建筑及房地产业营改增政策前瞻及应对

1建筑及房地产业营改增政策前瞻及应对营改增的挑战一、增值税如何计算？税负是否会增加？增加税负计算？二、本单位净利润预测增加还是减少？收入和成本费用发生哪些变化？三、对上下游业务产生哪些影响？能否协调好相关各方在同一价值链上利益分配？四、对关联方企业哪些业务产生的影响？如何协调关联方内部各公司利益？五、如何积极应对营改增？哪些措施能合理转嫁增值税负担？六、企业采购、生产、管理和销售等内设机构的工作内容和职能是否需要改进？七、过渡期的处理非常重要，企业在过渡期要做好哪些准备？过渡期营销策略需要调整？八、营改增政策变化后，税收筹划发生哪些变化和调整？九、从财务管理处罚，应该给公司管理层提出哪些建议？主要内容第一节房地产和建筑业营改增政策前瞻分析第二节营改增后涉及目前税收政策变化分析第三节营改增后企业税收筹划方案全新调整第一节房地产和建筑业营改增政策前瞻分析营改增的背景2增值税的计算增值税专用发票的使用及管理营改增应注意的涉税问题营改增的应对思路一、营改增背景按照国务院的既定目标，力争“十二五”期间全面完成“营改增”改革。1994年税制改革，确立了增值税和营业税两税并存的货物和劳务税税制格局。（随着增值税改革的不完善，与之并存的营业税，越来越暴露出种种不协调的弊端）增值税对销售、进口货物；提供加工、修理修配劳务等增值额征税，基本税率17%，具有消除重复征税、促进专业化协作的优点。营业税存在重复征税,加重企业税收负担营业税的计税方法是按照营业额全额征收，同一项收入因为分工要征多道税，存在重复征税问题。营业税企业购进材料固定资产不能抵扣制造企业购进营业税劳务不能抵扣营业税企业之间相互提供劳务不能抵扣差额征收问题多多，监管困难（分析如下）3中华人民共和国营业税暂行条例第五条纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。但是，下列情形除外（六种差额）：……第一、（三）纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额；……国税函[2006]493号第二、建筑安装企业将其承包的某一工程项目的纯劳务部分分包给若干个施工企业，由该建筑安装企业提供施工技术、施工材料并负责工程质量监督，施工劳务由施工企业的职工提供，施工企业按照其提供的工程量与该建筑安装企业统一结算价款。（按总额而不是差额计税）按照现行营业税的有关规定，施工企业提供的施工劳务属于提供建筑业应税劳务，因此，对其取得的收入应按照“建筑业”税目征收营业税。国税函[2009]520号第三、纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补4偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。（分解为两项劳务收入分别按总额和差额计税）财税[2003]16号第四、从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。（按差额计税）第五、单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。（按差额计税）国税发[2004]69号第六、住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。增值税特征增值税是对销售货物、提供加工、修理修配劳务货物以及提供应税服务的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。具有以下特点：1、对销售货物、提供加工修理修配劳务或者提供应税服务各个环节中新增的价值额征收。2、核心是税款的抵扣制。53、实行价外征收。日常会计核算中，其成本不包括增值税。试点方案财政部国家税务总局关于印发《营业税改征增值税试点方案》的通知.doc1、税率。在现行增值税17%标准税率和13%低税率基础上，新增11%和6%两档低税率。租赁有形动产等适用17%税率，交通运输业、建筑业等适用11%税率，其他部分现代服务业适用6%税率。2、计税方式。交通运输业、建筑业、邮电通信业、现代服务业、文化体育业、销售不动产和转让无形资产，原则上适用增值税一般计税方法。金融保险业和生活性服务业，原则上适用增值税简易计税方法。3、计税依据。纳税人计税依据原则上为发生应税交易取得的全部收入，但不含增值税。营改增最新消息营改增政策已提交国务院审批，争取5月份出台，政策要点如下：税率：金融业和生活服务业适用6%税率，建筑业和房地产业等其他行业适用11%税率，均适用一般计税方法。出口服务：对出口服务实行零税率或免税政策。借款利息进项税：暂不允许抵扣借款利息进项税。不动产进项税：将新增不动产进项税100%纳入抵扣范围，但试点初期分年度按5%比例抵扣，剩余部分作为期末留抵结转下期继续抵扣。6海上自营油田：将现行对中海油总公司海上自营油田开采的原油、天然气按5%征收率实物征收增值税的征收方式，调整为适用17%税率的一般计税方式。拟将现行增值税4档税率简并为3档，保留17%、11%和6%税率，取消13%税率。将适用13%税率货物中与农业生产和居民生活相关货物（如农业生产资料、农产品、自来水）的税率下调为11%，相应将购进农产品的扣除率由13%下调为11%，将化石能源等货物（如天然气、煤气）的税率上调为17%。试点实施时间：选择2015年10月1日全面实施三个行业营改增并同步简并税率。已营改增行业范围试点选择与制造业密切相关的部分行业，覆盖范围：交通运输业、邮政、电信业和部分现代服务业包括研发和技术、信息技术、文化创意、物流辅助、有形动产租赁、鉴证咨询以及广播影视服务。暂不包括建筑业、销售不动产、部分无形资产、金融保险业以及餐饮、娱乐等生活服务业。建筑业营改增税负测算一工程收入为10000，营业成本9000，原材料占55%(建筑材料45%、钢材40%、其他15%)，人工30%，机械使用费5%，其他费用10%。