当代中国的城市住宅发展

当代中国的城市住宅发展研究生专题讲座城市住宅发展阶段发展阶段改革开放前建国初期的住房——现状：房屋短缺，居住拥挤；质量低劣，维修不及时；房屋纠纷案件激增，房屋租赁关系混乱——原因：房屋绝对数量呈递减趋势；经济环境差、租金低甚至不交；投机分子、二房东牟利；军队、机关占据某些民房1.我国城市住宅的发展城市住宅发展阶段发展阶段改革开放前以租养房阶段——建国初期所收取的房租能够基本涵盖折旧费、维修费、管理费、房地产税、合理利润等费用项目，房屋修缮与保养有了资金保障1.我国城市住宅的发展城市住宅发展阶段发展阶段改革开放前住房福利制阶段50年代后期高福利、低工资、低租金的住房实物福利分配制度基本形成，国家收取的租金不足应收租金的一半，投资越多补贴越多、导致城市住房供应紧张1.我国城市住宅的发展城市住宅发展阶段发展阶段改革开放前60年代的筒子楼阶段——俗称集体宿舍，是职工等待分配单元楼的过渡住房筒子楼的美好回忆1.我国城市住宅的发展城市住宅发展阶段发展阶段改革开放前“文革”阶段——人口达到7亿，住房要求更加强烈，房屋建设少，再加之文革的破坏，供求矛盾更加加剧，出现许多四代同堂1.我国城市住宅的发展城市住宅发展阶段发展阶段改革开放前70年代的北京四合院、上海老住宅1.我国城市住宅的发展城市住宅发展阶段发展阶段改革开放前投资情况1.我国城市住宅的发展城市住宅发展阶段发展阶段改革开放前居住情况国别人均面积国别人均面积国别人均面积中国3.7日本13罗马尼亚9.6美国18西德25匈牙利21苏联12.5法国13南斯拉夫151977年城市人均居住面积国际比较单位：平方米特点：六统一（投资、规划、设计、建设、分配、管理）1.我国城市住宅的发展城市住宅发展阶段发展阶段改革开放后八十年代——1978年以后理论界提出了住房商品化、土地产权及有偿使用——1982年常州、郑州、沙市、四平为新建公有住宅补贴出售试点城市——此后各城市房地产局纷纷成立国营房地产开发公司开发商品房——1987年实现了土地拍卖、从根本上承认土地使用权的商品属性1987年12月1日，深圳特区房地产公司总经理骆锦星在深圳举行的中国第一场土地拍卖中，代表公司以525万元人民币竞得东晓花园的用地，这就是被后人称为“中国土地第一拍”的惊世一槌1.我国城市住宅的发展城市住宅发展阶段发展阶段改革开放后九十年代——1990年上海房改方案出台，开始建立住房公积金制度——1992年邓小平南巡谈话，房地产热在中国出现——1993年开始对房地产市场大规模清理整顿1.我国城市住宅的发展城市住宅发展阶段发展阶段改革开放后九十年代——1994年房改加入了住房公积金、安居工程等内容，公积金制度的实施是住房分配货币化、新住宅制度的雏形——1998年国家停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化——2000年公产房私有化（房改房）正式启动——此后的住房问题主要靠市场解决（政府从城市建设角度解决棚改问题）1.我国城市住宅的发展70年代80年代10年代00年代仅仅是楼房高了、新了吗？90年代城市住宅发展阶段发展阶段新世纪后十八大新闻中心举办的第四场记者招待会上，住房与城乡建设部部长姜伟新透露，截至2011年：——我国城镇人均住房建筑面积32.7平方米——农村人均住房面积36.2平方米2.本世纪后住宅市场的发展状态城市住宅发展阶段发展阶段国家人均收入（2009）人均收入排名（2009）人均住房面积（平方米）美国37610467英国28350935.4法国247701735.2德国252501639.4意大利215602043荷兰263101340.82西班牙169902225.8日本34510519.6韩国120203119.8中国（2012）64008732.72.本世纪后住宅市场的发展状态城市房屋类别权属状态——私产（商品房、房改房）、公产（房改遗留的公有房屋、单位自管产、军产）、小产权？