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中国房地产研究中国房地产研究中国房地产研究中国房地产研究集团内部参考集团内部参考集团内部参考集团内部参考仔细阅读最后一页的分析师声明和其它重要披露中国地产行业月报中国地产行业月报中国地产行业月报中国地产行业月报2010年年年年6月月月月14日日日日地方政策细则纷纷颁布地方政策细则纷纷颁布地方政策细则纷纷颁布地方政策细则纷纷颁布，，，，静待最后一只靴子静待最后一只靴子静待最后一只靴子静待最后一只靴子：：：：房产税房产税房产税房产税政策回顾政策回顾政策回顾政策回顾：：：：地方细则出台地方细则出台地方细则出台地方细则出台，，，，静待房产税改革方案的推出静待房产税改革方案的推出静待房产税改革方案的推出静待房产税改革方案的推出随着中央于4月17日出台了国10条，各个地方政府，尤其是房价前期涨幅过大的城市纷纷出台了地方调控细则。目前，青岛、北京、浙江、江苏、重庆、广州和深圳等地都已发布了各地调控细则，其中以北京的政策最为严厉，在严格执行中央政策之外还对家庭购买房产套数做出限定。在各地方政府纷纷对中央出台地产调控政策做出了自己的反应之后，5月26日国家税务总局公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，6月3日又下发了《关于加强土地增值税征管工作的通知》，抬高了土地增值税预征率的下限，意味着未来土地增值税清算将严格执行。最近一段时间针对过快上涨的房价，国家密集出台了一系列政策，根据我们近期的调研结果，调控政策的组合拳已经对各地高企的房价起到了明显的抑制作用，我们相信未来政策的最后一只靴子将是目前市场反复讨论的房产税，5月31日，中新网转载国务院同意发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，将逐步推进房产税改革，立足于在房产保有环节增加投机者的成本，但由于改革房产税其中涉及很多具体的技术细节问题，因此我们认为房产税改革具体方案不太可能在短期内出台。市场前景市场前景市场前景市场前景：：：：成交量大幅萎缩成交量大幅萎缩成交量大幅萎缩成交量大幅萎缩，，，，降价拉开序幕降价拉开序幕降价拉开序幕降价拉开序幕随着紧缩政策的出台，我们覆盖的14家中国房地产公司中，有8家已经披露了5月销售数据，他们的5月月度销售面积环比下降了26.7-69.2%，而月度销售金额也下降了16.4-53.9%，我们维持全国主要城市全年新房成交量将较上年减少15-20%的预期。受政策影响，恒大地产（3333HK）宣布旗下全国所有项目均以8.5折对外销售，但其他多数开发商的项目调价行为并不明显，我们认为多数开发商可能会到金九银十的销售旺季再进行明显调价，刺激销售回暖。一线城市，如上海的成交量和销售价格已经出现明显波动，而二、三线城市成交量和价格取决于当地政策细则和执行力度。我们在5月下旬组织机构投资者前往上海、南通、昆山、苏州和无锡等市场调研考察上市公司，并在下面的报告中记录下了我们的调研以及分析结果。维持对行业正面看法维持对行业正面看法维持对行业正面看法维持对行业正面看法我们仍然维持对中国房地产行业偏正面的观点，随着房产税改革的逐步推进，相信政策的不确定性压力也将完全释放，同时实体房地产市场成交量也将降至历史低点水平。因此随着刚性需求的逐渐释放，中国房地产市场将逐渐回到正常而健康的轨道中。行业主要风险行业主要风险行业主要风险行业主要风险调控政策力度大于预期，导致行业进入衰退的风险，仍是行业面临的最大挑战。不过我们认为目前中国主要城市房价上涨速度已经放缓甚至下降，成交量也出现了大幅萎缩，政策调控效果已经达到，因此这种风险概率较小。覆盖房地产企业估值列表覆盖房地产企业估值列表覆盖房地产企业估值列表覆盖房地产企业估值列表公司公司公司公司股票股票股票股票代码代码代码代码价格价格价格价格*（（（（每股每股每股每股港港港港元元元元））））评级评级评级评级目标价目标价目标价目标价（（（（每股每股每股每股港港港港元元元元））））潜潜潜潜在在在在升幅升幅升幅升幅（（（（%））））雅居乐地产3383HK7.47优于大市12.2263.5中渝置地1224HK2.58优于大市4.9391.2中国海外发展688HK14.60中性16.3512.0碧桂园2007HK2.12中性2.3510.7华润置地1109HK14.50优于大市18.4527.2恒盛地产845HK2.34优于大市4.6699.2绿城中国3900HK8.35优于大市11.1833.8合景泰富1813HK4.43优于大市7.0759.7五矿建设230HK1.20优于大市2.0066.3富力地产2777HK9.88中性10.455.7人和商业1387HK1.60优于大市2.1735.5世茂房地产813HK11.80优于大市16.5640.3远洋地产3377HK5.67优于大市7.6034.0瑞安房地产272HK3.31优于大市4.3832.4*采用2010年6月10日收盘价计算信息来源：建银国际证券王箫王箫王箫王箫(8610)66523797wangxiao@ccbintl.com陈陈陈陈嘉祺嘉祺嘉祺嘉祺(852)25326123edmondc@ccbintl.com中国房地产研究中国房地产研究中国房地产研究中国房地产研究2010年年年年6月月月月14日日日日2内容列表内容列表内容列表内容列表地方政策细则纷纷颁布，静待最后一只靴子：房产税...................................................................................................1政策更新........................................................................................................................................................................3市场展望........................................