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华龙盛世城2014年工作计划2014年2月8日万联房地产经纪有限公司概述在13年结束的同时，也迎来了一个崭新的2014年，通过对于13年的工作销售业绩，综合因素的考虑分析，2014年工作应着重于以下二大项。住宅商业住宅：滞销楼层单位对应政策1新推楼盘入市方式方法商业：招商运营销售2以下根据以上的着重点，做出相关的详细分析运营方向以及方式。万联房地产经纪有限公司住宅篇万联房地产经纪有限公司2013年相关数据分析住宅数据一号楼：总建面积：2443.38㎡（涵盖：住宅、车库、商业）住宅已售面积：1077.55㎡住宅剩余面积：763.95㎡车库未售面积：419.30㎡商业未售面积：182.58㎡住宅总计：29套已售：20套剩余：9套车库总计：15套已售：0套商业总计：2套已售：0套剩余楼层套数：二楼2套（86.49㎡、83.70㎡）五楼1套（87.57㎡）六楼6套（86.49㎡、82.67㎡、82.88㎡、82.88㎡、83.70㎡、87.57㎡）万联房地产经纪有限公司二号楼：（新开盘）总面积：2386.30㎡住宅已售面积：632㎡住宅剩余面积：1754.3㎡车库6套未出面积住宅总计：30套已售：8套剩余：22套剩余楼层套数：二楼6套、三楼2套、四楼5套、五楼3套、六楼6套2013年相关数据分析住宅数据万联房地产经纪有限公司五号楼：总建面积：2151.47㎡（涵盖：住宅、车库、商业）住宅已售面积：1833.98㎡住宅剩余面积：156.37㎡何总家楼上预留：161.12㎡（401、402）车库未售面积：119.13㎡车库已售面积：143.38㎡何总自留车库：41.03㎡（南向7号、8号）商业未售面积：372.42㎡住宅总计：28套已售：26套（其中涵盖何总预留4套）剩余：2套剩余楼层套数：五层1套（81.71㎡）、六层1套（74.66㎡）2013年相关数据分析住宅数据万联房地产经纪有限公司一号楼、二号楼、五号楼：住宅总建面积：6218.15㎡住宅已售面积：3543.53㎡住宅剩余面积：2674.62㎡住宅销售面积比例：57%住宅未售面积比例：43%住宅销售周期：2013年6月19日——2014年2月9日住宅销售天数：237天（7个月零9天）住宅销售周期比例：7.21%/月车库总面积：681.81㎡车库已售面积：143.38㎡车库销售面积比例：21%商业总面积：555㎡商业已售面积：02013年相关数据分析住宅、车库、商业销售数据万联房地产经纪有限公司通过以上三栋楼的数据可以看出来一号楼、五号楼为先期开盘，所剩房源，六楼为滞销点。解决方式建议：隐性促销1、作出相应的促销，但是同时提升3-4楼价格，（例：每平米上浮40元，80㎡X40元/㎡=3200元/户）我们可以利用3200元给予购买六楼客户多余优惠奖品或者现金。2、针对六楼给予减免三年物业或者两年的供热费用、在无形当中给予买家一种优势错觉，但是同时此亏损金额可以附加至3楼-4楼的单价当中，与上面加价方式统一。后页附加六楼促销活动建议住宅滞销对策万联房地产经纪有限公司减免3年物业费用：初设定为0.5元/㎡/年以80㎡住房计算0.5元/㎡*80㎡*36月=1440减免2年供热费用：供热费29元/㎡以80㎡住房计算29元/㎡*80㎡*2年=4640元如选择赠送2年供热费用：4640÷80㎡=58/㎡超出40/㎡浮价18元/㎡我司损失18元/㎡*80㎡=-1440元/套以上政策可以选择其一，附带还可以参与现有促销活动。主要是给消费群体实惠感、优势感、幸运感。对外宣传的说辞：只做三套回馈特惠房源以上是针对六楼滞销问题提出的，行销方式方案。六楼促销活动建议住宅滞销对策万联房地产经纪有限公司清除余留六楼实惠感清除余留住宅单位示意图或优越感幸运感万联房地产经纪有限公司2014年新推住宅、商业楼盘入市前提对于新推住宅单位需要先清除掉之前所剩余43%的面积的85%比例，这样能保证每销售一栋单位的入住率，以便于供热资金回收与物业管理资金收取比例，也是为了日后能够有合理的资金流，完善相关管理。