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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。会所专题及园林细节打造惠州中原事业1部营销C组HuiZhou.4.2012一系列的问题……我们到底要不要建会所，建多大面积的会所？会所的产权属于发展商还是全体业主共有？会所应该承担哪些不同的服务职能？我们的会所采取什么样的形式？以服务为主还是以盈利为主？采用什么样的经营模式能保证业主满意，同时利润最大化？有没有一些经营的比较成功的案例？Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010关于“会所”（ClubHouse）的论述会所的定义：顾名思义，是聚会的场所，住宅中引用的会所概念，源于港台，是商品住宅项目附属会所的简称，是指规划部门批准的商业配套用房中用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所。成功的会所：应该是一个环境温馨幽雅、服务周到热情，每个角落、每个细节都充满人情味的地方，要让业主享受到亲和力和亲切感，另外要让他们有做主人的感觉。一句话概之：要成为业主“家”的延伸。Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010321只包含基本的运动、娱乐设施综合性会所和专业会所注重实际效用的朴实型会所豪奢到极点的星级会所高档项目特有普及到中低档项目香港香港的高地价决定了家庭居住面积很小，会所是小区聚会的必需场所社区会所只对社区内的住户及访客开放社区会所产权分摊到业主头上控制会所的规模，力求“小而精”适用性强，根据业主实际生活需求来设定会所的各项功能90年代中期，香港地产商进入深圳市场，开始引入了会所概念1995年，深圳首次将社区会所作为售楼卖点深圳内地会所的发展：会所从香港传入沿海城市，并在全国遍地开花4“大而全”“小而全”突出会所主题特色进入21世纪，会所开始在全国各地遍地开花Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010顾问公司：缺乏经营意识，按会所档次穷举会所功能，开发商自行取舍功能设置无经营意识；功能设置只考虑高档，但少考虑可落实性。广州会所约90%亏损；深圳会所约84%亏损；北京会所约60%亏损；香港会所约20%亏损。触目惊心的亏损!!!国内社区会所的现状：发展迅速，经营惨淡雨后春笋般发展!!!全国现有楼盘的60％以上建有配套会所Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010目前国内会所普遍处于亏损状态的原因会所的定位、功能、经营模式十分模糊不少开发商建造会所的动机就是为了项目的推广，提升楼盘形象、卖价，许多项目在入住以后，开发商还拿不出会所的运营方案；会所仅仅成了一种摆设而已。销售期与实际使用期的客户需求不一致功能设置期销售期功能配置上满足了客户需求，但并没有在使用习惯上满足客户需求出现需求与使用差异说明某些科目的设置存在欠缺，从而抑制了业主使用。设计欠缺，场地小、通风换气条件差、设备不合理等；规划布局不合理，没有注意连带活动之间关系；咖啡、阅览、桌球等混在一起雅颂居：会所做中餐油烟噪音污染大，多次投诉仍无人处理，无业主业委会失败会所特征香蜜湖1号，客户买房前对会所较为关心，但真正入住后少有人问津Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010234开发理念社区面积及档次发展商实力及后续开发情况后期经营的盈利性会所规模的确定依据：房地产业内至今仍没有一套规范的会所标准，在社区规模和会所面积之间没有必然的联系确定会所规模大小的依据1会所面积一般与社区规模及档次成正比如果小区够规模，而且所处的位置较中心，有一定的客源保证，会所就可根据赢利预估来确定其规模大小会所是发展商实力的象征和售楼时的一个有力卖点发展商如果还有后续楼盘要推出，首期的会所就应考虑相应的规模和档次一个社区配备怎样的会所首先是由开发商对于整个楼盘的定位规划及其历来的开发理念所决定的倘若开发商看重会所文化给楼盘添加的增值效益就会在会所的设置上着重考虑Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010深圳典型社区会所规模项目位置规模（万㎡）会所规模（㎡）会所面积／建筑面积人口（人）熙园福田香蜜湖路3620000.56%10000金地香蜜山福田香蜜湖路3720000.54%10000招商海月南山后海大道5370000.75%18000阳光棕榈园南山前海路3517000.49%12000鸿景园新安宝民路168000.49%4500蔚蓝海岸南山登良路8016000.20%20000金地海景花园福田福荣路3810000.26%13000玫瑰花园二期蛇口望海路145000.36%4000翠海花园福田农园路1810000.56%6000万科金色家园福田莲花路1831001.72%5000天骄世家西乡锦花路168000.50%4500金海华府西乡锦花路13.66000.44%3500桃源居西乡前进路18015000.08%50000会所面积与项目建筑面积之比主要集中在0.3％－0.6％之间社区规模大、位置好、商业氛围浓的项目一般会所面积较大多数会所的前身为销售中心，会所的大小多数取决于售楼时需要的面积会所档次跟社区档次和消费力成正比Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010会所功能设置考虑因素不是“大而全”的功能堆砌，也不单是市调时客户的喜好和向往，而是站在开发商的角度，考虑会所功能设置后能否运营的问题，按开发商实力确定会所功能的可落实性。