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展望2009年房地产融资模式----兼论相关法律问题北京市中伦文德律师事务所陈文律师一、危机与挑战2008年由美国次贷危机引发的美国金融海啸，对美国及全世界的金融和经济领域都造成了巨大的负面影响。同样我国的金融领域，经济领域及房地产领域也受到了相当的影响。2009年我国的房地产领域也将面临新的挑战和机遇。尽管国务院办公厅于二OO八年十二月八日颁布了《关于当前金融促进经济发展的若干意见》和在二OO八年十二月二十日又颁布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，但在新的一年里，房地产项目的融资仍然是所有发展商关心的重要话题。二、资本市场1、企业IPO房地产公司可以利用资本市场融资，境内资本市场和境外资本市场。企业在境内外资本市场IPO股权融资，要经过复杂的审批程序，并有数量的限制，严格的信息披露要求和相关资本市场的法律监管，尤其对房地产企业困难较大。进入国外资本市场难度更大，有不同的法律问题，程序问题和市场准入问题。2、发行企业债国务院办公厅《促进房地产市场健康发展的若干意见》强调要支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券。1）由证监会批准的上市公司企业债券，在证券市场发行。2）由发改委批准的企业债券，在银行间债券市场发行。万科企业（000002）于2007年至2008年发行59亿公司债券；保利房地产（集团）股份有限公司43亿元公司债获批；招商地产发债融资80亿。3、收购上市公司股权（买壳公司再进行增发）通过收购ST或SP上市公司的股权，从而达到房地产公司上市融资的目的。企业IPO程序复杂，已排队申请IPO的企业有几百家，通过购买上市壳公司，也是可以达到上市融资的目的。2008年11月信达投资公司成功用其旗下11家房地产公司的股权置换了青鸟天桥公司的百分之五十八的股权，达到了房地产公司上市的目的。中国银监会2008年12月6号发布《商业银行并购贷款风险管理指引》，鼓励银行支持企业并购贷款业务。国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中强调对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供金融支持和相关金融服务。三、传统的间接融资银行贷款长期以来，银行一直限制对房地产企业的开发贷款，直到二OO八年十二月二十日，国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》出台，其第三条第（七）款要求支持房地产开发企业合理融资需求，加大对中低价位，中小套型普通商品房建设特别是在建项目的信贷支持力度。银行贷款要求：借款人有信用担保，或请第三人信用担保。借款人提供合法有效的不动产抵押担保或股权质押及其他证券或权利质押担保，或第三人提供动产或不动产抵押担保或权利质押等担保条件。四、当前的政策障碍1、房地产公司上市困难重重2、商业房地产项目贷款仍然受到限制3、一般房地产公司发债困难也较大4、仅两限房、经适房等政策性房地产项目贷款较为宽松五、探索新的融资模式及其法律问题新的融资有多种模式，各房地产公司可以根据各自不同的实际情况选择适合自己的模式。1、与外国大型房地产企业合作1）联合参加房地产项目招、拍、挂程序，然后组建中外合作或合资房地产开发公司2）由国内公司首先参加房地产项目的招、拍、挂程序，然后把内资公司改组成中外合作或合资公司3）由国内公司完成招、拍、挂程序，在完成该项目的总投资25%后转让给外资房地产公司在上述三种模式中，房地产融资可以以不同形式得以完成。2、与大型商业机构合作（沃尔玛、百安居、家乐福、麦得隆、乐购、红星美凯龙和东方家园等）1）根据需要建设大型商业设施如大型超市（在各主要城市或地区）2）以量身定造的方式建设并销售3）合作参股方式，最后完成转股手续4）以长期出租方式，以分期付清租金方式完成价值转移上述4种合作模式中，房地产开发公司以不同的方式，如以租赁合同收益为担保向银行贷款，或以向承租方或购买方先行收取租金或预付款方式完成房地产融资，根据需要和具体情况制定相关法律文件。