建筑知识与房地产术语

顺驰置业SUNCOREALTOR’SINC建筑知识顺驰置业SUNCOREALTOR’SINC让每个人完全了解建筑的细节是强人所难，但学会从看得见的东西判断看不见的品质，这是置业顾问的基本技能顺驰置业SUNCOREALTOR’SINC第一部分：房屋建筑基础知识第二部分：房地产专业术语解释顺驰置业SUNCOREALTOR’SINC房屋建筑的分类房屋建筑的组成第一部分：房屋建筑基础知识顺驰置业SUNCOREALTOR’SINC第一部分：房屋建筑基础知识房屋建筑的分类房屋建筑从不同的角度可以进行不同的分类：1、按建筑物使用性质分类：居住建筑、公共建筑、工业建筑农业建筑；居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑2、按建筑物（住宅）的层数分类：（1）低层建筑：1～3层⑵多层建筑：4～6层⑶小高层建筑：8～16层⑷高层建筑：17－30层（5）30层以上：超高层公用建筑大于24米为高层，大于100米为超高层顺驰置业SUNCOREALTOR’SINC建筑结构是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。第一部分：房屋建筑基础知识房屋建筑的分类⑴砖木结构描述：这类建筑物的主要承重构件是用砖、木做成。其竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。特点：层数较低，一般在3层以下。1949年以前建造的城镇居民住宅，20世纪50～60年代建造的民用房屋和简易房屋大多为这种结构。顺驰置业SUNCOREALTOR’SINC第一部分：房屋建筑基础知识⑵砖混结构描述：这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。特点：建造层数一般在6层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代房屋建筑的分类顺驰置业SUNCOREALTOR’SINC第一部分：房屋建筑基础知识房屋建筑的分类⑶钢筋混凝土结构描述：承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成特点：结构适应性强抗震性能好，耐用年限较长⑷钢结构描述：主要承重构件均是用钢材制成特点：建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等（5）剪力墙结构和框剪结构（也称框支剪力墙）顺驰置业SUNCOREALTOR’SINC第一部分：房屋建筑基础知识4、按建筑施工方法分类⑴现浇、现砌式建筑这种建筑物的主要承重构件均是在施工现场浇筑和砌筑而成⑵预制、装配式建筑这种建筑物的主要承重构件均是在加工厂制成预制构件在施工现场进行装配而成。⑶部分现浇现砌、部分装配式建筑这种建筑物的一部分构件（如墙体）是在施工现场浇筑或砌筑而成，部分构件（如楼板、楼梯）是采用在加工厂制成的预制构件房屋建筑的分类顺驰置业SUNCOREALTOR’SINC第一部分：房屋建筑基础知识一幢建筑物一般由基础、墙体（或柱）、楼地层（或梁）楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。房屋建筑的组成1、基础基础是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。地基不是建筑物的组成部分，是基础下面的土层，它承受着由基础传下来的荷载。地基分为天然地基和人工地基。基础按构造形式不同，可分为：顺驰置业SUNCOREALTOR’SINC第一部分：房屋建筑基础知识（1）条形基础－是指呈连续的带形基础，包括墙下条形基础和柱下条形基础（2）独立基础－是指基础呈独立的块状，形成有台阶形、锥形、杯形的等（3）筏板基础－是一块支承着许多柱子或墙的钢筋混凝土板，板直接作用于地基上，一块整板把所有的单独基础连在一起不仅使地基上的单位面积压力减小,也使整个地基的承载力增大（4）箱形基础－主要是指由底板、顶板、侧板和一定数量内隔墙构成的整体刚度较好的钢筋混凝土箱形结构。对于抵抗地震荷载的作用极为有利。（5）桩基础－由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成。房屋建筑的组成顺驰置业SUNCOREALTOR’SINC第一部分：房屋建筑基础知识房屋建筑的组成2、墙体和柱墙体和柱均是竖向承重构件，它支撑着屋顶、楼板等，并将这些荷载及自重传给基础⑴墙体的分类A.按在建筑物中的方向，分为：外墙－位于建筑物四周，是建筑物的围护构件。内墙－位于建筑物内部，主要起分隔空间的作用。B.按在建筑物中的方向，分为：纵墙－沿建筑物长轴方向布置的墙称为纵墙。横墙－沿建筑物短轴方向布置的墙称为横墙。外横墙通常称为山墙顺驰置业SUNCOREALTOR’SINC第一部分：房屋建筑基础知识房屋建筑的组成C.按接受力情况，分为：承重墙－凡直接受梁、楼板、屋顶等传下来的荷载的墙称为承重墙。非承重墙－不承受外来荷载的墙称为非承重墙。⑵柱－是独立支撑结构的竖向构件。柱承担、传递梁和板两种构件传来的荷载。3、楼地层和梁楼地层包括楼板和地面（首层地面），是分隔建筑空间的水平承重构件主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载及自重传给承重墙柱或基础顺驰置业SUNCOREALTOR’SINC第一部分：房屋建筑基础知识⑴楼板－楼板的基本构造层是面层、结构层、顶棚⑵首层地面－是指建筑物底层的地坪⑶梁－是跨过空间的横向构件4、楼梯楼梯一般由3部分组成：楼梯段、休息平台和栏杆扶手按楼层间楼梯的数量和上下楼层方式的不同，可分为直跑式楼梯、双跑式楼梯、多跑式楼梯等房屋建筑的组成顺驰置业SUNCOREALTOR’SINC第一部分：房屋建筑基础知识房屋建筑的组成5、屋顶既是建筑物顶部起覆盖作用的围护构件，又是建筑物顶部的承重构件屋顶由屋面、承重结构层、保温隔热层和顶棚组成。常见的屋顶类型有平屋顶、坡屋顶6．