小区共有停车位管理分配方案

小区共有停车位管理分配方案（征求意见稿）各位业主：本小区共有1365户业主，1113个地下车位，根据国家相关规定15%归属全体业主所有。因此业主共有地下停车位总计有167个（平均每8户业主一个共有地下停车位），其余946个地下专用车位收益权归属开发单位。客观条件是小区目前约有500个有车业主，随着有车家庭在不断增加，共有车位更趋于吃紧。业主有的甚至是一户双车，共有地下车位自然是“捉襟见肘”。所以一年内不准备购车的业主、11座以上客车、1.5吨以上货车，不参加本次的共有地下停车位抽签分配。业主每天驾驶来往小区的单位小车，应当提供其“单位公务车辆申请停放旭日景城小区有效期一年的《单位证明》”、《行车执照》、业主本人《身份证》和《驾驶证》，方可参加本次业主共有地下停车位抽签分配。由于10个地下车库布局在各栋楼下，为了方便业主车辆就近停放和管理，首先考虑以车库或栋为单位，进行本次业主共有地下车库公开、公平、合理的抽签分配。本次分配的共有地下车位租赁有效期为一年。次年根据有车业主绝对户数和共有地下停车位的相对平均数进行分组重新抽签分配。一、业主共有地下车位分配程序及原则（一）有车业主携带《房产证或购房合同》、《行车执照》、业主本人《驾驶证》和《身份证》，及时到物业服务处进行提前登记，经过物业有车业主抽签资格登记审核后，每个车位抽签小组人数是相对平均数（小组人数必须取其整数），不足一组可与同车库业主凑足一组，由“有车业主共有地下车位抽签小组”当众进行有效抽签取得一个共有地下车位承租人的资格。（二）在共有地下车位抽签资格审核过程中，有车业主违反《管理规约》具有违章搭建、违章建筑行为或没有按时缴纳物业服务费，应尽快根据相关文件规定要求进行整改，经检查合格后才能获取地下车位承租人的抽签资格（否则将失去当年共有地下车位抽签资格）。（三）共有地下车位承租人资格不是永久固定的。所有有车业主抽签机会是平等的，每年都有重新公开、公平、公证抽签共有地下车库车位的机会。每个车位及每个“有车业主共有地下车位抽签小组”只能发放一张有效的《业主公用地下车位承租人资格登记表》。（四）抽签获得一个共有地下车位资格的有车业主，凭“有车业主共有地下车位抽签小组”所有成员签字的《业主公用地下车位承租人资格登记表》、《房产证或购房合同》、《行车执照》、业主本人《身份证》、《驾驶证》在规定时间内及时到物业服务处进行登记、备案办理相关手续。（五）共有地下车位经注册登记之后，有车业主的车位因转让房屋失去业主资格或车辆已经转让无须车位，原有的共有地下车位不得进行私自转租，相应承租费用经结算后，原“车辆收费出入卡”收回或作废，重新在原有抽签小组成员中进行公开抽签以确定车位承租人。（六）由于业主共有地下停车位数量有限，只能采取“有车业主共有地下车位抽签小组”进行抓阄这种原始方式，相对公平的方法来决定各自的车位。所有承租人准确车位号在小区内进行公布一周，经分配公示后，每个共有地下停车位只能发一张《业主共有车位收费进出卡》。（七）根据公安厅《关于加强和规范居民小区通车管理工作的意见》及交管局规定，小区道路是提供业主车辆行驶、业主出入及消防车辆通道，不得随意乱停乱放车辆或阻碍小区附近道路交通。小区规划设计道路临时停车场，只能方便业主及访客车辆临时停车并按物价局、交管局核定标准进行收费。（八）没有取得共有地下车位的有车业主车辆，可选择购买（或租赁）开发商地下专用停车位，也可自寻其他收费停车场地。（九）随着小区业主车辆逐渐增加，周边车辆进出小区非常多，车辆进出入管理规定势在必行。小区将实行车辆凭《业主共有车位租赁收费进出卡》进入地下车库的管理办法，同时实行没有《业主共有车位租赁收费进出卡》的业主车辆进行门岗换证登记，超时按物价局临时停车场收费标准收费，并且加强严禁车辆乱停乱放，临时停车场停车收费监控、监督、惩罚力度。二、小区车辆停车管理服务收费标准（根据南京市物价局核定停车服务收费标准）（一）小区共有地下车库停车位收费标准：物业停车管理费50元/月.