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平层大宅，开启后别墅时代？2010年8月上海同策房产咨询股份有限公司Tospur·Consulting引言之市场集中爆发目前，以大平层为代表的高端住宅，正逐渐成为申城楼市的生力军，而平层大户型房源在沪上的供应也呈现愈演愈烈之势。相关机构数据显示，在下半年推出新房源的高端住宅项目中，包括尚海湾豪庭、华丽家族汇景天地、绿城黄浦湾、玺园、永业公寓二期、闵行星河湾、嘉御豪庭等，这其中，以大平层为代表的市中心高端公寓成为主力。无独有偶，回顾2009年的楼市市场，千万豪宅频遭疯抢，价格更是纷纷叫板10万元每平方米。不管是汤臣一品、翠湖天地等传统内环顶级景观豪宅，还是浦东星河湾、金地湾流域、中鹰黑森林，再到金地的赵巷10号地块，各个项目纷纷推出平层住宅。不经意间，上海市场迎来“平层”这一别具特色产品的集中爆发。无论是沉寂多年的汤臣一品风云再起，还是一批新开盘的豪宅产品绿城黄浦湾、中粮海景壹号，在楼市中都取得了不俗的表现。浦东星河湾更是打破中国楼市销售额的历史纪录，全国范围内也很难找到一个楼盘能与之相提并论。这些市中心豪宅，恰恰是以大空间、大平层为自己的“王牌”。据相关数据报告显示，在楼市汹涌澎湃的2009年，上海全市高端公寓成交大幅翻番，持续热销且量价齐升，占据上海高品质住宅市场成交结构的绝大比例，成为市场火热的重要推力。综观市场表现，我们从中不难发现：与以往追求远郊别墅相比，高端购买人群正重新“回流”到位于城市核心区域的公寓之中。那么，当大平层带着“宽景”、“全景”等词越来越频繁地出现在上海楼盘市场中，我们不禁要问，“大平层”究竟何许人也？英雄又来自何方？引言之市场风云再起大宅户型产品演变平层大宅概念源起平层大宅户型解析平层大宅沪上分布情况平层大宅特征趋势分析平层大宅代表性案例分析平层大宅市场分析（包括价位、面积段、去化情况和目标客户等）平层竞争威胁平层成本风险平层与别墅的PK平层户型精细化平层营销灵活化平层大宅前世今生之上海之人均居住面积改善追溯中心城区住宅的发展和城市人均居住面积的提升，人们从原本简陋的筒子楼搬入了多层新公房，渐渐又出现了大大改善居住空间的小高层高层公寓，再到体现居住品质的城市别墅和高层大宅的涌现。可以说，居住环境和水平的提升，是大户型产品存在之根基。单位：㎡/人表1上海市人均居住面积统计图表备注：表1数据截取自各年上海市国民经济和社会发展统计公报上海之大宅产品演变四阶段随着居住生活品质的提高，人们的生活居住方式不断更新，对于住宅生活功能空间的追求也越来越强烈，人们的欲求催生了大户型产品的阶段性升级换代。双卫、独立书房、玄关等元素出现1111114321复式或错层结构风行主卧独立生活系统出现大宅之户型设计历史趋势趋势一：主卧套间化趋势二：客厅景观化趋势三：分区明确化全套房设计、甚至带有独立书房、阳光房、大面积主卫，有淋浴、浴缸以及步入式的衣帽间等。餐厅客厅分离、超大面宽、无遮挡视野、大面积270°景观阳台和落地玻璃等。功能分区设计，动静态划分、工作与生活空间划分和公共与私密空间划分。从复式到大平层当大宅首次出现于市场之时，产品设计上大多采用了最原始的分层次布局，当时开发商和建筑师并不善于把那么多的功能全部都集中在一个层面上，那时的大户型产品基本是错层或者是复式设计。随着时间推移，复式结构的大户型渐渐显现出其弊端，其复杂的结构比如楼梯等，给老人小孩的活动空间带来安全隐患，而且占用了房屋的空间。市场上许多高端客户原来偏好选择顶层、跃层，但由于中高层建筑本身的结构上去后，决定了跃层达不到平层的舒适度，或者说是在跃层里很难达到获得的舒适度，这样就给平层大宅打开了市场的空间。平层大宅之概念源头欧美平层公寓在欧美流行已久，尤其是在大都会城市中心。今天在美国也是最流行的，其实它对空间主义的精神是早期20、30年代在建筑界里面的一个新想法，那时候开始在巴黎出现了一些新的住宅形式，其结构由柱子而不是由墙来格局，是在有大建筑的居住环境下诞生的经典产物。