住房来源——市场、政府、企事业单位等房屋性质——公产房、商品房、政策房（公共租赁房、经济适用房、廉租房、定向安置房、两限商品房、安居商品房、公租房）高收入中高收入中等收入中低收入公共租赁房经济适用房廉租房各类普通商品房各类精品房极品2.本世纪后住宅市场的发展状态城市住房的供求需求曲线变化的原因：收入的变化对未来价格的期望相关商品的价格变化消费者偏好的变化人口结构的变化。供给曲线变化的原因：商品本身的价格其他商品的价格厂商的目标厂商对未来的预期生产技术的变动生产要素的价格政府的政策价格数量价格攀升？政府市场宏观调控抑制需求调整供给限制价格2.本世纪后住宅市场的发展状态城市住房供求的基本特征2.本世纪后住宅市场的发展状态城市交通体系的启示公务车——高档——中档——低档私家车——高档——中档——低档公共交通——地铁——轻轨——公汽——出租…市场供给结构市场需求结构保障房中档房中高档房高档房价格攀升形成泡沫？2.本世纪后住宅市场的发展状态城市住房的供求城市住房供求的基本特征——目前国内房地产基本状态：供给层面：市场化严重不足需求层面：市场化严重过多——供给的基本特征：垄断土地开发权以及银行信贷权——“寻租”？地产市场的长流程管理——“产业成本提升”？地方政府的土地财政——“只涨不跌”？“涨幅速度最快”？——需求的基本特征：基本需求——“传说中的刚性需求”？改善性需求——“第二套”？投资性需求——“第N套”、“投机”？加大房地产成本拉高房价、刺激供给2.本世纪后住宅市场的发展状态政府对市场的调控市场运行市场监控政策调控调供给调需求时间宣传强度媒体推波助澜2.本世纪后住宅市场的发展状态调控的技术路径限价降价企业资金紧张企业业绩下滑控制需求房价控制目标货币紧缩限价令限购限贷税收调整保障房房价合理回归2.本世纪后住宅市场的发展状态现代产权制度带来的启示历史回顾2.本世纪后住宅市场的发展状态现代产权制度带来的启示相关产权的概念界定2.本世纪后住宅市场的发展状态公有产权公有产权是指财产的权利界定给公众行使，即任何人在行使对公共资源的某项选择权利时，并不排斥他人对该资源行使同样的权利。公有产权的特点——每个成员对全部财产拥有完全重合的权利，而在私有产权条件下，个人权利的大小取决于其拥有财产的多寡。——任何成员的决定都将影响全体成员的利益，因而具有完整的不可分性。——单个成员无权做出财产的转让或者出售决定，否则将会直接损害全体成员的利益。——现实中的公有产权必定在一定社会范围共有，在这一“范围之内”要有确定的产权主体，对这一“范围之外”的行为主体则必须具有排斥性；在公有产权的社会范围内，它具有排斥任何个人对产权的独占和垄断，排斥个人对具体财产的侵占。——产权的私有和公有归根到底是生产的社会化程度决定的，在生产社会化基础之上的财产社会化联合和占有是产权公有性质的根本标志。现代产权制度带来的启示相关产权的概念界定2.本世纪后住宅市场的发展状态私有产权——私有产权是指财产权利完全界定给个人行使，即个人完全拥有对经济物品多种用途进行选择的排他性权利，即完全受个人意志的支配。私有产权特点——私有产权并非是指各种权利永远不可分地完全掌握在个人手中，私有产权具有可分割性、可分离性和可让渡性，正是由于这一特性，私有产权制度推动了市场经济的发展。——纯粹的私有产权应当是财产个人所有和个人占有相结合的，是没有实现分解的财产权利关系。——私有产权和公有产权存在着动态的转化过程，以混合交织的状态并存。现代产权制度带来的启示相关产权的概念界定2.本世纪后住宅市场的发展状态私有产权-与公有产权的区别——就产权制度而论，一般情况下私有产权制度比公有产权制度更有效率,也更有利于实现资源的经济效益与持续发展。私有产权相对于公有产权而言，产权是清晰的，比公有产权制度更有利于效益的发挥。——纯粹的公有产权和私有产权是两个极端，在它们在两种权利之间还有其他各种形式的产权，例如，社团产权、集体产权、共有产权等。——现代产权经济学主要是以私有产权为研究对象，对其他产权的研究主要是在参照私有产权的性质和特点的基础上进行的比较研究。——现代产权理论以效率为中心，对共有产权尤其是对公有产权基本上采取的是批判的态度。现代产权制度带来的启示相关产权的概念界定2.