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第一章工业地产概述工业地产定义、分类⊙特点及趋势⊙工业地产定义工业地产定义：指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托、地产为载体的工业物业总称。工业地产分类根据产业发展阶段对国内23种工业地产进行分类。医疗保健设施数据交换中心教育培训基地科技孵化器企业加速器创业人社区都市经济园物流园区保税物流园临港经济区专业批发市场大学生科技园软件外包基地影视传媒中心创业产业园公共博展馆旅游渡假区产业转移园生态工业园总部经济园中央商务区基础保障创业阶段商业零售楼宇经济体创新领域发展阶段成熟领域流通领域工业地产特点工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点。政策主导性强、专业性强•工业地产受地方政府、经济、产业发展、政策等影响很大；•工业地产和产业紧密联系，不同工业地产必须满足不同产业发展需求及功能要求；投资大、投资回收期长•工业地产项目规模大，前期投入大；资金占用周期长，投资回报期限大于住宅房地产与商业地产；区域性强•由于工业发展具有很强的聚集效应，不同区域具有不同的主导产业，区域市场对工业地产需求一致性较强，致使工业地产在同区域的功能差别很小；项目增值性•发展第三产业，实现二、三产业联动，拓展项目收入来源；•加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展优化产业配置，打造产业群，都能促进项目价值提升。工业地产趋势近些年，工业地产，或称作产业地产，成为各方资本竞逐的新领域，不仅传统的产业地产运营商加大了扩张力度，连很多实体企业也纷纷参与国内产业地产强势产品品牌不断战略扩张，如联东U谷、道丰集团、武汉光谷等国外巨头加大在华投资力度，如普洛斯向武汉等中部城市布局，AMB公司在上海收购1.7万㎡的工业地产项目大型房地产开发商为了规避风险开始进入产业地产领域，包括复地、绿地、富力、陆家嘴、合生创展、珠江投资等，如万通和TCL合资成立工业地产开发公司万通新创工拥有独特资源的产业实体企业开始尝试从示范走向布局，如广州市龙源环保科技有限公司提供专业、集中的水处理服务，同时因水处理设施带来了产业园建设和运营1234第二章工业地产开发模式研究工业地产开发模式⊙政府主导模式⊙主导企业引导模式⊙工业地产商模式⊙综合开发模式⊙优劣势比较⊙工业地产开发模式政府主导模式通过政府行为，划区域规划发展集群产业。该模式为中国目前各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国工业地产市场的主要载体。主体企业引导模式实力企业获取工业用地开发相对独立的工业园区，自身进驻且占主导，通过土地出让、项目租售等方式引进同类企业。工业地产商模式房地产开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地，建设基础设施或厂房、仓库等，然后以租赁、转让或合资等方式经营管理项目。综合运作模式上述三种模式的混合运用。政府主导工业园模式——基本情况政府主导模式：以政府开发为主导，规划各种开发区、产业园，示范带动区域或经济全面发展。开发主体地方政府是我国目前工业地产市场的主要载体，工业园开发模式也是各级地方政府最常使用的工业地产开发方式。地方政府创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区，形成其特有的优势，然后通过招商引资、谷底出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。区域经济发展迅速，产业潜力十足；区域辐射地位明显，交通条件优越；宏观政策重大利好，产业发展具备良好的政策环境。