3、以项目融资方式向银行贷款以项目本身全部权益或部分收益作为担保向银行贷款。1）将项目公司的全部股权质押给银行2）将项目土地使用权抵押给银行3）将项目的预期收益全部质押给银行4）将项目公司的所有银行帐户质押给银行5）将项目的所有保险权益转让给银行项目融资是当今国际及国内较多适用的融资模式。可以适用项目融资的项目多为商业项目，如酒店、商场、停车楼等。银行通常可以将这类商业项目和房地产开发项目分开对待，以获得不同的政策待遇。项目融资涉及许多法律问题，例如抵押、担保、质押、抵押权的实现和有关金融、税务法律问题，需要制作许多相关法律文件。4、以中外合资或合作企业名义向海外金融机构融资1）以外方股东名义向国外金融机构借款2）以合资或合作企业名义向国外金融机构借款3）以项目融资方式向国外机构借款以外方股东名义向外举债或以合资企业名义向外举债只需向外汇管理局备案，不占国家外债总规模。但向外举债不能超过该项目的投资总额。与有经济实力的外国公司合作成立合资房地产公司是从海外融资的最佳途径。同时在国内进行融资也是具有优势条件的。上述融资模式涉及到中外合资及中外合作的许多法律问题，同时也涉及到贷款银行国家的金融法律问题和外汇法律问题。5、房地产公司与海外房地产基金合作1）在中国申请成立中外合作的房地产基金2）吸引海外房地产基金投入国内项目A、股权转让B、项目转让C、定身制作项目D、中外合作（固定收益分成）等方式合作目前由于政策因素，只有极少数国内的房地产基金获得批准，尚没有中外合作的房地产基金获得批准，但这只是个时间问题。海外房地产基金目前直接投资国内房地产项目有一定困难，但有些房地产基金已经以外资企业入股的方式参与国内的房地产项目。6、与信托投资公司合作开展房地产信托业务房地产公司与信托投资公司合作，由房地产公司向信托投资公司申请，由信托投资公司依据信托法并根据房地产公司的项目具体情况制作信托计划，在社会上定向或公开发行单一或集合计划与信托受益凭证，将社会上的闲散资金汇聚起来，集中使用在房地产信托计划中。其中要点是，根据信托计划：1）信托计划购买人（信托受益凭证受益人）将自己的资金信托给信托机构；2）信托机构将某一项目的信托资金集合在一起设立独立帐户，使信托资金独立于信托公司自身的财产和其他信托计划的财产与资金；3）根据信托计划，信托投资公司委托银行将信托资金投入房地产公司的项目中；4）房地产开发公司向信托投资公司提供担保，以股权质押或以项目土地使用权及在建工程抵押及保险权益转让等担保方式；5）信托计划完成后，项目发展商向信托投资公司返还信托资金本金及收益；6）信托公司向各信托人返还资金及收益。信托计划又分房地产项目信托计划和房地产公司股权信托计划，前者为间接融资，后者为直接融资方式。房地产信托在我国刚刚兴起，现在信托业开始开展土地及开发领域的信托计划及其他大型房地产项目的信托计划，房地产信托涉及到物权法、房地产法、土地法、信托法、担保法、保险法等。整个信托计划履行过程较为复杂，需要制作较多法律文件。中国银监会2008年12月4日颁布《银行业与信托公司业务合作指引》强调银信理财合作和信贷资产证券化合作业务，从而为信托公司介入房地产业务提供了巨大的空间。7、当地房地产公司与外地房地产公司合作（企业间融资）跨地区、跨省市的房地产项目合作，可以实现优势互补，资源整合、节约成本、提高效率。1）联合竞拍2）先行竞拍，以后股权重组3）项目转让4）股权转让8、与国外及外地房地产代理机构合作（间接融资新方式）1）境外售楼宣传吸引海外侨胞及海外投资者购买国内房产，设立吸引海外个人或机构的热线。2）外地售楼宣传吸引外地投资者到本地购买房产。需要境外律师的配合，涉及到外国的法律。如在国外签约涉及到外国的税收法律。9、合作开发医用房地产（与境内外医疗机构合作建联锁机构）房地产开发公司与国内外国大型医疗机构或大型医疗保健机构联合开发医用房地产项目。