小议房地产经济过热现象

小议房地产经济过热现象-----从房地产经济运行过程的角度分析我国1992年和2003年后房地产经济过热现象姓名:姚霞学号:0803030246班级:工程管理0802中国房地产的发展大致经历了四个阶段：1、房地产产业的兴起阶段。在1978年理论界就进行了对房地产的构思和设想，提出了住房商品化、土地改革等问题。例如1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。可以说中国的房地产产业在此萌芽了。2、房地产产业的推行阶段。主要从实际问题上分析房地产业在中国的惊人的发展和推行中所遇到的挫折和失败。例如1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。3、房地产相对稳定的发展阶段。随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。4、中国房地产飞速发展的新阶段。表现为价格持续上扬，多项调控措施出台。2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。不难看出房地产经济在我国具有极旺盛的生命力，从其兴起发展到今天才不过三十年就成为我国的重要支柱产业，它的发展状况关系到一个地区甚至是一个国家经济的基础。1992-1993年房地产热背景：20多年来，我国居民住房水平有了很大提高，但还是与“基本小康”的发展阶段相适应的低水平的发展。第五次全国人口普查统计显示，我国城乡人均住房0.78间，城乡住房成套率约67%。人均住房建筑面积8平方米以下的家庭仍占9.1%，约3091万户，其中城市和镇约1520万户、涉及城镇人口近5千万。家庭洗澡等卫生设施较差，使用燃气、电等清洁能源作燃料的家庭仅27.5%，其他为柴草和煤炭。全面提高城乡居民居住质量，任务十分艰巨。我国私有住房占城镇住房比例已超过82%。通过稳步推进公有住房改革，我国从根本上改变了公房低租金、福利性使用制度，目前私有住房占城镇住房比例已超过82%。房产已成城市居民家庭财产中最重要部分。据国家统计局城调总队调查，城市家庭现有房产价值户均为10.9万元，占家庭财产的47.9%。其中，私房及部分产权的私房现值户均为9.9万元，公房现值户均为0.7万元，家庭装修现值户均为0.4万元。房产在家庭总资产中所占比重已接近一半。其中大、中、小城市该比例分别为49.3%、45.1%和48.1%。尽管近几年住宅建设一直保持较高的增长速度，城镇人均住房面积有了较快提高，但与发达国家人均住房面积相比、与人民群众日益增长的住房需求相比尚有较大差距。在90年代初，发达国家的人均住房建筑面积为：美国60平方米，英国38平方米，德国38平方米，法国37平方米，日本31平方米。另外,不同收入国家居住水平存在一定的差异，低收入国家人均住房建筑面积8平方米，中低收入国家18平方米，中等收入国家20平方米，中高收入国家30平方米，高收入国家45平方米。2001年我国城镇居民人均住房使用面积为15.4平方米，人均住房建筑面积为22.77平方米,处于上世纪90年代中等收入国家平均水平,与中高收入国家平均30平方米的水平仍有较大差距。1992年，在邓小平同志南巡讲话的推动下，住宅与房地产业在有利的政治、经济环境下得以全面迅速发展。同时，外商投资为住宅与房地产业发展增添了新投资来源。由于我国房地产经济市场的不完善，房地产经济运行过程的不规范，我国1992-1993年在全国出现了房地产热,甚至在海南、北海、惠州等地出现了房地产投机现象，产生房地产虚热。我想这个时候的房地产应该是处于我国房地产发展的第二个阶段——房地产产业的推行阶段。这一阶段的房地产产业无论是它的市场主体还是市场机制在房地产经济运行过程中都显得很不成熟，市场主体的盲目、市场机制的不完善是这一时期房地产经济过热甚至是出现投机显现的主要原因。生产：在生产这一环节上，市场主体的盲目、市场机制的不完善，是1992—1993年全国性房地产经济过热的主要原因。房地产经济主体层面分析政府方面:我国政府对国有土地和农村集体土地分别实行两种使用制度，即国有土地可以有偿使用、转让、抵押等，政府的土地控制能力直接决定着土地规划、土地发放行为。土地的供应方式是否投标，交易市场是透明还是暗箱操作，市场秩序运作是否规范，决定着政府部门对房地产市场的调控能力。。而1992-1993年这一时期正处于我国经济体制的转轨时期，我国的土地政策从统一管理演变到市场化运作。中国的土地供应为适应市场经济的发展需要采取“双轨制”。因此，我国政府是土地的最大卖家，房地产开发商只能从政府手中拿地，这就形成了房地产经济的一级市场，并不是所有的开发商都能从政府手中拿到土地，这些在一级市场拿不到地的开发商就只能以高价从囤有大量土地的开发商手中拿地了，从而衍生了房地产二级市场。由于土地是不可再生的，也就是有限的，而对于开发商来说，充足的土地储备是进行房地产开发的先决条件，因此面对当时“加快改革、开放和建设步伐”方针指导下的经济形势，开发商的第一对策是，囤积土地。我国各地方政府为了推动地区经济发展或招商引资，将政府的土地以划拨、转让、拍卖、招标等的形式出让给有关的部门、开发商。但是在我国土地所有者同时也是土地的出让者，在用地人或单位提出土地申请后，完全由政府决定是否符合经济建设需要，同时完成对申请人的审查，而且，相关信息缺乏披露。而政府不是一个抽象的概念，是由公务员组成的，这样的政府不可避免的会产生腐败，特别是在1994年以前“分税制改革”还没有实行，地方政府卖土地的收入是归当地地方财政所有的，更容易滋生腐败了。因此表面上合法的土地使用权协议出让中发生了大量的“贱卖”行为、“权钱行为”的现象普遍存在。