工业地产简介与分析210484915

工业地产简介与分析天津工业现状天津工业地产市场情况天津工业物业的发展模式天津工业产品情况天津工业地产市场情况市场供应天津市目前拥有4个国家级工业区和27个省级及省级以下工业园区。总工业园区规划面积近400平方公里。国家级园区天津新技术产业园区天津经济技术开发区及西区天津港保税区天津出口加工区省级及省级以下园区天津空港加工区天津市大港经济技术开发区天津市东丽经济技术开发区天津市海洋石化科技园区天津市军粮城产业园区天津市武清经济开发区天津市津南经济技术开发区天津市大王古经济开发区天津市八里台工业园区天津市福源经济开发区天津市鑫达电子工业园区天津市天宝经济技术开发区天津市西青经济开发区天津市京津新城经济技术开发区天津微电子工业区天津市宁河经济技术开发区天津市中北工业园区天津市潘庄工业园区天津市北辰经济技术开发区天津市静海经济技术开发区天津市双口工业园区天津市子牙环保产业园区天津市海洋石油工业园区天津市蓟县经济技术开发区天津化学工业区天津逸仙科学工业区天津市茶淀工业园区天津工业园区分布图如图上所示，天津的工业有这样几个特点：1、从地域分布上看，各区县都至少有一个省级开发区，而东丽、西青、津南和武清都有3个省级及省级以下开发区，是工业及工业园区相对繁荣的区域。2、从工业园区的级别上看，90%国家级开发区主要集中在滨海新区而90%的省级开发区集中在市区周边。3、从成立时间上看，有几个高峰期，91-92年为一个高峰期，建立了一个国家级，4个省级，成立地点为市区周），96年为一个高峰期，泰达经济技术开发区开辟了3个子区，分别坐落于武清、汉沽、西青三个开发区内，03年为一个高峰区，共开辟了一个国家级，3个省级开发区。随着城市工业的聚集效应逐渐形成，天津工业地产客户主要集中在电子、机械制造、汽车配件、化工等行业。目前，电子产业、汽车及配件、化工、机械制造业还有近期崛起的航空业与物流业，已经成为天津工业支柱产业。与工业发展相适应，各类专业开发区域相继建成，如泰达微电子工业园、化学工业区，空港的航空城等。高科技产业园区相继兴起，依托市区内教育科技优势形成新技术成果转化基地，也促进了研发厂房地产的发展。市场需求天津工业物业的发展模式政府引导型模式自主开发模式上述两者相结合的开发模式内外资合资开发模式带租约收购模式天津工业物业情况优势：国家的政策支持，雄厚的工业基础，得天独厚的地理位置，便捷的自然交通区位、高水平的职业教育和人才素质，就上述条件而言天津有相对较低的土地与租金价格。劣势：就工业物业来说，标准厂房的设计单一，设计水平低，土地使用率低，产品设计单调，很难找到能够满足特殊产业的厂房。天津工业2006~2007年走势分析投资密度土地价格租金价格投资密度、土地价格、租金价格整体分析投资密度名称06年一季度06年二季度06年三季度06年四季度至今天津港保税区2500RMB/㎡4000RMB/㎡4000RMB/㎡4000RMB/㎡空港物流加工区及空港国际物流区3000RMB/㎡4000RMB/㎡4200RMB/㎡4200RMB/㎡天津经济技术开发区及西区3500RMB/㎡4200RMB/㎡4200RMB/㎡4200RMB/㎡西青经济技术开发区1500RMB/㎡1700RMB/㎡2000RMB/㎡2000RMB/㎡津南经济技术开发区2000RMB/㎡2000RMB/㎡2200RMB/㎡2200RMB/㎡050010001500200025003000350040004500RMB/平方米天津港保税区空港物流加工区及空港国际物流区天津经济技术开发区及西区西青经济技术开发区津南经济技术开发区06年一季度06年二季度06年三季度06年四季度至今如上表所示，从一季度到第二季度，天津港保税区投资密度涨幅达60%，空港物流加工区涨幅达33%，天津经济技术开发区涨幅20%，投资密度反映的是土地利用率的高低，投资密度越大，土地的含金量就越大，而投资密度的提高也对入住企业的资质提出了更高的要求。这一变化将促使天津的工业地产单位产值更高，土地收益更大。土地价格国务院发布了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号，以下简称《通知》），根据《通知》中要求，建立工业用地出让最低价标准统一公布制度和提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准。全国的工业用地标准已于12月27日出台，新增建设用地土地有偿使用费于2007年1月1日提升一倍，这两条规定，都会使工业用地的实际出让价格受到比较大的冲击。名称最低出让地价新增建设用地土地有偿使用费和平区、河东区、河西区、河北区、红桥区、南开区480元/平方米80元/平方米塘沽区384元/平方米64元/平方米津南区、西青区336元/平方米56元/平方米东丽区、大港区、北辰区、汉沽区288元/平方米48元/平方米武清区252元/平方米42元/平方米宝坻区、蓟县、静海204元/平方米34元/平方米宁河县168元/平方米28元/平方米租金价格名称06年一季度06年二季度06年三季度06年四季度至今天津港保税区0.8-1.20.8-1.40.8-1.40.8-1.4空港物流加工区及空港国际物流区0.9-1.10.9-1.30.9-1.30.9-1.3天津经济技术开发区及西区0.7-0.850.7-0.910.7-0.910.7-0.91西青经济技术开发区0.45-0.550.45-0.550.45-0.550.45-0.65津南经济技术开发区0.4-0.50.4-0.50.4-0.50.4-0.5单位：平方米/天投资密度、土地价格、租金价格整体分析国家政策的颁布，遏制了招商引资中竞相压低地价的恶性竞争行为，抑制了工业用地低成本过度扩张；投资密度的增加，体现了工业用地的稀缺，钢材价格的提升（工业厂房主要建筑材料），直接造成了建筑成本的提升，这些都导致了天津工业用地价格和厂房建筑成本的攀升，但这里强调的是：天津工业物业近一年时间时间里，租金水平并没有想象中随土地和建筑成本的提升而提升，只有部分新出台物业（技术含量高，设施齐全，建筑材料过硬）的对整体租金有所拉升（如普洛斯在开发区所建的物流库租金为0.91/平方米/天，西青开发区新建标准厂房租金为0.65/平方米/天），这就是目前天津工业的问题所在，天津目前的工业无论是质量还是租金都略显不足，根据数据显示上海、北京的工业物业的租金水平甚至高出天津的30%。天津工业地产的前景分析行业需求增大，稀缺性凸现工业地产将保持高景气度工业地产发展的主要载体总结