平层大房，在香港习惯称之为“LuxuryApartment”，即豪华的住宅，这种产品与别墅、排屋有一个共性，即都属于高端物业的范畴。香港这个全世界人口最密集的地方，200㎡以上的平层大房公寓只占房产市场的5%，其他都是70㎡上下，在120㎡左右的就已经算是豪宅了。香港平层大宅概念在内地尚显新鲜，但在欧美以及港澳台地区由来已久。事实上，并不是说光把户型面积做得大就是平层大宅，下面让我们看一下平层公寓这一理念的最初渊源。平层大宅概念大致在2002年进入内地，萌芽初期引发市场较大关注，下面让我们看一下平层公寓这一理念在内地的起步型项目。平层大宅之概念引入九树，2005年的首个杭州纯平层大宅项目，开发商拿到地之后，碍于地块形状和容积率限制，请英国设计师戴卫·奇普菲尔德做设计，他首次给杭州市场引入了平层大宅的概念。杭州平层大宅概念大致在2002年进入内地，萌芽初期引发市场较大关注，下面让我们看一下平层公寓这一理念在内地的起步型项目。平层大宅之概念引入九树，2005年的首个杭州纯平层大宅项目，开发商拿到地之后，碍于地块形状和容积率限制，请英国设计师戴卫·奇普菲尔德做设计，他首次给杭州市场引入了平层大宅的概念。杭州项目位于西湖风景区西南部五云山，开发商将九树定位为“非经验住宅”。项目为多层12栋，一层一户带电梯，350-400㎡，整个住区只有60套，其尾盘时均价为5万/㎡。推出后市场反应很好，也在杭州市场赢得了很好的口碑。其后，留庄和西溪望庄也开始了对于平层大宅项目的尝试，这几个项目可以说是杭州大平层的标杆楼盘。341.59㎡图1九树5层平层公寓房型图平层大宅之概念引入2002年，上海首个含有平层大宅产品的项目“鼎邦俪池”落成，产品类型包括高档平层公寓和联排别墅，位置位于虹桥古北这一上海西郊高档豪宅区。自此以后，平层大宅的概念渐渐明晰起来，作为一种豪宅概念的延伸，为业内所重视看好并在年内的市场上有抢眼表现。上海备注：鼎邦俪池为联排别墅和多层公寓的混合社区项目，其中包含了多层高档平层公寓这一新的产品类型。目前，对于平层大宅业内并没有一个准确的定义，以下市场上定义平层大宅的三个标准可供参考：平层大宅之当前定义户型品质方面平层大宅户型的舒适性和尺度达到较高标准，一般都具有“套房”形式。其品质领先市场，且产品定位走中高端路线；区位环境方面平层大宅至少要位于城市的核心区位或拥有稀缺景观资源的城区位置，周边都市生活配套完备。面积体量方面平层大宅通常位于多层或高层，单套面积至少在170㎡以上，200-300㎡较为多见;从这三方面来看，可以说平层大宅的开发，一方面有着豪宅概念的延伸，另一方面又有着与都市亲近的实际生活需要，这似乎呈现出一种独特的上流社会的都市生活表情，很有意思。平层大宅之典型户型解析特A户型—5室4厅5卫—592㎡浦东星河湾图2浦东星河湾平层公寓特A户型图自平层大宅的概念2002年在沪上楼市项目中初现，并一路成长发展至今，对于这个近年来在上海市场上亮相频率越来越高的词，我们不禁要问，平层大宅这一产品类型一般覆盖并聚集于什么区域？该区域有何特点？其面积段和房型又如何？目标客户群是哪些人？究竟在市场上是否受到客户的青睐？针对这些疑问，请大家继续往下看……思考平层大宅市场因缘之平层大宅之上海项目分布图平层大宅之分布情况平层大宅之产品演变■目前，上海大平层的集中区域位于黄浦江东西两岸的版块，包括陆家嘴、黄浦滨江版块。■浦西主要集中于静安（江宁路、南京西路版块）、卢湾（淮海中路版块）和徐汇（徐家汇、衡山路版块和龙华版块）一带。平层大宅之分布趋势研究当前市场，我们发现目前大平层产品的成交量高度集中于两种类型：類型一：稀缺性资源的高端产品類型二：性价比较高的部分中端产品•目前可以说开发商已经嗅到了大户型好销的市场情况。然而鉴于大户型的刚性需求毕竟是少数，以及受到中心地段和稀有景观资源有限的影响，市场上的大平层供应数量仍不会很充裕，因此走高端路线的项目始终会打稀缺牌，而其产品则追求顶级品质。