辆+业主共用车位场地费150元/月.辆=200元/月.辆（二）小区道路临时停车场停车收费标准：1、临时停车1小时以内不收费2、临时停车1小时以上12小时以内收费5元/次.辆3、临时停车超过12小时以上24小时以内收费10元/次.辆三、物业管理区域内机动车辆停放人应遵守以下规定：1、遵守业主大会决议，管理规约和物业管理区域内机动车停车管理制度，服从停车管理人员的指挥；2、按照规定或约定交纳停车管理服务费用；3、应在指定的停车位置停放，禁止占用、堵塞消防通道和消防设施等4、物业公司有权按照停车管理制度、停车服务协议、管理规约或业主大会决议处理违章事宜，由此产生的费用由车辆停放人承担。四、小区内机动车辆停车收益分配方案（一）小区共有地下车库停车位收益分配：根据南京市房产局停车管理服务指导意见：业主共用停车位的停车服务费在扣除管理成本（物业停车管理费50元/月.辆）费用后，应当将（业主共用车位场地费150元/月.辆）收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%归全体业主所有。（二）小区道路临时停车场停车收益分配：根据南京市停车服务收费标准：利用小区业主公共区域、规划道路划定的共用临时停车位，其物业公司在扣除停车管理成本（露天车位收取80元/位.月）费用后，应当将（业主共用临时停车位220元/月.位）收益30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%归全体业主所有。（为了便于全体业主监督检查，临时停车收费发票侧面加盖业委会财务章，正面加盖物业公司财务章，方为“旭日景城停车收费有效发票”。否则小区业主有权举报，追查相关责任。）（三）其停车收益总额的40%用于小区公共部位、公共设施设备维修改造及小区业主群众性文化娱乐活动，并包含小区变频供水公摊电费的支出；30%主要开支于业主大会、业主委员会会议费用，必要的日常办公用品、办公费用及津贴费用等等。经过物业公司与业委会双方帐务核对，年终决算资料在本小区内予以公示。（四）停车收益财务帐目管理：属于全体业主40%部分进入“全体业主专用帐户”，开支时由业主委员会开出专项授权书，委托建设单位或物业公司用于小区公共部位、公共设施设备维修改造及小区业主群众性文化娱乐活动，并由物业公司出据发票和决算资料报业主委员会进行审核入帐。属于业委会30%收益同样进入“全体业主专用帐户”，主要开支于：业主大会、业主委员会会议费用，必要的日常办公用品、办公费用及津贴费用等等。业主委员会凭支出票据报销，经过物业公司与业委会双方帐务核对，财务年终决算资料在本小区内予以公示。五、小区实施停车物业公司管理收费应达到以下要求：（一）遵守本市停车行业经营管理服务的有关政策和业主大会的决议、物业服务合同和管理规约等；（二）制定切实可行的停车管理方案，方案应包括停车管理人与使用人的职责，停车管理分配方案、发生紧急情况的处置预案等；（三）有专人对进出的车辆进行登记，进门发放停车凭证，出门更换停车凭证。（四）维护物业停车秩序，指定停车区域，保障车辆停放整齐，确保消防等安全通道畅通和行驶通畅；（五）24小时专人看管停车场地或采取电子监控手段进行不断监视，制止损害停放车辆的行为；（六）实施停车管理的物业公司应及时对区域内道路、停车场地等交通设施进行维修养护，保证正常使用；（七）在物业区域内的道路划定停车位，应当符合交通设施国家安全标准和国家消防规范的规定，不得占用消防通道，防碍行人和其他车辆通行；（八）利用业主共用场地划定的停车位，任何单位和个人不得出售，业主专用车位应当向本物业业主出售；（九）在本物业区域增加公共区域、公共道路停车位方案，应经业主大会通过。临时进出物业区域的车辆管理制度，须经业主大会制定或由业主委员会与物业公司商定。本小区《共有停车位分配方案》是参照《物权法》、《道路交通安全法》、《物业管理条例》、《消防法》等等相关法律法规起草拟定的，特在小区内部及旭日景城相关网站予以向小区业主公示一周，征求业主意见。