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2016年建筑和房产“营改增”资料（依据财税[2016]36号文整理）第一部分增值税纳税人的基本规定在中国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人。纳税人年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准（500万元）的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税，应纳税额=当期销项税额－当期进项税额。小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税，应纳税额=销售额×征收率。第二部分房地产相关的税收规定一、销售不动产的征税范围依据财税[2016]36号附件1中《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第（三）项“销售不动产”的规定：销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。二、经营租赁不动产的征税范围依据财税[2016]36号附件1中《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第（六）项“现代服务”第5分项“租赁服务”分为：“有形动产的经营租赁服务和不动产经营租赁服务”的规定：经营租赁不动产，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。三、不动产营改增的预增率、税率、增收率新纳入试点纳税人转让不动产、不动产经营租赁、建筑服务、销售自行开发房地产这四个行业的预征率，税率，征收率（简称三率）比较复杂。第一、预征率：（一）一般计税1、跨县市建筑：2%2、不动产租赁、房地产销售：3%3、转让不动产：5%（二）简易计税1、个人出租住房：1.5%2、跨县市建筑、房地产销售：3%3、不动产（个人出租住房外）租赁、转让：5%小结：1、预征率有2%、3%、5%三档，还有个人特例1.5%减征。一般计税用3%的多（理解：减负思路）。例外情况：转让不动产时预征率是5%（理解：由地税代征，不区分是不是一般纳税人了），跨县市建筑是2%（理解：设的低是为了避免因在建筑服务地大量超缴，机构所在地出现留抵，占压纳税人资金）；简易计税的预征率用5%的多（理解：和征收率一致，保证原有地方财政收入不受影响），例外情况：建筑服务业（理解：申报时征收率是3%，预征率不能高于征收率）和房地产销售（理解：是按预收款计算）是3%，个人出租住房是减按1.5%（称之为减征率，也是营业税政策的平移）。2、一般计税和简易计税预征率相同的有：房地产销售都为3%，转让不动产都为5%。3、预缴时：一般情况下，应预缴税款=（含税销售额-可扣除）÷(1+税率/征收率）×预征率/减征率，例外：（1）转让不动产不论一般计税还是简易计税，均按5%征收率进行换算，即预缴时都是：（含税销售额-可扣除）÷（1+5%）×5%。（理解：转让不动产由于是地税代征，纳税人身份由国税掌握，无法区分是不是一般纳税人）（2）房地产销售的应预缴税款=预收款÷（1+适用税率/征收率）×3%;（理解：预收款指首付、按揭，全款取得也是要事后开票，确认应税收入，所以也是预收款。）4.预缴时可从含税销售额中扣除的（公式中简称可扣除）：（1）转让不动产：不动产（不含自建）转让，可扣除不动产购置原价或取得不动产时的作价后的余额为销售额，一般计税和简易计税在预缴时都可扣除；（2）符合规定的个人住房转让（北上深广2年以上的非普通住房销售），扣除购买住房价款后的余额为销售额；（3）跨县市建筑：可扣除支付的分包款。第二、税率/征收率（一）一般计税:四个行业全部11%；（二）简易计税：四个行业中除了跨县市建筑为3%外（理解：原营业税制下，建筑业适用3%营业税税率，沿用过来，增值税是价外税，3%增值税征收率相当于2.91%的营业税税率），其他征收率为5%，个人出租住房减按1.5%征收。小结：1、新纳入试点行业纳税人除不动产（含房地产，住房）的销售、出租（个人出租住房除外）适用增值税征收率为5%外，其余适用增值税征收率为3%。2、四个行业除房地产销售外简易征收预缴税款的计算和应纳税款的计算一致。（理解：这意味着适用简易计税方法所实现的增值税其实已经在预缴地即建筑服务发生地和不动产所在地入库。）3、申报时：应纳税款=（含税销售额-可扣除）÷(1+税率/征收率）×税率/征收率/减征率。4、申报时可从含税销售额中扣除的：（1）适用简易计税的不动产（不含自建）转让：可扣除不动产购置原价或取得不动产时的作价后的余额为销售额；一般计税自建和非自建不动产都不得扣除（理解：一般计税凭专票抵扣）。（2）跨县市建筑：可扣除支付的分包款（理解：继续沿用了原营业税差额征税规定）；（3）房地产销售：一般计税可扣除当期允许扣除的土地价款，简易计税不得扣除。四、销售额的规定（一）依据附件1第37条规定：销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用（不含税），财政部和国家税务总局另有规定的除外。（二）依据附件1第十四条（视同销售的例外性规定）：除用于公益事业或者以社会公众为对象的外，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产，应当视同销售。（三）依据附件2第一条第（三）项“销售额”第10分项规定：房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前房地产项目。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。支付的土地价款，应当取得省级以上财政部门印制的财政票据或者国家税务总局规定的其他凭证为合法有效凭证。否则，不得扣除。纳税人取得的上述凭证属于增值税扣税凭证的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。五、销售不动产的特别征税规定依据财税[2016]36号附件2《营改增试点有关事项的规定》第一条第（八）项“销售不动产”、附件3《营改增试点过渡政策的规定》第一条“下列项目免征增值税”第（十五）项“个人销售自建自用住房”及本文件第五条规定汇总如下：（一）预售房地产项目房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。（二）一般纳税人销售房地产老项目1.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适应简易计税方法，以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的征收率在不动产所在地主管税务机关预缴增值税，向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。2.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。3.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。（三）一般纳税人销售房地产新项目1.一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。2.一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（四）小规模纳税人销售房地产项目1.小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。2.小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。3.房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。（五）个人出售房地产项目1.个人销售自建自用住房免征增值税。2.北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个体工商户和个人销售购买的住房，将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照有关规定执行。3.北京市、上海市、广州市和深圳市，个体工商户和个人销售购买的住房，将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用。办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照有关规定执行。个体工商户应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。3.其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的征收率申报缴纳增值税。六、租赁不动产的特别征税规定依据附件2第一条第（九）项“不动产经营租赁服务”汇总如下：（一）一般纳税人出租不动产老项目1.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。2.公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费，可以选择适用简易计税方法，减按3%的征收率计算应纳税额。试点前开工的高速公路，是指相关施工许可证明上注明的合同开工日期在2016年4月30日前的高速公路。（二）一般纳税人出租不动产新项目一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。（三）小规模纳税人出租不动产小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（四）个人出租不动产1.其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。2.个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。七、不征收增值税的收入（1）房地产主管部门或者其指定机构、（2）公积金管理中心、（3）开发企业、（4）物业管理单位代收的住房专项维修基金。八、取得不动产的抵扣规定依据财税[2016]36号附件2《营改增试点有关事项的规定》第一条第（四）项“进项税额”第1分项的规定：1.所有增值税一般纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入