操作手段具备外部条件政府主导工业园模式——园区开发模式流程•区域经济研究•园区开发定位•行业发展规划•园区招商定位•园区开发策略•园区招商策略•开发财务规则•概念性规划•控制性规划•基础设施规划•详细规划•非盈利性基础设施建设•盈利性基础设施建设•共用设施建设•国内招商•国外招商•客户管理•物业管理•土地容积率•产业升级工业园区开发模式流程研究定位总体规划园区建设整体招商园区管理园区升级政府完全主导的开发模式政府制定园区发展的总体规划，包括行业的发展规划，园区开发策略、园区招商策略及开发财务规划等，通过前期的基础投入，制定相应的优惠政策来吸引大型工业企业来园区建厂，政府负责未来园区管理及未来的规划升级。案例：新加坡裕廊工业园•园区概况：位于新加坡岛西南部的海滨地带，距市区约10多km，1961年政府计划在裕廊划定6480公顷土地发展工业园区，1968年园区内厂房，港口、码头、铁路、公路、电力、供水等基础设施建设基本完成•开发主体：开发运营主要是由政府垄断开发。最初的管理机构是经济发展局，1968年成立裕廊管理局（JTC）。资金筹集、土地运用、招商引资等均采用一级政府统一规划，专业化分工建设、管理和服务协调相配合。政府用法律制度来安排土地的开发利用，由JTC统一控制全国工业用地和各类园区的供给，由经济发展局遍布世界的专业招商队伍统一负责招商1961-1979年劳动密集型产业主导阶段1980-1989年技术与资本主导阶段1980-1989年技术与资本主导阶段•入区企业以劳动密集型产业为主，主要是为了解决新加坡就业问题，改变其工业落后的面貌•为高增长型的企业设计和提供具有差异化的设施和厂房•提高集约化利用园区的土地•出现了商业园、技术园、后勤园等新概念的园区•保证项目快速启动并尽快达到规模经济•快速并以较低成本获取私人土地•有效吸引跨国公司的投资•园区的竞争对象在国外而不在国内，园区之间没有恶性竞争。案例：新加坡裕廊工业园•产品系列–工业用地–商业园土地（新兴产业、高新技术企业）–多层厂房（Flattedfactories)–标准厂房（Standardfactories)–创业/科技企业中心（iHUB每个工作空间的面积为8-70㎡，科技企业中心为多层厂房+综合设施）–iPark：提供15公顷地产供企业建设独栋（Premise）–写字楼（Officespace）•配套–食堂、美食广场、粮食店、便利店、医疗诊所、银行、培训室、公园•截止到2003年底，新加坡岛内已建立了30多个工业园区，共占地8025公顷，已开发5069公顷，包含了7000多家跨国公司和本地的高技术制造业公司，对GDP的直接贡献率为25%，雇佣了全国1/3以上的劳动力•裕廊镇管理局公司(JTCCorporation)是这些工业园区的主要开发者案例：北京雁栖经济开发区雁栖经济开发区•园区概况：成立于1992年，为北京市级开发区、北京生态涵养区县开发区，总规划面积15.035平方公里•开发主体：北京雁栖经济开发区管理委员会是负责开发区的整体规划、宣传推介、协调征地拆迁、审核入区项目、各项统计工作以及园区安全生产、市政市容、治安秩序等工作。北京市长城伟业投资开发总公司为怀柔区政府直属国有企业，负责开发区规划区域内土地的征用、开发、招商引资以及经营性物业投资管理。管委会与长城伟业是“两块牌子，一套班子”•园区布局：初期由主园区、经纬园、凤翔园构成，食品饮料及配套包装印刷产业是园区核心支柱产业，是“华北最大的食品饮料产业聚集区”，2008年规划调整为“一区四园”：新能源新材料产业园、生命科学产业园、中关村雁栖高新技术创新基地和文化创意产业园•经济效益：2010年1-11月工业总产值136.9亿元，同比增长19.5%，投产开业企业340个，同比增长7.6%，三资企业86个，同比增长11.7%，从业人员2.2万人，同比增长1.9%，招商项目117个，同比增长12.5%案例：北京雁栖经济开发区•怀柔区定期组织企业与市级融资平台进行对接。•怀柔区政府出资2000万元作为“代偿资金”，借助市经济和信息化委员会高端制造业投融资服务平台，设立怀柔区中小企业投融资服务平台，为中小企业提供投融资服务。同时安排500万元高新技术产业融资贷款担保金，用于支持高新技术产业发展。