据有关数据显示在土地出让的三种方式中，招标、拍卖出让仅占出让土地总量的不足5%，而协议出让高达90%以上。而资料显示协议出让的价格大大低于招标、拍卖的价格，尽管国家规定协议地价一般不得低于土地基准地价，但是由于当时监督制度的不完善和市场信息缺乏透明，当时的土地往往以低于基准地价的合法形式的协议地价出让给与政府有关系的企业或个人。这样就人为的导致大量土地进入房地产一级市场，这些土地在二级市场上继续被买卖着，并且土地价格越来越高，商品房的价格也人为的被越炒越高。海口市地价由1991年的几十万元／亩，一路狂飙至六百多万元／亩。地价一路飙升引起房价高涨，1991年，海南省房地产平均价格为1400元／平方米，仅仅一年，就猛增至5000元／平方米。1993年上半年顶峰时期，高达7500元／平方米。房价上涨又推动新一轮的地价上升，由此可见，房价地价的上涨是一个相互促进的过程。在改革开放之初的十几年里，由于国家资金短缺，特区、开发区等的开发建设采用了“不给钱、给政策”的方式，广大沿海地区、各开放城市纷纷选取了“以地生财”、“点土成金”的思路。其它非沿海地区、开放城市的地区很多也借招商引资或经济开发为出卖土地。1992—1993年中国房地产市场经济过热沿海地区表现的最为突出。政府的这些政策为房地产经济运行过程中的土地炒作行为提供了一个合法的屏障。这也是我国房地产市场法制法规不完善的表现。土地炒作十分盛行。房地产市场经济主体对未来房地产价格走向的预期过渡乐观，大部分开发商包括投机者开始增加土地的购买和囤积，旺盛的土地需求带动了土地价格的上升，理所当然房地产开发成本提高，从而造成市场的虚假繁荣，引起进一步的价格上涨预期，当时的房地产繁荣景象又吸引更多的开发商和投资者参与其中。在这一过程中，地价逐步脱离了土地的实际价值，土地买卖过程中的暴利由此产生。炒地皮、晒地皮等的投机活动应时而生。“炒地皮”是单纯的土地买卖活动，对到手土地使用权的转售。从事这种形式的土地投机活动的手段通常有以下几种：1，将地价征用的土地转手高价倒卖。这是地方政府为增加财政收入常用的手段。2，将划拨土地使用权高价转让或高价出租。这是大量拥有政府背景的企业或开发商参与房地产市场的惯用手法。3，地价后的土地使用权高价转让，包括一级市场低价从政府那里批地获得土地使用权的再转让，以及二级市场从其他土地交易者中获得二手土地使用权的再转让，这是1992-1993年房地产土地投机的主要形式。晒地皮一般是指土地投机商对某地段土地预期地价呈上涨定势的评估无疑的前提下，买下地皮（即土的使用权、即土地使用权）到地价到达预期价位才出售牟利，以获得囤集土地的高利润的行为。后者为短期倒卖。表一：1989—1996年中国房地产投资与全社会固定资产投资1989--1996年中国房地产投资变动-5000050001000015000200002500012345678年份年份房地产投资(亿元)全社会固定资产投资房地产投资占固定资产比重房地产投资增长速度全社会固定资产投资增长速度从表一看：1991—1993年这短短的三年时间里房地产投资从252亿元增加到1397亿元，房地产投资增长速度18.87增涨到158.23。由此可见，当时房地产市场的资金是十分充沛的。房地产业是资金密集型产业，在开发过程当中，从申请立项、购买土地使用权、平整场地、设计施工到竣工验收需要很长的时间，其间每一个环节都需要大量的资金，大部分房地产开发企业都需要国家的金融机构提供资金上的支持，才能避免发生资金周转困难甚发生财务危机的情况。1992—1993年里国家大量的房地产投资，为房地产开发、销售活动的顺利进行提供了资金保障。根据国家对房地产市场的方针政策，外加国家财政上对房地产的大手笔的投资，我国的银行等金融机构预期房地产发展前景很好，就放宽了借贷政策，更有甚者直接参与到了市场投机活动中，一定程度上刺激了房价的上升。当国家政府采取紧缩银根的政策时，银行等金融机构的帐面上就会出现大量坏账，对国家的金融体系产生很大的不良影响。房地产行业进入者方面：我国1992—1993年的房地产经济市场在缺少健全法制的管制、政府的不适当的方针的引导的社会经济环境下，是一个入行门槛低而且充满暴利的市场。国家的大手笔的房地产投资、政府放松土地管制、银行等金融机构放宽贷款政策，使得这一时期大量投资者、投机者房地产开发商进入房地产市场疯狂“淘金”。其中不仅包括国有企业、集体企业、合资企业、个体经营者，还包括各地各级的党政机关、企事业单位、社会团体、金融机构等，甚至部队、公检法系统都不同程度地参与了炒作和经营。使得进入房地产行业的开发企业迅猛增加。从1991年的5128家猛增至1992年的13566家，翻了一番，而1993年又翻了一番，达到两万多家。从房地产经济的运行过程上看，生产者多了，那么生产的产品势必会增加，1992—1993年建筑面积也是猛增，这就为1992—1993年房屋的高空置率埋下了隐患。（见表二，表三）表二：1989年到1996年全国房地产开发企业数量单位：个1989年到1996年全国房地产开发企业数量变化趋势1989--1986年全国房地产开发企业数量050001000015000200002500030000350004000012345678年份数量年份房地产开发企业数量表三：房屋建筑面积单位：万平方米年份房屋建筑面积国有集体地区施工面积竣工面积施工面积竣工面积施工面积竣工面积199141054.220256.321395.49566.219658.810690.1199251885.424045.525896.110968.025989.313077.5199365374.228684.832118.112085.432724.116379.0199478032.232383.339445.814143.037004.417674