................................................................................................................................55月调研总结.................................................................................................................................................................7股票评级回顾................................................................................................................................................................9附录一：图表和表格....................................................................................................................................................11中国房地产研中国房地产研中国房地产研中国房地产研究究究究2010年年年年6月月月月14日日日日3政策更新政策更新政策更新政策更新在中央4月17日发布“国10条”后，各地地方政府纷纷出台了地方细则，银行信贷也依据地方细则开始对个人按揭贷款发放进行严格控制，全国地产市场成交量迅速萎缩，我们监测的全国十大主要城市在5月的平均成交量为46万平方米，环比4月下降了51.5%，同比更是大幅下降了64.6%。我们认为政策对于中国房地产市场的影响已经开始显现，尽管大型开发商中，目前只有恒大地产明确表示旗下全国项目均以8.5折出售，其他开发商并未跟随做出全部产品明显降价的策略，但我们认为多数开发商可能认为目前市场观望情绪过于浓重，市场需要一段时间来消化政策的影响，因此到房地产市场的传统旺季，也即金九银十，我们预期可能将出现比较明显的价格调整。十十十十大主要城市成交量大主要城市成交量大主要城市成交量大主要城市成交量02040608010012014016008年1月08年2月08年3月08年4月08年5月08年6月08年7月08年8月08年9月08年10月08年11月08年12月09年1月09年2月09年3月09年4月09年5月09年6月09年7月09年8月09年9月09年10月09年11月09年12月10年1月10年2月10年3月10年4月10年5月万平方米万平方米万平方米万平方米2008年每月平均成交量57万平米2009年每月平均成交量113万平方米2010年首五个月平均成交量仅64万平方米信息来源：中国房地产指数研究中心，建银国际证券5月在各地方政府纷纷出台地方调控细则的同时，国税总局于5月26日发布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确了土地增值税汇算清缴中的一些技术细节问题，6月3日又下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》，抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定，除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于2%，中部和东北地区省市不得低于1.5%，西部地区省市不得低于1%。我们认为如果土地增值税的汇算清缴严格执行，之前涨幅过快城市的高毛利项目很可能将受到最大的冲击，土地增值税的严格汇算清缴将加快开发商的开发节奏，有效增加供给。5月的中国房地产市场，更是出现了“满城尽待物业税”的景象，先是重庆政府表示会出台特别房地产税，但并未公布细则，后是上海将在地方细则中开征物业税的传闻四起。到5月31日，中新网转载国务院同意发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，终于明确表示将在中国逐步推进房产税改革，用现行房产税的改革方案来实现之前市场预测物业税征收所预期达到的效果。成交量大幅萎缩，预计开发商可能会在9-10月开始调整价格中国房地产研中国房地产研中国房地产研中国房地产研究究究究2010年年年年6月月月月14日日日日4根据我国现行规定，房产税的计征方式有两种，一种是按房产原值一次扣除10-30%后的余值计征，税率为1.2%（从价计征）；另一种是按房屋出租的租金收入计征，税率为12%（从租计征），但个人所有非营业用房产免征房产税。由于国家政策的出台主要是为了抑制投机炒楼者，平抑房价，我们认为改革后的房产税可能会对个人住房区别对待，对于超过一定当地人均住房面积以上的房屋，或对第三套及以上房屋征收的可能性比较大。另外，中国房屋价格的快速上涨和土地价格的居高不下也有着必然联系，土地拍卖收入一直是地方财政收入的重要组成部分，因此只有推进房产税的改革，用房产税收收入替代一部分土地溢价收入，才能既降低土地拍卖价格，又减少地方财政损失，保证保障性住房的投入，从而使得中国房地产市场走上长期健康和稳定的道路。房地产政策房地产政策房地产政策房地产政策小结小结小结小结政策目的政策目的政策目的政策目的监管机构监管机构监管机构监管机构主要政策内容主要政策内容主要政策内容主要政策内容政策效果及实质影响政策效果及实质影响政策效果及实质影响政策效果及实质影响收紧土地出让中央5部委开发商需首付一半且一年缴付全款规范土地市场竞争，挤出小型开发商，控制地价过快增长调整住房转让税收财政部购房不足五年转让按全额征收营业税增加房屋转让成本，抑制房地产炒作、投机活动，平抑二手房地产市场价格快速上涨加强贷款窗口指导国务院、银监会制定国11条，执行40%按揭首付，不再区分改善性购房回收2009年支持性措施，减低社会购房杠杆，削弱居民购房能力，从而压抑房价上升压力增加有效