制度改革﹐最終形成的思路是﹐對存量住房實行“租售並舉﹐提租促售﹐小步快走”方針﹔對增量住房的建造與供應﹐則是政府建房﹑合作建房﹑私人建房和開發商建房並舉。但後來實際執行﹐卻沒有按這個思路走。原有住房是只售不租﹐一步到位﹔新增住房的供應﹐一度只剩了開發商。改變思路﹐與當時急於甩財政包袱有很大關係。但這樣做﹐卻不符合社會主義市場經濟的規律。本來﹐租和賣都是商品交換的形式﹐採用什麼形式﹐應由消費者根據自己的情況決定。西方發達國家的住房自有率﹐少的百分之四﹑五十﹐多的百分之六﹑七十（也有個別國家達百分之八﹑九十）﹐仍有很多人依靠租房解決居住問題。我們只售不租﹐使解決住房問題的途徑過於單一﹐房屋租賃市場長期不能發育﹐誤導了人們的住房觀念﹐最終財政也還是要大量補貼。本來﹐市場經濟中住房供應應該是多元競爭的﹐但一段時期內政府不投資了﹐對合作建房﹑私人建房也沒有任何鼓勵和引導措施﹐客觀上是打壓﹐結果導致開發商一家獨大﹐處於絕對壟斷地位。原來的無房戶和新增人口﹐解決住房問題只能去找開發商。但他們面對的是一個典型的賣方市場﹐正可謂“宰你沒商量”。隨著投資﹑投機日盛﹐房價節節攀昇﹐形成了房子雖然大大的有﹐但大批窮人只能望房興嘆的現象﹐以及消費者補貼投資投機者﹐收入低的人補貼收入高的人等現象。後來我們意識到﹐解決窮人的住房問題是政府的責任﹐逐漸建立並加強了廉租房等保障性住房的投入機制。從改革思路來看﹐實際是向20世紀90年代初的思路回歸。回顧這段歷史﹐是為了說明如下道理﹕房價高的根子是壟斷﹐而開發商的壟斷地位並不是開發商自己造成的﹐是政府的政策造成的。保障性住房投入供應機制的建立﹐使窮人解決住房問題有了希望﹐應進一步加大這方面的改革力度。但白領和其他中產階級仍在作“冤大頭”﹐怎樣解決他們的問題﹖在國外﹐住宅合作社作為非盈利組織﹐已有160年的歷史﹐有很成熟的組織制度和管理模式﹐是解決人民住房問題的重要途徑。[5]我認為﹐我國也應大力發展合作建房﹐為此﹐有必要在土地﹑融資﹑稅收等方面給予政策支持。此外﹐在小城鎮甚至小城市﹐也應允許私人建房。這些都是90年代初形成的改革思路。這一思路的基本精神之一是多元競爭﹐防止壟斷。按照這個精神﹐還可進一步考慮在條件成熟時﹐允許集體建設用地進入住宅市場。前提是用途管制﹑符合規劃。適宜進入住宅市場的集體建設用地﹐多處於城鄉結合部﹐因區位條件限制﹐一般適合建廉租住房（包括外來務工人員住房）﹑普通商品房等。按照上述改革思路﹐我國的住宅市場將分為幾個層次﹕政府投入的保障性住房﹐主要解決低收入人群的問題﹔合作建房﹐主要解決中產階級的問題﹔私人建房和集體建設用地建的住房﹐可作兩者的補充﹔以上住房只能用於居住消費﹐不允許用於投資﹑投機。至於開發商﹐則主要建富人居住的住宅和商業地產等﹐並允許投資和投機。這些高檔物業即使因投資﹑投機而產生嚴重泡沫﹐也不會對中低收入人群造成大的危害。當然﹐開發商也可參與建普通商品房。由於存在其他競爭主體﹐所建房屋又不許投資﹑投機性購買﹐普通商品房的房價就不會失控﹐開發商也就只能從中獲得正常利潤。2.積極引導住房需求。安居才能樂業﹐住房問題關係廣大人民的根本利益。解決好這個問題﹐不僅在房屋的