对于当前中央陆续出台的房地产政策

对于当前中央陆续出台的房地产政策，似乎让好多人雾里看花，摸不着头脑。就在这个月里，部分地区又接连冒出新地王，北上广等地的房价僵持不下，未见松动，人们不禁要问，这房价是不会死还要在往上涨。对此，笔者有自己的观点，对与错，与大家一起分享。一起讨论。首先我要问一个问题，美国为什么出现信贷危机，难道美国政府当时没有看到它的风险吗?英国著名对冲基金经理休·亨德利(HughHendry)说过，，“中国目前的经济增长是被前所未有的信贷洪水推动的，而信贷洪水最终会毁了中国经济，“一旦你把妖怪放出来了，它就不会回去”当金融系统与房地产绑在一起时，就是上了一列驶向悬崖的列车，车上的人都在玩着最后的狂欢。中央的政策也是说了要节制房价过快上涨，从字面上就看出，中央并没有让房价下跌的打算，至于原因很简单，倒不是舍不得房价下跌，而是房价下跌回波及金融系统，几天前央行也做过一个压力测试，如果房价下跌50%，央行的风险会很大，其实不只是央行，整个的金融系统都会受打击。对于风险到底有多大，看看下面的例子就知道了：100多万的房子，首付1万，即可入住，这样的事就发生在09年的广州市天河区的塞拉维花园。这是事实。如果房价下跌，一方面地产商会债务缠身，拖累金融业，另一方面，那些高位出手买房的人就会退房，不再交房贷，两头重压之下，金融业必将面临巨大风险。波及整个经济。所以在如今发展基础还不牢固的时候，中央是不会冒险让房价下跌的。这一点所有开放商早就心领神会，所以即使出了国十条，仍然挡不住地王产生。不仅有人要问了，难道房价还要一路上涨吗。经济的发展自有它的规律，并不以人的因素为转移。欧美经济学家一直以为如今的经济学可以避免危机的发生，可是美国的信贷危机却给出了相反的证明。问题就出在这里，一旦金融与房地产绑在了一起，就骑虎难下了。如今的房地产不是有没有泡沫的问题，而是泡沫有多大的问题，只要有泡沫，就必定会破，这是基本常识。虽然中央想竭力避开泡沫，所以不想让房价下跌，可是房价下不以人的意志为转移的。虽然买房者收入低，可以贷款买，但是这个有个风险系数的问题，如果当买房者无力偿还房贷时，最后就是金融行业的悲剧上演了。很多经济学家推出了什么“城市化说”“中国基数大说”“结婚人数多说”，可是这些都经不起推敲，大家都对预期看涨这正是危机爆发的原因所在。拿上海来说，08年上海卖掉1000万平方米，还剩下800万平方米。而上海市政府决定2009年要卖掉2000万平方米，这种非理性的冲动可见一斑。08年--09年间，房地产开发数量为26亿平方米，也就是说那就要在这一年里每个月要卖掉1.5亿平方。就上海来说一个月最多卖掉100万平方，长沙也差不多100万，在全国每月的销售来看，怎么可能一个月卖掉1.5亿平方?09年官方统计结婚人数为1148万，而目前我国市场供应量在5000多万套。并且1148万结婚人数中，有至少60%是在农村，可见所谓的结婚刚性需求导致房价预期暴涨是一厢情愿的事，还是那句话，当所有的人都对某一件事物看好的时候必然导致价格走高，这也会使危机爆发的原因所在。如果中央为了金融系统稳住高房价。其实目前也是这么做的，唯一能降低风险的就是进行收入分配改革，大幅提高人民的收入我国劳动者所得报酬品为0.2美元/小时，而欧美国家为25-30美元/小时，欧美国家工人工资占企业利润的50%左右，我们中国工人的工资占企业利润的10%都不到。可见贫富差距多大。但是这在目前经济不稳的情况下，必将打击中国的所有企业。从而反制就业形势，所以短期内是不可能这么做的。但是如果人均收入长期得不到提高，扩大内需就只是一厢情愿，势必又会反制企业的正常运营，造成相对过剩。进而恶性循环。在加上高房价压缩了人们对其他方面的支出，进而又对制造业造成打击(因为造出的东西卖不掉)。制造业不景气，而只有房地产一片大好时，又必将促使制造业老板把钱投到房地产，进一步吹大房地产的泡沫，所以，中国房地产的泡沫必将破灭，因为这个恶性循环已经是一辆急速行驶而刹车失灵的火车。