广州市花都区农村村民住宅规划建设管理

1广州市花都区农村村民住宅规划建设管理(试行)办法（征求意见稿）第一章总则第一条为规范农村村民住宅的规划、建设，防止违法建设行为的发生，根据有关法律、法规、规章的规定，结合我区城乡建设的总体规划，特制定本办法。第二条本办法适用于我区行政区域内的农村村民住宅的规划和建设。本办法所称的城中村，是指已列入城市建设用地规模范围，或需以城市建设用地控制的尚未实行村委会改为居委会的村庄；本办法所称的近郊村，是指毗邻中心城区及各镇建成区，尚未纳入城市建设用地规模范围而需要特别控制的的村庄；本办法所称的远郊村，是指中心城区或各镇城市建设用地规模范围外不需要特别控制的村庄。第三条城中村、近郊村、远郊村的划定范围，应随经济及城镇建设的发展而有所调整，调整范围由区政府划定，并报上级政府备案。第四条对具有历史文化保护价值的村庄的建设，需先编制历史文化村落规划，按照规划实施保护和建设。第五条本办法所称的宅基地，是指允许规划建设村民住2宅和附属设施的农村集体建设用地。第六条本办法所称的独户式住宅，是指在农村宅基地上单幢建设的，不高于三层（不含出屋面楼梯间）、高度不超过12米的住宅；本办法所称的联排式住宅，是指在农村宅基地上建设的，由不少于两幢二至三层并联而成并有独立门户的住宅；本办法所称的公寓式住宅，是指在农村宅基地上建设的，高于三层的具有多个单元，具有卧室、起居室、浴室、厕所、厨房等的住宅。第七条本办法所称的违法用地建设，是指违反土地管理法律、法规、规章的规定，未取得用地许可手续而进行建设的行为。第八条本办法所称的违法建设，是指取得用地许可手续，但违反城乡规划法律、法规、规章的规定，未取得规划许可手续或不按规划许可证所载的坐标、面积、高度等审批内容而建的行为。第九条广州市规划局花都分局（以下简称“区规划行政主管部门”）是本区农村村民住宅建设的规划主管部门；镇（街）规划机构负责本辖区内村民建房的巡查、监督和规划管理。广州市国土资源和房屋管理花都区分局（以下简称“区国土行政主管部门”）是本区村民建房和配套设施建设用地的主管部门；镇（街）国土所负责本辖区内村民建房用地的巡查、监督和管理工作。3广州市花都区建设局（以下简称“区建设行政主管部门”）是本区村民建房的建设行政主管部门；镇（街）规划建设办公室负责本辖区内村民建房的建设监督管理。广州市城市管理综合执法局花都分局（以下简称“区城管执法部门）负责对我区城市规划区内（不含各镇村庄规划区）违法建设进行巡查、制止和查处，配合镇人民政府查处村庄规划区内的违法建设。各镇人民政府负责本辖区内村民建房的巡查、监控和管理工作，负责查处村庄规划区内违法建设；接到办事处对辖区内村民建房负有指导、监督和管理的职责，应当牵头组织相关职能部门做好辖区内违法用地、违法建设的查处工作、各镇人民政府、街道办事处受建设行政主管部门委托，进行个人建房安全质量的现场指导和检查。发改、农业、环保、城市管理、公安及新农村建设办公室（以下简称“区新农办”）等有关行政机关按照各自职责，协同实施本办法。第二章规划编制管理第十条各村民委员会、自然村(庄)申报建设的住宅，应符合经批准的村庄规划，未编制村庄规划的，应以镇（街）为单位编制镇（街）行政区域范围内的村庄布点规划，再组织编制各村相关地段的村民住宅小区修建性详细规划，以指导村民住宅的建设。4第十一条村庄规划由镇（街）人民政府负责组织编制，各镇（街）村庄布点规划由镇（街）人民政府负责组织编制，或由规划行政主管部门统一组织编制。镇（街）人民政府应当把村庄规划及村庄布点规划的经费列入政府年度财政预算内，区人民政府给予一定的编制费用补助，任何单位和个人不得向村民收取任何费用。村民住宅小区的修建性详细规划由各村负责组织编制。第十二条全区行政区域范围内的村庄布点规划由市规划行政主管部门审批；村庄规划由区政府审批；村民住宅小区的修建性详细规划由区规划行政主管部门审批。第十三条各行政村编制村庄布点规划、村庄规划及村民住宅小区的修建性详细规划时应当向各自然村进行公示，充分听取各自然村村民的意见。