本世纪后住宅市场的发展状态共有产权——共有产权是指两个以上的公民或法人的共有人，对同一项财产共同享有所有权、使用经营权及知识产权等民事权利。每个共有人对产权所享有的控制、复制、收益和处分的权利，不受其他共有人的侵犯。——无论是何种共有形式，在共有关系终止时，均需要对共有财产进行估价，并进行价值分割。共有产权形式——按份额共有：指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有财产享有一定的利益，并承担相应的义务。——共同共有：指两个以上权利人对全部共有的财产享受同等的权利，并承担相等的义务。现代产权制度带来的启示不同产权房屋的概念界定2.本世纪后住宅市场的发展状态私产房——是指中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人投资建造或购买的房产以及中国公民投资的私营企业投资建造或购买的房产——特点：私产、市场化、产权形式清晰公产房——是指由政府和国有企、事业单位投资兴建、销售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有，包括直管公房、自管公房、军产等。——特点：最为复杂的产权形式。产权为国家；使用权、收益权、处分权为承租人；低廉房租现代产权制度带来的启示不同产权房屋的概念界定2.本世纪后住宅市场的发展状态经济适用房——特定的共有产权，由国家统一下达计划、由地方政府行政划拨用地，免收土地出让金、对各种经批准的收费实行减半征收、出售价格按保微利的原则确定。——特点：暗藏福利性大、政府资金效率低下、进退机制不健全共有产权房——中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。其用地由划拨改为出让，将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用住房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权。——特定年限内交易时，个人可按原价购回政府拥有产权部分的权益，且不交租金——特定年限期满后交易时，个人以市场价购回政府拥有产权部分的权益；不出售按廉租房收租金——特点：经济适用房的改进现代产权制度带来的启示不同产权房屋的概念界定2.本世纪后住宅市场的发展状态公租房——公共租赁住房是指由国家提供政策支持，各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租的保障性住房——特点：保障性、政策性、租赁性、专业性、广泛性——适用人群：夹心层、外来人员、中低收入人群、社会保障对象等——保障房已纳入公租房范畴、实行差别租金——社会投资建设并运营管理的公共租赁住房，可按照适当低于市场租金的标准收取租金。住宅未来可统归为两大类：私产、公租房插建项目（现已少见）——在城市建成区内，“因地制宜、见缝插针”地进行房地产开发建设插建项目多在城市建成区较好地段插建项目3.商品住宅开发的主要类型插建项目（现已少见）插建项目特点——基础设施和公用设施条件齐全——建设规模较小、投资量相对较少——地块条件受限、不易形成整体风格和环境——动迁难度较大、土地取得成本相对较高——地段及场地受限、施工难度往往加大——地处城市较繁华地带的多以高层为主；地处居民区的则以多层为主——价格相对较高、物业管理与服务相对较弱3.商品住宅开发的主要类型老城区住宅建设——指在城市老城区内进行的房地产开发建设活动。多以城市功能的扩展、危房改造、设施条件与环境改善等相联系哈尔滨道外老城区哈尔滨亚麻厂搬迁3.商品住宅开发的主要类型3.城市住宅多与城市功能扩展、危房改造、环境改善相结合广东的城中村老城区住宅建设特点——人文根基深厚、片区情节较浓——客户群较大、定位余地小、供给量相对较少——交通方便、配套成熟、商贸发达、个别卖点较突出——项目容积率高、公共空间与绿化面积小、缺少整体环境——开发难度大、拆迁成本高、土地难于获得——楼盘价格较高——楼盘普遍