•受到70/90政策的影响，灵活的开发商们已经意识到将大平层从豪宅专享，拓展到中档亲民楼盘这个趋势。于是我们看到项目的地理位置逐步往外延伸，内环到中环，再到外环，甚至到郊环。目前如金地湾流域、皇都花园、中鹰黑森林这些中环周边的楼盘已推出大平层，而南汇、嘉定这些外郊区域也已经逐渐出现这类产品，今后上海大平层市场的外扩浪潮必将更加明显。区域外延化大平层现外郊环走中端大众化路线数量稀缺化供应仍控制走高端顶级路线平层大宅之高端产品分布区稀缺性高端产品集中地：内环以内大平层集中地内，尤以陆家嘴、外滩黄浦等滨江板块最为密集。由于占有上海滩的江景这一无法复制的地理位置和周边金融经济圈以及都会生活环境，此区域内的大平层产品走顶级豪宅路线，纯平层大宅楼盘中又以汤臣一品为其中翘楚。平层大宅之高端产品案例内环以内：汤臣一品汤臣一品坐落于陆家嘴滨江大道旁，占地2万多平方米，总建筑面积达11.5万多平方米，由4幢超豪华滨江住宅和1幢高级会所组成，其中最高楼层为44层，高度达153米。项目产品为纯平层大宅，供应两种不同面积户型，均价目前是160000元/㎡左右，2005年推出之时引起业界和媒体强烈关注，可以说是高端平层大宅产品在上海的标杆作品。AA栋：597㎡图3-1汤臣一品A栋户型图C栋：434㎡图3-2汤臣一品C栋户型图平层大宅之高端产品案例内环以内：汤臣一品全部精装修房型皆为超大户型设计，最小为C栋的434㎡。A栋为一层一户，360°全览上海黄浦江，单套面积约为597㎡。平层大宅之高端产品案例内环以内：汤臣一品从汤臣一品近一年来的成交均价看，其价格呈现稳步上扬的趋势，在2009年11月曾一度达到161027元/㎡的高位，随后在140000元/㎡附近调整，目前最新六月的数据显示为151529元/㎡。自项目开盘至今，累计成交套数为59套，占到总共推出套数的32.8%，去化时间较长。表2-1汤臣一品公寓成交均价走势表表3-1汤臣一品公寓开盘至今项目去化情况表平层大宅之高端产品案例内环以内：汤臣一品单位：元/㎡自项目开盘，从三年时间内总计成交7套，到2009年6月一月成交26套以及近期的销售情况回暖，一方面可能是由于2009年楼市的大环境复苏，另一方面，平层大宅在沪楼市逐渐得到认同和青睐也是一个原因。表3-2汤臣一品公寓开盘至今项目月去化情况表平层大宅之中端产品分布区性价比中端产品集中地：中外环大平层集中地内，一些追求性价比的大平层产品密集存在于中外环间，尤其集中于浦东三林、杨浦新江湾板块。由于这些区域拥有市中心所不具备的自然环境优势，这些项目依托轨交和景观，以性价比高为其显著特点，多为包括公寓和别墅的混合产品社区。其中，三林的金地湾流域特点显著，可为此中代表性楼盘。平层大宅之中端产品案例中外环：金地湾流域32.8%59180金地湾流域地处浦东三林板块，紧邻轨交6号线和三林公园，景观资源优良。为低层静谷规划社区，集250-270㎡双拼、14层170-190㎡景观平层、90平米以下的小户型于一体。据了解，项目整体去化状况良好，入住情况也十分理想，相信上佳的交通位置为其销售助力不少。小高层大平层双拼双拼大平层目前在推区域已售罄当前在售图4-1金地湾流域项目规划图平层大宅之中端产品案例中外环：琥珀臻园尽管市中心的大平层越来越趋于豪宅化，中外环的一些项目也不甘就此弃置平层公寓，位于宝山罗店美兰湖的琥珀臻园即是一例。当其他大宅都在陆续做大的时候，敏锐的万科反其道行之，针对中端客户开发“小面积平层公寓”，155㎡的小户型平层，是此类楼盘个中典型代表。图5-1琥珀臻园三房平层户型图图5-2琥珀臻园复式三层示意图平层大宅之中端产品案例中外环：金地湾流域59【“伪”大平层】金地湾流域最近一期推出的大平层被批“伪”大平层，原因是开盘的15号楼，受限于当时的70/90政策，原本是两套88㎡的小户型，后来由于大平层市场利益更大，而将两套小户型拼凑成一套大平层，成为了一梯一户，拥有2套产证的最终产品。此平层房型均价28000/㎡，总价在460-5