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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2011本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。工业地产开发模式研究（中科健康财富中心）上海中原物业代理有限公司Shanghai.09.2011中科健康财富中心作为进驻中国（芜湖）生命健康城的首个项目，是集企业孵化、办公、生产配套及行政服务的综合职能中心，整体定位为企业孵化基地，由于其为工业园区内办公类物业，现我司就其开发模式进行研究和探讨研究背景工业地产概述开发模式研究盈利方式123工业地产定义、分类发展历程政策影响开发风险盈利方式案例分析工业园区开发模式主体企业引导模式工业地产商模式综合运作模式工业地产定义工业地产之消费者主要客户为公司、企业和个体经营者，而不等同于住宅项目中的个人、老百姓。工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。工业地产之功能涵盖行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人才服务、科研活动、会展活动、休闲活动、会晤功能、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能。工业地产：指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托、地产为载体的工业物业总称标准厂房定制厂房工业厂房工业园区综合工业园科技园区物流园区专业园区企业总部基地工业地产标准工业厂房是具有广泛通用性的、用于生产的工业用途物业。定制厂房是为使用者量身定做的工业用途物业，建成后，一般出租给使用者5到10年时间。主要由标准厂房及定制厂房组成，功能多样化的工业产业园区。物业类别主要有研发中心、信息科技单位、土地、企业加速中心等。物流园主要是服务于物流行业，满足其使用要求的工业园区。对设备及厂址有特殊要求的园区。总部基地ABP以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。工业地产分类根据工业地产建筑体规模大小的差异，将其划分为两大类，即工业厂房和工业园区工业地产分类工业厂房——标准厂房企业可以迅速投入生产，缩减新建一个工厂的时间；长期租赁厂房实际上是一种融资行为，可以节省初期的投入，为企业带来放大数倍的资本，利于企业的扩张；对于不是十分了解中国国情的外资企业来说，租用标准厂房也是一个过渡期，为以后自建工厂做个过渡，减少经营风险；企业可以从标准工业厂房的附加产品获益，如：园区的优惠财政和税收政策、园区的区域优势、园区的企业集群效应。标准厂房的优势联排单层叠加厂房多层厂房单层标准工业厂房的兼容性很好，适合成片开发，物业形式多为单层、多层、联排及叠加为主工业地产分类工业厂房——定制厂房开发商提供一站式服务，减少使用者在建设工厂中的种种繁琐的手续，使用者不必为一个项目组建专门的基建队伍；开发商实际上是提供了一种财务手段，减少使用者一次性的投资；有利于使用者锁定经营风险，减少持有物业的风险，减少短期租赁风险；提供使用者行业退出的机会，减轻使用者资产负担；量身定制物业解决方案可以充分满足使用者业务需求；使用者可以专注于拓展其业务；对于使用者而言是进行资产负债表外的融资。定制并出租厂房的好处IBM亚太地区总部国内案例数量较少；租金较高，使用率高；物业形式主要为单层、多层；客户一般为跨国公司，且多从事高科技制造业和物流业。定制厂房主要特点德国飞煌世亚电子公司苏州工业园定制工业厂房在中国还处于探索实践阶段，以满足客户特定要求为主，服务客户多为跨国公司工业地产分类工业园区工业园区涵盖广泛，主要为各类工业产业园区、总部基地等，物业形式表现为各类工业物业的集合。多层停车场货运电梯TechplaceI综合产业园功能复合：如新加坡面向轻工业的园区TechplaceI，主要产业为电子、精密加工、信息产业及研发等。北京嘉捷科技园北京经开科技园科技园、孵化器园区物业类别以科技、信息为主，包括研发中心、信息科技单位、软件设计与开发，信息科技等。工业地产分类工业园区物流园主要是服务于物流行业的工业园区，如新加坡樟宜空港物流园区。专业物流园对设备及厂址有特殊要求的园区。如大亚湾石油化工专业园区。总部基地以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。可以为企业提供良好的中枢式运营管理氛围，以高效、多能、全屏化优势为企业创建发展的高速通道，以中心级辐射全国乃至全球的“中心外围效应”为企业铺设前瞻式空间路径。工业园区物业形式一般为多层，租金较纯办公楼相对便宜，一般为混凝土结构，注重绿化，外观形象科技化工业地产特点工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点政策主导性强、专业性强投资大、投资回收期长区域性强项目增值性发展第三产业，实现二三产业联动，拓展项目收入来源；加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展；优化产业配置，打造产业群；都将促使项目价值提升工业地产受地方政府、经济、产业发展、政策等影响很大，不受住宅政策调控影响；工业地产和产业紧密联系，不同工业地产必须满足不同产业发展需求及功能要求工业地产项目规模大，前期投入大；资金占用周期长，投资回收期限大于住宅房地产由于工业发展具有很强的聚集效应，不同区域具有不同的主导产业，区域市场对工业地产需求一致性较强；致使工业地产在同区域的功能差别很小工业地产发展历程07年-至今开发区名义“圈地”土地集中整顿阶段03年2月至03年底04年05年至06年整顿深化，监管力度加强持续整顿，取得阶段性成果政策效果巩固整顿成果合理规划引导发展经济高速发展需要，逐步放行阶段强化集约用地积极盘活存量土地鼓励产业结构优化升级鼓励向“多功能综合性产业区”发展土地出让金收支管理逐步实施工业用地招拍挂经济发展曲线粗放经营阶段：圈地；整顿规范经营阶段：放行；管理集约使用阶段：综合；优化工业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化使用三个阶段，伴随着国内经济建设稳健快速发展一系列政策主要调控目的在于有效规范工业土地出让，抑制工业地产项目投资过热和项目胡乱上马的现象；同时，为工业地产的规范化运营奠定了良好基础政策分析时间政府政策03年~05年3年内，国家频繁出台了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》等8项目政策。