旭日景城业主委员会电话：855470402008年9月18日备注：小区《共有停车位分配方案》相关问题的说明：一）为何小区地下车库没有实行收费管理？南京实行“停车收费管理规定”，说明小区“停车收费”合理合法，为何红太阳集团前期没有实行“停车收费”，说明红太阳开发企业及下属物业公司是抱着诚意来树立“企业品牌”，真心实意恢复小区前期物业遗留下的“创伤”，改善小区业主居住环境。目前小区地下车库已经全面免费开放，既方便了业主安全合理停车，又彻底改变了小区文明环境整体面貌，是有利于三方共赢局面发展的。目前3月15日至今实行地下车库免费停车已经半年，但是开放地下车库长期所产生的电费、人工、管理、维护费用谁来“买单”？这是值得所有业主思考的大问题，业主说“我没有汽车凭什么承担车库电费及相关费用”？物业的理由“我没有收停车费，没有义务承担车库电费及车库相关费用”，红太阳集团善意是诚恳的，但是“亏本买卖”无法长期持久下去。所以打造“市优模范小区”是开发商、物业企业、全体业主共同目标，想建立三方共赢局面，必须三方坐下来共同磋商。二）将来我是业主买车停放在哪里？私家车数量是“无限”的，而小区业主共有车位却是“有限”的，当有限的业主共有车位终于饱和的时候，也是开发商地下车库销售最旺、价格最高时期，所以提醒经济条件比较好的有车业主，在地下车位销售最低潮的时候提前购买，才能达到保值增值有效投资的最大经济效益。当然目前销售车位的价格、管理费用，必须在买卖双方都能接受的合理范围。三）为何车库其他车位开发商只能销售不能出租？作为房产开发企业投资的目的就是获取经济利润。根据旭日景城地下车库销售情况分析：销售价格根据小区物业管理环境、业主入住率、购买率的逐年提高，价格将逐年增长，如果车位靠出租经济效益就低，资金周转就相对的慢。事物一分为二，如果只谈“销售”，根据销售进度9百多车位预测至少要10年以上，车库管理成本、维护成本费用很大，不利于企业经营管理；同时直接影响小区更多有车业主，难以解决有车业主没有购买车位造成无法停车或乱停乱放的矛盾，有车业主因“逼购车位”直接引起社会公愤，不利于社会和谐与三方相处。如果只谈“出租”，出租总收益只能达到销售总收益的利息收益，降低了企业资金周转率，企业经济效益发挥不起来。建议开发商认真研究经营策略，租赁和销售同时有效并举，即满足了小区业主停车需求和环境改善，又降低了车库物业维护费用。同时应做好相关说服引导工作，让有车业主换位思考理解开发企业的难处。从自身经济能力与实际停车需求出发，选择购买和租赁。天上不会掉“馅饼”，世上没有永久免费的“午餐”。要想小区业主、开发商、物业公司都取得“三赢”局面，三方都要相应作出让步与妥协，采取疏导结合，如果互相搏弈，只能三败具伤。四）为何小区道路不能停车？道路实行单边划位进行收费，以增加业主共有停车位，停车的地方多了，增加了物业管理成本、安全防盗隐患、碰擦事故发生率和更多社会矛盾争议，不利于小区“三方”和谐相处。难免会妨碍消防通行、车辆出入与业主出行，也使小区显得更加车水马龙一片乱糟糟的，也直接影响小区业主整体文明环境和城市车辆管理规定。道路停车对小区车辆管理不利，如果增加道路临时停车位，直接影响开发商地下车库车位的销售，开发商不乐意再为小区整体环境继续投资改善环境，直接降低了小区整体环境水平，如果一味迁就部分有车业主的各种需求，对广大业主是有害无利的，不利于小区进一步整体发展升值。同时降低业主共有地下车位出租率和经济收益，削弱了小区整体公共设施、公共设备长期维修维护的合理合法经济来源。擅自同意“道路可以停车”是暂时息事宁人，是对小区广大业主和小区长期发展极端不负责任。根据市房产局停车规定：小区增加临时停车位，应经业主大会通过。五）为何不得私下转让业主共有地下停车车位？在业主共有地下停车位非常短缺的状态下，如果允许小区业主私下转让共有车位，将会逐步抬高共有地下停车车位租赁费用；结果是怂恿低素质无车业主，设法抢夺租赁共有地下车位先机从中获利，这是对小区有车业主最大的不公平，加大了有车业主承租费用。所以规定有