谬论1：房价下跌会导致拥有房产者的资产缩水!说这话的人根本不懂什么是虚拟经济，或者是故意忽悠老百姓，个人名义资产和真实资产完全就是两回事!如果房价下跌真会导致住房拥有者真实资产缩水的话，那么反过来房价上涨就意味住房拥有者资产增值，那么政府只要给每个人造一栋房子，无论城市还是农村都标价1个亿，然后人人都成亿万富翁，全中国的财富超越全球，这可能吗?关于虚拟经济中的名义资产问题，很多老百姓是想不明白的，因此常常会被一些别有用心的砖家和开发商忽悠!这里给大家举个很简单的例子：假设有两个炒房客甲和乙，两人各自拥有2套住房和1000万现金。如果此时房价为100万1套，那么甲和乙的名义资产都是1200万(1000万现金+200万的住房市值)。接下来甲先从乙那里按200万的价格购入住房1套，然后乙再按200万的价格从甲处买回住房一套，经过这样的两次买卖后，两人各自还是拥有2套住房和1000万现金(这里不考虑交易手续费)，但由于市场上的房价变为了200万，他们的名义资产就都变成了1400万(1000万现金+400万住房市值)，双双增加了200万。甲和乙非常高兴，因为他们觉得通过交易使自己的资产增加了，于是继续交易，把房价炒到了500万1套，使他们各自的名义资产都变成了2000万(1000万现金+1000万住房市值)，看上去两个人仅靠互相交易就使双方每人赚了800万!但他们的实际资产增加了吗?没有!因为他们两人各自占有的实际资产依然只有2套房和1000万现金，而房子的价值是远低于500万的交易价格的。只有当他们成功将手中的房子按500万1套的价格卖给其他购房者时才真正实现了资产增值，然而这却是以其他购房者的资产缩水为代价的，因为那些人花500万买到的房子实际价值只有100万左右，远远低于其交易价格，而长期来看价格必然会出现理性回归，因此房价泡沫的其中一个严重后果就是造成社会财富的不合理转移。可见房价炒的再高，也不会创造出什么新的价值来，增加的只是住房拥有者的名义资产而已，而房子还是那些房子。对那些只有自住房的老百姓而言，他们根本不在乎房价上涨导致的名义资产增值，反而会担心由于房价上涨给自己子女将来置业带来的困难，所以最最希望房价不断上涨的是炒房客和开发商，因为他们才是社会财富不合理转移的最大受益者!当然地方政府对现行的高房价也有很大责任，通过高价卖地政府间接地从购房者手中截取了财富，但其所得部分基本上都是用于了城市建设和社会福利支出，多少也为改善民生做出了一点的贡献，而政府在进行土地出让时的起拍价与周围房价相比并不算高，因此导致最终地价高企的关键原因还是在于楼市泡沫诱惑下的开发商恶性竞争!谬论2：本轮房价调整空间在10-20%左右，如果跌多了银行会先崩溃!现在媒体上不少舆论给出的都是房价会下降10-20%的预测，那根本就是大的炒房客为了稳住小炒客以便让自己先撤退的幌子。就像股市在调整初期常常都是部分先知先觉的机构逐渐有序撤退，同时却喊着着调整空间有限的口号一样，只有在真正大跌之后中小投资者才知道自己处于高处不胜寒的境地。相信之前大家也看到了新政出来后有不少大炒客在上百套的进行一次性抛售，如果中小炒家现在还不醒悟，接下来就只有享受钝刀割肉行情了!最近的房贷压力测试结果已经给了这种言论一记响亮的耳光，在前几次房地产调控中，你见过如此大张旗鼓的进行房贷压力测试吗?那么现在政府的这种行为可以理解为是向公众表达自己坚决打压不合理高房价的决心!当前各大银行公布的可承受房价下跌范围基本在30-40%之间，若考虑到银行实际公布的情况可能会略微保守，那么一线城市房价下跌30%应该是此次调控的最基本目标。个人预计政府理想中的调控目标应该是使房价回到09年3月低点时正负20%左右的价格区间，由于最近一年几个一线城市房价普遍上涨了100-150%，房价回落20%根本没有什么实际意义，只有跌去40%左右才有希望回到相对可接受范围!