剩余43%比例的2674.62㎡*85%比例=2273.43㎡剩余401.19㎡相当于：5套单位以免出现入住率低，供热费用以及物业费用缴纳率与支出率失衡。对于开发公司1、建议早期办理按揭贷款手续，⑴保证资金回笼迅速⑵增长后续客户对于本案的信心，认知度。⑶对于14年新建其余多层楼盘与商业街增加资金储备量。2、正式开工时期，红火场面，能够给予消费群体踏实感，能够打消一部分人对于新盘不放心忧虑感，增加购买决心。万联房地产经纪有限公司2013年6月——2014年1月住宅销售比例表2013年可售面积㎡已售面积㎡比例值6月2151.47218.1310.1%7月1933.34373.8219.3%8月4002.9472.6711.8%9月3530.23461.3113.1%10月3068.92595.0619.4%11月2473.86244.039.9%12月4391.2468.9610.7%2013年7个月平均综合比值13.4%2014年可售面积㎡已售面积㎡比例值1月3922.241229.3231.3%以上是根据13年6月-14年1月逐步放量销售单位，按照相应可售面积与实际销售面积比例值计算万联房地产经纪有限公司2014年去化剩余住宅楼盘计划剩余43%2674.62㎡的85%比例（2273.43㎡）85%比例销售指标消化周期至5月份2月-3月销售比例设定为33.6%销售面积：900㎡3月-4月销售比例设定为29.9%销售面积：800㎡4月-5月销售比例设定为21.5%销售面积：573.43㎡销售目标以上是依托，利用2号楼带来的群体，消化剩余不利位置户型，同时运用现有促销政策及针对六楼所出台的新政策，预计所达到的目标比例达标数是按照现有房源及对比2013年6月—2014年1月综合评定表所预估值万联房地产经纪有限公司去化滞销单元销售表剩余43%2674.62㎡的85%比例（2273.43㎡）月份去化面积㎡去化比例2月90033.6%3月80029.9%4月573.4321.5%总计2273.4385%万联房地产经纪有限公司2014年新推多层住宅楼盘建议户型：针对现有户型，主要缺点是户型面积居间面积差太低，基本可以归类于80㎡，对于现有客户反映情况与当地实际需求人群，不适于所有群体。建议面积居间：68㎡-70㎡72㎡-76㎡77㎡-85㎡86㎡-95㎡以上四种面积，均可以调整现有设计户型开间尺度进行更改，因为这四种户型面积可以给与三种群体不同选择。68㎡-70㎡1、老两口，为了给孩子腾出来房子结婚，自住用。72㎡-76㎡77㎡-85㎡2、供于新婚、改善住房群体选择。86㎡-95㎡3、给予小资生活，追求比较舒适空间的群体选择。针对100㎡以上的群体需求相对比例偏少，风险偏高，现今情况不予考虑。户型建议万联房地产经纪有限公司2014年新推住宅、商业楼盘入市方式在完成上述指标后，开始推出新盘3号楼、4号楼。口口相传：在此期间需要储备准客户群体，利用准客户群体传播即将新推楼盘的信息，同时也能够摸清购买群体心理价位，以便公司随时调整销售价格，保证公司的销售利润。DM单宣传：通过DM单发放，结合消费群体相应作出宣传方向及优惠模式。电视广告：通过现有电视广告进行图像传播。宣传车、短信发放：走访偏远附属村屯，散发即将开新盘信息，达到宣传无死角。以上宣传只是为了囤积客户群体，达到一定的数量准群体，进行开盘造势，方可开盘争取达到开盘即抢定，抢定必购买的销售场面。入市传播方式万联房地产经纪有限公司样板间建议在滞销楼盘六楼选出两间作为样板间模板风格：要以简约、温馨，时尚、浪漫两种格调进行设计样板间展示可以给购买群体，视觉效果的一个冲击，达到对自己未来居所的遐想效果，增加购买欲望。万联房地产经纪有限公司样板间示意图万联房地产经纪有限公司2014年新推单位销售目标推出物业单位3号楼、4号楼推出总面积：4767.52㎡60套住宅剩余面积：401.19㎡相当于5套住宅共计可售面积：5168.71㎡新推单位要从4月开始作为宣传起点时间，为了5月新物业单位开盘蓄水。