第十四条村庄规划、村民住宅小区修建性详细规划的标准，应因地制宜，区分控制;各项技术经济指标及公共服务设施的配建要求应符合《花都区村庄规划主要技术经济控制指标及配套公共服务设施设置标准》。第十五条城中村村民住宅小区建筑间距按《广州市城市规划管理技术标准与准则》的要求执行，近郊村、远郊村按下表要求执行。5附表一：近郊村、远郊村建筑间距规定建筑间距建筑层数主朝向次朝向备注1－3≥4米4－6≥0.7H且≥6米≥6米1、主朝向是起居室及主卧室开间朝向。2、因用地紧张或旧村改造建筑物主、次朝向不满足要求时，间距可适当降低，但主朝向不得低于0.5H，次朝向应满足消防规范。3、次朝向间距不足6米的建筑物墙体除了空调板外皆不许挑出任何构筑物，屋面除因造型需要飘出不大于0.5米宽的装饰构件外，均不可挑出女儿墙等构筑物。≥7按照《广州市城市规划管理技术标准与准则》的要求执行。第十六条规划行政主管部门在办理农村村民住宅报建行政审批时，应根据住宅用地情况，充分考虑住宅的间距、采光、通风、消防、通行条件和技术规范要求，联排式、独户式住宅原则上许可建设层数不宜超过三层，高度不宜超过12米，(因造型需要的局部构建除外)，建筑总面积不宜超过240平方米。住宅屋顶设计应结合房屋的使用功能，采用造型新颖、利于绿化、美化的形式，尽可能采用坡屋顶。住宅建筑立面的装饰材料和色调处理必须与周围环境相协调。第三章用地管理第十七条在市未划定村庄规划区前，我区农村住宅建设实行乡村建设规划许可证制度，在市划定村庄规划区后，村庄规划区内的农村住宅建设实行乡村建设规划许可证制度。6各村根据经批准的村庄规划或村庄布点规划，向镇规划管理机构申请办理乡村建设规划许可证。第十八条城中村及近期纳入改造的近郊村村民原则上统一建设公寓式住宅小区，区规划行政主管部门不再审批建设独户式的住宅。近郊村村民可申请建设公寓式或联排式住宅。远郊村村民可审批建设公寓式、联排式或独户式住宅。鼓励暂未纳入改造的近郊村和远郊村村民兴建公寓式住宅小区。第十九条具有近郊村、远郊村常住农业户口的村民，在符合“一户一宅”的条件下，可以申请宅基地新建、扩建或迁建住宅，但有下列情形之一者，不予批准：（一）未达法定婚龄申请分户或其他不合理分户申请宅基地的；（二）转让或赠与住宅的村民和受让或受赠住宅的村民再申请宅基地的；（三）跨户籍所在地申请宅基地的（属于调剂安置的除外）；（四）申请的宅基地面积超过法规规定面积标准的；（五）申请的宅基地不符合土地利用总体规划确定的土地用途的；（六）申请的宅基地不符合村庄规划的；（七）现居住房屋建成不满十年，又不属于危房，申请迁建房屋用地的（实施旧村改造的除外）；7（八）因征地等原因已接受调剂安置宅基地或安置房屋的；（九）违法建房未处理结案的；（十）原有住宅被法院判决用于抵债的；（十一）法律、法规规定不予批准的其他情形。第二十条宅基地应集中安排划分，新分配宅基地用地面积不得超过《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第三十六条所确定的面积(该面积不含公共配套建设用地面积和因建筑退让等占用的面积)，全区宅基地限额为80平方米及以下。第二十一条村民一户只能拥有一处宅基地。村民新建、迁建住宅需要申请新的宅基地的必须退还旧宅基地，村委会应当与申请宅基地的申请人签订合同，保证按期交出超出面积的宅基地。申请人领取新建、迁建住宅用地的建设用地批准文件后，应交回旧宅基地的土地使用证，并注销原土地登记后方可办理新的房屋权属登记。第二十二条鼓励各村盘活存量建设用地，充分利用空闲地、旧宅基地、废弃地集中规划建设住宅。各镇、街在编制村庄规划或村庄布点规划时，应对“空心村”开展调查清理工作，并对“空心村”改造提出具体方案，杜绝“建新不拆旧”现象。