在中国炒股要听党的话，炒房也一样要听党的话，在07年底楼市刚刚步入调整时，同样是一片房价难以深跌的舆论，在08年初似乎也只有万科选择了主动降价，然而不降价同盟坚持了一年后便开始崩溃，08年底至09年初房价急跌20-30%的情况比比皆是，最终很多楼盘价格跌至了原先的价格六折左右，相信经历过一年半前惨烈调整的有实力大炒家是不会想去重复这种噩梦的，而这次很可能会来的更快更惨烈!其实房价跌30-40%根本不会出现大规模的断供，断供的最大动力肯定是出于利益考虑，那么大家一起算笔账，然后再考虑下如果是你遇到这种情况会不会选择断供!假设一开始你以100万的价格买入一套房子，首付30万，并贷款70万分20年还清，一年后房价不幸下跌30%至70万，这时你会选择断供吗?如果市场价能稳定在70万，首付达到三成的自主房用户只要思维正常肯定不会选择断供，因为再买一套房子也需要70万，而自己现在手中的房子减掉首付和一年中还掉的部分贷款，剩下的还不到70万，一旦选择断供，那么今后虽然每年可以省下一点利息支出，但却需承担额外的房租，两者想减并没有多少差额，而且断供还会带来其它一系列负面影响。例如：今后买房需要重新积累首付，而对有信用污点的家庭，很可能首付比例也会相应提高，影响购房进程;公务员有了信用污点，搞不好还会彻底断送了自己的发展机会(国家到时极有可能出台相应政策来限制公务员的任意断供行为);断供前的房子如果是装修过的，基本上意味着10万左右的装修费白白浪费了，而住自己的房子和住租来的房子，心里感受肯定也大不一样;随着社会进步，个人信誉必将受到更多的重视，那么信用污点就会给自己今后其它的生活带来诸多不便等等。相信权衡利弊后，100万的房子就算一年后跌至60万，首付超过三成的自住房用户断供动力也不会很大。至于炒房客由于首付普遍在40%以上，房价跌至60万时与其选择断供不如选择现价抛售房源并提前还贷，既不会增加额外的经济损失也保住了个人信誉!因此房价调整30-40%根本不像部分既得利益者说的那么可怕，也是银行系统完全可以承受的!只要房价的跌幅不超过已购房者的(首付比例+已还房贷比例+10%)，基本上没有大的断供风险!唯一有点风险的只有开发商自身参与新开楼盘的“假按揭”套现，而这需要管理层制定严厉的惩罚措施来予以杜绝。谬论3：楼市调整过后房价很快就会创新高!弹丸之地的香港和日本其人口密度都远远大于中国，然而他们的楼市泡沫被刺破后房价已经低迷了十几，二十年，难道人口密度更低的中国反而能一直维持泡沫且不出现大调整吗?不要相信什么城市化进程和刚性需求支撑的理由，这都是开发商用来给购房者进行洗脑的舆论轰炸，就像07年股市中喊的什么“黄金十年”言论一样，当时忽悠了多少老百姓用存在银行里的血汗钱去高位接盘那些根本就没多少内在价值的天价股票?!媒体上的主流言论并不总是对的，很多都是利益集团的代言人在进行广告式的舆论轰炸，因此大家需要时刻保持清醒的头脑来区分真伪!楼市泡沫总会有被刺破的一天，这是由市场的内在规律决定的，谁也无法改变，而一旦泡沫破裂，房价就不可避免的陷入长期调整，泡沫吹的越大，相应的低迷期也就越长。现在日本的房价还不到20年前的一半，香港的房价也与10几年前的房价高点有很大一段距离，那么等到中国的高房价崩溃后，低迷的时间也一样不会少于10年。用一句现在网络上比较流行的话来说就是：别迷恋只涨不跌的楼市，那只是个传说~另外在这里不得不说一点，开发商和炒房客鼓吹房价上涨至少是出于自身的利益诉求，而最让我鄙视的则是那些之前还在一直唱空房价，却因现实所迫买了高价房，然后就转身加入到看涨房价阵营中去的人!真不知道为什么这些人的心理会这么阴暗?他们自己被开发商和炒房客强暴了一次后，就恨不得其它所有的无房者也都被开发商和炒房客强暴一遍才好，似乎只有这样才能让其感到心理平衡!然而房价的涨跌真的和这些刚刚买了房的人有那么大的直接利益关系吗?没有!对被迫接受高房价的自住型用户而言，100万的房子就算一年后涨到了120万他们也是不会卖的，同样也不会因为房价跌到80万而断供!那么房价涨到120万后，可以帮助这些人减少自己的房贷吗?不可