门窗：门和窗都是建筑物的围护构件顺驰置业SUNCOREALTOR’SINC第二部分：房地产专业术语解释房地产概念的图示：房地产土地物业不动产地下空间地面地上空间构筑物房屋建筑物房产附属设施建筑主体顺驰置业SUNCOREALTOR’SINC第二部分：房地产专业术语解释容积率是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值即：容积率＝总建筑面积÷建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高建设部关于容积率的规定：1、多层建筑的容积率比高于32、高层建筑的容积率部高于5了解小区的容积率，可为解决小区密度大，人口多的问题提供数据支撑顺驰置业SUNCOREALTOR’SINC第二部分：房地产专业术语解释绿地率＝居住区绿地面积/居住区用地总面积X100％绿化率＝植被垂直投影面积/居住区用地总面积X100％各地区的绿化率规定不尽相同，成都市规定小区绿化率不得低于30％绿地率与绿化率绿化率相关技术规范规定：并不是所有长草的地方都能算做绿地率。计算时，要求距建筑外墙1．5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。此外，还有几种情况也属不能计入绿地率的绿化面积，如地下车库、化粪池，这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，也就是说在上面种植的大型乔木成活率较低，所以计算绿地率时不能计入。相反计算绿化覆盖率时，有块草皮就可以计入，所以绿化覆盖率有时能做到60％以上。开发商当然喜欢引用绿化覆盖率的概念。顺驰置业SUNCOREALTOR’SINC第二部分：房地产专业术语解释建筑面积指建筑物的水平面积，其计算公式为：建筑面积＝套内建筑面积＋应分摊的公共建筑面积套内建筑面积套内建筑面积＝套内的使用面积（厅、卧、厨、卫、储的净面积＋墙体面积＋阳台建筑面积）套内墙体面积套内墙体面积＝1／2共用墙墙体投影面积或＝非共用墙墙体、水平投影面积公共分摊面积公共分摊面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积顺驰置业SUNCOREALTOR’SINC公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数＝整幢建筑物的公用建筑面积／整幢建筑物的各套套内建筑面积之和说明：整幢建筑物的公用建筑面积，应扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积）居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户休息生活使用的居室净面积。居住面积与建筑面积不同其换算公式为：居住面积＝房屋的建筑面积／建筑面积的换算系数第二部分：房地产专业术语解释顺驰置业SUNCOREALTOR’SINC第二部分：房地产专业术语解释露台露台一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。阳台一般阳台突出于建筑物外墙边沿线1.2M以上，分全封闭（全算面积）和不封闭（算50%面积）。飘窗一般来说，飘窗突出于建筑物外墙边沿线80CM以内，全封闭落地居多，不计算面积。顺驰置业SUNCOREALTOR’SINC第二部分：房地产专业术语解释填充墙和幕墙墙体按照结构受力情况不同，有承重墙、非承重墙之分。非承重墙包括隔墙、填充墙、幕墙。凡分隔内部空间其重量由楼板或梁承受的墙称为隔墙；框架结构中填充在柱子之间的墙称框架填充墙。而主要悬挂于外部骨架间的轻质墙称幕墙。契税是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。印花税指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。顺驰置业SUNCOREALTOR’SINC第二部分：房地产专业术语解释什么是“楼花”“楼花”一词最早源自香港，是指未完工的物业（即在建物业）。如果把开发公司已建成的房屋看成建设完成后的果实，那么开发公司正在建设而未完成的建筑物则可看做这一果实的花。由此进一步引申出买“楼花”、卖“楼花”、炒“楼花”等。一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。房地产市场构成房地产市场是由参加房地产市场的主体、交易对象和市场组织方式构成的。参加者、交易对象和组织方式是构成房地产市场的三大要素。一级市场房地产一级市场又称土地市场，是指国家将国有土地使用权出让给房地产发展商的运作过程。房地产一级市场实行国家垄断。政府通过对土地供应量的调节，起到调控房地产市场的作用。顺驰置业SUNCOREALTOR’SINC第二部分：房地产专业术语解释二级市场房地产二级市场又称增量市场，是指新建商品房的买卖市场。房地产二级市场的主体是住宅发展商、建造商和购房居民。三级市场房地产三级市场又称存量房市场，一般指旧房租赁和二手房买卖。房地产物业在经过第一次买卖后的再次转让，属于房地产三级市场范畴。什么是市场比较法什么是市场比较法是选择实例与委托评估房地产在交易时间接近，交易情况无反常，非故意压低或抬高成交价格，房屋的地点相近，房屋结构、朝向、户型、使用功能、新旧程度相似，可将他们的差别进行指数调整，让成交实例与委托评估房地产的状况达到一致，进行房产比较后，测算出该房产的评估价。顺驰置业SUNCOREALTOR’SINC第二部分：房地产专业术语解释成本法成本法又叫重复成本法。新建商品房的价格可以用开发成本、建造成本、销售成本、利息、税费、利润相加，除以建筑面积得出来。住宅二手房成本法是把委托评估已使用多年的房屋，按现在的开发费用、建造费用、利息、税费重新建造所耗用资金量，减去房屋使用多年的折旧费，得出委托评估房地产尚可使用年限的现在评估价值。成本法适用于独立或狭小市场，无法运用市场比较法进行房产评估收益法收益法是委托评估房地产将未来预期出租收益减去所有费用和税收后的纯收益，再除以资本比率求得评估现价，收益法重视对未来得收益，是估测的，资本比率是设定的顺驰置业SUNCOREALTOR’SINC第二部分：房地产专业术语解释住宅维修基金凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称维修基金)。维修基金的使用管理执行，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。商品住房在销售时，购房者与售房单位应当有关于维修基金缴交的约定。新房的购房者应当按购