5月主推期销售面积比例35%6月稳定销售期销售比例25%7月稳定销售期销售比例20%8月调整期20%以上住宅销售比例需要按照实际情况进行微调。万联房地产经纪有限公司销售目标表月份销售面积㎡销售套数销售比例5月180923套35%6月129216套25%7月130413套20%8月130413套20%总计516965套100%万联房地产经纪有限公司商业篇万联房地产经纪有限公司2013年商业数据分析13号楼总建筑面积：1001.16㎡门市11套已售9套未售2套已售面积：888.92㎡未售面积：112.24㎡临街门市：共4套全部售完内街门市：共7套已售5套未售2套三层门市27套共计面积：1930.02㎡全部未售商业数据万联房地产经纪有限公司2013年商业数据分析14号楼（内街门市）总建筑面积：3500.73㎡门市27套已售6套未售21套已售面积：642.32㎡未售面积：2858.41㎡商业数据万联房地产经纪有限公司2013年商业数据分析15号楼总建筑面积：5988.39㎡内街门市总面积：2409.57㎡临街门市总面积：3578.82㎡内街门市51套已售8套未售43套临街门市24套已售17套未售7套已售内街门市面积：868.2㎡未售面积：1541.37㎡已售临街门市面积：2670.26㎡未售面积：908.56㎡三层门市共计35套未售2310.74㎡全部未售商业数据万联房地产经纪有限公司2013年商业数据分析16号楼总建筑面积2357.53㎡共计22套一套未售商业数据万联房地产经纪有限公司商业街销售数据商业街销售面积进度比例表楼号建筑总面积㎡已售面积㎡未售面积㎡临街已售面积㎡内街已售面积㎡临街已售面积比内街已售面积比㎡13#1003.16890.4112.24499.96390.4449.8%38.9%15#5988.393538.462449.932670.26868.244.6%14.5%楼号建筑总面积㎡已售面积㎡未售面积㎡已售面积比未售面积比14#3500.73642.322858.4118.3%81.7%16#2357.53000013#三层1930.02000015#三层2310.740000合计17090.575071.18销售比例29.7%销售周期7个月万联房地产经纪有限公司商业销售数据分析针对上表显示1、13号商业与15号商业明显销售比例高2、14号商业销售比例18.3%远远低于其它两栋商业3、16号商业以及三层商业未售剖析：1、13号商业与15号商业提升比例原因，主要在于临街门市的销售值，拉动了整体销售业绩。2、14号楼商业虽然销售比例值不高，但是可以看出消费群体，还能够接受内街门市。3、16号商业原始原因未定准规划，销售人员无法推为主要原因。4、对于三层来说，需要由其它商铺以及招商工作完成时期，才能够带动三层销售，它属于主产品带动销售的产品模式。万联房地产经纪有限公司商业现存在的问题外观无商业形象氛围没有公交线路，对于打造人气是一个极大的弊病。大多数反应价格还是偏高人气打造人气是现在必须做的事情。要以第一期商业街作为打造人气的场所，一旦有了商业群体，必然可以吸引众多人群光顾。也是烘托未建商街日后繁荣景象的必要条件之一。万联房地产经纪有限公司商业产品问题建议从表数据及以上剖析情况来看我们需要解决相应的问题。首先还是招商，招商先行方为上策，能够解决诸多隐性问题。招商建议政策：1、给予开业人群以奖金奖励、补助机制开春开业者，只要有产品、销售人员、牌匾、正常营业者方可获得5000元创业基金，在年满之时可获得另外部分5000元创业基金。在此期间，所有商户人员工资每月补助500元（只限一人工资补助）所开商户所有牌匾免费制作。○500元/月*12月=6000元/年（只补助给经商业主）○创业资金补助10000元（无论自营还是他方经营业主都可获得10000元创业资金，同时能够促使业主辅助招商）○牌匾