第二十三条村民新建住宅应当向镇政府、(街道办)、国土、规划等行政机关申请办理宅基地使用证、乡村建设规划许可证方可建设，具体程序：8（一）申请人向村委会提出申请，村委会根据本村住宅需求，向镇规划管理机构提出用地申请；（二）镇规划管理机构根据经批准的村民住宅布点规划、村庄规划进行初审；（三）经镇规划管理机构审核同意后，村委会向区国土房管分局申请用地预审，村民资格的认定，需在本村公示无异议后，属于联排式或独户式住宅的，应加具符合一户一宅的审核意见，属公寓式的应加具符合建筑面积标准的审核意见，若涉及占用农用地的，应当依法办理农转用手续；（四）取得区国土房管分局的批复意见后，由镇规划管理机构报市规划局或其授权的派出机构核发乡村建设规划许可证。第二十四条村民在已取得合法权属的原有宅基地范围内申请新建、改建、拆建村民住宅的，应当按照村庄建设标准进行建设，领取乡村建设规划许可证方可建设，具体程序：（一）申请人持宅基地使用证其他合法权属证明等材料向村委会提出申请；（二）村委会初步审核，并取得四邻同意意见后，向镇（街）规划管理机构提出申请；（三）镇规划管理机构根据经批准的村民住宅布点规划、村庄规划进行复核；（四）镇规划管理机构复核同意后，向区国土行政主管部申请加具符合“一户一宅”的审核意见；9（五）取得区土地行政主管部的批复意见后，由镇规划管理机构报市规划行政主管部门或其授权的派出机构核发乡村建设规划许可证后方可建设。第四章建设管理第二十五条区规划行政主管部门在办理各村的村民住宅建设规划许可时，应充分考虑村民住宅协调统一，采取高度、层数、屋顶形式、外墙材料及颜色等协调统一的外观风格。村民住宅报批前应先由村集体确定农民新村的建筑风格。区规划行政主管部门提供多套公寓式、联排式、独户式新农村住宅标准样式方案供各村选用，未选用的村庄也可自行提供本村的住宅样式方案报批，该方案应符合新农村住宅标准样式方案的深度要求。侨房建设和改造有特殊要求的，按相关政策执行。第二十六条鼓励村民整合宅基地，联合建设公寓式住宅，节约下来的建设用地可用于村经济发展留用地。区规划行政主管部门在审批该住宅项目时，按照规划和用地条件适当放宽应配建的商业和住宅面积比例。第二十七条选用新农村住宅标准样式方案的，在申领乡村建设规划许可证时，应同时提供拟建住宅的修建性详细规划或总平面图，以及村委会确定选用新农村住宅标准样式方案的书面文件。未选用本村确认的新农村住宅标准样式方案型号而自行10提供设计方案的，除提供拟建住宅的修建性详细规划或总平面图外，还需提供单体建筑的建筑方案，该方案须经村委会及镇(街)规划管理机构同意并在本村公示无异议。第二十八条区建设行政主管部门负责组织新农村住宅标准样式方案的施工图设计及审查。选用新农村住宅标准样式方案建设住宅的免施工图设计及施工图审查。未选用新农村住宅标准样式方案建设的2层及2层以上或单层跨度大于6米的村民住宅，应由村集体或个人委托有相应资质的设计单位进行施工图设计，并委托有资质的审图机构进行施工图审查。第二十九条工程投资额在30万元以下及建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证，由镇政府（街道办事处）负责施工监督管理。工程投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上的建筑工程，村集体或个人应向区建设行政主管部门申领施工许可证。第三十条宽度为20米及以上的道路的沿线建筑物放线工作由区规划分局委托的单位负责。除此以外的建筑物的放线工作，由镇（街）规划、建设行政主管部门负责，其有关人员在开工之日到实地丈量批放宅基地，并登记在册。11第五章竣工验收及房地产权登记管理第三十一条农村村民住宅完工后，应组织竣工验收。公寓式住宅工程的竣工验收按照国家和广东省、广州市有关建设工程质量和安全的管理规定执行。联排式、独户式村民住宅工程竣工验收应由村委会代表、镇（街）建设管理部门有关人员、设计单位（如选用标准图集的可不参加）、区建设行政主管部门（如无需申报施工许可证的可不参加）组成验收小组，竣工验收标准按国家有关规定执行。镇（街）规划办有关人员必须查看住宅是否按照许可的内容建设，作为验收是否合格的一个条件。如验收合格，镇人民政府、街道办事处在验收文件上加盖验收合格印章，并将验收结果送区规划