通过出台多项扶持政策，不断改进政府服务意识，改善软环境，吸引、留住企业国家北京市怀柔区中关村•财政部国家税务总局关于促进创业投资企业发展有关税收政策的通知•财政部国家税务总局关于科技企业孵化器有关税收政策问题的通知•……•北京市工业企业流动资金贷款贴息补助政策实施细则•北京市鼓励在京设立科技研究开发机构的规定•北京市财政支持高新技术成果转化项目等财政专项资金实施办法•北京市关于进一步促进高新技术产业发展的若干规定•……•怀柔区高新技术企业申请使用科技及中小企业担保资金管理办法•北京市怀柔区引进人才办法实施细则•怀柔区发展总部经济实施品牌战略技术创新战略开拓资本市场战略扶持政策•怀柔区促进生产性服务业和文化创意产业专项引导资金使用管理实施细则•……•中关村科技园区留学人员创业企业小额担保贷款“绿色通道”实施细则•中关村科技园区中小企业技术创新专项资金管理暂行办法•中关村科技园区企业改制上市资助资金管理办法•……除国家、北京市相关优惠政策外，怀柔区政府根据区内实际情况制定了有针对性的人才、融资担保和财政政策，同时设立专项资金促进相关行业发展。通过积极协调公交公司设立站点、搭建融资平台、缩短审批流程等方式，为企业发展提供便利条件。交通•雁栖经济开发区管委会与北京八方达公交公司怀柔分公司协商，在开发区设立公交总站，雁栖公交总站建成后，开发区与怀柔城区间的通行将更加便捷，后续也将开通开发区与中关村、开发区与东直门等多条线路。审批流程•实行“重点标记、即时移送”分办制度，对重点项目引进和建设进行全程跟踪监控，压缩用地审批、环保评估等手续时限，年内开工项目免交或缓交市政基础设施建设费。凡属区级权限内的审批事项，原则上完成时限压缩50%。融资平台主体企业引导模式——基本情况主体企业引导模式：政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响力，带动上下游企业加入园区建设。地方政府是我国目前工业地产市场建设的主导，主体企业引导模式是工业园开发模式的衍生模式，也是各级地方政府经常使用的工业地产开发模式。创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，吸引某些行业的知名企业进驻，利用其再行业的影响度来带动行业上下游相关产业的聚集，以产业链带动发展。区域辐射地位明显，交通条件优越；具备产业发展的良好的产业政策环境；优惠的税收及相关政策。开发主体操作手段具备外部条件主体企业引导模式——园区开发模式流程政府完成初步计划及配套建设吸引知名企业进驻，同时通过土地出让、租赁等方式引入同类企业完善产业链。•区域经济研究•行业发展规划•园区招商定位•园区开发策略•园区招商策略•道路、交通•公共设施配套•厂房•其他设施•国内招商•国外招商•客户管理•物业管理•土地容积率•产业升级主体企业开发模式流程初步规划基本配套建设主体企业规划建设整体招商园区管理园区升级政府引导，企业带动的开发模式适当包装及推广政府土地出让、租赁方式引进同类企业，实现整个产业链的打造与完善。案例：北京诺基亚工业园•北京诺基亚工业园是诺基亚全球手机生产的最重要基地之一。到目前为止，已有20多家国内外著名手机零配件和服务供应商入驻；2006年北京诺基亚工业园产值突破千亿；•2006年5月，诺基亚中国区总部和北京研发中心迁入亦庄，成为第一个在亦庄设立总部的跨国公司。公司国家产品Savcor芬兰镀膜EXEL英国物流Electronic日本键盘RFMD美国半导体Friwo德国充电器SANYO日本电池工业地产商模式——基本情况工业地产商开发模式：地产商运用住宅开发的模式，开发建设工业地产，并通过出租、出售，获取利润。房地产开发企业是该模式的开发主体，工业地产商通过市场化的开发模式来完成工业地产的从开发、销售（租赁）、管理等活动。根据区域产业发展的趋势及未来工业市场的需求状况，通过市场化的取缔方式来获得土地，继而进行工业物业的开发，以出售或出租方式实现效益。区域辐射地位明显，交通条件优越；具备产业发展的良好的产业政策环境；优惠的税收及相关政策。开发主体操作手段具备外部条件工业地产商模式按地产开发模式进行，从取地开始，到施工建设，最后通过转让、租赁、合作经营等方式回收资金，实现利润。详细了解区域产业发展现状及趋势。•工业园区获得工业土地•其它途径获得•道路、绿化建设•基础设施建设•厂房、仓库、研发•租赁、转让