旨在此阶段内，清理、整顿违规设立的园区与开发商，建立新的土地出让标准。06年为了防治外资的大量涌入对中国经济安全造成影响，提高外资进入门槛。强化土地出让金收支管理，约束地方政府卖地的冲动。07年8月1日，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行。规范土地供给。8月31日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》。建立工业用地出让最低价标准统一公布制度国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。08年2008年2月，新修订的《工业项目建设用地控制指标》规定，工业项目的建筑系数应不低于30%。工业项目所需行政办公及生活无服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造非生产性配套设施。08年之后08年之后,国家没有再出台相关的工业用地政策。有的只是各地方政府出台的相关政策。如：温州政府在2011年9月2日下发《关于推进开发区(工业园区)整合提升发展的意见》，对工业地产转让作出限制性的规定，土地使用权变更登记受严控。总部经济、总部模式全国开花：三大总部经济区：长三角区，以上海为核心的“总部-加工基地”区域合作模式；珠三角区，形成了香港和顺德、东莞间的“总部-制造业”互动发展模式；环渤海区，以北京为核心，以京津冀及环渤海为腹地的总部-加工基地模式。物流地产成为工业地产市场的新宠：从2003年普洛斯带着“物流地产”的概念登陆中国后，中外地产开发商就掀起了物流地产的热潮。AMB在中国市场首次发力于上海：2006年美国工业地产巨头AMB收购了松江九亭的一个物流房地产项目，预计总投资约1330万美元。“这是AMB在中国的第一笔收购。”开发商同制造型企业联手运作发展工业地产：2010年7月30日，万通与TCL签署《进一步推进工业地产领域合作之框架协议》。依协议约定，双方合资创办万通新创工业资源投资公司，采用“售后回租”的方式，相当于TCL把资产卖给万通，然后把资产回租回去。事件一事件二事件三事件四事件五国家一系列政策的颁布也使的工业地产的格局不断在发生着变化：国土资源部正式出炉了《全国工业用地出让最低价标准》，有效抑制工业地产项目投资过热和项目胡乱上马的现象；同时，对工业地产的规范化运营奠定了一个很好的基础主要标志事件开发风险工业地产开发市场风险相对较小，但由于政府土地政策调控及产业结构变化，工业地产开发也存在一定的市场风险经营风险：区域市场供应情况，供大于求造成的市场经营难度，形成的风险。政策风险：土地出让政策变化，招商、税收优惠政策的变化造成区域吸引力下降市场风险：产业转移导致区域竞争力下降，引起对工业物业需求的减少；产业升级及产业结构调整引起对物业需求变化开发风险对项目的启示工业地产与其他房地产业相比，和产业紧密联系，受地方政府、经济、产业发展、政策等影响较大，不受住宅政策调控影响；项目规模大，专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点；随着我国工业化进程的不断加快，以及住宅市场的调控紧缩，商业地产的高风险，工业地产从一定方面来说迎来了机遇工业地产机遇的同时也经历着考验，国家一系列的政策调控，有效抑制工业地产项目投资过热和项目胡乱上马的现象，为工业地产的规范化运营奠定了良好基础工业地产开发市场风险相对较小，主要受政府土地政策调控及产业结构变化工业地产概述开发模式研究盈利方式123工业地产定义、分类发展历程政策影响开发风险工业园区开发模式主体企业引导模式工业地产商模式综合运作模式盈利方式案例分析四种开发模式：工业地产开发模式工业地产开发模式工业地产商模式房地产开发企业在工业园区内或其他地方获取工业用地,建设基础设施或厂房、仓库等,然后以租赁、转让或合资等方式经营管理项目。主体企业引导模式实力企业获取工业用地开发相对独立的工业园区,自身进驻且占主导，通过土地出让、项目租售等方式引进同类企业。工业园区开发模式通过政府行为，划区域规划发展集群产业。该模式为中国目前各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国工业地产市场的主要载体。综合运作模式上述三种模式的混合运用。以政府开发为主导，规划各种开发区、产业园，示范带动区域经济全面发展地方政府是我国目前工业地产市场的主要载体，工业园开发模式也是各级地方政府最常使用的工业地产开发方式。地方政府创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区，形成其特有的优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。开发主体操作手段区域经济发展迅速，产业潜力十足；区域辐射地位明显，交通条件优越；宏观政策重大利好，产业发展具备良好的政策环境。具备外部条件工业园区开发模式政府规划及先期投入为基础，制定相应的优惠政策及税收政策实现招商，同时还负责园区管理及产业升级总体规划园区建设园区管理园区升级区域经济研究园区开发定位行业发展规划园区招商定位园区开发策略园区招商策略开发财务规划概念性规划控制性规划基础设施规划详细规划非盈利性基础设施建设盈利性基础设施建设共用设施建设国内招商国外招商客户管理物业管理土地容积率产业升级工业园区开发模式流程政府制定园区发展的总体规划，包括行业的发展规划，园区开发策略、园区招商策略及开发财务规划等，通过前期的基础投入，制定相应的优惠政策来吸引大型工业企业来园区建厂，政府负责未来园区管理及未来的规划升级。政府完全主导的开发模式工业园区开发模式政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响力