小区的规模和档次及业主的层次、偏好会所功能的可落实性小区所处的区域与周边配套的共享度会所功能设置考虑因素会所的运营模式，是否对外开放会所功能设置Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010会所常见的功能设置运动主题健身房、网球场、篮球场、羽毛球室乒乓球室、台球室、泳池文化休闲主题棋牌室、麻将室、阅览室、咖啡馆、酒吧、儿童第二课堂、展示厅、美容休闲场所、网吧泛会所简易康体设施（也在园林中体现）棋牌桌、乒乓球桌等运动主题的设施，业主主要认同此类型项目参与性、可操作性较强，运动量自行控制调整。游泳池、健身室等是会所配置时优先考虑的。对于休闲设施，认同项目主要集中在“棋牌室、麻将室、阅览室”，高档社区的美容瑜伽使用率也较高。业主对泛会所的认同度及使用率较高，但存在一系列问题，主要体现在物业维护不及时，设置位置不合理，給业主（尤其是老人）使用造成不便。Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010附：客户接受度较高的配置客户认同度最高的设置主要有：能够解决后顾之忧的为老人服务的场所、设施•1自我放松休闲的设施•2•3以孩子为中心的配套孩子放松老人具体来说客户需求程度较高的中西餐厅、商务中心、图书馆、健身室、桑拿浴室、网球场、儿童娱乐室、医疗保健中心、小型超市和游泳池。需求程度较低的是网吧、影视厅、高尔夫球练习场、篮球场。Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010会所功能细化案例借鉴典型会所案例香港贝沙湾主题会所（会所主题与风格）皇庭港湾会所（空间布局）Yohotown（特色卖点）借鉴点会所实用功能及空间布局会所特色卖点会所主题与风格Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010游艇俱乐部豪华宴会厅Spa会所贝沙湾会所9大会所主题迎合香港新兴富人对高效、私享和艺术的渴求，构建了以艺术生活理念为场所精神的滨海生活。顶级艺术馆空中服务俱乐部名车俱乐部时尚娱乐城顶尖健身美容会所豪华宴会厅品酒、雪茄馆艺术少年宫游艇俱乐部主题会所案例分析——贝沙湾主题会所Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010会所特色卖点案例分析——Yohotown会所24小时不间断开放的会所Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010会所空间布局案例分析——皇庭港湾会所皇庭港湾会所是深圳首个六星级威尼斯人会所位于小区主入口处的首层和架空层，包括首层的综合会所、SPA和架空层的水晶宫泳池区。功能齐全、装修装饰奢华是其两大特点整个室内的各个功能区域，都是通过空间功能分布的流线关系来组织，并通过不同的家具陈设和灯光变化加以区分，充分显示了空间的深度Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010高尔夫室儿童乐园影视厅私家宴会厅架空层：多功能泳池区（儿童嬉水池、成人泳池、按摩池）首层：SPA区综合会所（接待厅、书吧、贵族钢琴室、卡拉OK房、私家宴会厅、影视厅、麻将室、儿童乐园、GOLF室、健身房、瑜伽房）功能配置会所空间布局案例分析——皇庭港湾会所麻将房台球室Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010会所提供的功能会所功能案例的可借鉴点•1满足居民基本活动空间延展的配套，平衡项目档次与经营性•2代表处在各个年龄阶层与社会阶层的消费者的生活方式的配套•3在特色功能上做足功夫，体现专业性、以及整个项目的形象与品位，吸引客户买单•4各功能分区相互协调，并提供便利、体贴的人行动线Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010会所的产权归全体业主归开发商如果把会所摊入公摊面积，产权应该属于全体业主，具体的经营方式确定有两种方式：一种是交由物业管理公司，由其去使用、负责经营；一种是由业主委员会对外出租，决定它的经营方向、方式以及内容。如果没有摊入公摊面积，且开发商能够出具小区会所建筑面积的独立产权证，产权就属于开发商。由产权人决定经营的方向、内容及它的收益权，包括处分权。Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010国内较为成熟的4大会所运营模式加盟运营型会所独立运营式会所委托经营式会所世贸湖滨花园会员制会所棕榈泉国际俱乐部运营模式金域蓝湾会所Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010会员制会所缺点保证了小区的环境安宁、住户的人身安全、私密性会员的档次相对集中和固定，针对性强，便于把握服务尺度提升了物业的品质消费人群单一，往往入不敷出受人员限制，活动开展难度较大，会员难以享受超值服务优点操作方式业主购买价格不菲的“会员卡”由专门的服务商为会员提供专属服务，并赚取劳务收入为会员提供专用私密空间会员除享受本社区会所服务外，也可享受同一会员制体系下的其他会所提供的资源一般适用于中高档以上的公寓和别墅楼盘档次越高，卡种越丰富，服务细分越多，相对费用越高Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2010会员制会所案例——棕榈泉国际俱乐部项目区位北京外三环朝阳公园南侧，北临亚洲最大的城市公园－朝阳公园及郡王府公园，南近风景秀丽的红领巾公园项目参数占地近7万平方米，总建筑面积32万平方米的，有11栋31～33层板式塔楼，约1100户物管费用5.60元/平方米·月13000平方米超五星级豪华会所会所功能档次定位——棕榈泉国际会所定位为集餐饮与健身为一体的高级私人俱乐部会所对外经营——许多国内外知名企业家和各界精英都欣然加入棕榈泉国际俱乐部，并将其作为宴请宾朋、商务酬酢的最佳选择。入会方式——面对社会高层个人、公司，以经济实力为门槛，棕榈泉国际公寓业主可享受相应折扣