1）合资组建项目公司（外方以资金或管理或高级医疗管理队伍入资）2）以项目融资3）外方的设备入资4）为特定医疗机构建造或以出租形式销售医院设施房地产公司与特定的医疗投资机构合作以不同方式融资。10、以BT方式融资房地产公司在项目建设的过程中将项目销售掉，项目公司寻找并选择对其所开发建设的项目有兴趣的投资机构，该投资机构按合同约定分期向项目公司支付工程款，至项目验收合格后将最后一笔款付清。一般这种项目多为写字楼项目，购买者为自用或投资用。这种融资方式对开发公司或购买方均有益处，可以说风险在买卖双方之间分担。采用BT融资方式还需要双方对履约做出保证。11、跨行业合作房地产公司与其他行业中的大型投资者合作，例如石油行业，通讯行业，航空行业、制造业等。房地产公司利用本身在开发领域的优势，吸引行业外的大批资金。资金会向着利润高的行业流动，这时资源的配置会达到最优。房地产行业的收益及利润率一直相对其他行业较高，而房地产又是一个新兴的行业，所以吸引外行业资金有着极大的潜力。12、与担保机构合作增强信用等级提高融资能力无论采取何种方式融资，房地产公司都要尽最大努力提高自己的信用等级，而在短期内提高信用等级的方式便是与担保机构合作，增强信用等级。在提高信用等级后，融资的问题会得到妥善解决，同时担保机构会要求房地产公司提供相应的反担保措施。13、与保险机构合作保险机构每年可以从所收取的保险费总额中拿出百分之五投入不动产投资，而保险机构虽不是专业的房地产开发机构，但却有充足的资金。1）为保险公司量身定制其投资的不动产项目2）吸引保险公司参与股权式开发房地产项目（保险资产管理公司）国务院办公厅《关于当前金融促进经济发展的若干意见》鼓励保险投资机构投资企业债、公司债。14、与大型企业或机构合作（如中石油、银行、保险司、中航集团等各大型央企）1）建造职工集体福利性商业住房2）定制写字楼及其他设施。房地产公司及早获取这方面的信息，项目融资问题迎刃而解。15、与不动产资产证券化试点银行合作（ABS）（Assest—Backed—Security）1）早期介入试点银行的试点项目；2）将项目贷款及项目个人住房抵押贷款列入SPVSpecial—Purpose—Vehicle公司中。目前有关法规刚出台，实施细则正在制订中，配套的规定也在完善，具体试点项目刚刚开始。16、企业债券市场（发改委审批项目）企业债券是企业依据国家法律，按照国务院及央行的法规及规定，在获得政府有关部门的批准后依照法定程序发行的债券，约定在一定期限内还本付息的债券。企业债券代表着发债企业和投资者之间的一种债权债务关系，债券持有人是企业的债权人，企业债券与股票一样，同属有价证券，可以自由转让。企业债券分类如下：1）短期（1年）、中期（1-5年）、长期债券（5年以上）2）记名与不记名债券3）信用债券和担保债券4）提前赎回债券和不可提前赎回债券5）固定利率债券，浮动利率债券和累进利率债券6）附有选择权的企业债券和无选择权的债券。（可转换公司债券，有认股权证的债券）7）公募债券和私募债券。国务院、央行于2005年5月23日颁布《短期融资券管理办法》，企业可发行一年期短期融资券，用于企业正常经营，在整个短期融资券发行过程中，需要律师及其他中介机构出具有关文件。17、PE私募股权投资基金最近两年私募股权投资在我国迅速发展起来，对各类企业在经营发展中融资起了巨大的作用，虽然大多数和私募股权投资基金要选择一些在生物科技，新材料和新能源领域里具有发展潜力的企业，但也有一些大型的私募股权投资基金倾向于投资一些具有上市发展潜力的房地产公司。私募股权投资基金是在上市之前投入，（preIPO）一般投入在二至三年后退出。PE投资涉及到律师尽职调查，财务审计，股权调整，工商资料变动，因此要有完善和详细的法律文件。私募股权基金既有国外的，也有本土的，更有中外合资或合作的，这也是房地产企业发展中直接融资的一种渠道。18、房地产投资信托基金（REITS）房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划，旨在向持有人提供来自房地产租金收入的回报。RealEstatesInvestmentTrusts,应该是集合众多