销项税额=10000÷1.11×11%=990.99进项税额=9000×60%÷1.17×17%=784.627增值税=990.99-784.62=206.37税负=206.37÷10000=2.06%（下降2.94%）财税〔2009〕9号一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税：1、建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。2、以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。3、自来水。4、商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。建筑业营改增税负测算二工程收入为10000，营业成本9000，原材料占55%(建筑材料45%、钢材40%、其他15%)，人工30%，机械使用费5%，其他费用10%。销项税额=10000÷1.11×11%=990.99进项税额=9000×30%÷1.17×17%=392.319000×30%÷1.03×3%=78.64增值税=990.99-(392.31+78.64)=520.04税负率=520.04÷10000=5.2%（上升0.2%）房地产营改增测算(11%)每平米单价10000元，成本7800。按60%取得增值税专用发票计算进项税额。8销项税额=10000÷(1+11%)×11%=991进项税额=7800×60%÷1.11×11%=464增值税=991-464=527税负率=527÷10000=5.27%（上升0.27%）营业税税负率=500÷10000=5%营业税=10000×5%=500（元）二、建筑及房地产行业增值税的计算什么是“增值税”增值税是以商品（含应税劳务和应税服务）在流转过程中产生的增值额作为征税对象征收的一种流转税。我国现行增值税基本法规是2008年11月10日国务院第538号令公布的《中华人民共和国增值税暂行条例》从生产型增值税转型为消费性增值税。（消费性增值税是指允许纳税人在计算增值税税额时，从商品和劳务销售额中扣除当期购进的固定资产总额的一种增值税。所以说房地产行业营改增后将给所有行业新购进不动产或租赁不动产增加相当大的可抵扣税额，从而实现结构性减税）增值税是对“增值额”征税增值税的特点：9最大的优点是避免重复征税营业税存在重复征税、增加纳税人税负现象增值税是“流转税”流转税最大特点是税负转嫁性，最终消费者是税收负担者。这与营业税一致。增值税是“价外税”增值税不是价格组成部分，游离于价格之外，伴随价格流转。(不计或很少计入当期费用，期间费用除外)营业税是价内税，是价格的组成部分，融入价格流转。(计入当期费用——营业税金及附加)增值税纳税人：增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人一般纳税人实行“购进扣税法”计算增值税小规模纳税人适用简易计税方法计税房地产行业虽然目前还没有相关文件透露，但根据前期营改增相关文件不难推定，房地产行业纳税人符合一般纳税人条件，应按“购进扣税法”计算增值税。增值税基础知识--纳税人分类：重点：增值税一般纳税人增值税的计算和缴纳当期应纳税额=当期销项税额-当期进项税额10=当期销售额×适用税率-当期进项税额当期应纳税额的多少，取决于当期销项税额和当期进项税额两个因素。当期销项税额的确定关键在于当期销售额。对比讲解：扣额法及增值税的征收管理方法。增值税的征收管理方法——扣税法的优缺点增值税会计处理：会计科目：为全面核实增值税计算、解缴和抵扣，需要在应交税费账户中设置“应交增值税”和“未交增值税”两个2级科目应交税费—应交增值税应交税费—未交增值税在应交税费—应交增值税2级科目下设置“进项税额”、“已交税金”、“减免税额”、“转出未交增值税”；“销项税额”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等专栏“进项税额”：可以抵扣的进项税额“已交税金”：当月缴纳本月增值税额“减免税额”：减免的增值税额“转出未交增值税”：月终转出应缴未缴增值税应交税费—未交增值税的贷方“销项税额”：销售货物或应税劳务应收取的增值税额11“进项税额转出”：购进货物、在产品、产成品等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣，应转出的进项税额（什么是非正常损失、转出到哪？）“转出多交增值税”：月终转出多缴增值税应交税费—未交增值税的借方举例2：某房企核算资料：本月取得成本价税合计1000万元增值税专用发票，价款900.90万元，税款99.10万元。借：开发成本900.9应交税费—应交增值税(进项税额)99.1贷：银行存款1000本月取得收入1500万元。借：银行存款1500贷：主营业务收入1351.35(1500÷1.11)应交税费—应交增值税(销项税)148.65应纳税额=148.65－99.10=49.55转出本月应交未交增值税时，借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税）49.5512贷：应交税费—未交增值税49.55本月上交上期未交增值税时，借：应交税费—未交增值税49.55贷：银行存款49.551、销售额的计算：房地产行业生产的商品是不动产，销售对象不是个人，就是企业。销售给个人进入消费环节，增值税链条终止。销售给企业形成企业固定资产，给下一环节提供进项抵扣。推定房地产行业有可能使用两种类型发票：增值税专用发票和增值税普通发票。如何进行价税分离：销售额=销售价格（含税价）÷（1+房地产行业增值税税率）由于目前尚未发布房地产行业营改增增值税税率，初步推断可能为11%，为授课方便，暂按11%税率讲解。例如：当月销售A楼盘A户，售价12000元/平米，建筑面积100平米，合同价款120万元。销售额是多少？销项税额是多少？销售额=120/（1+11%）=108万元销项税额=108*11%=12万元。132、销项税额